Tribunal judiciaire, 06 juin 2024. 24/00608

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 06 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Madame [K] [L] 6 Rue Pierre de Coubertin 91250 ST GERMAIN LES CORBEIL représentée par Maître Clarisse LE GRAND, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [E] [Z] Logement 605 Etage 1 37 Rue Louise Michel 44340 BOUGUENAIS non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 avril 2024 date des débats : 11 avril 2024 délibéré au : 06 juin 2024 RG N° N° RG 24/00608 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M2SR COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Clarisse LE GRAND, CCC à Madame [E] [Z] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 16/10/2020, Madame [K] [L] a donné à bail à Madame [E] [Z] un logement numéro 605 au premier étage sis 37 rue Louise Michel à Bouguenais (44 340) et ses accessoires notamment un parking en sous-sol numéro 14, moyennant un loyer mensuel de 512 euros, et 50 euros de provision sur charges. Le 29/08/2023, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 653.93 euros au titre des loyers et charges impayés ; Le 31/08/2023, Madame [K] [L] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. Par acte d’huissier en date du 09/02/2024, Madame [K] [L] a assigné Madame [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : - à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers ; - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira à Madame [K] [L], aux frais de Madame [E] [Z] ; - condamner Madame [E] [Z] au paiement de la somme de 6102.35 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 07/11/2023, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent acte interruptif d'instance ; - condamner Madame [E] [Z] au paiement d'une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ; L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 09/02/2024. A l'audience du 11/04/2024, Madame [K] [L], représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 09/04/2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9 260.15 euros, échéance d'avril incluse. Elle précise l'absence de reprise de paiement des loyers, tout versement ayant cessé depuis janvier 2023. Elle s'oppose à tout délai de paiement. Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [E] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [E] [Z] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Madame [E] [Z], qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement proposant de faire un virement de 5000 euros puis de verser la somme mensuelle de 150 euros en plus du loyer courant. Elle indique souhaiter débloquer une assurance-vie afin de régler une partie de sa dette. Elle perçoit 1 860 euros de salaire, a une fille à charge. Elle est suivie par une assistante sociale et a effectué des demandes de logement social. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989. L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 06 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Madame [E] [Z] ayant comparu à l'audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire. Sur la recevabilité Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Loire-Atlantique le 09/02/2024 soit six semaines au moins avant la première audience. Par ailleurs, Madame [K] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 09 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de ladite loi. La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable. Sur la demande en paiement Il résulte de l’article 7 de la même loi ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé, du commandement de payer délivré le 29 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 09 avril 2024 que la créance de Madame [K] [L] à l'égard de Madame [E] [Z] est établie dans son principe. S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes : 367.36 euros au titre des frais de procédure relevant des dépens et 265.20 euros eu titre d'une assurance non prévue au contrat de bail. Par conséquent, Madame [E] [Z] sera condamnée à payer à Madame [K] [L] la somme de 8 627.59 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 09 avril 2024, échéance d'avril incluse. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 août 2023 sur la somme de 3 653.93 euros, à compter du 09 février 2024 sur la somme de 6 102.35 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Par acte d'huissier du 29 août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [E] [Z], lequel ne prévoit pas le délai de deux mois. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 octobre 2023. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 16/10/2020 à compter du 30 octobre 2023. Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [E] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [E] [Z] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 octobre 2023. Madame [E] [Z] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. En conséquence, Madame [E] [Z] sera condamnée au paiement de cette indemnité à compter du 30 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 09 avril 2024 L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative etqu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) » L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. » Madame [E] [Z] sollicite des délais de paiement proposant de verser une première somme de 5000 euros puis la somme mensuelle de 150 euros en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire. La bailleresse refuse cette proposition au motif qu’il n’y a eu aucun versement depuis un an. Le diagnostic social et financier confirme les éléments évoqués par la locataire quant à sa situation professionnelle. Il ressort du décompte que le dernier prélèvement non rejeté date de décembre 2022. Si Madame [E] [Z] est en capacité de régler sa dette, elle n’a pas repris le paiement des loyers, condition exigée pour que des délais de paiement soient accordés. En conséquence, sa demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Aucune demande au titre des articles 696 et 700 du Code de procédure civile n’a été formulée dans le dispositif de l’assignation ni soutenue à l’audience. Cependant, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, il convient de faire supporter les dépens à la partie perdante, Madame [E] [Z]. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable la demande de Madame [K] [L] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16/10/2020 entre Madame [K] [L] d'une part et Madame [E] [Z] d'autre part, concernant les locaux situés 37 rue Louise Michel à Bouguenais (44 340), sont réunies à la date du 30 octobre 2023 ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [E] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [E] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; CONDAMNE Madame [E] [Z] à payer à Madame [K] [L] la somme de 8 627.59 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 09 avril 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 août 2023 sur la somme de 3653.93 euros, à compter du 09 février 2024 sur la somme de 6102.35 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Madame [E] [Z] à payer à Madame [K] [L] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mai 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [E] [Z] ; CONDAMNE Madame [E] [Z] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 29 août 2023 et de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département ; Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, Le Greffier La Présidente M. HORTAIS S. ZARIFFA