Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2024 DU 16 SEPTEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01557 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FGU3
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,
R.G.n° 23/00074, en date du 12 juin 2023
APPELANT :
Monsieur [P] [K]
né le 4 avril 1980 à [Localité 4] (54)
domicilié [Adresse 2]
Représenté par Me Anne-Laure TAESCH de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, substituée par Me Kevin DUPRAT, avocats au barreau de NANCY
INTIMÉ :
Monsieur [E] [J]
né le 11 décembre 2000 à [Localité 3] (MAURICE)
domicilié [Adresse 1]
Non représenté, bien que la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui aient été régulièrement signifiées par acte de Me [X] [W], Commissaire de justice à [Localité 5], par acte en date du 14 septembre 2023 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Avril 2024, en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,
Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,
Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;
A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2024, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 16 Septembre 2024.
ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Septembre 2024, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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FAITS ET PROCÉDURE :
Le 21 décembre 2021, Monsieur [P] [K] et Monsieur [E] [J] ont signé une promesse de vente portant sur un bien immobilier dont Monsieur [K] et son ex-épouse sont propriétaires.
Le 10 février 2022, Monsieur [J] n'a pas justifié son financement ; il n'a pas non plus donné suite à la mise en demeure qui lui a été adressée le 18 mai 2022 par le notaire instrumentaire l'invitant à régulariser l'acte de vente sous peine d'avoir à payer l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 6280 euros, prévue dans les conditions suspensives de l'acte.
Par acte d'huissier du 22 février 2023, Monsieur [K] a fait assigner Monsieur [J] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins qu'il soit condamné au paiement de cette indemnité.
Par jugement réputé contradictoire du 12 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a :
- rejeté la demande de Monsieur [K] tendant au paiement de la somme de 6280 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- rejeté la demande de Monsieur [K] tendant au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [K] aux dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord constaté que la promesse unilatérale de vente était consentie jusqu'au 28 février 2022 et que sa réalisation aurait eu lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée d'option faite dans de ce délai par le bénéficiaire de la promesse auprès du notaire rédacteur.
Il a ensuite relevé que Monsieur [K] ne démontrait pas que Monsieur [J] avait levé l'option ; ainsi ce dernier disposant d'une simple capacité d'acquérir ou non le bien, n'avait commis aucun manquement à une quelconque obligation d'acquérir le bien.
Il a donc retenu que Monsieur [K] ne pouvait justifier sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation sur ce fondement.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 17 juillet 2023, Monsieur [K] a relevé appel de ce jugement.
Bien que la déclaration d'appel lui ait été régulièrement signifiée le 31 août 2023 en l'étude Monsieur [J] n'a pas constitué avocat.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 13 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [K] demande à la cour, sur le fondement de l'article 1134 et 1231-5 du code civil, de :
- déclarer son appel recevable et bien fondé,
Et en conséquence,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 12 juin 2023 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- juger que l'indemnité d'immobilisation fixée dans la promesse de vente régularisée le 21 décembre 2021 est due par Monsieur [J] et s'analyse en une clause pénale,
- condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 6280 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation fixée,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner Monsieur [J] à payer la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [J] aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 20 février 2024.
L'audience de plaidoirie a été fixée le 16 avril 2024 et le délibéré au 17 juin 2024 prorogé au 16 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [K] le 13 septembre 2023 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 20 février 2024 ;
Sur le bien fondé de l'appel
A l'appui de son recours et au visa de l'article 1124 du code civil, Monsieur [K] fait valoir que la promesse unilatérale de vente qu'il a conclue avec Monsieur [J] a force exécutoire. Il soutient alors qu'en n'y donnant pas suite malgré les relances, Monsieur [J] a commis un manquement à ses obligations ; ainsi il estime que l'intimé est redevable de la somme de 6280 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation tel que prévu dans les conditions suspensives de l'acte ;
Il précise que cette indemnité doit être analysée comme une clause pénale, dès lors qu'elle est prévue pour indemniser le promettant ayant immobilisé son bien le temps que le bénéficiaire de la promesse réalise les démarches nécessaires à l'obtention de son prêt ;
Monsieur [K] considère donc qu'en retenant que cette indemnité n'était pas due, le tribunal a fait une interprétation erronée des conditions suspensives de la promesse de vente ;
L'article 1124 du code civil énonce que 'La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul' ;
Au visa de l'article 1134 du même code devenu 1103 qui énonce que ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' et du paragraphe 'force exécutoire' de la promesse de vente signée entre les parties le 21 décembre 2021, l'appelant considère que le contrat a d'ores et déjà été formé entre les parties en qu'il a force exécutoire ;
Cette affirmation n'est en effet pas contredite, par les termes de ce paragraphe qui rappellent que le contrat portant promesse unilatérale de vente est formé entre les parties, le promettant étant contraint de réserver au bénéficiaire son bien, auquel il ne peut apporter aucune modification ;
Cependant ils précisent in fine que ' par le présent contrat de promesse, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire indépendamment du comportement du promettant' ; la promesse signée a une durée de validité limitée au 28 février 2022 à 16 heures ;
S'agissant du mécanisme de la formation du contrat de vente, il y a lieu de se référer aux dispositions du paragraphe 'réalisation' en pages 5/6 de la promesse sus énoncée ; ainsi la réalisation de la promesse aura lieu, soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagné du versement, soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai suivie de la signature de l'acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus ;
Si la levée d'option a lieu, alors que les conditions suspensives sont encore pendantes, elle n'impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire du bénéficiaire ; la levée d'option sera effectuée auprès du bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l'acte de vente par tous moyens et devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d'une somme correspondant au prix de vente outre les frais et autres ;
Certes le paragraphe 'conditions suspensives' prévu en pages 11/12 du contrat auquel l'appelant se réfère, prévoit l'existence d'une condition suspensive relative à l'obtention du prêt auquel le bénéficiaire a déclaré vouloir recourir pour financer l'opération d'acquisition immobilière, ainsi qu'un mécanisme de notification portant sur l'obtention ou la non obtention de l'offre de prêt décrit comme suit :
'Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BÉNÉFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.
Dans ce cas, le BÉNÉFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait';
Cependant ces dispositions doivent se lire par rapport au paragraphe précédemment inséré, relatif à la description de la conclusion de l'acte de vente, notamment par la levée d'option sus décrite ;
Ainsi en pages 6/7 dans un paragraphe intitulé 'carence', il est énoncé que dans le cas de l'absence de levée d'option et de signature de l'acte authentique de vente dans le délai, par le bénéficiaire, celui-ci 'sera déchu de plein droit du bénéfice de la promesse au terme du délai de réalisation, sans qu'il ne soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir' ;
Or en l'espèce Monsieur [J] n'a aucunement levé l'option ou régularisé un l'acte authentique de vente dans le délai échu au 28 février 2022 ;
Dès lors, la mise en demeure du 18 mai 2022, expédiée par le notaire rédacteur de l'acte au visa des dispositions sur la condition suspensive relative au recours à un prêt, ne ressort pas des dispositions précitées ; elle se rapporte au mécanisme conventionnel prévu dans l'hypothèse où le bénéficiaire a levé l'option dans le délai prévu, sans poursuivre ensuite la vente ;
De même, le mécanisme sus décrit, concernant la condition suspensive relative à l'obtention d'un financement, se situe nécessairement dans le même cadre, celui où le bénéficiaire a manifesté son intention de réaliser la vente promise, en levant l'option, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, Monsieur [J] n'ayant, ni levé l'option, ni notifié au notaire, le sort d'une demande de prêt bancaire ;
En conséquence et tel que retenu par le premier juge, par des motifs qui seront repris et complétés, la clause d'indemnisation de l'immobilisation du bien, objet de la promesse du 21 décembre 2021 n'a pas vocation à recevoir application, celle-ci étant prévue dans le cas de la réalisation de toutes les conditions suspensives et faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais prévus, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, tel que précédemment établi ;
Le recours sera par conséquent rejeté et le jugement déféré confirmé en toutes ses dispositions .
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur [P] [K], partie perdante, devra supporter les dépens ; en outre il sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant par arrêt rendu par défaut prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Déboute Monsieur [P] [K] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [P] [K] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en six pages.
