Cour de cassation, 04 février 2016. 12-23.170

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 février 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10066 F Pourvoi n° G 12-23.170 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. [B] [E], domicilié [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 30 mai 2012 par la cour d'appel de Versailles (14e chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [W] [Q], 2°/ à Mme [G] [V], épouse [Q], tous deux domiciliés [Adresse 2], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. [E], de Me Balat, avocat de M. et Mme [Q] ; Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [E] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [E] ; le condamne à payer à M. et Mme [Q] la somme globale de 2 500 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. [E] PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a retenu en son principe la responsabilité de M. [E], confirmé le jugement du 25 juin 2008 en ce qui concerne les préjudices invoqués, à l'exception du trouble de jouissance, puis condamné M. [E] à payer à M. et Mme [Q] la somme de 7.000 € au titre du trouble de jouissance ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n 'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; qu'il résulte de l'article 1642 du même code que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que si l'expert, en pages 23 et 32 de son rapport, précise que les désordres relatifs à la charpente étaient apparents au second semestre 2003 lors de la mise en vente du pavillon et donc lors des visites de M. et Mme [Q], il souligne également qui ces derniers qui ne sont pas des spécialistes en bâtiment ont pu ne pas voir ces désordres et ne pouvaient apprécier ces anomalies ; qu'il s'agit donc bien de vices cachés ; que l'acte du 9 avril 2004 comporte une clause de non-garantie ainsi libellée : "sauf application d'une disposition légale spécifique le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. Pour le cas ou le vendeur serait un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération des vices cachés ne pourra pas s'appliquer" ; qu'il pèse sur le vendeur professionnel une présomption de connaissance des vices et que le vendeur qui invoque une clause de non garantie doit être de bonne foi ; en l' espèce que M. [E] qui a lui-même conçu et réalisé l'installation d'une mezzanine entraînant des travaux importants de modification de la charpente, qui n'était pas sans connaître les défauts résultant de ces travaux, visibles lors des visites des acheteurs ainsi que l'a relevé l'expert, doit être assimilé à un vendeur professionnel et ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente ; que M. et Mme [Q] sont donc recevables et bien fondées en leur demande fondée sur la garantie des vices cachés » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « [sur le fondement de la garantie décennale], M. [E] doit être condamné à payer à Monsieur et Madame [Q] la somme de 76.077 € représentant le coût des travaux de reprise […] ; qu'il importe peu que cette somme représente près de 44 % du prix de vente, Monsieur [E] devant régler l'intégralité de frais de remise en état de l'immeuble, fussent ils très importants au regard du prix qu'il a perçu ; que Monsieur et Madame [Q] ont dû, en outre, engager des travaux afin d'éviter l'effondrement de l'immeuble ; que la facture d'étaiement s'est élevée à 1 079 € et les frais de diagnostic effectué par la société MBL se sont élevés à 3 948 € ; que Monsieur [E] sera dès lors condamné à payer à Monsieur et Madame [Q] la somme de 5 027 € » ; ALORS QUE, PREMIEREMENT, la garantie des vices cachés ne peut être invoquée par l'acquéreur que si celui-ci établit – et il a à cet égard la charge de la preuve – que les défauts de la chose vendue la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que faute de constater que tel était le cas en l'espèce, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, les motifs du jugement ne sauraient être invoqués, pour conférer une base légale à l'arrêt attaqué, dès lors que les premiers juges se sont exclusivement fondés sur la garantie décennale quand les juges du second degré ont déclaré irrecevable la demande, en tant qu'elle était fondée sur la garantie décennale, se privant du même coup d'examiner la demande au regard des règles gouvernant la garantie décennale sur laquelle les premiers juges avaient raisonné ; que de ce point de vue également, la censure s'impose pour défaut de base légale au regard de l'article 1641 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a retenu en son principe la responsabilité de M. [E], confirmé le jugement du 25 juin 2008 en ce qui concerne les préjudices invoqués, à l'exception du trouble de jouissance, puis condamné M. [E] à payer à M. et Mme [Q] la somme de 7.000 € au titre du trouble de jouissance ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n 'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; qu'il résulte de l'article 1642 du même code que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que si l'expert, en pages 23 et 32 de son rapport, précise que les désordres relatifs à la charpente étaient apparents au second semestre 2003 lors de la mise en vente du pavillon et donc lors des visites de M. et Mme [Q], il souligne également qui ces derniers qui ne sont pas des spécialistes en bâtiment ont pu ne pas voir ces désordres et ne pouvaient apprécier ces anomalies ; qu'il s'agit donc bien de vices cachés ; que l'acte du 9 avril 2004 comporte une clause de non-garantie ainsi libellée : "sauf application d'une disposition légale spécifique le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. Pour le cas ou le vendeur serait un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération des vices cachés ne pourra pas s'appliquer" ; qu'il pèse sur le vendeur professionnel une présomption de connaissance des vices et que le vendeur qui invoque une clause de non garantie doit être de bonne foi ; en l' espèce que M. [E] qui a lui-même conçu et réalisé l'installation d'une mezzanine entraînant des travaux importants de modification de la charpente, qui n'était pas sans connaître les défauts résultant de ces travaux, visibles lors des visites des acheteurs ainsi que l'a relevé l'expert, doit être assimilé à un vendeur professionnel et ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente ; que M. et Mme [Q] sont donc recevables et bien fondées en leur demande fondée sur la garantie des vices cachés » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur le fondement de la garantie décennale, M. [E] doit être condamné à payer à M. et Mme [Q] la somme de 76.077 € correspondant aux travaux de reprise ; qu'il importe peu que cette somme représente près de 44 % du prix de vente, Monsieur [E] devant régler l'intégralité de frais de remise en état de l'immeuble, fussent ils très importants au regard du prix qu'il a perçu ; que Monsieur et Madame [Q] ont dû, en outre, engager des travaux afin d'éviter l'effondrement de l'immeuble ; que la facture d'étaiement s'est élevée à 1 079 € et les frais de diagnostic effectué par la société MBL se sont élevés à 3 948 € ; que Monsieur [E] sera dès lors condamné à payer à Monsieur et Madame [Q] la somme de 5 027 € » ; ALORS QUE la garantie des vices cachés est exclue si les vices sont apparents au moment de la vente ; que loin de pouvoir s'en remettre à l'appréciation d'un expert, les juges du fond doivent vérifier par eux-mêmes si les vices invoqués étaient ou non apparents lors de la vente ; qu'en l'espèce, et s'agissant de la garantie décennale, les juges du fond ont énoncé « que si l'expert, en pages 23 et 32 de son rapport, précise que les désordres relatifs à la charpente étaient apparents au second semestre 2003 lors de la mise en vente du pavillon et donc lors des visites de M. et Mme [Q], il souligne également qui ces derniers qui ne sont pas des spécialistes en bâtiment ont pu ne pas voir ces désordres et ne pouvaient apprécier ces anomalies » (arrêt p. 7 al. 1) ; que toutefois, pour contester l'appréciation de l'expert, M. [E], tout en contestant l'existence de désordres relevant de la garantie des vices cachés, se prévalait de ce que des fissures affectaient la façade arrière et que la déformation de la toiture était parfaitement visible (conclusions du 10 avril 2012, p. 11 § 4 et 5) ; qu'en se bornant à rappeler l'opinion de l'expert et en s'abstenant de s'expliquer sur les éléments mis en avant par M. [E], pour émettre sa propre opinion au vu de ces éléments, sur le caractère apparent ou non des défauts invoqués, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 4 code civil, 12 du code de procédure civile et 1641 du code civil.