Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 24/02694

Minute n° RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE N° RG 24/02694 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKU7 4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 25 Février 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ; DEBATS : à l'audience publique du 26 Novembre 2024 ENTRE : S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par M. [N], muni d’un pouvoir ET : Madame [W] [S] demeurant [Adresse 2] comparante en personne JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Février 2025 EXPOSÉ DU LITIGE Exposé des faits et de la procédure Suivant acte sous seing privé du 30 novembre 2020, à effet du même jour, la SA d’HLM [Adresse 4] aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, a donné à bail à Madame [W] [S], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 251,85 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 31,66 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 251 euros. Par courrier simple du 14 mars 2024, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement signalé à l’organisme payeur de l’aide au logement, en vue d’assurer le maintien de son versement, l’existence d’impayés de loyer. Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 18 mars 2024 à Madame [W] [S] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 466,56 €, et de mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, outre 93,82 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude. Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 28 mai 2024, signifiée à étude, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Madame [W] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de : - à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire, et le prononcé à titre subsidiaire, de la résiliation du contrat, - en conséquence, voir dire et ordonner qu’elle sera tenue de quitter les lieux, elle, sa famille et tous occupants de son chef, - voir dire qu’elle en sera expulsée par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est, - la condamner à leur payer les sommes suivantes : - 532,98 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 17 mai 2024 (mois d’avril 2024 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience, - à partir du mois de mai 2024, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être payées pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à son départ effectif, - 250 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - tous les frais et dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture, au titre de l’article 696 du Code de procédure civile. La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 28 mai 2024. L’audience s’est tenue le 26 novembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne. Prétentions et moyens des parties Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 388,02 €, arrêtée au 6 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [W] [S], défenderesse, a comparu personnellement à l’audience du 26 novembre 2024. Après avoir fait part de sa situation personnelle et financière, elle ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative. Pour répondre aux inquiétudes relatives à un paiement aléatoire de son loyer courant, Madame [W] [S] mentionne la régularité des paiements auprès du commissaire de justice, et non de la bailleresse. Désormais, elle s’engage à verser ces derniers directement auprès de la bailleresse afin d’éviter toute confusion. Les parties s’accordent pour une validation judiciaire du plan d’apurement mis en place depuis plusieurs mois à hauteur de 70 euros par mois en sus du loyer courant. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 pour y être rendue la présente décision. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA DEMANDE PRINCIPALE Sur la demande de constat de résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SA d’HLM ALLIADE HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 5] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 14 mars 2024. La situation d’impayés de Madame [W] [S] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX). De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 5] le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (X – Clause résolutoire, page 13) a été signifié au locataire le 18 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 466,56 € n’a pas été réglée par Madame [W] [S] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai. Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [W] [S] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 19 mai 2024. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Par ailleurs, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction de l’article L.411-9 susvisé. Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme d’habitation à loyer modéré ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer. L’article L.442-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, en cas de non-réponse du locataire dans le délai d’un mois à l’enquête sur ses ressources, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation. La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience. En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 6 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 388,02 €, incluant 38,1 (7,62 x 5) euros de pénalités d’enquête sociale, dont le bien-fondé n’apparaît pas justifié. Pour la somme au principal, Madame [W] [S], comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 349,92 (388,02 – 38,1) euros. Il convient par conséquent de condamner Madame [W] [S] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 349,92 €, arrêtée au 6 novembre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d'octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision. Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il prévoit, donc, la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d'impayés du loyer courant et des charges locatives afférentes. En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT ou par Madame [W] [S], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. En l’espèce, l’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 18 novembre 2024, date d’édition du décompte locatif, la dette locative vérifiée demeure impayée et s’élève à 349,92 euros, soit 1,3 termes de loyers. En outre, depuis le 1er juillet 2024, et avant la date d’audience, Madame [W] [S] a repris le versement du loyer résiduel à charge. À la suite de celle-ci, il convient de réévaluer le plan d’apurement à un montant de 40 euros par mois – en tenant compte du loyer résiduel à charge estimé à 30,01 euros – afin de s’aligner sur les paiements antérieurs effectués par Madame [W] [S], à hauteur de 70 euros. Dans ces circonstances, et au regard des efforts fournis par Madame [W] [S], de l’accord intervenu à l’audience et des dispositions de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [W] [S] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant additionnellement à son loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 40 euros par mois pendant 8 mois, la 9ème mensualité équivalent au solde de la dette, et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision. Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu. Ainsi, en cas de non paiement d’une seule mensualité - que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la résiliation ainsi constatée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT. En outre, dans cette hypothèse, Madame [W] [S] sera désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, propriétaire du local à usage d’habitation ainsi occupé indûment à vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité. De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux. Aussi, il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ». À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. La résiliation étant constatée pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire fondée sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance. En l’espèce, Madame [W] [S] est la partie perdante du litige. Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 466,56 € du 18 mars 2024, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 5] du 28 mai 2024, de l’assignation du 28 mai 2024 et de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 14 mars 2024. Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort, DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 466,56 € du 18 mars 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail, CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 30 novembre 2020, à effet du même jour, conclu entre la SA d’HLM [Adresse 4] aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, d’une part, et Madame [W] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 19 mai 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, CONDAMNE Madame [W] [S] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 349,92 €, arrêtée au 6 novembre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d'octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision, AUTORISE Madame [W] [S] à se libérer en 8 mensualités de 40 euros, la 9ème mensualité équivalent au solde de la dette, payable le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives, RAPPELLE que les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT sont suspendues, d’une part, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité, DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 19 mai 2024, Madame [W] [S] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [W] [S] ainsi que tout occupant de son chef, du local [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées, FIXE, en ce cas, le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [W] [S] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin la CONDAMNE à verser à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er NOVEMBRE 2024 jusqu’à complète libération des lieux, RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire », RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Madame [W] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 466,56 € du 18 mars 2024, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 5] du 28 mai 2024, de l’assignation du 28 mai 2024 et de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 14 mars 2024, DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé. LE GREFFIER LE JUGE