Texte intégral
LNB/CB
Jugement N°
du 25 SEPTEMBRE 2024
AFFAIRE N° :
N° RG 22/03634 - N° Portalis DBZ5-W-B7G-IVS6 / Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL
[W] [B]
Contre :
S.A.R.L. CITYA [Localité 3]
Grosse : le
Me Charlotte BLAIZIN
la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES
Copies électroniques :
Me Charlotte BLAIZIN
la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES
Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
LE VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,
dans le litige opposant :
Monsieur [W] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Charlotte BLAIZIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant
et par Me Audrey EL HAIK, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
DEMANDEUR
ET :
S.A.R.L. CITYA [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Sophie VIGNANCOUR-de BARRUEL de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
DÉFENDERESSE
LE TRIBUNAL,
composé de :
Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente,
Madame Julie AMBROGGI, Juge,
Madame Laura NGUYEN BA, Juge,
assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Céline BOSSY, Greffière.
Après avoir entendu, en audience publique du 10 Juin 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat conclu sous seing privé le 1er décembre 2011, Monsieur [W] [B] a confié un mandat de gestion immobilière à la S.A.R.L. CITYA [Localité 3], s’agissant de la location de son bien immobilier, sis [Adresse 5].
Le bien a été pris en location par Madame [T] [P] née [M] et Monsieur [Y] [P], le 11 juin 2012.
En raison d’impayés de loyers et de charges, la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] a fait délivrer aux locataires, pour le compte de Monsieur [W] [B], un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte d’huissier de justice du 18 mai 2018.
Par jugement du 10 janvier 2019, le tribunal d’instance de Clermont-Ferrand constatait notamment la résiliation du bail au 18 juillet 2018, mais suspendait les effets de la clause résolutoire, en accordant à Monsieur et Madame [P] des délais de paiement, à hauteur de 50 € par mois en sus du loyer courant, pour apurer leur dette locative de 1.039,70 €.
Par acte d’huissier de justice du 20 août 2020, la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] a, pour le compte de Monsieur [W] [B], fait délivrer aux locataires un commandement de quitter les lieux, en vertu du jugement précité. Cet acte a été contesté par Madame [P].
Par jugement du 27 avril 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a notamment prononcé la nullité du commandement de quitter les lieux du 20 août 2020 ; et condamné la S.A.R.L. CITYA [Localité 3], en sa qualité de mandataire de Monsieur [W] [B], au paiement d’une somme de 1.000 € à Madame [T] [P] née [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre paiement des dépens.
Le juge a estimé, à la lecture du jugement du 10 janvier 2019, que seul le non-paiement de l’échéance mensuelle de 50 € était de nature à entraîner l’acquisition définitive de la résiliation du bail et non celle du loyer courant.
Madame [T] [P] née [M] a, par la suite, déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme, laquelle l’a déclaré recevable. Contestation a été déposée par la S.A.R.L. CITYA [Localité 3], pour le compte de Monsieur [W] [B], lequel est, par suite, intervenu volontairement à l’instance.
Par jugement du 18 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a considéré que la preuve de la mauvaise foi de Madame [T] [P] née [M] n’était pas rapportée et a déclaré son dossier de surendettement recevable.
Estimant que son mandataire avait commis des fautes graves de gestion dans le suivi du dossier de Madame [P], Monsieur [W] [B] a, par acte d’huissier de justice signifié le 5 septembre 2022, fait assigner la S.A.R.L. CITYA CLERMONT-FERRAND devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, au vu des articles 1224, 1227, 1984, 1991, 1992 et 1231-1 du code civil, aux fins notamment d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes et de voir prononcer la résolution judiciaire du mandat de gestion souscrit le 1er décembre 2011, pour manquement à ses obligations contractuelles.
Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 31 janvier 2024, Monsieur [W] [B] demande au tribunal de :
Juger que la société CITYA JAUDE a manqué à ses obligations contractuelles et commis des fautes graves dans l’exercice de son mandat de gestion ;Juger que la société CITYA JAUDE a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de lui et que les fautes commises graves et répétées sont la cause directe et exclusive des préjudices qu’il a subis ; Condamner la société CITYA JAUDE à lui verser, à titre de dommages-intérêts, les sommes suivantes, lesquelles pourront faire l’objet d’actualisation jusqu’au jour de l’audience : 1.891,78 € TTC, correspondant au paiement de février 2012 à janvier 2020, des cotisations du contrat de garantie des loyers impayés jamais souscrit ou à tout le moins non mobilisé par la société CITYA JAUDE ; 8.830,57 €, correspondant à l’effacement de loyers et charges dont sa locataire a bénéficié à son détriment et du fait de l’absence de souscription de l’assurance loyers impayés ; 1.121,82 €, comprenant la condamnation à l’article 700 et aux dépens résultant du jugement du Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 27 avril 2021 ; 1.406 €, correspondant aux honoraires du conseil de Monsieur [B] pour les procédures de première instance devant le Tribunal d’instance de Clermont-Ferrand et devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ; 92,40 € correspondant aux honoraires de vacations contentieux facturés en juin 2019 par la société CITYA JAUDE ; Condamner la société CITYA JAUDE à lui allouer la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral ; Débouter la société CITYA JAUDE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; Prononcer la résolution judiciaire du mandat de gestion souscrit le 1er décembre 2011 en raison des divers manquements et fautes graves de la société CITYA JAUDE, à compter de la date de l’assignation, donnant lieu à restitution pour les sommes versées postérieurement ou à défaut, à compter du jugement à intervenir ; En tout état de cause, condamner la société CITYA JAUDE à lui payer la somme de 5.000 € conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société CITYA JAUDE aux entiers dépens.
Monsieur [W] [B] estime que son mandataire a commis diverses fautes, s’agissant de la gestion du dossier de Madame [T] [P] née [M], locataire, à savoir :
Absence de souscription effective du contrat d’assurance auprès de la société INVENIA ASSURANCES, alors qu’il a signé le contrat afférent et lui a réglé les appels de cotisations pour les primes d’assurance, non reversées à l’assureur ; tromperie et réticence dolosive de la S.A.R.L. CITYA [Localité 3], qui savait que le contrat n’était pas souscrit et a continué d’appeler les cotisations ; Absence de déclaration de sinistre auprès de la société INVENIA ASSURANCES et de mobilisation de la garantie pour les loyers impayés, alors que la défenderesse avait obligation de signaler la dette à l’assureur, en suivant la procédure prévue ; loyers dus par Madame [T] [P] née [M] effacés dans le cadre de la procédure de surendettement qu’elle a engagée, alors que l’assurance aurait pu couvrir le sinistre (plafond de couverture souscrit de 61.000 € TTC pour les loyers et charges impayées par sinistre, sans limite de durée et sans franchise) ; Délivrance d’un commandement de quitter les lieux, qui ne pouvait pas prospérer au vu du dispositif du jugement du 7 février 2019, ce qui a conduit le juge de l'exécution à le condamner au paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, ainsi qu’au paiement de frais d’avocats, qui auraient pu être pris en charge par la société INVENIA ASSURANCES si le contrat avait été souscrit ; Résistance abusive.
Il fait valoir que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résolution judiciaire du contrat de mandat et la condamnation de la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] à lui rembourser diverses sommes engagées, ainsi que les loyers perdus.
Il objecte à la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] que les pièces produites ne permettent pas de prouver que les primes d’assurance auraient été reversées à l’assureur et que le contrat aurait été souscrit ; que la dette locative s’est constituée bien avant la procédure de surendettement (2014, puis 2016) ; que si le premier incident doit être fixé en 2018, alors cela le situe trois ans avant ladite procédure ; que la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] devait signaler le sinistre à l’assureur et attendre son positionnement, sans juger de l’opportunité d’une couverture par la garantie ou non ; que l’assureur aurait été subrogé dans les droits du bailleur ; que ses obligations ne se limitent pas à la période antérieure à la conclusion du bail et à la vérification de solvabilité ; que la prescription biennale applicable en matière d’assurance ne s’applique pas à leur relation contractuelle.
Il détaille les préjudices qu’il estime avoir subis, au vu des dépenses engagées et soutient également que son préjudice moral doit être indemnisé. Ce préjudice est lié, selon lui, à la multiplication des procédures engagées et au stress important qui lui est causé, notamment au vu du crédit immobilier qu’il a souscrit pour financer le bien mis en location et qu’il doit rembourser chaque mois.
Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 1er décembre 2023, la S.A.R.L. CITYA CLERMONT-FERRAND demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, 1984 et suivants, 1224 et suivants du code civil, de :
Juger qu’elle a fait toute diligence dans le cadre du mandat général qui lui a été confié et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée ;Juger en tout état de cause qu’aucun préjudice en lien de causalité avec les manquements allégués n’est justifié en sorte que la responsabilité de la société CITYA [Localité 3] ne peut être recherchée ;Débouter Monsieur [W] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner Monsieur [W] [B] à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [W] [B] aux entiers dépens ;Dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Sophie VIGNANCOUR-de BARRUEL pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
La S.A.R.L. CITYA [Localité 3] conteste tout manquement de sa part et fait valoir :
Qu’elle a vérifié la solvabilité des locataires avant la conclusion du bail et n’a été informée que tardivement de leur divorce ; que Monsieur [Y] [P] a confirmé qu’il était cosignataire du bail et n’a fait connaître sa nouvelle adresse qu’en 2021 ; Qu’elle a fait diligence dès l’apparition des impayés, six ans après la conclusion du bail, en engageant les procédures nécessaires ; Qu’après le jugement du 7 février 2019 et l’apparition de nouveaux impayés, elle a transmis le décompte à l’huissier de justice, avec accord de Monsieur [W] [B] ; qu’elle n’a commis aucune faute en ayant une interprétation différente du juge de l'exécution ; qu’elle avait reçu les conseils de professionnels ; Que la garantie litigieuse a bien été souscrite, mais qu’il est exact qu’elle n’a pas mobilisé cette garantie ; que celle-ci n’aurait pas pu s’appliquer, en raison de la procédure de surendettement dont a bénéficié Madame [T] [P] née [M] ; Que la garantie de protection juridique du contrat GLI, conclu auprès de la société INVENIA ASSURANCES, ne s’appliquait pas aux frais d’avocat, en raison d’une clause d’exclusion pour les litiges en rapport avec les loyers impayés et les procédures de résiliation et d’expulsion ; Que la demande en remboursement formulée par Monsieur [W] [B] ne pourrait prospérer, en tout état de cause, au-delà de deux années, en application de l’article L. 114-1 du code des assurances ; Que la situation décrite par Monsieur [W] [B] au titre de son préjudice moral ne lui est pas imputable ;Qu’elle n’a commis aucun manquement grave qui justifierait une résolution du contrat ; que, le cas échéant, cela ne pourrait se faire avec rétroactivité.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure est intervenue le 4 juin 2024 selon ordonnance du même jour.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 10 juin 2024 et mise en délibéré au 25 septembre 2024.
DISCUSSION
Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
I – Sur la responsabilité contractuelle de la S.A.R.L. CITYA [Localité 3]
L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».
L’article 1992 du code civil dispose que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.».
L'article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».
L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».
Si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l'hypothèse d'une mauvaise exécution de ce dernier.
En l’espèce, les parties ne s’accordent pas, en premier lieu, sur la souscription effective ou non d’une assurance couvrant les risques de loyers impayés, auprès de la société INVENIA ASSURANCES, au bénéfice de Monsieur [W] [B].
Il est constant que le mandat de gestion signé le 1er décembre 2011 par les parties prévoit expressément, en page 6, qu’est souscrite la « garantie loyers impayés », concernant les « loyers impayés, frais de procédure et détériorations immobilières ».
Sur la base de ce document, le tribunal peut donc considérer que Monsieur [W] [B] a bien entendu souscrire une garantie auprès de la société INVENIA ASSURANCES. Si le nom de l’assureur n’apparaît pas, il est possible de constater que le demandeur a bien paraphé et signé les conditions générales et particulières applicables auprès de la société INVENIA ASSURANCES.
La S.A.R.L. CITYA [Localité 3] se contente de produire des listes et historiques, qui émanent de ses propres services et ne portent donc aucun tampon de l’assureur, pour justifier d’une souscription effective.
Il convient cependant de rappeler qu’il appartient à Monsieur [W] [B] de rapporter la preuve d’un manquement fautif de la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] et notamment d’une absence de souscription effective du contrat d’assurance.
Cette preuve fait défaut. Il sera noté que Monsieur [W] [B] n’a pas interrogé la société INVENIA ASSURANCES sur le fait de savoir s’il était titulaire ou non d’un contrat auprès de ses services. Il n’est donc pas établi que le contrat n’aurait pas été souscrit de manière effective, la seule information donnée par l’assureur étant qu’aucune déclaration de sinistre n’a été effectuée au nom de Monsieur [W] [B].
En revanche, il est constant que la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] n’a mis en œuvre à aucun moment la garantie de la société INVENIA ASSURANCES, ce qu’elle reconnaît elle-même et explique par le fait que cette garantie n’aurait pas été accordée, au vu des circonstances et clauses applicables. L’absence de déclaration de sinistre est confirmée par l’assureur lui-même, dans un courriel du 7 juillet 2023.
Or, il ressort du contrat signé le 1er décembre 2011, en pages 3 et 4 (article « Gestion ») que : « Le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom tous actes d’administration, notamment : […]Dans le cas où une assurance ‘loyers impayés’ a été souscrite, mandater l’assurance afin qu’elle exerce toute action découlant du contrat de location à l’égard du locataire en cas de sinistre garantie et dans les limites des Conditions Générales et Particulières du contrat souscrit.
Il est précisé que le mandataire n’est pas l’assureur mais le souscripteur du contrat d’assurance auquel le mandant adhère. Le mandataire est donc l’intermédiaire et le gestionnaire du contrat d’assurance et ne peut en aucun cas être débiteur de la garantie due par le seul assureur. »
En sa qualité de mandataire de gestion, il appartenait donc à la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] de faire toutes diligences auprès de l’assureur.
Si elle soutient que la garantie ne pouvait s’appliquer, seul l’assureur était en mesure d’appliquer ou de refuser sa garantie et elle n’avait aucune certitude à ce titre. Or, il n’est justifié d’aucune démarche, notamment de prise de contact avec ledit assureur, pour vérifier si la garantie était mobilisable ou non.
A ce titre, la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] ne pouvait présumer d’une absence de couverture, pour cause de surendettement, alors même que les premiers impayés ont été relevés plusieurs années avant le dépôt du dossier de surendettement.
Si l’on peut suivre ce raisonnement, s’agissant des sommes qui n’auraient pas d’ores et déjà prises en charge par l’assureur, au stade de la recevabilité du dossier de surendettement de Madame [T] [P] née [M], qui peut être considérée comme « une suspension collective du paiement des loyers provenant d’une autorité légale, qu’il s’agisse d’une dispense ou d’un report total ou partiel, temporaire ou définitif » (clause d’exclusion de garantie prévue en page 7 des conditions générales et particulières d’assurance), il est aussi possible de considérer qu’au moins une partie des sommes dues aurait été prise en charge par la société INVENIA ASSURANCES, si sa garantie avait été mobilisée suffisamment tôt.
En effet, si l’on se réfère aux conditions générales et particulières applicables, l’on constate que plusieurs possibilités sont offertes au souscripteur (page 6) :
Une déclaration de sinistre classique, à partir de 300 € d’impayés, nécessitant de produire un certain nombre de pièces et notamment les commandements de payer qui auraient pu être délivrés ; Une déclaration de sinistre simplifiée, lorsqu’un mois de loyer et de charges n’est pas totalement payé et que la dette est inférieure à 300 €.
Ces conditions générales et particulières prévoient, en outre, la marche à suivre en cas d’impayés de loyers et indiquent expressément que seront notamment pris en charge les frais d’acte d’huissier de justice, en cas de délivrance d’un commandement de payer, directement par la compagnie.
Enfin, il est indiqué en page 3, que la garantie s’applique à compter du premier terme impayé, qu’elle est illimitée dans le temps et qu’elle est limitée dans son montant à la somme de 61.000 € par sinistre.
Ainsi, contrairement à ce qui est allégué par la S.A.R.L. CITYA [Localité 3], elle aurait dû saisir l’assurance dès l’apparition des premiers impayés, en application de son mandat, ce qui aurait permis la prise en charge de certains loyers et charges impayés, au bénéfice de Monsieur [W] [B], qui n’aurait pas eu à supporter un effacement de sa créance dans des proportions aussi importantes.
Il convient donc de considérer que la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] a commis une faute dans l’exercice de son mandat, de nature à engager sa responsabilité contractuelle.
En revanche, il ne saurait être reconnue l’existence d’une quelconque faute dans l’engagement des diverses procédures à l’encontre de Madame [T] [P] née [M] et Monsieur [Y] [P], locataires.
En effet, il est constant que la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] a engagé de nombreuses procédures pour le compte de Monsieur [W] [B], dès qu’une difficulté apparaissait avec les locataires, y compris lorsque Madame [T] [P] née [M] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement (contestation de la recevabilité de son dossier).
Si la procédure devant le juge de l'exécution a été défavorable à Monsieur [W] [B], au vu de l’interprétation que le juge a faite du jugement du tribunal d’instance du 7 février 2019, cela ne peut suffire à caractériser une faute de la part du mandataire de gestion, lequel a notamment eu recours aux services d’un huissier de justice et n’est pas professionnel du droit.
L’huissier n’a pas alerté la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] sur le risque de faire délivrer un commandement de quitter les lieux, alors que l’échéancier prévu au jugement était respecté, au vu des règles applicables en matière d’imputation des paiements. Compte-tenu de l’existence d’impayés et de la complexité de ces règles et des calculs afférents, il peut être admis que le mandataire se soit fourvoyé, sans que ne soit caractérisée de faute contractuelle de sa part, ce d’autant plus qu’il n’était pas en mesure de maîtriser l’aléa judiciaire.
II – Sur les demandes en paiement présentées par Monsieur [W] [B]
L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».
L'article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ».
En outre, il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».
Sur les cotisations du contrat de garantie des loyers impayés
Dans la mesure où il a été considéré que Monsieur [W] [B] ne rapportait pas la preuve d’une absence de souscription du contrat, contrairement à ce que prévoit le contrat signé le 1er décembre 2011, il ne saurait être fait droit à sa demande de remboursement à hauteur de 1.891,78 € TTC, correspondant au paiement de février 2012 à janvier 2020, des cotisations du contrat de garantie des loyers impayés.
En effet, si la garantie n’a pas été actionnée par le mandataire, Monsieur [W] [B] n’en demeurait pas moins engagé auprès de la société INVENIA ASSURANCES et couvert par cette assurance. Il sera donc débouté de cette demande.
Sur les loyers et charges effacés au bénéfice de Madame [T] [P] née [M]
Il a été considéré que la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] avait commis un manquement fautif, en ne mobilisant pas la garantie de l’assureur, lorsque sont apparus les impayés locatifs de Madame [T] [P] née [M].
Celle-ci aurait bénéficié, par la suite, d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, à hauteur de 8.830,57 € (décision non produite, mais effacement non contesté par la défenderesse).
Eu égard à ses manquements, la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] doit être condamnée à indemniser Monsieur [W] [B] de son préjudice en résultant. Toutefois, la somme octroyée sera moindre dès lors que, à défaut d’avoir consulté ou attrait l’assureur dans la cause, il n’est pas possible de savoir si celui-ci aurait accordé sa garantie et, le cas échéant, dans quelles proportions.
Il sera rappelé, à ce titre, que la société INVENIA ASSURANCES limitait sa garantie à la somme de 61.000 € par sinistre, en matière de loyers et charges impayés.
Ainsi, le préjudice de Monsieur [W] [B] doit s’analyser plutôt en perte de chance de pouvoir recouvrer les loyers impayés de Madame [T] [P] née [M] auprès de la société INVENIA ASSURANCES, jusqu’à la date de recevabilité du dossier de surendettement de la locataire, soit au 18 novembre 2021 (date du jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 3], statuant sur la recevabilité).
Selon le décompte de la S.A.R.L. CITYA [Localité 3], la dette locative s’élevait à 8.876,80 €, au mois de novembre 2021.
Si l’on ne peut présumer d’une prise en charge effective de la somme de 8.876,80€ par l’assureur, à défaut d’indication de sa part, il est probable qu’une partie importante de la dette locative (effacée à hauteur de 8.830,57 €) aurait été couverte par la garantie souscrite.
Aussi, la perte de chance subie par Monsieur [W] [B] doit être fixée à hauteur de 70% de la somme de 8.830,57 €, soit à 6.181,40 €. La S.A.R.L. CITYA [Localité 3] sera condamnée au paiement de ladite somme en réparation.
Sur les frais résultant du jugement du Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 27 avril 2021
Il a été considéré que la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] n’avait commis aucune faute dans l’engagement de ladite procédure. Ce n’est donc pas au vu de ce moyen qu’une condamnation pourrait prospérer.
En revanche, il convient de vérifier que l’absence de mobilisation fautive de la garantie de la société INVENIA ASSURANCES n’a pas eu pour effet de causer un préjudice à Monsieur [W] [B], à ce titre.
Il ressort des conditions générales et particulières signées le 1er décembre 2011 que l’assureur va prendre notamment en charge les frais de procès et d’auxiliaire de justice (paragraphe V, article 3, page 10).
Il est prévu, néanmoins, des exclusions de prise en charge, en la matière (paragraphe V, article 8, page 12), parmi lesquelles se trouvent « les litiges en rapport avec un impayé de loyers et de charges locatives et les procédures de résiliation ou d’expulsion en découlant » (article 8.1) et également « les frais et dépens exposés par la partie adverse et que [le souscripteur doit] supporter par décision judiciaire » (article 8.2).
La seule nuance à apporter concerne l’hypothèse dans laquelle le souscripteur choisit l’huissier de justice proposé par l’assureur, qui fait alors « l’avance » des frais pour la délivrance du commandement de payer.
Ainsi, à supposer que la garantie de la société INVENIA ASSURANCES aurait été activée, les frais résultant du jugement du juge de l'exécution de [Localité 3] n’auraient pas été couverts par l’assureur.
La faute commise par la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] n’est donc pas de nature à justifier du remboursement de ces frais, puisqu’elle n’est pas à l’origine du préjudice allégué par Monsieur [W] [B]. Il sera débouté de cette demande.
Sur les honoraires du conseil de Monsieur [W] [B]
Il en est de même s’agissant des honoraires du conseil de Monsieur [W] [B], engagés devant le tribunal d’instance, puis devant le juge de l'exécution de Clermont-Ferrand.
Monsieur [W] [B] sera également débouté de cette demande.
Sur les honoraires de vacations contentieux facturés en juin 2019 par la société CITYA JAUDE
La S.A.R.L. CITYA [Localité 3] n’ayant pas été considérée comme fautive, du fait de l’engagement des diverses procédures en justice, il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [W] [B] tendant à se voir rembourser la somme de 92,40 € au titre des honoraires de vacations contentieux facturés en 2019.
Sur le préjudice moral
Monsieur [W] [B] soulève divers moyens, au soutien de cette prétention.
Il soutient notamment qu’il a rencontré des difficultés dans le remboursement de l’emprunt immobilier souscrit pour financer le bien mis en location et pris en gérance par la S.A.R.L. CITYA [Localité 3], en particulier en raison de l’absence de paiement des loyers. Il ne rapporte, cependant, pas la preuve de ses difficultés financières et de remboursement des échéances.
En revanche, il est exact que le demandeur a subi de multiples désagréments, en lien avec les différentes procédures qui ont été engagées, notamment dans le cadre de la procédure de surendettement et de la présente instance, qui auraient pu être évités si la garantie de son assureur avait été mobilisée à temps.
Il y a lieu de relever que, compte-tenu de la spécificité de la procédure devant le juge des contentieux de la protection en matière de surendettement des particuliers, Monsieur [W] [B] a dû intervenir volontairement à l’instance, ne pouvant être représenté par son mandataire.
Cette situation est de nature à créer une réelle pénibilité pour le bailleur.
Son préjudice doit être évalué, non à la somme de 5.000 €, mais à celle de 500 €, compte-tenu de ce qui précède. La S.A.R.L. CITYA [Localité 3] sera condamnée au paiement de ladite somme, en réparation.
II – Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de mandat
L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».
L'article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ».
En outre, il résulte des dispositions de l'article 1224 du code civil que « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. ».
L’article 1229 du code civil dispose que « La résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. ».
En l’occurrence, la faute contractuelle commise par la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] dans l’exécution de son mandat de gestion présente une gravité suffisante, pour justifier la résolution judiciaire du contrat, au vu des conséquences financières que cette faute a occasionné au mandant.
En revanche, il n’est pas opportun de fixer la date de cette résolution au jour de l’assignation.
En effet, rien n’indique que Monsieur [W] [B] n’aurait pas continué de bénéficier des services de la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] pour la gestion de son immeuble jusqu’à ce jour, sans rencontrer de difficulté. Ces services impliqueraient eux-mêmes des restitutions si la résolution du contrat devait être fixée antérieurement.
Il convient donc de prononcer la résolution du contrat, aux torts de la S.A.R.L. CITYA [Localité 3], à compter de la signification de la présente décision.
III – Sur les mesures accessoires
La S.A.R.L. CITYA [Localité 3] succombant au principal, elle sera condamnée au paiement des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
En outre, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] à payer à Monsieur [W] [B] une somme que l’équité commande de fixer à 2.000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, l'exécution provisoire s'applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,
CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 6.181,40 € (six mille cent quatre-vingt-un euros quarante cents) à titre de dommages-intérêts pour la perte de chance de voir pris en charge les loyers et charges impayés par Madame [T] [P] née [M] et ayant fait l’objet d’un effacement ;
CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 500 € (cinq cents euros) à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral ;
DEBOUTE Monsieur [W] [B] de sa demande tendant à voir condamner la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] à lui verser la somme de 1.891,78 € TTC, correspondant au paiement de février 2012 à janvier 2020, des cotisations du contrat de garantie des loyers impayés jamais souscrit ou à tout le moins non mobilisé par la société CITYA JAUDE ;
DEBOUTE Monsieur [W] [B] de sa demande tendant à voir condamner la S.A.R.L. CITYA CLERMONT-FERRAND à lui verser la somme de 1.121,82 €, comprenant la condamnation à l’article 700 et aux dépens résultant du jugement du Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 27 avril 2021 ;
DEBOUTE Monsieur [W] [B] de sa demande tendant à voir condamner la S.A.R.L. CITYA CLERMONT-FERRAND à lui verser la somme de 1.406 €, correspondant aux honoraires du conseil de Monsieur [B] pour les procédures de première instance devant le Tribunal d’instance de Clermont-Ferrand et devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ;
DEBOUTE Monsieur [W] [B] de sa demande tendant à voir condamner la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] à lui verser la somme de 92,40 € correspondant aux honoraires de vacations contentieux facturés en juin 2019 par la société CITYA JAUDE ;
PRONONCE la résolution judiciaire du mandat de gestion souscrit le 1er décembre 2011, en raison des manquements contractuels commis par la S.A.R.L. CITYA [Localité 3], à compter de la signification de la présente décision ;
DEBOUTE Monsieur [W] [B] de sa demande tendant à voir fixer la résolution judiciaire du contrat au jour de l’assignation avec restitution des sommes versées postérieurement ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] à payer à Monsieur [W] [B] la somme de 2.000 € (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.A.R.L. CITYA [Localité 3] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
