Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21531 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEZUC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Septembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de MELUN - RG n° 21/02084
APPELANT
Monsieur [I] [O] [E]
né 03/03/1987 au SOUDAN
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0441
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/045674 du 10/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. TROIS MOULINS HABITAT
RCS de MELUN : 786 150 391
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Christian PAUTONNIER et Me Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159
substitués à l'audience par Me François MIGNON, même cabinet, même toque
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Madame Anne-Laure MEANO, Président
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 juin 2018, la SA d'HLM Trois Moulins Habitat (ou la SA d'HLM TMH) a loué à M. [I] [O] [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 345,15 euros outre 86,83 euros de provision pour charges.
Par acte d'huissier du 24 février 2021, la SA d'HLM TMH a fait délivrer au locataire un commandement de justifier de l'assurance contre les risques locatifs.
Par acte d'huissier en date du 16 avril 2021, la SA d'HLM TMH a fait assigner M. [I] [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et a demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,
condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
condamner le locataire à payer la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
A l'audience du 22 juin 2021, la SA d'HLM TMH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Cité par acte délivré à l'étude d'huissiers, M. [I] [O] [E] n'a pas comparu.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 02 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a ainsi statué :
'CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2018 entre la SA d'HLM TMH, d'une part, et [I] [O] [E], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 mars 2021 ;
ORDONNE en conséquence à [I] [O] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour [I] [O] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d'HLM TMH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE [I] [O] [E] à verser à la SA d'HLM TMH une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 25 mars 2021, le cas échéant en deniers ou quittances, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE [I] [O] [E] à verser à la SA d'HLM TMH une somme de 300,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [I] [O] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier d'une assurance, et de l'assignation, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit' ;
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'appel interjeté le 07 décembre 2021 par M. [I] [O] [E],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 04 mars 2022 par lesquelles M. [I] [O] [E] demande à la cour de :
DIRE M. [I] [O] [E] recevable et bien fondée en son appel.
INFIRMER le jugement rendu le 2 septembre 2021 par le juge des contentieux
de la protection de Melun, en ce qu'il a :
"-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14/06/2018 (...) sont réunies à la date du 24/03/2021
- ordonné en conséquence à [I] [O] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement
- dit qu'à défaut pour [O] [E] d'avoir libéré les lieux volontairement et restitué les clés dans le délai, la SA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de sin chef (...)
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et 433-2 du CPCE montant équivalent au loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 25/03/2021 (...) jusqu'à complète libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés
- condamné M. [O] [E] à verser à la SA 300 euros au titre de l'article 700 du CPC
- condamné M. [O] [E] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de justifier d'une assurance, et de l'assignation, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L111-8 du CPCE
- rappelle que l'exécution provisoire est de droit'
Statuant à nouveau :
CONSTATER que M. [O] [E] justifie de ce qu'il a toujours souscrit une assurance locative pour le bien loué,
DÉBOUTER la SA Trois Moulins Habitat de l'ensemble de ses demandes.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 juin 2022 aux termes desquelles la SA d'HLM Trois Moulins Habitat demande à la cour de :
CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions en ce qu'il a :
- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2018 entre la SA d'HLM TROIS MOULINS HABITAT, d'une part et [I] [O] [E], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 mars 2021 ;
- Ordonne en conséquence à [I] [O] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
- Dit qu'à défaut pour [I] [O] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clés dans ce délai, la SA d'HLM TROIS MOULINS HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
- Condamne [I] [O] [E] à verser à la SA d'HLM TROIS MOULINS HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 25 mars 2021, le cas échéant en deniers ou quittances, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,
- Condamne [I] [O] [E] à verser à la SA d'HLM TROIS MOULINS HABITAT une somme de 300,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- Condamne [I] [O] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier d'une assurance, et de l'assignation, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution
- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Y AJOUTANT :
DÉBOUTER M. [I] [O] [E] de l'ensemble de ses demandes à toutes fins qu'elles comportent ;
CONDAMNER M. [I] [O] [E] à payer à la société Trois Moulins Habitat la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER M. [I] [O] [E] aux entiers dépens qui comprendront ceux de première instance et ceux d'appel lesquels pourront être recouvrés dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance et les demandes subséquentes
Le juge des contentieux de la protection a fait droit à la demande de la société d'HLM Trois Moulins Habitat, d'acquisition de la clause résolutoire au motif que M. [I] [O] [E] n'a pas déféré au commandement de produire la justification de son assurance contre les risques locatifs.
A l'appui de son appel, M. [I] [O] [E] fait valoir qu'il ne s'exprime pas bien en français et peine à lire, qu'il n'a pas justifié de son assurance locative alors même qu'il avait bien souscrit un contrat en ce sens.
La société d'HLM Trois Moulins Habitat répond que M. [I] [O] [E] n'a pas justifié d'une assurance locative dans le délai requis et que ce manquement s'est perpétré pendant plus d'un mois à compter du commandement de payer du 24 février 2021.
Elle fait valoir que la communication de l'attestation d'assurance intervient après que la clause résolutoire a été acquise à l'égard de M. [I] [O] [E], que l'attestation d'assurance, même avec effet rétroactif, produite postérieurement à l'expiration du délai, n'est pas susceptible de faire échec à l'application de la clause résolutoire.
Selon l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé 'de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa'.
En l'espèce, le bail signé par les parties stipule une clause de résiliation de plein droit un mois après 'un commandement demeuré infructueux à défaut d'assurance contre les risques locatifs'.
La SA d'HLM Trois Moulins Habitat a fait signifier à M. [I] [O] [E] le 24 février 2021 un commandement d'adresser dans le délai d'un mois au bailleur une attestation d'assurance en cours de validité le garantissant des risques locatifs, reproduisant la clause résolutoire insérée au bail et les termes de l'article 7g précité.
M. [I] [O] [E] qui n'a pas comparu en première instance, produit en appel trois attestations d'assurance habitations AXA pour les périodes :
- du 14 juin 2018 au 31 mai 2019
- du 1er juin 2020 au 31 mai 2021
- du 1er juin 2021 au 31 mai 2022.
Il est ainsi établi qu'il était assuré pour les risques locatifs au moment de la délivrance du commandement.
La clause résolutoire ne stipulant pas qu'elle serait acquise au terme du délai d'un mois en cas d'absence de justification d'une assurance pour les risques locatifs mais en cas d'absence de souscription d'une telle assurance, il convient d'infirmer la décision entreprise, le locataire ayant rempli ses obligations à ce titre.
Le jugement sera infirmé s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, l'expulsion et le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens mais de l'infirmer s'agissant de l'article 700 du code de procédure civile.
La société d'HLM Trois Moulins Habitat, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf s'agissant des dépens et de l'exécution provisoire,
Et statuant à nouveau,
Constate la souscription d'une assurance locative par M. [I] [O] [E],
Déboute la société d'HLM Trois Moulins Habitat de ses demandes,
Et y ajoutant,
Condamne la société d'HLM Trois Moulins Habitat aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière La Présidente
