Cour d'appel, 27 juin 2023. 21/01745

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/01745 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FRI6 Minute n° 23/00164 Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE LE METROPOLE C/ S.C.P. VALENZA Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 14 Juin 2021, enregistrée sous le n° I 19/01539 COUR D'APPEL DE METZ 1ère CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 27 JUIN 2023 APPELANTE : Syndicat de copropriété DE L'IMMEUBLE LE METROPOLE, représenté par son syndic en exercice la Société FONCIA SOLOGAT, [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : S.C.P. VALENZA Représentée par son représentant légal [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 11 Avril 2023 tenue par Madame Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 27 Juin 2023. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER COMPOSITION DE LA COUR: PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère Mme BIRONNEAU, Conseillère ARRÊT : Contradictoire Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La SCP Valenza est propriétaire d'un local commercial constituant le lot n° 1 dans l'immeuble en copropriété « Le Métropole » situé [Adresse 1] à [Localité 3]. Plusieurs syndics se sont succédés pour la gestion de l'immeuble et la SAS Foncia Sologat (la société Foncia), d'abord désignée comme administrateur provisoire, est devenu syndic de l'immeuble à compter du 1er novembre 2017. Par acte d'huissier du 17 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Métropole à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Sologat, a assigné devant le tribunal de grande instance de Thionville la SAS Valenza, afin d'obtenir paiement à titre principal d'une somme de 15.831, 29 € au titre de l'arriéré de charges dû par la SAS Valenza, avec intérêts légaux sur 14.989,22 € à compter de la sommation du 19 septembre 2019 et du jour de la demande pour le surplus, outre 600 € à titre de dommages et intérêts et 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il demandait en outre la capitalisation des intérêts par période annuelle. La SCP Valenza a exposé qu'elle ne s'opposait nullement au paiement des charges sous réserve que celles-ci soient justifiées, mais a fait valoir qu'en l'état le syndicat des copropriétaires n'était pas en mesure de justifier la nature des sommes réclamées. Par jugement du 14 juin 2021 le tribunal judiciaire de Thionville a : Condamné la SCP Valenza à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Métropole, sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société Foncia Sologat, les sommes de : 7.502,37 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2016 au 7 octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2019 (date de la sommation de payer) sur la somme de 7.246,2 euros et à compter de la date du prononcé du présent jugement pour le surplus ; 105 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ; 600 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ; Dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; Rejeté le surplus des demandes ; Condamné la SCP Valenza à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Métropole, sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la SCP Valenza aux dépens ; Ordonné I 'exécution provisoire de la présente décision. Pour statuer ainsi le tribunal, après avoir examiné l'ensemble des pièces justificatives produites par le syndicat des copropriétaires, a relevé que celui-ci ne produisait pas les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes des années 2013,2014 et 2015, de sorte que les sommes relatives à ces années, contenues dans le décompte produit par le syndicat demandeur, n'étaient pas exigibles dans le cadre de la présente instance. Il a par ailleurs soustrait du décompte des charges proprement dites, la somme de 486 € mise en compte au titre des frais de recouvrement, pour les examiner séparément, de sorte qu'il a conclu que la SCP Valenza restait devoir une somme de 7.502,37 € au titre des charges de copropriété du 1er janvier 2016 au 7 octobre 2019, outre les intérêts légaux. Sur les frais de recouvrement le premier juge a écarté le coût d'un courrier de relance non produit, et a retenu la somme de 35 €, prévue par le contrat de syndic, pour les mises en demeure facturées, et non celle de 40 €. Il a de même écarté la somme mise en compte au titre des frais de constitution de dossier avocat, considérant que ceci relevait de l'administration de la copropriété, quoique puisse prévoir le contrat de syndic à ce titre. Enfin le tribunal, au visa de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, a considéré que la carence de la SCP Valenza dans le paiement de ses charges avait causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du simple retard dans le paiement en le contraignant à faire l'avance des fonds nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété, ce qui justifiait l'allocation de dommages et intérêts. *** Par déclaration du 12 juillet 2021 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Métropole représenté par son syndic en exercice la société Foncia, a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :  Débouté le Syndicat des copropriétaires Le Métropole de ses demandes qui tendaient à voir Condamner la SCP Valenza à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Métropole, sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en Ia personne de son syndic, la société Foncia Sologat, les sommes de 15 831.29€ ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 Septembre 2019 date de la sommation de payer sur la somme de 14 989 22 € et à compter du jour de la demande pour le surplus, et Condamner la SCP Valenza à payer au syndicat des copropriétaires Le Métropole la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du CP, Et en ce qu'iI a condamné la SCP Valenza à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Métropole, sis [Adresse 1] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société Foncia Sologat, les sommes de - 7502,37 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2016 au 7 octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2019 (date de la sommation de payer) sur la somme de 7.2462 euros et à compter de la date du prononcé du présent jugement pour le surplus , -105 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement , et condamné la SCP Valenza à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Métropole, sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du CPC » La SCP Valenza a de son côté régularisé un appel incident. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions du 11 avril 2022 le syndicat de copropriété de l'immeuble Le Métropole demande à la cour de : Faire droit à l'appel du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Le Métropole [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Sologat Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : Condamné la SCP Valenza à payer au Syndicat Des Copropriétaires de la résidence Le Métropole, pris en la personne de son syndic, 7502,37 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2016 au 7 octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2019, date de la sommation de payer sur la somme de 7246,20 € et à compter de la date du prononcé du jugement pour le surplus 105 € au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du jugement 1000 € au titre de l'article 700 du CPC Rejeté le surplus des demandes du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble LE MÉTROPOLE [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Sologat Débouter la SCP Valenza de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions. Statuant à nouveau : Condamner la SCP Valenza à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Le Métropole [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Sologat la somme de 15 831,29 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2019, date de la sommation de payer sur la somme de 14 989,22 € et à compter du jour de la demande pour le surplus Condamner la SCP Valenza à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Le Métropole [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Sologat la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du CPC de première instance Confirmer le jugement pour le surplus Eu égard aux circonstances de la cause, condamner la SCP Valenza aux entiers dépens d'instance et d'appel et à verser au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Le Métropole [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Sologat la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du CPC à hauteur de Cour Au soutien de son appel le syndicat des copropriétaires rappelle que la société Foncia, reprenant les fonctions de syndic, n'a pas pu récupérer auprès des précédents syndics, défaillants, l'ensemble des documents détenus notamment par Immo City, mais qu'il avait néanmoins produit l'état des répartitions des charges des copropriétaires pour les années 2012 à 2015 établi par la société Gestrim, et qu'en outre il est clairement mentionné dans le procès-verbal d'assemblée générale du 5 avril 2018 que l'assemblée générale des copropriétaires approuve les comptes de l'exercice 2016 et des exercices antérieurs, la SCP Valenza ayant voté « pour » cette résolution. Il en conclut que, ces charges ayant été régulièrement approuvées, les sommes mises à la charge de la SCP Valenza pour les années 2013 à 2019 sont bien dues, et observe que celle-ci a versé divers acomptes au cours des années. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires se prévaut des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, en sa version applicable du 27 mars 2014 au 1er janvier 2017, aux termes duquel à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse. Il conclut des dispositions de cet article que par l'effet de la loi les sommes réclamées à la SCP Valenza sont exigibles depuis le 1er trimestre 2013, et au plus tard sont devenues exigibles 30 jours après la mise en demeure du 14 août 2018 reçue le 19 août 2018. Quant aux frais mis en compte, le syndicat fait valoir que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les dépenses engagées pour le recouvrement amiable d'une créance ne sont plus des charges incombant au syndicat des copropriétaires au titre de l'administration de l'immeuble, mais doivent être uniquement supportées par le copropriétaire défaillant. Il fait valoir que tous les frais mis en compte sont justifiés, aussi bien par les documents qu'il produit que par les termes du contrat de syndic, prévoyant notamment expressément une rémunération supplémentaire et forfaitaire en cas de transmission du dossier à un avocat. Aux termes de ses dernières conclusions du 24 janvier 2023 la SCP Valenza demande à la cour de : « Dire l'appel du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Le Métropole mal fondé. En conséquence, Le débouter de l'ensemble de ses demandes fin et conclusions. Recevoir l'appel incident de la SCP Valenza. Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCP Valenza à payer au demandeur les sommes de 7.502,37 €, 105 €, 600 € outre les intérêts et capitalisation ainsi qu'au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 et des frais et dépens. Et statuant sur ce point, Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Métropole de l'ensemble de ses demandes. Subsidiairement à tout le moins, Confirmer le jugement entrepris à l'exception de la condamnation de la SCP Valenza à verser 600 € à titre de dommages et intérêts outre l'article 700 et les frais et dépens d'instance, infirmant dès lors le jugement entrepris sur ces points et déboutant le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Métropole de ces demandes. En toute hypothèse, Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Métropole à payer à la SCP Valenza la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC. Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Métropole aux entiers frais et dépens de l'instance » La SCP Valenza fait valoir en substance que les deux syndics en charge de la copropriété ayant précédé la société Foncia n'ont jamais effectué la moindre diligence, convoqué d'assemblée générale ou communiqué de décompte, et ce malgré les multiples relances qu'elle a adressées afin que les sommes réclamées lui soient justifiées. Elle reproche à la société Foncia, au lieu de se contenter de demander paiement des charges résultant de ses propres exercices, de mettre également en compte un reliquat résultant de la gestion antérieure, qui n'est pas justifié. Elle fait valoir que l'approbation des comptes du syndicat par la copropriété ne constitue nullement une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qu'en tout état de cause il n'y a jamais eu d'approbation des comptes de la copropriété pour les années antérieures à 2016, et qu'il n'est actuellement produit aux débats aucun justificatif des factures et de manière générale de justificatif des charges exposées. Elle considère que l'approbation des comptes à compter de l'assemblée générale de 2018 ne dispense pas la société Foncia de justifier de la créance du syndicat des copropriétaires, ce qu'elle ne fait pas. Elle en conclut qu'elle est en droit de solliciter le débouté pur et simple du syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, outre la confirmation de la disposition ayant rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat, la SCP Valenza faisant valoir à cet égard qu'elle n'est nullement de mauvaise foi. En suite de la communication du dernier document émanant du syndicat des copropriétaires, elle souligne qu'il lui est demandé paiement de sommes remontant à 2008 soit au-delà du délai de prescription, qu'en tout état de cause ce décompte ne repose sur aucun justificatif, et qu'elle n'a jamais pu consulter l'ensemble des factures et justificatifs puisqu'il n'y a pas eu d'assemblée générale. En application de l'article 455 du code de procédure civile il est expressément référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties. L'ordonnance de clôture est intervenue le 09 février 2023. MOTIFS DE LA DECISION Pour les besoins du raisonnement et ainsi que l'a fait le premier juge, il sera distingué, dans la demande du syndicat des copropriétaires, entre les charges proprement dites et les frais de recouvrement mis en compte. I- Sur les charges ou avances sur charges réclamées. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version à la date de la sommation adressée à la SCP Valenza, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article En application de l'article 14-1, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Selon l'article 14-2 de la même loi, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en conseil d'état. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. Enfin l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable en août 2019 lors de l'envoi d'une mise en demeure à la SCP Valenza, prévoit effectivement une procédure spécifique, portée devant « le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé », pour obtenir paiement des provisions non payées à leur date d'exigibilité malgré mise en demeure restée infructueuse, prévoyant que ce défaut de paiement entraînera l'exigibilité immédiate de toutes les autres provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents. En application de l'article 1353 alinéa 1er du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui réclame paiement d'une certaine somme à un copropriétaire au titre des charges, de copropriété, de faire la preuve de sa créance. Une réclamation portant sur des décomptes annuels de charges, nécessite de faire la preuve de ce que les comptes de l'exercice comptable correspondant aux soldes de charges réclamés, ont été approuvés. Une telle approbation ne prive cependant pas chaque copropriétaire de contester son décompte individuel, ainsi qu'il résulte de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de sorte qu'il appartient au demandeur de produire des décomptes individuels comportant les informations nécessaires permettant au copropriétaire de vérifier le montant des charges à répartir, les tantièmes ou clés de répartitions, et les sommes mises à sa charge. En l'état, la somme de 15.831,29 € réclamée par le syndicat des copropriétaires tant en première instance qu'en appel, correspond au solde d'un historique de compte récapitulant des mouvements au débit et au crédit du compte du copropriétaire SCP Valenza pour la période allant du 1er avril 2013 au 07 octobre 2019. Outre les montants réclamés au titre des charges proprement dites, ce décompte comporte également des frais de relance, de sommation d'huissier et de constitution de dossier. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit, outre l'historique précité, les procès-verbaux d'assemblée générale des 09 novembre 2017 et 05 avril 2018, les décomptes annuels de charges des années 2016 et 2017 concernant la SCP Valenza ainsi que l'ensemble des appels de provision émis en 2018 et 2019 concernant, tant les charges courantes que les travaux votés en assemblée générale. Il produit également différentes mises en demeure envoyées à la SCP Valenza ainsi que des documents comptables et décomptes de charges émanant de la société Gestrim pour la période antérieure à la gestion de la société Foncia Sologat. Ainsi que justement relevé par le premier juge, il n'est versé aux débats, aucun des procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes du syndic, qui à l'époque était la société Gestrim, pour les années 2013, 2014 et 2015. Par ailleurs, si le point n° 5 de l'assemblée générale du 5 avril 2018 est effectivement intitulé « approbation des comptes de l'exercice 2016 et antérieurs à 2016 », la cour constate cependant que la résolution adoptée à l'unanimité des présents et représentés, est : « l'assemblée générale approuve les comptes de charges de l'exercice du 01/01/2016 au 31/12/2016 ». Il n'est donc pas possible d'en déduire une quelconque approbation des comptes antérieurs. C'est donc à juste titre que le premier juge a estimé que les montants relatifs aux exercices antérieurs à 2016 ne pouvaient être mis en compte. En l'état la somme correspondante s'élève, selon l'historique de compte produit à 6.296,53 €. S'agissant des décomptes de charges de l'année 2016 et de l'année 2017, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 5 avril 2018 que les copropriétaires, à l'unanimité des présents et représentés, parmi lesquels figurait la SCI Valenza, ont approuvé aussi bien les comptes de l'exercice 2016 que les comptes de l'exercice 2017. A cet égard il résulte des termes du procès-verbal qu'un certain nombre de documents avaient été soumis à l'examen des copropriétaires. En outre le syndicat demandeur verse aux débats les décomptes individuels des charges réclamées à la SCP Valenza pour les années 2016 et 2017 (documents faisant partie de la pièce n° 6, de même que les appels de provision). Il en résulte qu'il est indiqué dans ce document pour l'année 2016, le montant total des charges générales, à savoir 8.203,11€, et des charges d'eau froide soit 4.848,94 €. Sont de même indiquées les bases de répartition individuelle soit 182/1000 et 645/1172 , et la quote-part en résultant pour la SCP Valenza pour chacune de ces charges, soit 1.492,96 € et 2.668,57 € soit un total de 4.161,53 €. Ce décompte ainsi que l'historique de compte versé aux débats fait apparaître que, si des avances sur charges ont été demandées en 2016, pour autant aucun paiement à ce titre n'a été effectué par la SCP de sorte que la somme de 4.161,53 € est intégralement due. Le décompte individuel pour l'année 2017 comporte les mêmes renseignements, et justifie d'un montant de 2.959,03 € au titre des charges annuelles dues par la SCP Valenza pour 2017. Ni l'un ni l'autre de ces décomptes n'ont fait l'objet de contestations argumentées de la part de la SCP Valenza, étant rappelé que les factures acquittées par la copropriété au titre des différentes charges de même que les contrats de fourniture, sont tenus à disposition des copropriétaires, selon les termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, pendant le délai s'écoulant entre la convocation à l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, de sorte que, convoquée à l'assemblée générale du 5 avril 2018 la SCP Valenza avait la possibilité d'accéder à ces documents et ne peut contester la somme qui lui est actuellement réclamée au motif de l'absence de factures ainsi qu'elle le fait. Elle ne conteste actuellement, ni le montant global des charges, ni les clés de répartition qui lui ont été appliquées, et ne fait état d'aucun paiement autre que ceux récapitulés dans l'historique produit. Le syndicat des copropriétaires justifie donc, par la production des procès-verbaux d'assemblée générale, des décomptes individuels de charges et de l'historique général des paiements, des sommes qu'il réclame à la SCP Valenza au titre des charges des années 2016 et 2017. S'agissant par ailleurs des appels de provisions pour les travaux de réparation et rénovation de toiture et pour les travaux de façade, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 09 novembre 2017, que les copropriétaires à l'unanimité des présents et représentés, ont décidé de procéder à des travaux urgents de réparation provisoire sur la toiture pour un coût de 2.634,50 € et ont également fixé les honoraires du syndic sur ces travaux à 4% de leur montant. Le syndicat des copropriétaires produit l'appel de provision du 20 janvier 2018 concernant la part due par la SCP Valenza, pour un montant de 506,23 €. Au vu des délibérations précédemment rappelées, et en application de l'article 14-2 précité, ce montant est justifié. De même, les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 05 avril 2018, ont notamment décidé à l'unanimité des présents et représentés, de faire réaliser des travaux de rénovation complète de la toiture pour un budget de 137.570,41 € et de rénovation de la façade pour un budget de 97.798,43 €, non compris les honoraires du syndic également votés lors de cette assemblée générale. Dans les mêmes résolutions, les copropriétaires ont également fixé la date des appels de provision relatifs aux travaux, à savoir les 15 juin, 15 juillet et 15 août 2018. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les trois appels de provision spécialement adressés à la SCI Valenza en juin, juillet et août 2018 au titre de sa participation aux travaux de toiture et de façade, pour des montants respectifs de 14.595,40 €, 14.595,40 € et 15.037,70 € soit un total appelé de 44.228,50 €. Au vu des résolutions précitées, ces appels de provision sont entièrement justifiés. Il en résulte que le montant total des appels de provision pour travaux dû par la SCP Valenza s'est élevé en 2018 à la somme de 44.734,73 €. Le syndicat des copropriétaires verse enfin aux débats l'ensemble des appels de provision pour charges courantes émis à l'égard de la SCI Valenza au cours des années 2018 et 2019. L'article 14-1 précité prévoit que le syndicat des copropriétaires peut établir pour chaque année un budget prévisionnel et demander en conséquence, chaque trimestre, une provision sur charges. En l'occurrence, l'assemblée générale du 9 novembre 2017 a décidé à l'unanimité des présents et représentés, de fixer le budget prévisionnel pour l'exercice 2018 à la somme de 40.200 € et d'autoriser le syndic à procéder aux appels provisionnels, ceux-ci étant exigibles le premier jour de chaque trimestre civil en application de l'article 14-1 précité. L'assemblée générale du 5 avril 2018 a décidé à l'unanimité des présents et représentés, dont la SCI Valenza, de fixer le budget prévisionnel de l'année 2019 à la somme de 40.320 € et a autorisé le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion de 1/4 du budget voté, le 1er jour de chaque trimestre. La même assemblée a déterminé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux, faisant également l'objet d'un appel provisionnel tous les trimestres. Les appels provisionnels de charges émis par le syndic en suite de ces résolutions, et versés aux débats, sont ainsi justifiés. Il en résulte que la SCI Valenza s'est trouvée redevable des sommes de 830,27 €, 854,23 €, 854,22 € et 854,23 € soit au total 3.392,95 € au titre des avances sur charges pour 2018, et des sommes de 886,88 €, 886,88 €, 750,30 € et 750,29 € soit au total 3.274,35 € au titre des avances sur charges pour l'année 2019. Le syndicat des copropriétaires se fonde sur les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour considérer qu'en suite de la mise en demeure envoyée, aussi bien les avances sur charges que la totalité des sommes précédemment dues par la SCI Valenza deviendraient exigibles, y compris les sommes échues avant 2016. La cour observe cependant que le syndicat des copropriétaires n'a pas utilisé la procédure spécifique prévue par cet article. Par ailleurs les mises en demeure adressées successivement à la SCI ne contenaient aucun détail de la somme réclamée, et notamment ne faisaient pas mention de sommes antérieures à 2016. Enfin les dispositions de l'article précité ne peuvent avoir pour conséquence de mettre à la charge d'un copropriétaire, de façon définitive, des sommes non justifiées, telles les charges réclamées pour la période de 2013 à 2015. Le principe des appels provisionnels de charges ayant cependant été décidé, aussi bien par l'assemblée générale de 2017 que par celle de 2018, il convient de considérer que les sommes réclamées à ce titre à la SCI Valenza sont également justifiées, étant cependant observé qu'il n'est pas question en l'espèce, d'un solde définitif sur charges pour les années 2018 et 2019 mais uniquement du paiement des avances réclamées, ce qui ne fait pas obstacle à une régularisation lors de l'établissement du décompte de charges annuel. Le montant total dont était redevable la SCI Valenza avant tout paiement s'élevait donc aux sommes de 4.161,53 € et 2.959,03 € au titre des décomptes annuels de charges pour 2016 et 2017, 44.734,73 € au titre des provisions pour travaux, 3.392,95 € et 3.274,35 € au titre des avances sur charges pour les années 2018 et 2019, soit un montant total de 58.522,59 €, hors frais. Au vu de l'historique versé aux débats, le montant total des paiements effectués par la SCI Valenza, entre le 1er janvier 2016 et le 7 octobre 2019, s'est élevé à : (830,07 + 506,23 + 854,23 + 854,22 + 29.190,80 + 15.037,70 + 886,88 + 1637,18 + 231,70) = 50.029,01 €. Il en résulte que la SCI Valenza reste redevable d'un solde de 8.553,59 € vis à vis du syndicat des copropriétaires, au titre des charges et avances sur charges dues, du 1er janvier 2016 au 7 octobre 2019. Il convient d'infirmer sur ce point le jugement dont appel et de condamner la SCI au paiement de cette somme, avec les intérêts légaux sur la somme de 7.803,30 € à compter de la sommation d'huissier du 19 septembre 2019 et sur le surplus à compter de l'assignation du 17 octobre 2019, le dernier appel provisionnel sur charges n'ayant été émis que postérieurement à la sommation délivrée. II- Sur les sommes mises en compte au titre des courriers de rappel, frais de sommation et frais de constitution de dossier Le contrat de syndic versé aux débats prévoit expressément le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires. Une mise en demeure par LRAR est ainsi facturée 35 € TTC, une relance après mise en demeure 21 €, et la constitution d'un dossier transmis à un auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles), 350 €. Contrairement à ce qu'indique le syndicat des copropriétaires, le procès-verbal d'assemblée générale du 05 avril 2018 ne comporte, en page 16 § 22 aucune indication selon laquelle la prestation d'envoi d'une mise en demeure recommandée avec accusé de réception passerait de 35€ à 40 €. Le paragraphe 22 ne contient qu'une information sur l'envoi dématérialisé des convocations, avec, parmi les arguments, le fait que le timbrage d'une convocation en recommandé papier « est généralement supérieur à 5 € TTC », ce qui est sans aucun rapport avec la facturation de ses frais par le syndic. Au vu des stipulations du contrat de syndic et des documents produits, sont justifiées les sommes de : ( 35 x 3) = 105 € au titre de trois mises en demeure recommandées avec AR versées aux débats 21 € au titre du courrier de relance du 12 septembre 2018, 205,18 € au titre du coût de la sommation de payer délivrée par acte d'huissier 350 € au titre de la « constitution dossier avocat ». Sur ce point, et si la carence de la SCP Valenza a effectivement nécessité que le syndic constitue un dossier contentieux, une telle constitution n'avait pas à être effectuée deux fois à moins d'un mois d'intervalle, et une seule somme de 350 € sera retenue. Le total des frais dont est redevable la SCP Valenza s'élève donc à 681,18 €. Il convient donc de la condamner au paiement de cette somme, avec intérêts légaux à compter de la sommation du 19 septembre 2019, et le jugement de première instance est également infirmé sur ce point. III-Sur les dommages et intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts au taux légal, peut obtenir des dommages et intérêts distinct de l'intérêt moratoire. En l'occurrence, il résulte des divers courriers adressés à la société Foncia par le conseil de la SCP Valenza, que celle-ci a fait savoir à plusieurs reprises qu'elle n'était pas opposée au paiement des charges mais demandait que celles-ci lui soient justifiées, et il est constant que, même au stade de la présente procédure, la totalité de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires n'est pas justifiée. Dès lors les éléments soumis à la cour sont insuffisants pour caractériser la mauvaise foi exigée par l'article 1231-6 précité. Il convient par conséquent d'infirmer le jugement dont appel et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande sur ce point. IV - Sur la capitalisation des intérêts La SCP Valenza a expressément conclu à l'infirmation du jugement dont appel sur ce point. Le syndicat des copropriétaires, ayant limité son appel à certaines dispositions, conclut au rejet de l'appel incident de la SCP Valenza de sorte qu'il convient de statuer sur la disposition relative à la capitalisation des intérêts. Celle-ci étant de droit lorsqu'elle est demandée, sous réserve de porter sur des intérêts échus depuis au moins un an, il convient de confirmer le jugement de première instance sur ce point. V - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions de première instances relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. A hauteur d'appel et dès lors que chacune des parties succombe en son appel, les dépens seront partagés par moitié. L'équité commande qu'il soit dérogé sur ce point aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il est équitable d'allouer au syndicat des copropriétaires, en remboursement de partie de ses frais irrépétibles, une indemnité de 1.500 €. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a Dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; Condamné la SCP Valenza aux entiers dépens de première instance. Condamné la SCP Valenza à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Métropole la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau, Condamne la SCP Valenza à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Métropole, représenté par son syndic en exercice, la somme de 8.553,59 €, assortie des intérêts légaux sur la somme de 7.803,30 € à compter de la sommation d'huissier du 19 septembre 2019 et sur le surplus à compter de l'assignation du 17 octobre 2019 Condamne la SCP Valenza à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Métropole, représenté par son syndic en exercice, la somme de 681,18 € au titre des divers frais de recouvrement avec intérêts légaux à compter du 19 septembre 2019, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Métropole de sa demande en dommages et intérêts, Condamne la SCP Valenza et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Métropole, représenté par son syndic à supporter chacun la moitié des dépens d'appel, Condamne la SCP Valenza à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Métropole, représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés à l'occasion de la procédure d'appel. La Greffière La Présidente de chambre