Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 24/00924

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 6] [Localité 3] JUGEMENT DU 09 Août 2024 N° RG 24/00924 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZWT Jugement du 09 Août 2024 N° : 24/484 [S] [I] [U] [M] épouse [I] C/ [E] [F] [Y] [B], caution EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me CASTRES COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [F] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 17 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR M. [S] [I] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES Mme [U] [M] épouse [I] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [E] [F] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 7] comparant en personne M. [Y] [B], caution [Adresse 5] [Localité 7] non comparant, ni représenté I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 06 juin 2018, M. [S] [I] et Mme [U] [M] épouse [I] consentaient un bail d’habitation à M. [E] [F] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505 € (euros) et d’une provision pour charges de 63 € et sous réserve du cautionnement de garantie des loyers impayés par M. [Y] [B]. Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, les époux [I] délivraient au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.860,63 € correspondant à l'arriéré locatif et de justifier d’assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement était dénoncé à la caution, le 08 novembre 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses. Concomitamment, par courrier électronique reçu, le 06 novembre 2023, les bailleurs signalaient à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé de [E] [F]. Par assignation en date du 08 janvier 2024, [S] [I] et [U] [I] saisissaient le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : - Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail et, subsidiairement, valider le congé donné au locataire ; - Ordonner l’expulsion immédiate, avec suppression des délais légaux, de [E] [F] ; - Condamner, solidairement, [E] [F] et [Y] [B] au paiement des sommes suivantes : Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; 1.100 € d’arriéré locatif, arrêté au 27 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 25 janvier 2024, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l’audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 17 mai 2024, [S] [I] et [U] [I] maintenaient les demandes de leur assignation. Ils réévaluaient la dette à la somme de 2.142,92 €. Ils précisaient s’être accordés avec le locataire pour entériner son départ des lieux au 17 juin 2024 mais, souhaitaient conserver par précaution leur demande d’expulsion et s’opposaient à tout octroi de délais de paiement au défendeur. Il sera renvoyé à l’assignation des demandeurs pour un plus ample exposé des moyens. En défense, [E] [F] avançait être titulaire d’une assurance contre les risques locatifs et produisait une attestation valable jusqu’au 30 septembre 2024. Il confirmait être d’accord pour quitter les lieux et avoir potentiellement trouvé un nouveau logement moyennant un loyer mensuel avoisinant les 600 €. Le défendeur reconnaissait le montant de sa dette locative mais sollicitait des délais de paiement. Il proposait des échéances de remboursement de 500 € par mois. Sur sa situation personnelle, professionnelle et financière, [E] [F] relatait vivre seul, avoir démissionné fin février, être allocataire du RSA et percevoir 651,93 € de prestations familiales et sociales par mois (attestation CAF d’avril 2024). Il ajoutait avoir décroché un entretien pour un nouvel emploi dans le domaine de l’automobile pour un salaire mensuel d’environ 3.000 €. Il était autorisé à transmettre en délibéré la copie de son nouveau contrat de travail, avant le 31 mai 2024. Au 31 mai 2024, aucune pièce justificative n’est parvenue à la juridiction. Cité par procès-verbal de recherches infructueuse, [Y] [B] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 23 octobre 2023 et la CCAPEX saisie, le 06 novembre 2023, soit, l’un et l’autre, plus de deux mois avant l’assignation. L’assignation a été signifiée, le 08 janvier 2024, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 25 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’audience au fond. L’action des demandeurs est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ». En l’espèce, le contrat du 06 juin 2018 contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 23 octobre 2023, au locataire, pour un montant de 1860,63 €. Or, vu l’historique des versements, la dette de loyer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement du passif n’a été conclu. Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 24 décembre 2023. 1.3. Sur les délais de paiement : Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06/07/1989 : « [...] V.- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative [...] ». En l’espèce, le défendeur sollicite le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette locative, ce à quoi les bailleurs s’opposent. Compte tenu des capacités financières du foyer ci-dessus exposées, de la reprise du versement du loyer par le locataire, notamment, par 5 virements de montants supérieurs à celui du loyer courant charges comprises, de la proposition raisonnable d’échelonnement de la dette formulée en défense, du positionnement du locataire à l’audience, de son départ programmé au 17 juin 2024 et de l’intérêt du bailleur d’obtenir remboursement de sa créance dans un délai satisfaisant, il y a lieu d’accorder à [E] [F] des délais pour rembourser l’arriéré locatif. Néanmoins, un plan d’apurement du passif comprenant des échéances de 500 €, selon la proposition émise à l’audience, apparaît disproportionné avec la situation économique et sociale précaire du débiteur, qui n’a pas justifié disposer, à ce jour, d’un nouveau salaire suffisant. Ainsi, les mensualités, fixées en fonctions des revenus et charges des parties et du montant de la dette peuvent, en l’état, être évaluées à une somme de 50 €. 1.4. Sur délais d’expulsion : Aux termes de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement [...]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ». A ce stade, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ne saurait être encourue dès lors que l’occupant ne s’est pas introduit dans lieux pas voie de fait ou que son relogement n’est pas assuré, l’intéressé n’ayant pas fourni de copie d’un nouveau bail. Les demandes des époux [I] seront donc rejetées sur ces points. En conséquence, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif : 2.1. Sur la dette locative : Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ». Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l’espèce, le montant de la créance des bailleurs estimé à 2.142,92 € – tel que figurant au décompte daté du 02 mai 2024, produit à l’audience par les époux [I] et soustraction faite des frais de procédure – n’est pas contesté par [E] [F]. [E] [F] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2.142,92 € (loyers, charges et indemnités d’occupation au 02 mai 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Cependant, eu égard aux délais de paiement précédemment accordés, il convient de différer l'exigibilité de cette dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. En l’état, le plan d’apurement du passif comprendra 36 mensualités fixées à la somme de 50 €. Le droit à intérêt pourra être suspendu pendant l’exécution du plan. 2.2. Sur la solidarité avec la caution : Les demandeurs requirent de condamner, solidairement, le locataire et sa caution à payer l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation. Or, leur dossier de plaidoirie ne contient pas d’acte de cautionnement. La seule signature du contrat de bail par [Y] [B] ne suffit pas à justifier de l’étendue et du contenu de son obligation de garantie. Dès lors, faute de preuve du cautionnement, il y a lieu de débouter les époux [I] de leur demande de condamnation solidaire. 2.3. Sur l’indemnité d’occupation : En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [E] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 620,21 € par mois et sera comptabilisée à compter du 03 mai 2024, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, [E] [F] sera condamné aux dépens, desquels seront exclus les coûts de saisine de la CCAPEX (acte non prévu par les textes s’agissant d’un bailleur privé) et de dénonciation des actes à la caution. Par ailleurs, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 06 juin 2018, entre M. [S] [I] et Mme [U] [M] épouse [I], d’une part, et M. [E] [F], d’autre part, sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 24 décembre 2023 ; ORDONNE à M. [E] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE M. [S] [I] et Mme [U] [M] épouse [I] de leur demande de suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE M. [E] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 620,21 € (six cent vingt euros et vingt-et-un centimes) par mois ; DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; CONDAMNE M. [E] [F] à payer à M. [S] [I] et Mme [U] [M] épouse [I] la somme de 2.142,92 € (deux mille cent quarante-deux euros et quatre-vingt-douze centimes) d’arriéré locatif arrêté au 02 mai 2024 (créance qui comprend les loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail et les indemnités d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’au jour de l’audience), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; AUTORISE M. [E] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 € (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal et frais ; DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que les indemnités d’occupation ou au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; DIT que le droit à intérêt pourra être suspendu pendant la durée du plan ; DIT que, à défaut d’un seul paiement, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible ; DÉBOUTE M. [S] [I] et Mme [U] [M] épouse [I] de leur demande de condamnation solidaire au paiement à l’encontre de M. [Y] [B] ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE les époux [S] [I] et [U] [M] épouse [I] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [E] [F] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 23 octobre 2023 et de l’assignations du 08 janvier 2024 à sa personne et excluant le coût de signification des actes à la CCAPEX et à M. [Y] [B] ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,