Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 24/03275

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03275 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M5P N° MINUTE : 4/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 08 août 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT- OPH [Adresse 1], représenté Me CLAISSE Yves, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2] DÉFENDERESSE Madame [B] [H], demeurant [Adresse 3], représentée par Mme [K] [E], munie d’un pouvoir COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 26 avril 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 08 août 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 08 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03275 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M5P EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet du 18 janvier 2022, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [B] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier 1, étage 1, porte 4), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 256,86 euros. Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 753,79 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [H] le 6 juin 2023. Par assignation du 13 mars 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 6 786,30 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 26 avril 2024, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 avril 2024, s'élève désormais à 8301,41 euros, terme de mars 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. Elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle expose que Mme [B] [H] a commencé à ne pas régler son loyer à compter du mois de juin 2023. Elle a effectué un virement de 5 900,40 euros le 3 avril 2024. Mme [B] [H], représentée par sa petite-fille, Mme [E] [K], reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 240 euros, en plus du loyer courant. Mme [E] [K] expose que Mme [B] [H] est malade et que des démarches sont en cours afin qu'elle soit prise en charge. Elle indique qu'elle va s'installer avec elle pour l'aider. Elle l'a obligée à se faire soigner et l'aidera à payer le solde de la dette. [Localité 4] HABITAT OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [E] [K] a indiqué que Mme [B] [H] ne fait pas l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 5 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 753,79 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 août 2023. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En effet, en l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite en ce que Mme [B] [H] a effectué un virement de 5 900,40 euros le 3 avril 2024. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [B] [H], aidée par sa petite-fille, Mme [E] [K], lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 240 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 3 avril 2024, Mme [B] [H] lui devait la somme de 8 301,41 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme de mars 2024 inclus. Mme [B] [H] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023 sur la somme de 3753,79 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2857,39 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [B] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire prevue au contrat conclu le 18 janvier 2022 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d'une part, et Mme [B] [H], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier 1, étage 1, porte 4) étaient réunies le 6 août 2023, CONDAMNE Mme [B] [H] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 8 301,41 euros (huit mille trois cent un euros et quarante et un centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 3 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023 sur la somme de 3 753,79 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2 857,39 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Mme [B] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 240 euros (deux cent quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [H], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 août 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -Mme [B] [H] sera condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [B] [H] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [B] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2023 et celui de l'assignation du 13 mars 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge