Cour d'appel, 27 novembre 2023. 22/01817

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY Première Chambre Civile ARRÊT N° /2023 DU 27 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01817 - N° Portalis DBVR-V-B7G-FAXR Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 20/01017, en date du 13 avril 2022, APPELANTE : S.A.S. MAISONS PROMAFI, anciennement dénommée SAS URBAVENIR MAISONS INDIVIDUELLES, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2] Représentée par Me Frédérique MOREL, substituée par Me Floriane JACQUIN, avocats au barreau de NANCY INTIMÉ : Monsieur [I] [Z] né le 02 janvier 1984 à [Localité 3] (57) domicilié [Adresse 1] Représenté par Me Christian OLSZOWIAK de la SCP ORIENS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 25 Septembre 2023, en audience publique devant la Cour composée de : Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, chargée du rapport, Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ; A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2023, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 27 Novembre 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ; -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat de construction de maison individuelle conclu le 23 juin 2018, Monsieur [I] [Z] a confié à la SAS Urbavenir Maisons Individuelles la construction d'une maison, [Adresse 5], à [Localité 4] ([Localité 4]). Par lettres recommandées, Monsieur [I] [Z] mettait en demeure la SAS Urbavenir Maisons Individuelles de commencer les travaux en septembre 2018 puis en janvier 2019. Par courrier du 14 février 2019, la SAS Urbavenir Maisons individuelles l'informait prendre acte de l'annulation amiable du contrat. Par acte d'huissier de justice en date du 13 février 2020, Monsieur [I] [Z] a fait assigner la SAS Urbavenir Maisons Individuelles, devenue la SAS Maisons Promafi, devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d'obtenir sa condamnation à l'indemniser de ses préjudices. Par jugement contradictoire du 13 avril 2022, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nancy a : - prononcé la résolution du contrat liant Monsieur [I] [Z] et la SAS Maisons Promafi aux torts de cette dernière, - condamné la SAS Maisons Promafi à payer à Monsieur [I] [Z] la somme de 5750 euros à titre d'indemnité, - condamné la SAS Maisons Promafi à payer à Monsieur [I] [Z] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Maisons Promafi aux entiers dépens, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que la condition de l'obtention d'un permis de construire était bien réalisée, tout comme les autres conditions suspensives non contestées, au moment de la conclusion du contrat et qu'il appartenait en conséquence à la SAS Maisons Promafi de commencer les travaux deux mois après la réalisation des conditions suspensives, soit en septembre 2018, conformément aux stipulations du contrat. Il a en outre considéré qu'ayant eu connaissance des dispositions du permis de construire au moment de la signature du contrat, la SAS Maisons Promafi aurait dû mettre en garde Monsieur [I] [Z] sur la nécessité de modifier son projet, si elle estimait la construction souhaitée impossible à réaliser. Or, il ne ressort d'aucune pièce de la procédure qu'elle en a effectivement averti son contractant, et ce avant la conclusion du contrat. Le tribunal en a déduit que la résolution du contrat était entièrement imputable à la SAS Maisons Promafi qui avait manqué à ses obligations contractuelles essentielles. Concernant la demande d'indemnisation, le contrat prévoyait des pénalités de retard de livraison, s'appliquant en cas de retard dans l'exécution, mais non d'une inexécution du contrat. Le tribunal a retenu ensuite que la rubrique n°28 intitulée « résiliation du contrat » ne prévoyait une indemnité de résiliation que dans le cas où la résiliation était imputable au maître de l'ouvrage et non lorsque la résiliation du contrat était imputable au constructeur, mais que le préjudice de Monsieur [Z] était incontestable en raison de l'absence d'exécution du contrat par la SAS Maisons Promafi, qui devait être condamnée en application de la disposition contractuelle précitée à l'indemniser à hauteur de 5% du prix total de la construction soit 5750 euros. Le tribunal a donc parallèlement débouté la SAS Maisons Promafi de sa demande de paiement. Enfin, le tribunal a débouté Monsieur [Z] de sa demande de remboursement des loyers réglés de novembre 2018 à octobre 2016 pour un hébergement à Custines pendant les week-ends, considérant que cette demande n'était pas suffisamment justifiée. Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 1er août 2022, la SAS Maisons Promafi a relevé appel de ce jugement. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 16 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Promafi demande à la cour, au visa des articles 1217 et suivants du code civil, de : - déclarer son appel recevable et bien fondé, - infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé à ses torts la résolution du contrat la liant à Monsieur [I] [Z], l'a condamnée à payer à Monsieur [I] [Z] la somme de 5750 euros à titre d'indemnité, outre la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, et l'a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires, Statuant à nouveau, - débouter Monsieur [Z] de ses demandes, - accueillir ses propres demandes reconventionnelles et, ce faisant, - constater et en tant que de besoin prononcer la résolution du contrat aux torts de Monsieur [Z], - condamner Monsieur [Z] à lui régler une somme de 5750 euros à titre d'indemnité, - condamner Monsieur [Z] à lui régler une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [Z] aux entiers dépens de la procédure. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 6 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [Z] demande à la cour de : - dire et juger recevable mais mal fondé l'appel de la société Maisons Promafi, - dire et juger son appel incident recevable et bien fondé, Par conséquent, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution judiciaire du contrat aux torts de la société Maisons Promafi, et en ce qu'il a condamné celle-ci au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, - dire et juger irrecevables les conclusions en date du 2 avril 2023 de la société Maisons Promafi s'agissant de l'argumentation relative aux demandes formulées par Monsieur [Z] dans le cadre de son appel incident, - infirmer le jugement entrepris pour le surplus, et : A titre principal, - condamner la société Maisons Promafi au paiement des sommes suivantes : * 3600 euros au titre du remboursement des loyers qu'il a supportés, * 6718,41 euros à titre de dommages intérêts, Subsidiairement, - condamner la société Maisons Promafi au paiement des sommes suivantes : * 3600 euros au titre du remboursement des loyers qu'il a supportés, * 5750 euros à titre de dommages intérêts, - débouter la société Maisons Promafi de l'intégralité de ses demandes, - condamner la société Maisons Promafi au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, - la condamner aux entiers dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 11 septembre 2023. L'audience de plaidoirie a été fixée le 25 septembre 2023 et le délibéré au 27 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Vu les dernières conclusions déposées par la SAS Promafi le 16 août 2023 et par Monsieur [Z] le 6 septembre 2023 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 11 septembre 2023 ; * Sur l'irrecevabilité des moyens développés par l'appelante La société appelante, aux termes de ses premières conclusions d'appelant, sollicitait de la cour l'infirmation des chefs du jugement prononçant la résolution du contrat à ses torts exclusifs et la condamnant à payer la somme de 5750 euros à titre d'indemnité. L'intimé a interjeté appel incident sur le montant qui lui a été alloué, demandant à la cour de lui accorder des sommes plus importantes. Les premières conclusions de l'appelante saisissaient la cour d'appel de la question de l'indemnité mise à sa charge, incluant nécessairement celle de son montant, de telle sorte que ses conclusions ultérieures ne faisaient que développer son appel principal, d'ailleurs leur dispositif est resté totalement inchangé. Il s'ensuit qu'aucune irrecevabilité n'est encourue au titre de ses conclusions notifiées le 2 avril 2023 et des jeux notifiés postérieurement. ** Sur la résolution du contrat Vu l'article 1224 du code civil, Selon les conditions générales du contrat souscrit, la société Espace et avenir, aux droits de laquelle se présente la SAS Maisons Promafi, s'est engagée à construire une maison, incluant son adaptation au sol, son raccordement aux réseaux et la mise en place des équipements intérieurs et extérieurs indispensables. Aux termes de l'article 11, le contrat était soumis aux conditions suspensives tenant à l'acquisition du terrain, l'obtention du permis de construire, le financement de la construction, la souscription d'une assurance dommage-ouvrage et l'obtention de la garantie de livraison. Selon les conditions particulières, le chantier devait être ouvert dans un délai de deux mois après réalisation des conditions suspensives. En l'espèce, l'ensemble des conditions suspensives étaient déjà levées au jour de la souscription du contrat, en particulier le permis de construire avait été obtenu par Monsieur [Z] le 21 avril 2018 comme rappelé aux conditions particulières. Le fait que l'autorité administrative a soumis la réalisation des travaux autorisés au respect des prescriptions des fournisseurs de réseaux ne remet en aucun cas en cause le fait que le permis de construire avait été obtenu définitivement. Les plans de l'immeuble dont la construction était confiée à la société appelante étaient connus lors de la souscription du contrat, le constructeur n'a émis aucune réserve sur la faisabilité et la constructibilité du projet et son adéquation au terrain et avait au contraire pu chiffrer le coût détaillé de la construction. Dès lors, le chantier aurait dû démarrer au plus tard le 23 août 2018. Or les opérations de construction n'ont jamais démarré et la société appelante, qui allègue que le projet aurait mis en danger les constructions voisines et que le terrain n'aurait pas été conforme aux plans transmis, n'en justifie pas par les pièces versées aux débats. Aucun cas de force majeure n'est donc caractérisée, qui aurait pu justifier l'inexécution aux termes de l'article 1218 du code civil. Alors que Monsieur [Z] l'avait mis en demeure de débuter les travaux par lettre recommandée du 24 septembre 2018 puis du 14 janvier 2019, la société appelante ne justifie d'aucune réponse étayant les difficultés qu'elle invoque avant le courrier du 14 février 2019 dans lequel elle énonce prendre 'acte, par la présente, de l'annulation d'un commun accord dudit contrat de construction'. Il résulte de ce qui précède que, bien que mise en demeure à deux reprises de débuter les travaux, la SAS Maisons Promafi a refusé d'exécuter les prestations auxquelles elle s'était contractuellement engagée. L'inexécution totale des obligations par l'appelante justifie la confirmation du jugement qui a prononcé la résolution du contrat à ses torts. *** Sur les dommages-intérêts Vu les articles 1217, 1228 et 1231 et suivants du code civil, La SAS Maisons Promafi, aux torts de laquelle la résolution est prononcée, ne peut prétendre à l'allocation de dommages-intérêts ou à la mobilisation d'une clause pénale en sa faveur. Monsieur [Z] peut réclamer, outre la résolution du contrat, l'indemnisation des conséquences de l'inexécution. Il mobilise deux clauses des conditions générales fixant des dommages-intérêts et réclame également le remboursement des loyers exposés en pure perte. Le premier juge a, à juste titre, écarté les dispositions de l'article 21 relatif aux pénalités de retard de livraison. En effet, cette clause a vocation à s'appliquer dans l'hypothèse d'un retard d'exécution et non d'une inexécution totale des prestations de l'entrepreneur et n'est donc pas compatible avec le prononcé de la résolution. Monsieur [Z] réclame également le montant de l'indemnité forfaitaire de 5 % du montant de la construction prévue à l'article 28. Cette disposition constitue une clause pénale, dont le champ d'application est cantonné au cas où le maître de l'ouvrage ne satisfait pas à ses obligations : 'si la non-réalisation d'une des conditions suspensives est imputable au maître d'ouvrage, le contrat sera réputé résilié à ses torts, conformément à l'article 1178 du code civil. Le constructeur pourra exiger du maître d'ouvrage le paiement d'une indemnité forfaitaire égale à 5 % du prix total de la construction, sans préjudice de l'acompte versé à la commande'. Elle n'est pas applicable à l'hypothèse où l'inexécution est imputable au constructeur comme en l'espèce. Il convient donc d'infirmer le jugement qui a alloué le montant de 5750 euros à Monsieur [Z] en application de cette clause. En revanche, Monsieur [Z] peut prétendre au paiement de ses frais d'hébergement exposés en perte, correspondant au retard d'édification de sa maison, c'est-à-dire aux frais exposés à compter du 23 août 2018 - date à laquelle les travaux auraient dû démarrer au plus tard - et jusqu'au 14 août 2019, soit une durée de 6 mois consécutive au courrier 'd'annulation' du contrat par la SAS Maison Promafi pour tenir compte des délais nécessaires à la recherche d'un nouveau constructeur, à l'établissement d'un contrat et au délai d'ouverture de chantier. Monsieur [Z] justifie de frais d'hébergement sur cette période d'un montant de 3120 euros (seuls 80 euros étant retenus sur la facture des prestations du mois d'août 2019), dès lors il sera fait droit à ce chef de demande. **** Sur les demandes accessoires Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SAS Maison Promafi à payer à Monsieur [Z] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. La SAS Maisons Promafi, qui succombe dans le principe de son recours, sera condamnée aux dépens d'appel. Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [Z] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa propre demande. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, Rejette le moyen d'irrecevabilité des écritures de la SAS Maisons Promafi ; Confirme le jugement du 13 avril 2022 en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat liant Monsieur [Z] et la SAS Maisons Promafi aux torts de cette dernière, a condamné la SAS Maisons Promafi à payer 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à Monsieur [Z] et a statué sur les dépens ; L'infirme en ce qu'il a condamné la SAS Maisons Promafi à payer à Monsieur [Z] la somme de 5750 euros à titre d'indemnité ; Y ajoutant et statuant à nouveau, Déboute la SAS Maisons Promafi de ses demandes de dommages-intérêts ; Condamne la SAS Maisons Promafi à payer à titre de dommages-intérêts la somme de 3120 euros (TROIS MILLE CENT VINGT EUROS) à Monsieur [Z] ; Condamne la SAS Maisons Promafi aux dépens d'appel ; Condamne la SAS Maisons Promafi à payer la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Monsieur [Z] pour les frais exposés en appel ; La déboute de sa propre demande de ce chef. Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.- Minute en sept pages.