Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me JAMET (C0739)
Me TAPIERO (D1603)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 22/03131
N° Portalis 352J-W-B7G-CWKQL
N° MINUTE : 7
Assignation du :
09 Mars 2022
JUGEMENT
rendu le 25 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. CABG (RCS de Créteil 884 746 769)
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Morgan JAMET de la S.E.L.E.U.R.L. MJ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0739
DÉFENDERESSE
S.C.I. SCI JEY 11 (RCS de Paris 853 420 602)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me David TAPIERO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1603
Décision du 25 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/03131 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWKQL
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique
assisté de Vanessa ALCINDOR, Greffier principal, lors des débats et de Henriette DURO, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS
A l’audience du 12 Juin 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2020, la S.C.I. SCI JEY 11 a donné à bail commercial à la S.A.S. CABG des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée d'une superficie d'environ 30 m² constituant le lot n°23 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2020 afin qu'y soit exercée une activité de restauration rapide à consommer sur place ou à emporter, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 16.800 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 600 euros payables mensuellement à terme à échoir.
Exposant avoir découvert que la S.A.S. CABG avait entrepris des travaux dans les locaux donnés à bail consistant notamment en la pose d'un sol en béton ciré, en un découpage de la vitrine extérieure, en une modification des plafonds et en la pose d'une clôture en placoplâtre scindant la boutique en deux parties, la S.C.I. SCI JEY 11 l'a, par courriel en date du 14 septembre 2021, informée qu'elle souhaitait augmenter le dépôt de garantie d'un montant de 15.000 euros afin d'anticiper l'éventuelle nécessité de procéder à des travaux de remise en état lors de l'expiration du bail.
Par courriel en date du 29 septembre 2021, la S.A.S. CABG a répondu que les travaux réalisés étaient d'une ampleur minime et étaient parfaitement justifiés, s'opposant à toute augmentation du montant du dépôt de garantie.
Après avoir fait dresser un premier procès-verbal de constat par huissier de justice en date du 25 janvier 2022, la S.C.I. SCI JEY 11 a, par acte d'huissier en date du 10 février 2022, fait signifier à la S.A.S. CABG un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, d'avoir à procéder aux travaux de remise en état parfaite des locaux sous le contrôle de son architecte et avec son autorisation préalable.
Par exploit d'huissier en date du 9 mars 2022, la S.A.S. CABG a fait assigner la S.C.I. SCI JEY 11 devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement.
Postérieurement à l'introduction de la présente instance, la S.C.I. SCI JEY 11 a fait dresser un second procès-verbal de constat par huissier de justice en date du 11 mars 2022.
Par ordonnance contradictoire en date du 15 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire d'une durée initiale de trois mois confiée à Monsieur [Z] [W], laquelle n'a pas permis d'aboutir à un accord amiable mettant fin au litige.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 1er décembre 2022, la S.A.S. CABG demande au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1103, 1104 et 1719 du code civil, de :
– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– écarter le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial ;
– juger que le commandement pour inexécution des obligations locatives en date du 10 février 2022 lui a été signifié de mauvaise foi par la S.C.I. SCI JEY 11 ;
– en conséquence, débouter la S.C.I. SCI JEY 11 de l'ensemble de ses demandes ;
– juger nul et de nul effet le commandement pour inexécution des obligations locatives en date du 10 février 2022 qui lui a été signifié par la S.C.I. SCI JEY 11 ;
– dire et juger que les frais afférents à la signification du commandement resteront à la charge de la S.C.I. SCI JEY 11 ;
– condamner la S.C.I. SCI JEY 11 à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.C.I. SCI JEY 11 aux dépens ;
– assortir le jugement à intervenir de l'exécution provisoire.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 janvier 2023, la S.C.I. SCI JEY 11 sollicite du tribunal de :
– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– en conséquence, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, et donc la résiliation du bail à compter du 10 mars 2022 ;
– constater que la S.A.S. CABG est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 10 mars 2022 ;
– condamner la S.A.S. CABG à lui payer la somme mensuelle de 1.773,52 euros T.T.C. à titre d'indemnité d'occupation, charges incluses, à compter du 10 mars 2022 jusqu'à la libération effective des locaux ;
– condamner la S.A.S. CABG à lui payer le montant de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères en sus de l'indemnité d'occupation ;
– dire et juger que le mécanisme de l'indexation annuelle sera maintenu sur le montant de l'indemnité d'occupation ;
– condamner la S.A.S. CABG à lui payer la somme de 4.200 euros faisant compensation avec le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ;
– condamner la S.A.S. CABG à lui payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– ordonner l'expulsion de la S.A.S. CABG, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
– l'autoriser à saisir et à faire séquestrer, dans tel garde-meubles qu'il lui plaira, les biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux, aux frais risques et périls de la S.A.S. CABG ;
– l'autoriser à procéder à toutes saisies, ventes de meubles, immeuble et véhicules appartenant à la S.A.S. CABG ;
– dire que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R. 221-30 à R. 221-40 du code des procédures civiles d'exécution ;
– condamner la S.A.S. CABG à lui payer la somme de 2.800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. CABG aux dépens, en ce compris les frais du commandement d'inexécution, des procès-verbaux de constat, de saisie, de vente et d'expulsion.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 6 octobre 2023.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 12 juin 2024, et la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'action en contestation du commandement
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Enfin, en vertu des dispositions de l'article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 25 octobre 2018 : pourvoi n°17-17384 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639 ; Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°22-11393 ; Civ. 3, 25 avril 2024 : pourvoi n°23-10384).
En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE 11 - CONDITIONS LOCATIVES » insérée au contrat de bail commercial en date du 1er octobre 2020 conclu entre la S.C.I. SCI JEY 11 et la S.A.S. CABG stipule : « Le Preneur prend l'engagement : [...] 11.3 Entretiens - Travaux - Réparations. 11.3.2 De ne faire dans les Locaux aucun travaux ou aménagements sans l'autorisation préalable et écrite du Bailleur. Les travaux qui seraient autorisés par le Bailleur pourront être exécutés avec le contrôle de son architecte dont les honoraires seront à la charge du Preneur. Dans tous les cas, le Preneur devra faire appel à des entreprises qualifiées, titulaires des polices d'assurances adéquates, dont ils devront justifier avant toute intervention. [...] Les embellissements, améliorations et installations faits par le Preneur pendant le cours du bail resteront la propriété du Bailleur à la fin du bail, sans aucune indemnité pour le Preneur, à moins que le Bailleur préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du Preneur, ce qu'il pourra exiger de celui-ci même s'il a autorisé les travaux » (pièce n°3 en demande, pages 10, 11 et 12).
De plus, la clause intitulée « ARTICLE 16 - RESTITUTION DES LOCAUX » prévoit : « 16.2 [...] Tous travaux, agencements ou installations de caractère immobilier, que ceux-ci aient ou non été autorisés par le Bailleur, deviendront, en fin de Bail, la propriété du Bailleur, par voie d'accession, sans indemnité d'aucune sorte. Le Bailleur aura la faculté distincte d'exiger du Preneur la remise de tout ou partie des Locaux en leur état physique d'origine, même pour les travaux autorisés, aux frais exclusifs du Preneur, et notamment la dépose des éventuels cloisonnements et câblages réalisés dans les Locaux » (pièce n°3 en demande, page 17).
Enfin, la clause intitulée « ARTICLE 19 - CLAUSE RÉSOLUTOIRE - SANCTIONS » énonce : « 19.1 À défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou accessoire à leur échéance exacte, ou de toute somme due au titre d'une révision de loyer ou d'un renouvellement du Bail, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions et obligations du bail et un mois après un simple commandement de payer ou d'exécuter visant la présente clause, le Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur » (pièce n°3 en demande, page 19).
De fait, la bailleresse justifie avoir fait signifier à la preneuse, par acte d'huissier en date du 10 février 2022, un commandement lui reprochant d'avoir procédé à « divers aménagements, à savoir le déplacement des toilettes, la pose d'un béton ciré et une découpe grossière de la vitrine sans information préalable du Bailleur » ainsi que d'avoir « posé une grille [...] sur près de la moitié de ladite vitrine, divisé les locaux par la pose d'une cloison en placoplâtre ou encore modifié la signalisation commerciale apposée sur la devanture », et lui faisant sommation « D'AVOIR À PROCÉDER, SOUS LE CONTRÔLE DE L'ARCHITECTE DU BAILLEUR ET AVEC AUTORISATION PRÉALABLE DE CE DERNIER, AUX TRAVAUX DE REMISE EN ÉTAT PARFAITE DU LOCAL LOUE », lequel commandement vise expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelle le délai d'un mois dont dispose la locataire pour se conformer à ladite sommation (pièce n°7 en demande).
Cependant, il y a lieu de relever que par courriel en date du 14 septembre 2021, la S.C.I. SCI JEY 11 a indiqué à la S.A.S. CABG : « Je suis passé la semaine dernière dans les locaux que je vous loue, à mon grand étonnement, des travaux de grande envergure ont été réalisés sans mon consentement. Je trouve ceci complètement déplacé, vous n'êtes pas sans savoir que ceci est un motif de résiliation de bail. Le sol posé par mes soins a été recouvert d'un béton ciré, la vitrine extérieure a été découpée et modifiée ainsi que les plafonds des locaux qui ont été changés. De plus, une clôture en placo coupant la boutique en 2 a été faite. [...] Je trouve que de me mettre devant le fait accompli n'est vraiment pas correct. J'aimerais donc trouver une solution avec vous, pour augmenter le dépôt de garantie de 15.000 € supplémentaire, c'est la somme que j'estime nécessaire pour remettre la boutique dans l'état dans lequel je vous l'ai louée si vous partez en me laissant la boutique dans l'état actuel » (pièce n°4 en demande).
Or, ce n'est que postérieurement au courriel en réponse adressé par la preneuse en date du 29 septembre 2021 mentionnant qu' « à l'évidence, les frais de remise en état du local à la suite de ces travaux ne sauraient, d'une quelconque manière, être mis à votre charge. Ces légers travaux ne justifient pas, à notre sens, une augmentation du montant du dépôt de garantie, d'autant plus que nous nous engageons formellement, par la présente et à la restitution des locaux, à remettre en état le local à nos propres frais » (pièce n°5 en demande), que la bailleresse lui a fait signifier le commandement litigieux.
Il est donc établi que le commandement a été délivré uniquement en raison du refus de la locataire de verser à la défenderesse un montant de 15.000 euros à titre de complément au dépôt de garantie.
En tout état de cause, force est de constater : que d'une part, la clause intitulée «ARTICLE 4 - ENTRÉE EN JOUISSANCE» insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que « 4.1 [...] Le Preneur s'engage à effectuer, à ses frais et sous sa responsabilité, tous travaux, aménagements et/ou installations d'équipements qui pourraient se révéler utiles, nécessaires ou indispensables à son exploitation soit lors de son entrée dans les lieux, soit pendant le cours du présent Bail et de ses renouvellements » (pièce n°3 en demande, page 4), sans exiger expressément une autorisation préalable de la bailleresse ; et que d'autre part, la S.C.I. SCI JEY 11 ne forme, dans le cadre de la présente instance, aucune demande reconventionnelle d'injonction de procéder à la remise en état des locaux, ou de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de remise en état.
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que c'est de mauvaise foi que la bailleresse a mis en œuvre la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, de sorte que celle-ci ne peut produire ses effets.
En conséquence, il convient de constater que le commandement visant la clause résolutoire signifié à la S.A.S. CABG par acte d'huissier de justice en date du 10 février 2022 a été délivré de mauvaise foi par la S.C.I. SCI JEY 11.
Sur les demandes reconventionnelles
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la mauvaise foi de la S.C.I. SCI JEY 11 dans la délivrance du commandement est caractérisée, il ne peut être fait droit à ses demandes reconventionnelles de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion sous astreinte, de séquestration des meubles, de paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts.
En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI JEY 11 de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion sous astreinte, de séquestration des meubles, de paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts formées à l'encontre de la S.A.S. CABG.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. SCI JEY 11, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d'huissier en date du 10 février 2022, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. CABG une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.800 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONSTATE que le commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié à la S.A.S. CABG par acte d'huissier de justice en date du 10 février 2022 a été délivré de mauvaise foi par la S.C.I. SCI JEY 11,
DÉBOUTE la S.C.I. SCI JEY 11 de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, d'expulsion sous astreinte, de séquestration des meubles, de paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts formées à l'encontre de la S.A.S. CABG,
DÉBOUTE la S.C.I. SCI JEY 11 de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.S. CABG à payer à la S.C.I. SCI JEY 11 la somme de 2.800 (DEUX MILLE HUIT CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.C.I. SCI JEY 11 aux dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d'huissier de justice en date du 10 février 2022,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 25 Septembre 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM
