Cour d'appel, 30 novembre 2023. 20/15791

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 30 NOVEMBRE 2023 (n° , 15 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 20/15791 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSXE Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 septembre 2020 - Tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre, 1ère section) RG n° 18/06019 APPELANTE S.A.R.L. BILLY'S Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 803 584 747 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Agnès PANNIER de la SELEURL CABINET PANNIER, avocat au barreau de Paris, toque : C0387 INTIMES M. [I] [V], en qualité de nu-propriétaire Né le 3 décembre 1933 à [Localité 12] (29) [Adresse 8] [Localité 1] Mme [T] [M] [O] épouse [V], en qualité d'usufruitière née le 31 décembre 1935 à [Localité 13] (95) [Adresse 8] [Localité 1] Mme [E] [V], en qualité d'usufruitière Née le 10 février 1963 à [Localité 9] Tchad [Adresse 4] [Localité 3] M. [Y] [V], en qualité de nu-propriétaire Né le 20 avril 1963 à [Localité 10] (Oasis Algérie) [Adresse 2] [Localité 6] Représentés par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055 SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole M. [D] [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Annick LEMAS, avocat au barreau de Paris, toque : C2008 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 octobre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE L'indivision [V] est composée de Monsieur [I] [V] et de Madame [T] [V], son épouse, usufruitiers, ainsi que de Monsieur [Y] [V] et de Madame [E] [V], leurs enfants, qui sont nu-propriétaires. Ils sont propriétaires d'un magasin avec une arrière-boutique cuisine et une cave - lots n° 10 et 14 -, au sein de 1'immeuble soumis an statut de la copropriété, situé, [Adresse 5] à [Localité 7]. Les époux [V] ont donné à bail ce local commercial, le 12 janvier 1995, d'abord à la société Sapa, qui a ensuite cédé à la société Simcel le bail en cours, le 11 février 2002. Une fois ce bail renouvelé, il a de nouveau été cédé à la société Old best africa puis à la société Loisir d'Afrique qui, après un second renouvellement, l'a cédé à la SARL Billy's le 21 juillet 2014 laquelle y exploite un restaurant sous 1'enseigne Best Africa. Depuis 2012, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7], est saisi de plaintes relatives aux nuisances générées par le restaurant, tant sonores qu'olfactives ainsi que de manquements aux règles d'hygiène. Il a fait envoyer par l'intermédiaire de son syndic diverses mises en demeure, notamment, une lettre en date du 03 août 2017 pour répondre à ces plaintes. En effet, quelques semaines auparavant, le 17 juillet 2017 à 19 heures, un incendie s'est déclaré dans le local du restaurant exploité par la SARL Billy's, une épaisse fumée sortant du conduit d'extraction. L'immeuble a dû être évacué ; les parties communes de l'immeuble et trois appartements ont été directement impactés. Les pompiers ont informé le syndic que le feu avait été causé par l'accumulation de graisse dans le conduit de cheminée utilisé par le restaurant comme le conduit d'évacuation. La SARL Billy's s'est en outre raccordé au réseau électrique commun pour installer une ampoule dans sa cave et a posé une enseigne extérieure sans autorisation du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a fait réaliser un constat par la SCP Darricau-Pecastaing, huissiers de justice, le 27 juillet 2017, des différentes infractions au règlement de copropriété et de leurs conséquences dommageables. La direction de la prévention, de la sécurité et de la protection de la mairie de [Localité 11] est intervenue au mois d'octobre 2017, après une nouvelle plainte du syndicat des copropriétaires concernant les nuisances olfactives. L'enquête effectuée par l'inspecteur de salubrité chargé du dossier a mis en évidence la persistance d'anomalies, notamment le fait que la présence de plats et de nourriture dans la cuisine diffuse des odeurs par la fenêtre ouverte de la cuisine. Par ailleurs, un technicien du service d'inspection de la salubrité et de la prévention du risque incendie de la mairie de [Localité 11] a réalisé une visite sur place le 31 octobre 2017 et a établi une liste de mesures de sécurité à réaliser, adressée au syndic et à l'exploitant le 29 novembre 2017, pour mise en conformité de l'installation, dont notamment la remise en état du conduit d'extraction de l'ancienne cuisine permettant d'assurer l'isolement et l'étanchéité de celui-ci à l'égard des tiers. La mairie de [Localité 11] a adressé le 30 octobre 2017 à l'exploitant du restaurant une mise en demeure d'avoir à se conformer aux dispositions du règlement sanitaire de la ville du 23 novembre 1979 modifié, en condamnant 1'ouverture de la fenêtre et en prévoyant un autre système d'aération. Madame [V] a fait procéder à un nouveau constat le 07 décembre 2017, d'où il résulte : - que le container poubelle de la SARL Billy's est excessivement sale et ne fait 1'objet d'aucun nettoyage ; la poubelle est percée en son fond et rafistolée ; - la fenêtre arrière du restaurant donnant sur la cour n'est pas étanche et pas entretenue ; - au-dessus de la fenêtre en rez-de-chaussée, derrière laquelle se trouve la cuisine du restaurant, l'enduit de la façade est noirci jusqu'au-dessus de la fenêtre du 1er étage ; - sur la façade de l'immeuble, est installée une enseigne drapeau « Restaurant Best Africa », des traces de coulures au droit des fixations et de trous dans la façade ; - dans le couloir d'entrée de l'immeuble, à gauche se trouve une porte au droit du restaurant, dont l'aspect général et la qualité de la peinture ne correspond pas à celui des autres portes de l'immeuble. Il y a des débordements de peinture sur le mur et l'aspect n'est pas homogène, laissant une impression à tout le moins d'« amateurisme » dans sa réalisation ; - l'ancien moteur d'extraction d'air du restaurant est encrassé à l'excès ; une grille d'aération présente au moins un tiers de ses trous complètement obstrues par de la graisse. Les autres trous sont réduits par la présence de matière grasse ; le moteur est visiblement brûlé. Lors de la réparation du conduit de cheminée, les artisans intervenus sur les lieux ont signalé au syndic que les fils électriques étaient à nus dans la cuisine, à la base du conduit de cheminée, où était raccordée une hotte d'extraction. Par lettres recommandées avec accusé de réception, en date du 15 mars 2018, Monsieur [D], syndic bénévole de l'immeuble [Adresse 5], a prévenu Madame [V], propriétaire des murs, son mandataire, la société Pierre et Gestion Oralia, et les services de la Mairie de [Localité 11]. Par mail en date du 11 avril 2018, la societé Technimo, qui est intervenue dans le restaurant pour la réalisation d'une membrane Furanfles, a alerté le syndic bénévole qu'il y avait un risque de départ d'un nouvel incendie dans les locaux du restaurant, joignant une photo des câbles électriques dénudés. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7], autorisé par 1'assemblée générale du 30 novembre 2016, a attrait par l'intermédiaire de son syndic Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V], ainsi que la SARL Billy's, devant le tribunal judiciaire de Paris, par actes extrajudiciaires, en date du 18 et 23 avril ainsi que du 16 mai 2018, sur le fondement de l'action oblique, afin de voir constater la carence de l'indivision et la violation par la société Billy's tant du règlement de copropriété que des règles d'hygiènes et de sécurité et des clauses du bail, qui justifient l'action du syndicat aux fins d'obtenir la résiliation du bail, sur le fondement de l'article 1341-1 du code civil et l'expulsion du locataire. Par jugement du 15 septembre 2020, le tribunal judiciaire a : prononcé la résiliation du bail commercial unissant la SARL Billy's à Monsieur et Madame [I] [V] leur bailleur à compter du jugement pour manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles ; à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de cette décision ; ordonné leur expulsion de la SARL Billy's et celle de tous occupants de son chef, en application et dans les formes prévues aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; condamné la SARL Billy's à payer à Monsieur et Madame [I] [V] une indemnité d'occupation équivalente au loyer prévu au bail à compter du jugement et jusqu'à la libération des lieux ; ordonné le cas échéant la séquestration des meubles selon les modalités fixées par les articles R. 433-1 et suivants du même code ; condamné la SARL Billy's à faire réaliser les travaux suivants : * la remise en état de la fenêtre arrière du local du restaurant donnant sur la cour ; * la remise en état de l'enduit de la façade noircie jusqu'au-dessus de la fenêtre du 1er étage ; * la remise en état la peinture de la porte au droit du restaurant, en accord avec celles des autres portes de l'immeuble ; *la dépose de l'enseigne drapeau « Restaurant Best Africa » et la reprise les traces de coulures au droit des fixations et des trous dans la façade ; dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, et ce pendant trois mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte ; débouté Monsieur et Madame [V] de leur demande contre la SARL Billy's au titre des charges d'eau impayées ; condamné la SARL Billy's au paiement d'une somme de 5.000 € à verser au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] [Localité 7] en réparation du préjudice subi par les copropriétaires ; débouté le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] [Localité 7] et Monsieur [Y] [V], Madame [T] [V], Monsieur [I] [V] et Madame [E] [V] de toutes leurs autres demandes ; débouté la SARL Billy's de ses demandes indemnitaires en réparation de la procédure abusive et du harcèlement du syndic ; condamné la SARL Billy's à payer la somme de 2.500 € respectivement au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] [Localité 7], d'une part, et aux consorts [V], d'autre part sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la SARL Billy's aux dépens ; ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 03 novembre 2020, la SARL Billy's a interjeté appel du jugement. Par déclaration du 16 novembre 2020, elle a interjeté appel du jugement en raison d'une erreur de distribution. Par ordonnance du 13 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction de ces procédures, la procédure se poursuivant sous le numéro 20/15791. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions déposées le 02 février 2021, par lesquelles la SARL Billy's, appelante, demande à la Cour de : - ordonner la jonction de la présente instance avec l'instance enrôlée devant le Pôle 5 chambre 3 sous le N° RG 20/16479 ; - dire la SARL Billy's recevable et bien fondée en son action ; Et ce faisant, - dire les Consorts [V] et le Syndicat des copropriétaires recevables mais mal fondés en leurs prétentions, En conséquence, - infirmer le jugement rendu le 15 septembre 2020 par lequel le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de la SARL Billy's ; Et statuant à nouveau, - dire les intimés mal fondés en leurs demandes tendant à voir résilier le bail de la SARL Billy's et ordonner son expulsion ; - dire et juger que la SARL Billy's a effectué les travaux d'entretien lui incombant en tant que locataire ; - lui donner acte de ce qu'elle s'engage pour l'avenir à autoriser l'accès des lieux loués au bailleur ou à toute personne mandatée par lui ; Y ajoutant, - condamner solidairement les intimés à payer à la SARL Billy's, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner en outre aux entiers dépens. Vu les conclusions déposées le 28 juillet 2023, par lesquelles M. [Y] [V], Mme [T] [M] [O], ép. [V], Mme [E] [V] et M. [I] [V], intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la Cour de : - ordonner la jonction des deux appels inscrits par la SARL Billy's sous les numéros de RG 20/15791 et 20/16479, - débouter la SARL Billy's de son appel, la juger mal fondée, - recevoir les consorts [V] en leur appel incident, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande des consorts [V] de voir condamner la SARL Billy's au paiement de ses charges d'eau pour la somme de 5.824,26 €, En conséquence et statuant à nouveau de ce chef : - condamner la SARL Billy's en denier ou quittance à payer aux consorts [V] la somme 5.824,26 € au titre de ses charges d'eau impayées ; - confirmer le jugement entrepris pour le surplus, En conséquence : - prononcer la résiliation du bail commercial unissant la SARL Billy's aux consorts [V] pour manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles à compter du jugement entrepris ; - ordonner, à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de cette décision, l'expulsion de la SARL Billy's ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués et ce, avec le concours de la Force Publique et l'assistance du serrurier si besoin est ; - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au loyer prévu au bail, hors charges, frais et accessoires à compter du jugement entrepris et ce, jusqu'à complète libération des lieux ; et y ajoutant en actualisant la dette de la SARL Billy's ; - condamner la SARL Billy's à payer aux Consorts [V] la somme de 14.909,41 € au titre de ses indemnités d'occupation, charges et accessoires, selon décompte du 28 juillet 2023 échéance de juillet 2023 incluse ; - condamner la SARL Billy's à payer aux Consorts [V] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer prévu au bail, en sus des charges, frais et accessoires à compter à compter du terme d'août 2023 et ce, jusqu'à libération des lieux ; - ordonner le cas échéant la séquestration des meubles selon les modalités fixées par les articles R. 433-1 et suivants du code des procédures d'exécution ; - condamner la seule la SARL Billy's à : * remettre en état la fenêtre arrière du local du restaurant donnant sur la Cour, * remettre en état l'enduit de la façade noircie jusqu'au-dessus de la fenêtre du 1er étage, * remettre en état la peinture de la porte au droit du restaurant, en accord avec celles des autres portes de l'immeuble, * déposer l'enseigne drapeau « Restaurant Best Africa » et procéder à la réfection des traces de coulures au droit des fixations et des trous dans la façade, et y ajoutant : * à déposer l'extracteur installé sauvagement sur la toiture de l'immeuble, Dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, et ce pendant trois mois, à la suite de quoi le Juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte, En tout état de cause, - débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 7], pris en la personne de son syndic bénévole, Monsieur [D], de toutes ses demandes de condamnation dirigées à l'encontre des Consorts [V], - le cas échéant, condamner la SARL Billy's à garantir et relever indemne les consorts [V] des condamnations qui seront prononcées à leur encontre, - débouter la SARL Billy's de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la SARL Billy's à 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des frais irrépétibles de première instance, - condamner la SARL Billy's aux entiers dépens de procédure d'appel et de première instance. Vu les conclusions déposées le 27 avril 2021, par lesquelles le SDC [Adresse 5] [Localité 7], intimée, demande à la Cour de : - recevoir le syndicat des copropriétaires en toutes ses demandes, fins et conclusions, de le dire bien fondé et, y faisant droit, Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - prononcé la résiliation du bail commercial liant la SARL Billy's aux consorts [V], propriétaires bailleurs, pour manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles et ordonné par voie de conséquence l'expulsion de la SARL Billy's, faute de départ volontaire dans le délai de 1 mois de la signification du jugement, - condamné la SARL Billy's aux travaux suivants : * la remise en état de la fenêtre arrière du restaurant donnant sur la cour, * la remise en état de l'enduit de la façade noirçi jusqu'au-dessus de la façade du 1er étage, * la remise en état de la peinture de la porte au droit du restaurant, en accord avec les autres portes de l'immeuble, * la dépose de l'enseigne drapeau « Restaurant Best Africa » et la reprise des traces de coulure au droit des fixations et des trous dans la façade, Dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, et ce pendant trois mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte. Et, y ajoutant : - condamner la SARL Billy's, in solidum avec les consorts [V], à faire réaliser les travaux de dépose de l'extracteur installé sur le toit de l'immeuble bâtiment A sous astreinte de 200 € par jour de retard, sous contrôle de l'architecte de l'immeuble ; - porter à la somme de 30.000 € le montant des dommages et intérêts alloués au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] en réparation du préjudice subi par les copropriétaires ; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de ses demandes de condamnation des consorts [V], in solidum avec leur locataire, la SARL Billy's, aux remises en état ordonnées sous astreinte, au paiement des dommages-intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile ; - en conséquence, et statuant à nouveau de ce chef, - condamner les consorts [V] in solidum avec la SARL Billy's au paiement de la somme de 30.000 € de dommages-intérêts ; - les condamner, in solidum avec la SARL Billy's, à : * La remise en état de la fenêtre arrière du restaurant donnant sur la cour, * La remise en état de l'enduit de la façade noirci jusqu'au-dessus de la façade du 1er étage, * La remise en état de la peinture de la porte au droit du restaurant, en accord avec les autres portes de l'immeuble ; * la dépose de l'enseigne drapeau « Restaurant Best Africa » et la reprise des traces de coulure au droit des fixations et des trous dans la façade ; * la dépose de l'extracteur installé sur le toit de l'immeuble bâtiment A Sous astreinte de 200,00 € par jour de retard. - les condamner, in solidum avec la SARL Billy's au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ordonné par le premier juge ; - débouter la SARL Billy's de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - la condamner, in solidum avec les consorts [V], au paiement au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 en cause d'appel. - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 septembre 2023. SUR CE, Sur la résiliation du bail commercial liant Monsieur [I] [V], Madame [T] [V], Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] à la SARL Billy's En vertu de l'article 1741 du code civil, le contrat de bail se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Par ailleurs, selon l'article 1184 dernier alinéa du code civil, la résolution d'un contrat synallagmatique doit être demandée en justice. Il appartient au juge saisi d'apprécier, au jour où il statue, si l'infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation. C'est au demandeur à la résiliation du contrat qui se prévaut d'une infraction commise par le preneur pour solliciter la résiliation du bail d'en rapporter la preuve. Aux termes du jugement querellé, le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail existant entre la SARL Billy's d'une part et Monsieur [Y] [V], Madame [T] [V], Monsieur [I] [V] et Madame [E] [V] d'autre part, après avoir relevé que : l'action en résiliation du bail et expulsion du locataire a au départ été engagée lors de l'acte introductif d'instance par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], qui n'est pas partie au bail, à raison des manquements aux obligations du bail aux règles de sécurité et à la violation du règlement de copropriété par le locataire, par le biais de l'action oblique de l'article 1341-1 du code civil, Monsieur [Y] [V], Madame [T] [V], Monsieur [I] [V] et Madame [E] [V] se sont associés à la demande du syndicat face aux manquements de leur locataire, les pièces produites font ressortir que la SARL Billy's a multiplié les manquements graves aux dispositions du bail, et notamment à ses obligations d'entretien des lieux loués (article 5. 1 du bail), de ne placer aucun objet à l'extérieur des lieux loués (article 5. 5.b), de se conformer pour l'exercice de son commerce aux règlements administratifs qui le régissent et à son obligation de prendre toutes les précautions nécessaires pour ne pas gêner les autres locataires, voisins et les tiers (article 5. 5 h), de ne pas jeter les déchets industriels ou commerciaux dans les boîtes à ordures ménagères de l'immeuble et de se munir à cet effet de tout récipient réglementaire dont elle assurera le maniement et le stockage (article 5.5 k), de permettre l'accès aux lieux loués au bailleur ou à toute personne de son choix afin de constater leur état (article 5.5 l) et de payer sa consommation d'eau (article 5. 7), en effet, il résulte des pièces produites que : les parties communes sont à nouveau dégradées du fait de l'utilisation d'un conteneur de poubelle fuyard, sale et dégageant une odeur nauséabonde qui permet à l'huile alimentaire de se répandre dans la cour et le couloir de l'immeuble, avec pour conséquence la prolifération de rongeurs et d'insectes rampants, la fenêtre du restaurant côté cour est à nouveau ouverte provoquant des nuisances olfactives et sonores importantes (odeur de cuisson et de friture et bruit de jour comme de nuit), la SARL Billy's refuse de s'acquitter des charges de consommation d'eau, malgré les relances du cabinet Oralia Pierre et gestion, la SARL Billy's refuse l'accès de son restaurant au cabinet Oralia Pierre gestion La SARL Billy's sollicite l'infirmation du jugement de ce chef, en excipant pour l'essentiel de l'antériorité des désordres invoqués à son encontre, antérieurs à sa prise de possession du fonds de commerce, qui ne sauraient dès lors lui être imputés, ce d'autant que les correspondances émanant du syndicat manqueraient selon elle de la distance nécessaire pour être considérées comme suffisamment probantes. La SARL Billy's conteste les manquements qui lui sont reprochés, arguant que si les consorts [V] lui ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire le 12 octobre 2017, ils ne l'auraient cependant pas faite assigner à comparaître aux fins de constatation d'acquisition de cette clause et d'expulsion, les manquements ayant cessé dans le délai d'un mois, de sorte que le syndicat des copropriétaires serait allé au-delà des réclamations du bailleur, en fondant majoritairement son action oblique sur des éléments antérieurs audit commandement. La SARL Billy's conteste enfin la matérialité des désordres invoqués à son encontre, soulignant que la présence de nuisances olfactives persistantes ne serait pas établie dès lors que le restaurant ne faisait pas de cuisine sur place mais dans son établissement secondaire, qu'elle s'est considérée tenue de faire réparer l'extracteur, la hotte étant déjà présente dans les locaux lors de la cession du fonds de commerce, sans que les intimés n'aient rapporté la preuve d'un risque électrique et/ou sinistre incendie, alors qu'elle aurait fait réaliser l'ensemble des travaux de mise aux normes relatives à l'installation électrique. Elle souligne par ailleurs avoir fait réparer l'étanchéité de la fenêtre sur cour, étant observé qu'elle ne saurait être tenue pour responsable des désordres relatifs aux poubelles dès lors qu'elle avait déjà eu des échanges avec le bailleur et aurait fait procéder immédiatement aux travaux d'entretien, sans que le fait d'avoir tardé à les réaliser ne puisse constituer une violation suffisamment grave des clauses du bail pour en justifier la résiliation. Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] sollicitent la confirmation du jugement de ce chef en arguant pour l'essentiel que la SARL Billy's aurait gravement manqué à plusieurs de ses obligations en ce sens que l'activité du restaurant était source de nuisances olfactives et sonores, étant mentionné que la gestion des déchets du restaurant était « calamiteuse », qu'elle aurait manqué à ses obligations d'entretien de sécurité et d'hygiène compte tenu de l'état de la cuisine, de ses équipements et installations et aurait usé de manière abusive et inadaptée du conduit de cheminée comme conduit d'extraction, cette utilisation étant à l'origine d'un incendie. Ils relèvent par ailleurs l'absence de conformité de l'installation électrique du restaurant et le raccordement « sauvage » de l'installation électrique de la cave du restaurant sur l'installation électrique des parties communes, la SARL Billy's s'étant de surcroît abstenue de payer ses charges locatives en violation de l'article 5.7 du bail. Les bailleurs soulignent que les manquements ainsi relevés ne seraient pas antérieurs au commandement compte tenu des pièces datant de 2018 et que les agissements fautifs et réitérés de la SARL Billy's seraient constitutifs de manquements graves justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial à ses torts. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] sollicite également la confirmation du jugement querellé de ce chef, en excipant en substance que si les nuisances existent depuis 2012, elles n'auraient cependant pas cessé depuis la reprise du fonds de commerce en 2014 par la SARL Billy's, au demeurant intimement liée aux sociétés Old best africa et loisirs d'Afrique, précédents occupants, compte tenu de leur direction. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] relève par ailleurs que son action oblique a pour fondement la défaillance des bailleurs et leur incapacité à faire respecter le règlement de copropriété au sens de l'article 1166 du code civil, alors que le commerce de restauration présentait toujours au mois de mars 2018 un risque d'incendie pour l'immeuble et que l'extracteur installé sans autorisation du syndicat des copropriétaires n'était toujours pas déposé. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] souligne enfin que les nuisances olfactives résultant de la cuisine seraient avérées et continues, la SARL Billy's ne rapportant pas la preuve que la hotte d'extraction existait préalablement à son installation, laquelle n'a jamais été autorisée par le syndicat des copropriétaires, la SARL Billy's étant responsable de l'incendie du conduit de cheminée, l'attestation de conformité produite étant douteuse compte tenu de la facture et de l'absence de paiement, de sorte que la SARL Billy's aurait commis des manquements à l'hygiène et occasionné des troubles de jouissance aux autres occupants de l'immeuble, la SARL Billy's n'ayant pas entretenu les locaux, étant observé qu'elle n'a pas fait réaliser la réfection des enduits en façade jusqu'au-dessus de la fenêtre du 1er étage et porte. C'est toutefois par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué. En effet, à la lecture du contrat de bail signé entre Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] et la société Loisirs d'Afrique le 04 juin 2013, le preneur s'est engagé à : « entretenir les lieux loués et leurs façades en bon état de réparations locatives et de ravalement et aussi en bon état de réparations d'entretien, ne rien déposer ni faire déballage ou emballage sur les parties voisines, présentement loués, se conformer, pour l'exercice de son commerce, aux règlements administratifs qui le régissent et de prendre toutes les précautions pour ne pas gêner les autres locataires ou voisins ou les tiers et faire son affaire personnelle de toute réclamation qui serait faite, notamment des bruits, odeurs, chaleurs, fumées, lumières, trépidations, radiations, parasites, les bailleurs ne devant jamais être inquiétés ou recherchés, ne pas jeter les déchets industriels ou commerciaux dans les boîtes à ordures ménagères de l'immeuble et se munir à cet effet de tout récipient réglementaire dont elle assurera le maniement et le stockage ». Or, en exécution d'un acte de cession de fonds de commerce en date du 21 juillet 2014, la SARL Billy's a acquis le fonds de commerce de la société Loisirs d'Afrique, en ce compris le droit au bail, de sorte que les obligations du preneur ci-dessus détaillées s'imposaient à elle. Or, si la SARL Billy's conteste tout manquement à ses obligations contractuelles de preneur, en excipant de l'antériorité des manquements qui lui sont reprochés, force est de relever que si les pièces 1 à 5 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] concernent des dysfonctionnements remontant à 2012, soit antérieurement à l'entrée dans les lieux de la SARL Billy's, l'ensemble des autres griefs et pièces produites à l'appui de la demande de résiliation du contrat de bail est postérieur à son entrée dans les lieux de sorte que les éléments qui y sont relevés relèvent de sa responsabilité. Or, il ressort notamment le rapport d'enquête de la préfecture de police du 23 août 2016 et du 21 juin 2018, mentionnant des infractions au règlement sanitaire départemental, du rapport de la brigade des sapeurs-pompiers de [Localité 11] en date du 18 juillet 2017 et du rapport d'expertise 17 novembre 2007 faisant état d'un départ d'incendie au niveau du conduit de cheminée du restaurant utilisé pour l'extraction des vapeurs et fumées de la cuisine, mais non entretenu et non tubé, créant un amas de graisses à l'origine de l'incendie, et des constats d'huissier établis le 27 juillet et 07 décembre 2017 dont il résulte une utilisation par la SARL Billy's des poubelles communes en sus de ses poubelles professionnelles ainsi des dégradations des peintures et façades suite à l'incendie et un raccordement par la SARL Billy's au réseau électrique des parties communes, sans aucune autorisation. Il résulte également du procès-verbal de constat 23 juillet 2018 qu'en dépit de la mise en demeure adressée par la mairie de [Localité 11] le 30 octobre 2007 et du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivrée le 12 octobre 2007 par ses bailleurs, que la SARL Billy's a persisté à ne pas entretenir les bacs poubelles, fuyards et laissant couler de l'huile sur le sol de la cour, a également installé, sans aucune autorisation, un extracteur sur le toit, n'a pas fait procéder à la remise en état des façades, de la porte et de son enseigne et a refusé l'accès aux locaux par des entreprises mandatées par les bailleurs. En outre, la SARL Billy's a reconnu elle-même, dans un courrier officiel de son conseil daté du 1er juin 2018, que le système électrique ne respectait pas les normes de sécurité électrique, en réponse à une mise en demeure qui lui a été adressée de mettre en conformité le système électrique suite à une alerte adressée par un entrepreneur mandaté qui a constaté la présence de fils dénudés. Si elle indique avoir fait réaliser les travaux en juin 2018 et justifie d'une facture à ce titre et d'un certificat de conformité établi par une entreprise générale du BTP, daté du 20 juin 2018, force est néanmoins de relever qu'elle a attendu juin 2018 pour procéder à ces travaux pourtant préconisés depuis plusieurs mois. Il s'infère de l'ensemble de ces constatations, des violations multiples, répétées et graves par la SARL Billy's de ses obligations de preneur, ayant entraîné des problèmes de sécurité dans l'immeuble, justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs. Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef, ainsi qu'en ce qu'il a ordonné subséquemment l'expulsion de la SARL Billy's et de tous occupants de son chef et la séquestration de ses meubles, et sa condamnation à payer à ses bailleurs une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer prévu au bail à compter du jugement et jusqu'à son départ des lieux, sans qu'il soit besoin que la cour tranche la question du quantum dû à ce jour à ce titre, cette demande relevant de l'exécution de la décision entreprise. 2) Sur les demandes de remises en état sous astreinte La cour observe que la SARL Billy's ne conteste pas, dans le cadre de ses dernières écritures, sa condamnation sous astreinte à réaliser la remise en état de la fenêtre arrière du local du restaurant donnant sur la cour, de l'enduit de la façade noircie jusqu'au-dessus de la fenêtre du 1er étage, de la peinture de la porte au droit du restaurant, en accord avec celles des autres portes de l'immeuble et la dépose de l'enseigne drapeau « Restaurant Best Africa » et la reprise les traces de coulures au droit des fixations et des trous dans la façade, et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, et ce pendant trois mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte. Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] ne contestant pas davantage ce chef de la décision entreprise, la cour ne peut dès lors que les confirmer. En revanche, tant Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] et que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] sollicitent d'ajouter aux dispositions du jugement la condamnation de la SARL Billy's à déposer l'extracteur installé sur la toiture de l'immeuble, toujours dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, et ce pendant trois mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] ajoutant solliciter la condamnation in solidum des bailleurs avec la SARL Billy's pour l'ensemble des remises en état. Au soutien de leurs prétentions, les consorts [V] exposent que le bail stipule que le preneur devra entretenir les lieux loués et leurs façades en bon état de réparations locatives et de ravalement ainsi qu'en bon état de réparation d'entretien ce qui justifie la remise en état du local, étant précisé que le preneur devra déposer l'extracteur qu'il a installé sur le toit. Le syndicat des copropriétaires ajoute qu'aux termes des motifs du jugement il y avait lieu à remise en état, alors que le tribunal a omis de mentionner dans son dispositif la dépose de la hotte au titre des travaux de remise en état à réaliser sous astreinte en violation de l'effet dévolutif de l'appel. Au cas d'espèce, il ressort des pièces et, notamment, des constats d'huissier établis le 27 juillet et 07 décembre 2017 que la SARL Billy's a fait installer sans aucune autorisation de la copropriété un extracteur sur le toit de l'immeuble du bâtiment A. Il en résulte qu'elle doit dès lors être condamnée à déposer cet extracteur, sous les mêmes conditions de délais et d'astreinte fixées par le premier juge pour les autres remises en état, sans que cette condamnation puisse être prononcée in solidum avec ses bailleurs, qui, s'ils ont tardé à tirer les conséquences juridiques des manquements par leurs preneurs à ses obligations, n'en ont pas moins été présents à la procédure et ne sont pas restés totalement inactifs. En conséquence, il convient de condamner la SARL Billy's seule à déposer l'extracteur installé sur la toiture de l'immeuble, toujours dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, et ce pendant trois mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte, et de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] de sa demande tendant à voir prononcée cette condamnation in solidum avec Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V]. 3) Sur les demandes d'indemnisation Sur la demande d'indemnisation du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 7] Aux termes de l'article 1240 du code civil, applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné la SARL Billy's à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts et a débouté ce dernier de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V], après avoir considéré que : si différents témoignages et éléments produits font nettement ressortir les nuisances et le préjudice subis par les copropriétaires, rien ne permet de justifier une demande à hauteur de 30.000 €, le tribunal évaluant le préjudice subi par la copropriété à hauteur de 5.000 €, ces dommages-intérêts seront mis à la charge du seul locataire dans la mesure où le bailleur justi'e de diligences pour rappeler à l'ordre son locataire, ce qui rend sans objet la demande du bailleur d'être relevé et garanti de toute condamnation prononcée à son endroit par son locataire ; Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] sollicite l'infirmation du jugement attaqué de ce chef et la condamnation in solidum de Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V], Madame [E] [V] et la SARL Billy's à lui verser 30.000 € à titre de dommages-intérêts, en faisant valoir pour l'essentiel que le montant alloué en première instance serait insuffisant au regard du préjudice subi résultant des multiples infractions au règlement de copropriété commis par la SARL Billy's, du très fort sentiment d'insécurité qui a généré des troubles psychologiques aux occupants de l'immeuble après l'incendie et des conditions de vie très dégradées qu'ils ont eu à subir pendant plusieurs années. Il ajoute à l'égard des consorts [V] que ceux-ci n'ont accompli de diligences uniquement lorsqu'ils ont été assignés par lui dans le cadre de l'action oblique du syndicat, alors que ce dernier les avait alertés, voire les avait mis en demeure de faire cesser les nuisances depuis des mois. Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] sollicitent le débouté du syndicat de ses demandes formées à leur encontre et le cas échéant demandent la garantie de la SARL Billy's, en arguant qu'aucune inertie ne pourrait leur être reprochée dès lors qu'ils ont systématiquement mis en demeure le preneur d'avoir à faire cesser les nuisances générées par le restaurant et ont fait délivrer un commandement à la suite de l'incendie, de sorte que leur bonne foi est prouvée par leur intervention volontaire en première instance. La SARL Billy's n'a pas conclu de ce chef, de sorte qu'elle est présumée solliciter la confirmation du jugement de ce chef. Au cas d'espèce, il résulte de la lecture des pièces versées aux débats que s'il est surprenant que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] ait intenté en premier l'action oblique à l'encontre de la SARL Billy's, Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] n'en ont pas moins été actifs face aux désagréments qui étaient portés à leur connaissance par la copropriété, comme en témoigne la délivrance de mises en demeure qu'ils ont adressées le 03 novembre 2015, le 19 mars 2018, le 29 juin 2018, le 02 août 2018, par le biais de leur gestionnaire, la société Oralia, ou son conseil, à la SARL Billy's, ainsi que la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire le 12 octobre 2017, soit très peu de temps après l'incendie. Dès lors, aucune inertie ne saurait leur être reprochée, de sorte qu'aucune condamnation in solidum à leur égard ne saurait être prononcée, la demande d'appel en garantie de Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] à l'encontre de la SARL Billy's étant dès lors sans objet. En revanche, en l'état des préjudices subis par l'ensemble de la copropriété du fait des manquements répétés et graves de la SARL Billy's à ses obligations de preneur, qui ont occasionné une dégradation sur plusieurs années des conditions de vie au sein de l'immeuble, par des nuisances olfactives et sonores, et engendré des craintes et angoisses légitimes chez les occupants de l'immeuble suite à l'incendie survenu le 17 juillet 2017, et à l'absence de remise aux normes électriques du local par la SARL Billy's avant juin 2018, il convient de porter l'indemnisation de la copropriété à 20.000 €. Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a condamné la SARL Billy's à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 5.000 €, la cour portant cette somme à 20.000 €. 4) Sur la demande de Monsieur [I] [V], Madame [T] [V], Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] au titre de charges de consommation d'eau Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] de leur demande de condamnation de la SARL Billy's à leur rembourser des charges d'eau impayées, après avoir relevé que : si l'article 5.7 du bail stipule que le preneur paiera les consommations d'eau, le bailleur produit à l'appui de sa demande une mise en demeure de payer la consommation d'eau émanant de la société ORALIA, gestionnaire de biens et gestionnaire de 1'immeuble, qui n'est nullement adressée au bailleur mais directement à la société LOISIR d 'AFRIQUE, laquelle après second renouvellement, a cédé le bail à la SARL Billy's le 21 juillet 2014, sans préciser la période couverte et sans que l'on sache qui est redevable de ces sommes, le bailleur ne justifie nullement avoir réglé en lieu et place des locataires une facture qui ne lui était pas adressée et ne pourrait donc même pas prétendre être subrogé dans les droits d'ORALIA à l'égard des locataires. Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] sollicitent l'infirmation du jugement querellé de ce chef et la condamnation de la SARL Billy's à leur verser la somme de 5.824,26 € au titre des charges d'eau impayées, en faisant valoir en substance que la SARL Billy's ne s'est pas acquittée des charges liées à sa consommation d'eau en méconnaissance de l'article 5.7 du bail et ce, en dépit des relances et mises en demeure du gestionnaire de biens des bailleurs, ces charges couvrant la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017, soit la somme de 5.824,26 €, étant observé qu'elle a payé en février, mars et avril 2020, ce qui vaut reconnaissance La SARL Billy's n'a pas conclu de ce chef, de sorte qu'elle est présumée en solliciter la confirmation. Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué. En effet, si la quote-part d'eau de la SARL Billy's s'élève à 5.781,26 € pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017, le document produit est un courrier du gestionnaire de l'immeuble adressé à la SARL Billy's et non aux bailleurs, qui n'établissent ni même n'allèguent avoir réglé cette somme en lieu et place de leur preneur, de sorte qu'il n'est nullement établi un quelconque intérêt légitime de Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] à formuler une telle demande. En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef. 5) Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SARL Billy's aux dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.  En outre, l'équité commande de condamner la SARL Billy's à verser à Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] d'une part et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] d'autre part la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ce chef, notamment le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] avec la SARL Billy's sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 15 septembre 2020 sous le n° RG 18/06019 sur les dommages intérêts au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] ; Statuant à nouveau, Condamne la SARL Billy's à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ; Confirme la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ; Y ajoutant, Condamne la SARL Billy's à faire réaliser les travaux de dépose de l'extracteur installé sur le toit de l'immeuble bâtiment A dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, et ce pendant trois mois, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte ; Déboute les parties de leurs autres demandes ; Condamne la SARL Billy's à verser à Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] son épouse, Monsieur [Y] [V] et Madame [E] [V] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL Billy's à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL Billy's aux dépens d'appel ; Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. La greffière, La présidente,