Cour de cassation, 26 mars 2020. 19-14.940

CIV. 3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 26 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10210 F Pourvoi n° H 19-14.940 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020 Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] , représenté par son syndic, la société [...] et Tiffen, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° H 19-14.940 contre l'arrêt rendu le 7 février 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 1, chambre 2), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme K... J..., domiciliée [...] , 2°/ à la société Bussat Dunne immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , 3°/ à la société Someby, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations écrites de la SCP Zribi et Texier, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] , de Me Le Prado, avocat de Mme J..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Someby, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Bussat Dunne immobilier, et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] et le condamne à payer à la société Someby la somme de 3 000 euros, à la société Bussat Dunne immobilier la somme de 3 000 euros et à Mme J... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] PREMIER MOYEN DE CASSATION Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à référé sur ses demandes tendant à ce qu'il soit mis fin au trouble manifestement illicite causé par l'activité de sous-location meublée exercée par la société Someby au sein de l'appartement appartenant à Mme J... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article 15 de la loi n° 65-577 habilite le syndicat des copropriétaires à agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit également que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble ; que selon l'article 6 du règlement de copropriété, les appartements situés aux étages de l'immeuble ne peuvent faire l'objet d'un usage autre que celui d'habitation ou de profession libérale, les locaux du rez-de-chaussée pouvant être utilisés à usage commercial et la location en meublé d'appartements entiers est autorisée mais la transformation d'appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ; que le caractère potentiellement illicite de cette clause au regard de l'article 9 précité s'oppose au caractère manifestement illicite du trouble résultant de sa violation prétendue par les intimés au titre de la sous-location querellée de l'appartement de Mme J... en chambres meublées à des personnes distinctes, peu important l'absence de saisine du juge du fond à ce titre, compte tenu de l'évidence de ce risque de la voir déclarer non écrite » ; ET AUX MOTIFS à les supposer ADOPTES QUE « le demandeur ne rapporte pas la preuve que l'appartement litigieux a été transformé en chambres meublées louées à des personnes distinctes en violation du règlement de copropriété, aucune pièces sur la transformation de l'appartement n'ayant été fournie » ; 1°) ALORS QUE le juge des référés ne peut se prononcer sur le caractère non écrit d'une clause d'un règlement de copropriété ; qu'en retenant que le caractère potentiellement illicite de la clause du règlement de copropriété interdisant la transformation d'appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes s'oppose au caractère manifestement illicite du trouble résultant de sa violation, la cour d'appel, qui a excédé ses pouvoirs de juge des référés, a violé l'article 809, alinéa 1er du code de procédure civile ; 2°) ALORS, à tout le moins, QUE le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance, à l'exclusion de toute restriction aux droits des copropriétaires qui ne serait pas justifiée par la destination de l'immeuble ; que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile lui fait perdre son usage d'habitation ; qu'en retenant que la clause du règlement de copropriété de l'immeuble sis [...] interdisant la transformation d'appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes présente un caractère potentiellement illicite et qu'il n'est pas démontré que les rotations des périodes de location incriminée ne correspondent pas à la destination de l'immeuble, quand elle relevait par ailleurs qu'en application de ce même règlement, les étages de l'immeuble ne peuvent faire l'objet d'un usage autre que celui d'habitation ou de profession libérale, la cour d'appel a violé les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 809, alinéa 1er, du code de procédure civile ; 3°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en retenant, par motifs adoptés, que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que l'appartement litigieux a été transformé en chambres meublées louées à des personnes distinctes, sans examiner le constat d'huissier du 19 mars 2018, dont il ressort qu'il comporte, non plus un salon et deux chambres, mais quatre chambres meublées à louer (pièce n° 6), la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à référé sur ses demandes tendant à ce qu'il soit mis fin au trouble manifestement illicite causé par l'activité de sous-location meublée exercée par la société Someby au sein de l'appartement appartenant à Mme J... ; AUX MOTIFS PROPRES QU'« il n'est pas démontré, avec l'évidence requise en référé, que les rotations des périodes de location incriminée ne correspondent pas à la destination de l'immeuble, la clause d'habitation bourgeoise du règlement de copropriété n'étant pas exclusive et le syndicat des copropriétaires ne justifiant d'aucune nuisance spécifique à cet égard ; ce d'autant qu'aucun élément en débat n'établit de nuisances excédant manifestement les nuisances ordinaires de voisinage de l'immeuble, en particulier par rapport à son standing, aux activités libérales qui peuvent y être autorisées ou aux locations à la nuitée qui y sont effectuées via RBNB ; qu'il s'agit en effet de sous locations dont ni la brièveté ni le caractère excessif du nombre de ses bénéficiaires ne résulte de l'évidence, en l'état de leur occupation, au vu des pièces produites, par quatre étudiants pour une durée minimale de six mois ; que quant aux prestations de services faisant l'objet du pack logement inclus dans le séjour des sous-locations telles qu'invoquées par le syndicat des copropriétaires au vu du site internet "Chez Nestor", ce dernier n'établit pas en quoi elles correspondent aux cumuls de services hôteliers de nature à rendre commerciale l'activité exercée dans les lieux sous-loués telles que la fourniture de petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception de la clientèle ; qu'en tout état de cause, il n'est pas non plus établi que de telles prestations sont effectivement fournies aux sous locataires en l'espèce, ce que la société Someby conteste sérieusement au vu des contrats en cause qui mettent l'entretien et le nettoyage des lieux à la charge des preneurs, soutenant en outre sans être utilement contredite que la formule basique souscrite par les intéressés offre des prestations de base de location meublée, obligatoires et non fournies via des contrats de services annexes, cette location meublée constituant une activité civile par nature en vertu de l'article L. 110-1 du code de commerce ; 1°) ALORS QU'en ne répondant pas aux conclusions du syndicat des copropriétaires faisant valoir que le fait de louer l'appartement litigieux directement à une société commerciale méconnaissait la clause d'habitation bourgeoise prévue à l'article 6 du règlement de copropriété et constituait, dès lors, un trouble manifestement illicite, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en estimant que l'activité de la société Someby se limite à de la location meublée constituant une activité civile, sans vérifier, comme elle y était invitée (pp. 10-11), si, au regard des conditions générales applicables au contrat conclu entre celle-ci et ses prétendus locataires, la relation contractuelle ne devait pas s'analyser en un contrat d'entreprise (fournitures de services), prohibé comme tel par le règlement de propriété, la cour d'appel a méconnu les obligations découlant de l'article 12, alinéa 2, du code de procédure civile ; 3°) ALORS QU'en retenant qu'aucun élément en débat n'établit de nuisances excédant manifestement les nuisances ordinaires de voisinage de l'immeuble, sans rechercher, comme elle y était invitée (pp. 12 et 13), si la transformation d'un appartement de 60 m² composé d'un salon et de deux chambres en quatre chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes ayant des rythmes de vie différents entraine inévitablement des nuisances sonores excédant les nuisances ordinaires de voisinage de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à référé sur ses demandes tendant à ce qu'il soit mis fin au trouble manifestement illicite causé par l'activité de sous-location meublée exercée par la société Someby au sein de l'appartement appartenant à Mme J... ; AUX MOTIFS PROPRES QU'« à supposer même que l'article 15 précité habilite le syndicat des copropriétaires à agir contre un copropriétaire en délicatesse avec les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatif au changement d'usage au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation de ce seul chef alors que nul en France ne plaide par procureur, le constat d'infraction par la Ville de Paris produit ne suffit pas à l'établir avec l'évidence requise en référé, en l'absence de décision de justice à ce titre, alors même que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a saisi le 15 novembre 2018 la CJUE de questions préjudicielles quant à la conformité de ce dispositif légal à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 dite service » ; Et AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires de faire assurer le respect de ces dispositions citées par le demandeur qui concernent la politique de logement des communes et sont étrangères aux faits de l'espèce » ; 1°) ALORS QUE les dispositions d'ordre public de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation peuvent être invoquées par toute personne qui y a intérêt ; qu'en considérant qu'il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires de faire assurer le respect de ces dispositions qui concernent la politique de logement des communes, la cour d'appel a violé les articles 809 du code de procédure civile et L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; 2°) ALORS QUE le juge des référés ne peut, eu égard à son office, écarter une disposition législative comme incompatible avec les règles du droit de l'Union européenne qu'en cas de méconnaissance manifeste des exigences qui en découlent ; qu'après avoir relevé l'existence d'une difficulté sérieuse d'interprétation du droit de l'Union, justifiant le renvoi d'une question préjudicielle à la CJUE, la cour d'appel ne pouvait, sans excéder ses pouvoirs de juge des référés et violer l'article 809 du code de procédure civile, exclure tout trouble manifestement illicite résultant de la violation des dispositions d'ordre public de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; 3°) ALORS QU'il ressort du constat d'infraction établi par un agent assermenté de la mairie de Paris le 18 juin 2018, versé aux débats (pièce n° 33), que les locaux à usage d'habitation appartenant à Mme J... « ont été utilisés à usage de sous-location meublée, dont « le preneur s'interdit d'y établir sa résidence principale », loués de manière répétée, pour des durées inférieures à 9 mois à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, en infraction à la règlementation du changement d'usage définie dans les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation (CCH) et dans le règlement municipal » ; qu'en retenant que ce constat d'infraction ne suffit pas à établir avec l'évidence requise en référé une méconnaissance par la copropriétaire des dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives au changement d'usage, la cour d'appel a méconnu son obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à référé sur ses demandes tendant à ce qu'il soit mis fin au trouble manifestement illicite causé par l'activité de sous-location meublée exercée par la société Someby au sein de l'appartement appartenant à Mme [...] ; AUX MOTIFS QUE « le syndicat des copropriétaires n'établit pas en quoi le caractère prétendument précaire des locations incriminées porte manifestement atteinte à la copropriété du seul fait que ces locations constitueraient une fraude à la loi destinée à contourner l'impossibilité pour une société commerciale d'habiter l'appartement loué ou seraient illégales comme violant les articles 2 et 8-2 de la loi de 1989 qui imposent l'application de celle-ci au locaux à usage d'habitation constituant la résidence principale du preneur, y compris en colocation » ; ALORS QUE la clause d'habitation bourgeoise prévue à l'article 6 du règlement de copropriété interdit que les appartements situés aux étages fassent l'objet d'un usage autre que celui d'habitation ou de profession libérale ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si la conclusion d'un bail d'habitation afin de sous-louer l'appartement litigieux, de manière précaire, à des occupants uniquement soumis au droit de la consommation ne constituait pas une fraude à la loi destinée à contourner l'interdiction posée par la clause d'habitation bourgeoise susvisée, portant manifestement atteinte à la copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile et du principe fraus omnia corrumpit.