Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 SEPTEMBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/01066 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YKVT
N° de MINUTE : 24/01284
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, SARL
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444
C/
DEFENDEUR
Monsieur [V] [T]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 19 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [V] [T] est propriétaire des lots n°0016 et 0024 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93).
Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, a fait assigner Monsieur [V] [T] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, en son action ;
L'EN DECLARER bien fondé ;
En conséquence :
CONDAMNER Monsieur [V] [T], a payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI,1a somme totale de 8 525,68 euros, correspondant à :
6 745,60 euros a titre principal, charges arrêtées au 1er janvier 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 février 2022 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil ;
1 780,00 euros correspondent aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
CONDAMNER Monsieur [V] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme totale de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER Monsieur [V] [T], a payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 1], représente par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme totale de 1 944,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;
CONDAMNER Monsieur [V] [T], aux entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [V] [T] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 19 mars 2024 et fixée à l'audience du 19 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [T];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 novembre 2018, 14 octobre 2019, 24 décembre 2020, 26 juillet 2022 et 11 décembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 1990,28 euros se décomposant comme suit :
frais de mise en demeure du 19 mai 2020 de 52 euros,frais de contentieux du 16 juin 2020 de 480 euros,frais de commandement de payer du 19 octobre 2020 de 210,28 euros, frais de contentieux du 09 février 2022 de 480 euros,frais de contentieux du 20 avril 2022 de 480 euros,frais de contentieux du 19 août 2022 de 144 euros,frais de contentieux du 09 mai 2023 de 144 euros.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.635,40 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 15 février 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [V] [T], sur la somme de 2912,95 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.780,00 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 au travers de sa sommation de payer du 19 octobre 2020.
Cependant, les contrats de syndic en vigueur lors de la mise en oeuvre des frais dont il est demandé le recouvrement au visa des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'ayant pas été transmis, il ne peut être vérifié si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification. Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires démontre, au travers de l'extrait de compte transmis en pièce n°4, que Monsieur [V] [T] n'a procédé à aucun paiement de ses charges de copropriété sur la période étudiée, soit entre le 1er avril 2020 et le 1er janvier 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [V] [T] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [V] [T], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [T] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [T] ne s'étant pas constitué et la procédure ayant été clôturée dès l'audience d'orientation, il y a en effet lieu de minorer la demande au titre de la facturation d'honoraires datée du 07 février 2024 qui vise notamment des “analyse des conclusions et pièces adverses”, “échanges divers avec le confrère adverse” ainsi que la tenue d'une “audience de mise en état”.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 6.635,40 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2022 sur la somme de 2912,95 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 1.300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [V] [T] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 25 septembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
