Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 23/01212

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] REFERENCES : N° RG 23/01212 N° Portalis DB3S-W-B7H-YD2H Minute : 732/24 S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97 C/ Monsieur [B] [H] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Maître Bahija EL YAAGOUBI Copie délivrée à : M. [H] Le 08 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Juin 2024; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE, exerçant sous la dénomination commerciale “ICF HABITAT LA SABLIERE” dont le siège social est sis [Adresse 4] Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] Comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé du 3 août 2022, la société anonyme d'Habitations à Loyer Modéré ICF La Sablière a consenti à M. [B] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 575,73 euros, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 200,47 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 535 euros. Des loyers et charges étant demeurés impayés, le 9 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 3204,36 € arrêtée au 1er juin 2023 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire insérée au bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, la société anonyme d'HLM ICF La Sablière a fait assigner M. [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny aux fins de : " déclarer, à titre principal, acquise à son profit le bénéfice de la clause résolutoire prévue au bail et en conséquence, dire le bail résilié à compter du 9 août 2023, aux torts et griefs du locataire ; " prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour défaut du paiement des loyers ; " en tout état de cause, ordonner à défaut de départ volontaire, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, avec le concours de la force publique au besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de décision à intervenir, cette astreinte courant pendant un délai de 3 mois pour ensuite être liquidée par le juge des contentieux de la protection, " ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la requérante, et ce en garantie des loyers et charges et indemnité d'occupation dus, aux frais risques et périls du défendeur, " condamner M. [B] [H] au paiement : Ï de la somme actualisée de 3983,15 euros au titre des loyers et indemnités dus au 18 juillet 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse), Ï d'une indemnité d'occupation équivalente au double des loyers mensuels en cours majorés des taxes et charges afférentes à compter du jugement à intervenir jusqu'à complète libération des lieux, en ce compris la remise des clés, Ï d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, Ï d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Ï des entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer en date du 9 juin 2023, ainsi que les frais de signification et d'exécution du jugement à intervenir. " ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 3 août 2022 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que le locataire n'a pas exécuté régulièrement ses obligations en cessant de payer régulièrement le loyer courant, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail et l'expulsion des locataires. A l'audience du 23 octobre 2023, la société anonyme d'HLM ICF La Sablière, représentée, s'est référée au contenu de son assignation. En outre, elle a précisé que la dette locative s'élève à la somme de 6319,52 euros au 18 octobre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse). Elle a indiqué que le locataire a été déclaré recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement le 27 juillet 2023 et que la commission a orienté la procédure vers un rétablissement personnel avec effacement de la dette, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation à ce jour. M. [B] [H], comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette sous réserve de l'effacement de la dette à intervenir. Il indique travailler désormais à la RATP et percevoir un salaire entre 1800 et 2000 euros. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire souhaitant régler la somme mensuelle de 150 euros en sus du loyer. L'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2024 puis a fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience du 25 mars 2024 afin qu'il soit fait un point sur la procédure de surendettement, aucun effacement de la dette n'apparaissant définitif au regard des pièces produites et afin de solliciter les observations de la bailleresse sur l'octroi au défendeur des délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire. A cette audience, la société anonyme d'HLM ICF La Sablière, représentée, a indiqué qu'elle a en réalité contesté les mesures imposées de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qu'une audience s'est tenue devant le juge du surendettement le 2 février 2024, et qu'une décision doit être rendue le 5 avril 2024. Elle a précisé que le défendeur a repris le paiement du loyer courant, que la dette au 1er mars 2024 s'élève à la somme de 6144,63 euros. Elle a enfin indiqué être opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement au défendeur. Monsieur [B] [H], comparant, a contesté le montant de la dette et a indiqué qu'il manque un règlement effectué par chèque le 1er décembre d'un montant de 756 euros. Il a indiqué être toujours en formation à la RATP pour un salaire de 1400 euros. A compter de juin, à l'expiration de son stage, il a exposé que son salaire augmentera à 1800 euros. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois. L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024. MOTIFS Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 28 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 23 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicables au jour de la notification à la Préfecture. Par ailleurs, la société anonyme d'HLM ICF La Sablière justifie avoir saisi la Caisse d'Allocations Familiales le 17 mai 2023, pour une situation d'impayés persistante, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 juillet 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 3 août 2022 contient une clause résolutoire (article 9). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juin 2023, pour la somme en principal de 3204,36 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 août 2023. Il apparaît à l'examen des pièces produites que Monsieur [H] a été déclaré recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement le 4 septembre 2023. Cette recevabilité est en conséquence sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire. Sur les demandes de condamnation au paiement La société anonyme d'HLM ICF La Sablière produit un décompte locatif indiquant que Monsieur [B] [H] reste devoir la somme de 6144,63 euros au 7 mars 2024, échéance de février 2024 incluse. Le défendeur, comparant, conteste le montant de cette dette en indiquant qu'un de ses règlements n'apparait pas. Il n'apporte toutefois pas la preuve dudit règlement. En outre, aucune décision définitive relative à la procédure de surendettement du locataire n'est produite aux débats par les parties. Dans ces conditions, Monsieur [B] [H] sera condamné au paiement de la somme de 6144,63 €, arrêtée au 7 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, sous réserve d'un éventuel effacement de dettes par le juge du surendettement. Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Par dérogation à la première phrase du V, l'article 24 VI dispose que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. L'article 714-1 du code de la consommation dispose que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24. Toutefois, lorsqu'en application de l'article L733-10, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission, ces délais ne se substituent pas à ceux précédemment accordés. Les délais et modalités de paiement accordés postérieurement par le juge statuant sur cette contestation, de même que ceux accordés par le juge statuant en application de l'article L. 742-24, se substituent, le cas échéant, à ceux précédemment accordés. Pendant le cours des délais mentionnés aux deux premiers alinéas, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [B] [H] a été déclaré recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement et des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] ont été contestées par la bailleresse. Monsieur [B] [H] a par ailleurs repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience. Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus au cours des délais de de paiement qui seront accordés, selon les modalités fixées au dispositif de la décision. En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. Dans cette hypothèse et en vertu de l'article 1240 du code civil, la partie défenderesse devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux. Ce préjudice sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, jusqu'au départ définitif du défendeur. Il n'y aura pas lieu en ce cas de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer et des charges, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n'y aura, en ce cas, pas lieu d'ordonner une astreinte. En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. La société anonyme d'HLM ICF La Sablière ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée. Sur la demande de dommages-intérêts En application de l'article 1231-4 du code civil, dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. En l'espèce, la société la SA d'HLM La Sablière n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice. Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée. Sur les demandes accessoires Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société anonyme d'HLM ICF La Sablière, Monsieur [B] [H] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 696 du même code, le défendeur, succombant à l'instance, sera condamné aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ; Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 3 août 2022 par la société anonyme d'HLM ICF La Sablière à Monsieur [B] [H] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 août 2023, Condamnons Monsieur [B] [H] à verser à la société anonyme d'HLM ICF La Sablière la somme de 6 144,63 € échue au 7 mars 2024, terme de février 2024 inclus, L'autorisons à se libérer de cette somme en mensualités de 150 € jusqu'à la décision du juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement sur la contestation de la société anonyme d'HLM ICF La Sablière à l'encontre des mesures imposées, Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; Rappelons que les délais et modalités de paiement accordés postérieurement par le juge du surendettement statuant sur la contestation des mesures imposées se substitueront, le cas échéant, à ceux précédemment accordés ; Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [B] [H] portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [B] [H] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux, Condamnons en ce cas Monsieur [B] [H] à payer à la société anonyme d'HLM ICF La Sablière une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, dûment justifiés au stade de l'exécution et ce à compter du non-respect des délais de paiement, jusqu'à libération effective des lieux, Rejetons le surplus des demandes, Condamnons Monsieur [B] [H] à verser à la société anonyme d'HLM ICF La Sablière une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons Monsieur [B] [H] aux entiers dépens. Rappelons que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ; Rappelons que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit, Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe. Le Greffier Le Juge