Cour d'appel, 09 octobre 2014. 13/01009

ARRET N. RG N : 13/ 01009 AFFAIRE : SCI CB IMMOBILIER représentée par son Gérant en exercice domicilié de droit audit siège C/ M. Philippe X... ès qualités de mandataire judiciaire de la Société L'ILE DE NOS TRESORS, nommé aux termes d'un jugement de sauvegarde rendu par le Tribunal de Commerce de LIMOGES du 9 janvier 2013, SA SELI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., EURL ROPERT IMMO, SARL L'ILE DE NOS TRESORS GS-iB vente immobilière Grosse délivrée à Maître LEMASSON, Maître PASTAUD, Maître CLERC, avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE --- = = oOo = =--- ARRET DU 09 OCTOBRE 2014 --- = = = oOo = = =--- Le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : ENTRE : SCI CB IMMOBILIER représentée par son Gérant en exercice domicilié de droit audit siège 24, rue Henri Giffard-87280 LIMOGES représentée par la SELARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTE d'un jugement rendu le 02 MAI 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES ET : Monsieur Philippe X... ès qualités de mandataire judiciaire de la Société L'ILE DE NOS TRESORS, nommé aux termes d'un jugement de sauvegarde rendu par le Tribunal de Commerce de LIMOGES du 9 janvier 2013 de nationalité Française né le 14 Novembre 1954 à LIMOGES (87000), demeurant ...-87000 LIMOGES représenté par Me Hélène LEMASSON, avocat au barreau de LIMOGES SA SELI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. 31 avenue Baudin-87000 LIMOGES représentée par Me Philippe CLERC, avocat au barreau de LIMOGES EURL ROPERT IMMO 56 avenue de la Libération-87000 LIMOGES représentée par Me Philippe PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES et Me MAITRE, avocat au barreau de Strasbourg. SARL L'ILE DE NOS TRESORS RUE AMEDEE GORDINI-87280 LIMOGES représentée par Me Hélène LEMASSON, avocat au barreau de LIMOGES INTIMES --- = = oO § Oo = =--- L'affaire a été fixée à l'audience du 12 Juin 2014 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Monsieur Pierre-Louis PUGNET et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 Septembre 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 9 Octobre 2014. --- = = oO § Oo = =--- LA COUR --- = = oO § Oo = =--- FAITS et PROCÉDURE Selon compromis de vente du 13 avril 2010, la Société d'équipement du Limousin (la SELI) s'est engagée à vendre à la SCI CB Immobilier (la SCI CB) une parcelle de terrain à bâtir située à Limoges, les parties déclarant se soumettre aux charges et conditions fixées dans un cahier des charges annexé à l'acte et l'acquéreur s'engageant expressément à construire un bâtiment d'environ 600 m2 à usage de show room, bureau et entrepôt pour une activité de ravalement peinture. Suivant contrat de bail du 6 novembre 2010, la SCI CB a donné à bail commercial, par l'entremise de l'agence immobilière Ropert Immo, une partie du local construit à la société l'Île de nos trésors afin que celle-ci exploite un parc de loisirs pour enfants. La vente immobilière a été régularisée entre la SELI et la SCI CB par acte notarié du 11 février 2011. Reprochant à la SCI CB de ne pas respecter ses obligations contractuelles, la SELI l'a assignée ainsi que la société l'Île de nos trésors devant le tribunal de grande instance de Limoges pour voir prononcer la résolution de le vente immobilière et obtenir la réparation de son préjudice. La société l'Île de nos trésors a appelé en cause l'agence Ropert immo et elle a demandé l'indemnisation de son préjudice consécutif à la perte de son bail commercial et de son fonds de commerce. La société l'Île de nos trésors ayant fait l'objet d'une procédure de sauvegarde, son mandataire, Me Philippe X..., est intervenu volontairement à l'instance. Par jugement du 2 mai 2013, le tribunal de grande instance a notamment : - prononcé la résolution, aux torts de la société CB, de la vente du 11 février 2011 et ordonné les restitutions réciproques du bien immobilier et du prix de vente, - condamné la SCI CB à payer 75 000 euros de dommages-intérêts à la société l'Île de nos trésors, - débouté la société l'Île de nos trésors de son action en responsabilité à l'encontre de l'agence Ropert immo. La SCI CB a relevé appel de ce jugement. MOYENS et PRÉTENTIONS La SCI CB conclut au rejet de la demande de la SELI tendant à la résolution de la vente immobilière du 11 février 2011. Elle expose que l'acte notarié de vente ne prohibe pas la location d'une partie des locaux construits et qu'en tout état de cause, le manquement qui lui est reproché n'est pas d'une gravité telle qu'il puisse justifier la résolution de la vente. La SELI conclut à la confirmation du jugement, sauf à lui allouer une provision de 15 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice. Me X..., liquidateur de la société l'Île de nos trésors, conclut au rejet de la demande de la SELI tendant à la résolution de la vente immobilière du 11 février 2011. Il soutient que la SCI CB a respecté les dispositions du cahier des charges annexé à l'acte de cession qui ne prévoient aucune interdiction de location d'une partie des locaux construits. Subsidiairement, il fait valoir que le manquement reproché n'est pas suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente. Très subsidiairement, il conclut à la réformation du jugement sur l'indemnisation allouée à la société l'Île de nos trésors dont il sollicite la majoration. L'agence Ropert Immo conclut à la confirmation du jugement. MOTIFS Sur la résolution de la vente. Attendu que la SCI CB s'oppose à la résolution de la vente en reprenant, en cause d'appel, l'argumentation qu'elle avait développée devant les premiers juges. Mais attendu que c'est au terme d'une motivation pertinente que la cour d'appel adopte que le tribunal de grande instance a prononcé la résolution de la vente aux torts de la SCI CB après avoir exactement retenu que cette société avait commis une faute en louant sciemment une partie de l'immeuble à la société l'Île de nos trésors pour une activité de parc de loisirs pour enfants en infraction avec la destination des lieux expressément convenue dans le compromis de vente qui visait un usage de show room, bureau et entrepôt pour une activité de ravalement peinture, l'autorisation d'ouverture du parc donnée par les pouvoirs publics n'étant pas de nature à faire disparaître cette faute dont la gravité justifiait la résolution de la vente. Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution, aux torts de la société CB, de la vente du 11 février 2011 et ordonné les restitutions réciproques du bien immobilier et du prix de vente, sans qu'il y ait lieu d'assortir les obligations à restitution d'une astreinte du fait de leur réciprocité. Sur la demande de dommages-intérêts de la SELI. Attendu que le bien immobilier dont la vente est résolue sera restitué à la SELI ; que cette société réclame l'allocation de dommages-intérêts pour sanctionner " la mauvaise foi évidente de la SCI CB " ; Mais attendu que la faute commise par cette SCI lors de la location d'une partie de l'immeuble vendu ne peut suffire à caractériser une mauvaise foi de sa part ou son intention de nuire à la SELI ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par cette dernière société. Sur la demande de dommages-intérêts de la société l'Île de nos trésors. Attendu que cette demande est dirigée tant à l'encontre de la SCI CB que l'agence immobilière Ropert Immo. Attendu que, contrairement à ce qui est soutenu par la société l'Île de nos trésors, l'agence Ropert Immo s'est renseignée sur la situation juridique du bien immobilier objet du mandat de location qui lui a été confié par la SCI CB puisque le contrat de bail reproduit les déclarations de cette SCI affirmant qu'il n'existe aucune restriction à la location de ce bien situé dans une zone d'activités diversifiées ; qu'en l'absence d'anomalie apparente, l'agence immobilière n'avait pas à vérifier l'exactitude ce cette affirmation ; que c'est par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte que les premiers juges ont retenu que l'agence Ropert Immo n'avait pas manqué à ses devoirs d'information et de conseil et écarté sa responsabilité. Attendu que le respect des stipulations du cahier des charges de cession aurait dû conduire la SCI CB à refuser de louer une partie des locaux à la société l'Île de nos trésors, l'activité de cette société étant incompatible avec la destination des lieux convenue dans ce document ; que la nullité du bail conclu en infraction avec la destination des lieux convenue est encourue sur le fondement de l'article 8 du cahier des charges de cession, cette nullité pouvant être invoquée par la SELI pendant un délai de cinq ans à compter de la date de la vente ; que même si la SELI ne se prévaut pas de ce texte pour réclamer l'annulation du bail consenti par la SCI CB, la résolution de la vente et l'obligation de restitution du bien immobilier qui en découle placent nécessairement cette dernière société dans l'impossibilité de satisfaire à ses obligations de bailleresse ainsi que l'a très justement relevé le tribunal de grande instance ; que la circonstance que la société l'Île de nos trésors, locataire, ait par la suite manqué à son obligation de paiement des loyers, situation qui a conduit le juge des référés à constater la résiliation du bail et à ordonner son expulsion devenue effective le 9 janvier 2014, n'est pas de nature à exonérer la SCI CB des conséquences de sa faute née de l'occupation irrégulière des lieux consentie à la locataire ; qu'en concluant le bail avec la SCI CB, la société l'Île de nos trésors pouvait légitimement espérer occuper paisiblement les lieux loués ; que son droit d'occupation né du bail se trouve nécessairement remis en cause par suite de l'annulation de la vente du bien loué ; qu'elle fait état de trois chefs de préjudice résultant de cette situation : - un préjudice commercial chiffré à 30 000 euros, - un préjudice financier chiffré à 326 108 euros, - un préjudice moral chiffré à 40 000 euros. Attendu que la société l'Île de nos trésors, qui a débuté son exploitation le 8 juillet 2011, a fait l'objet d'une procédure de sauvegarde ordonnée le 9 janvier 2013 avant d'être mise en liquidation judiciaire le 2 avril 2014 ; qu'elle ne démontre pas que le litige opposant la SELI à son bailleur ait pu avoir une incidence négative sur son activité commerciale ; qu'elle reproche, par ailleurs, à la SCI CB de lui avoir délivré des locaux présentant des malfaçons et des désordres mais ce litige a fait l'objet d'instances distinctes devant le tribunal de grande instance et le tribunal de commerce de Limoges qui ont statué sur sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice financier de ce chef ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande en réparation d'un préjudice commercial sera rejetée. Attendu que c'est par des motifs pertinents que la cour d'appel a adopte que le tribunal de grande instance a rejeté les demandes d'indemnisation présentées par la société l'Île de nos trésors au titre des loyers payés, du dépôt de garantie et des charges salariales et sociales. Attendu que la société l'Île de nos trésors justifie avoir investi une somme de 260 000 euros pour le financement de l'aménagement de son parc de loisirs, cette somme provenant en partie d'un prêt de 220 000 euros dont le coût total s'élève à 251 108, 48 euros ; que cet aménagement a notamment consisté en l'installation de sanitaires, de vestiaires, de bureaux et de dispositifs de sécurité restant acquis au propriétaire des lieux au départ du locataire ; que la cessation du bail par suite de la résolution de la vente ne peut être considérée comme la cause unique de la perte du fonds de commerce de la société l'Île de nos trésors dont la situation économique s'est révélée rapidement compromise par suite de la faiblesse de son activité qui a conduit à son placement sous sauvegarde 18 mois après le début de l'exploitation puis à sa liquidation judiciaire le 4 avril 2014 ; qu'en l'état de ces constatations, c'est à juste titre que le tribunal de grande instance a limité l'indemnisation de la société l'Île de nos trésors à 30 % du coût total du crédit contracté par elle, soit 75 000 euros, et rejeté sa demande tendant à l'octroi de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice moral. Sur l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'équité ne justifie pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour d'appel, statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 2 mai 2013 ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; CONDAMNE la SCI CB Immobilier aux dépens. LE GREFFIER, LE CONSEILLER, Marie-Christine MANAUD. Gérard SOURY. En l'empêchement légitime du Président, cet arrêt est signé par Monsieur Gérard SOURY, Conseiller qui a siégé à l'audience de plaidoirie et participé au délibéré.