Texte intégral
CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 octobre 2016
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 1057 F-D
Pourvoi n° Z 15-18.344
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par M. S... H..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 24 février 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Reyae, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ à la Société immobilière et d'investissement (SIMVEST), société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
3°/ à la société Promopierre, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Les sociétés Reyae, Simvest et Promopierre ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Les demanderesses au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 6 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de M. H..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Reyae, de la Société immobilière et d'investissement et de la société Promopierre, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 février 2015), que, le 25 février 2004, la société Prodevim, aux droits de laquelle viennent les sociétés Simvest et Promopierre, propriétaire d'un appartement donné à bail à M. H..., lui a délivré un congé avec offre de vente à effet du 9 mai 2008 ; que, le 1er mars 2007, elle a vendu l'appartement à la SCI Reyae ; que le bail a été renouvelé à son échéance pour une durée de trois ans ; que le 19 octobre 2010, la société Reyae a donné congé pour reprise à M. H... à effet du 9 mai 2011 ; que, soutenant que son droit de préemption avait été méconnu, M. H... a assigné les sociétés Simvest, Promopierre et Reyae en annulation du congé et de la vente ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que M. H... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la vente consentie à la SCI Reyae ne privait pas M. H... de l'exercice de son droit de préemption et constaté que celui-ci n'avait pas donné suite à l'offre de vente de la société Prodevim, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la demande d'annulation du congé et de la vente devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande d'expulsion, l'arrêt retient que la société Reyae ne forme aucune demande portant sur la validité du congé pour reprise qu'elle a fait délivrer au locataire pour le 9 mai 2011 et que cette question n'a pas été soumise au tribunal et n'est pas davantage débattue devant la cour ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions, la société Reyae, invoquant l'existence du congé pour reprise délivré le 19 octobre 2010 à M. H..., soutenait que celui-ci était devenu occupant sans droit ni titre à compter du 9 mai 2011 et sollicitait son expulsion, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Reyae de sa demande tendant à dire que M. H... était occupant sans droit ni titre depuis le 9 mai 2011, à ordonner son expulsion et à qualifier d'indemnités d'occupation les sommes versées depuis cette date par M. H..., l'arrêt rendu le 24 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. H....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur S... H... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour vendre à effet du 9 mars 2008 (lire « 9 mai 2008 ») qui lui a été signifié le 25 février 2004 à la requête de la Société PRODEVIM, aux droits de laquelle viennent les sociétés SIMVEST et PROMOPIERRE ;
AUX MOTIFS QUE M. H... ne démontre pas davantage avoir été privé de la possibilité d'exercer son droit de préemption résultant des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en effet :
- si le congé a été délivré à M. H... le 25 février 2004 pour le 9 mai 2008, date d'expiration du bail en cours, de façon extrêmement anticipée, cela ne faisait pas obligation au bailleur de délivrer au locataire un nouveau congé réitérant le premier ;
- en admettant que, compte tenu du caractère très anticipé du congé, le délai des deux premiers mois de préavis, pendant lequel l'offre de vente faite au locataire est valable devait être reporté à la période à laquelle cette offre aurait été faite si le congé avait été délivré six mois avant l'expiration du bail, il convient de constater que M. H..., à aucun moment, n'a fait part à la société bailleresse de son acceptation de l'offre et que, précisément, lorsqu'il a adressé à la Société Prodevim et à son mandataire, le 8 novembre 2007, une lettre recommandée pour s'opposer au congé, il n'a nullement fait part de sa volonté ou de son souhait d'accepter l'offre de vente contenue dans le congé ;
- M. H... ne peut valablement prétendre avoir été privé de son droit de préemption, puisqu'il n'a jamais tenté de l'exercer, et que, même après la vente de l'appartement à la SCI Reyae, rien ne lui interdisait de l'exercer, ce surtout qu'il est mentionné dans l'acte de vente du 1er mars 2007 que "l'acquéreur est informé que le locataire dispose d'un délai expirant à la fin du 5e mois de préavis, soit le 9 janvier 2008, pour répondre à l'offre de vente contenue dans le congé qui lui a été signifié" et "le locataire bénéficie notamment concernant l'exercice de son droit de préemption, des mêmes droits qu'il pourra exercer auprès de l'acquéreur.... L'acquéreur fera alors son affaire personnelle de cette situation et s'obligera à respecter lesdits droits sans recours contre le vendeur" ;
- si M. H... n'a pas été informé de cette vente, cela ne faisait pas ainsi obstacle à l'acceptation de l'offre et le notaire n'avait nullement l'obligation de lui notifier les conditions du prix de la vente puisqu'elles n'étaient pas plus avantageuses que celles proposées dans le congé ;
- M. H... ne peut sérieusement soutenir que, s'il avait été informé de la vente, il aurait pu exercer son droit de préemption, comme si l'acquisition par un tiers de l'appartement pouvait soudainement motiver son souhait d'exercer son droit de préemption ;
- alors qu'il soutient que la période pendant laquelle il pouvait accepter l'offre de vente devait être reportée au deux premiers mois du délai de préavis de six mois expirant à la date d'effet du congé, il ne peut dans le même temps, sans se contredire, prétendre par un raisonnement hypothétique que, si à la fin de 2006 ou au début de 2007, il avait su que le prix de vente était celui qui lui avait été notifié trois ans auparavant, il n'aurait pas manqué d'exercer son droit de préemption ;
qu'en l'absence, en outre, de manoeuvres dolosives démontrées, il n'existe aucun motif d'annulation du congé ; que le jugement sera en conséquence infirmé ;
ALORS QUE lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis ; que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du préavis ; que la vente du logement à une tierce personne avant l'expiration du délai de deux mois de préavis emporte nullité du congé, peu important que le locataire n'ait pas usé de son droit de préemption ; qu'en déboutant néanmoins Monsieur H... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé du 25 février 2004, motif pris que nonobstant la vente de son appartement à la Société REYAE avant le point de départ du délai de préemption de deux mois, il n'avait jamais manifesté son intention de s'en porter acquéreur, bien que le bailleur ait été lié par son offre jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, ce dont il résultait que la vente de l'appartement de Monsieur H... à la Société REYAE avant la purge du droit de préemption du locataire emportait la nullité du congé avec offre de vente, la Cour d'appel a violé l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils pour la société Reyae, la Société immobilière et d'investissement et la société Promopierre.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Reyae de ses demandes tendant à ce qu'il soit dit que M. H... était sans droit ni titre, que soit ordonnée son expulsion et que les sommes payées par M. H... à la société Reyae depuis le 9 mai 2011 soient qualifiées d'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE la société Reyae ne forme aucune demande portant sur la validité du congé pour reprise qu'elle a fait délivrer pour le 9 mai 2011 à M. H..., question qui n'a pas été soumise au tribunal et qui n'est pas davantage débattue devant la cour ; qu'il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de M. H... du logement litigieux, ni de qualifier d'indemnités d'occupation les sommes réglées depuis cette date au titre des loyers ;
1°) ALORS QUE, devant le tribunal, la société Reyae, se fondant sur le congé pour reprise qu'elle a délivré le 19 octobre 2010, dont elle soutenait ainsi nécessairement qu'il était valide, avait demandé que soit ordonnée l'expulsion de M. H..., occupant sans droit ni titre depuis le 9 mai 2011, date d'effet de ce congé, et que soient qualifiées d'indemnité d'occupation les sommes payées par lui depuis cette date (concl. dev. le tribl, p. 6 § 4, p. 12 § 8 et 9) ; qu'en affirmant néanmoins le contraire, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de première instance de la société Reyae, violant ainsi le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les pièces de la procédure ;
2°) ALORS QUE, devant la cour d'appel, la société Reyae a réitéré cette demande puisque, se fondant sur le congé pour reprise qu'elle a délivré le 19 octobre 2010, dont elle soutenait ainsi nécessairement qu'il était valide, elle demandait que soit ordonnée l'expulsion de M. H..., occupant sans droit ni titre depuis le 9 mai 2011, date d'effet de ce congé, et de qualifier d'indemnité d'occupation les sommes payées par lui depuis cette date (concl. dev. la cour d'appel, p. 6 § 10 et p. 8 § 7 et 8) ; qu'en affirmant néanmoins que la société Reyae ne formait aucune demande portant sur la validité de ce congé, pour refuser d'ordonner l'expulsion de M. [...], occupant sans droit ni titre, et de qualifier d'indemnité d'occupation les sommes payées par lui depuis le 9 mai 2011 (arrêt, p. 6 § 4 et 11), la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
