Texte intégral
Du 26 juillet 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00842 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEXG
[W] [M]
C/
[D] [R]
- Expéditions délivrées à
M. [D] [R]
- FE délivrée à
Maître Charlotte MOUSSEAU
Le 26/07/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
Madame [W] [M]
née le 25 Décembre 1968 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
DEFENDEUR :
Monsieur [D] [R]
né le 24 Septembre 1968 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 21 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Mars 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date des 1er et 11 juillet 2022, à effet du 8 juillet 2022, Madame [W] [M] a donné à bail à Monsieur [D] [R] un logement situé [Adresse 4], [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi qu'un emplacement de stationnement lot n°216, n°PSSH72 situé à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, Madame [W] [M] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1696,68 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, Madame [W] [M] a assigné Monsieur [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 juin 2024 aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail à effet du 21 février 2024, par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [R] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par la bailleresse ou à défaut par le tribunal,Condamner à titre provisionnel Monsieur [D] [R] à payer en deniers ou quittances à Madame [W] [M] une somme de 3319,09 euros correspondant au montant des loyers impayés et indemnité d'occupation demeurant dus au 5 mars 2024,Condamner à titre provisionnel Monsieur [D] [R], au paiement, à compter du 1er avril 2024, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,Condamner Monsieur [D] [R] à payer à Madame [W] [M], une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [D] [R] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution.
Lors de l’audience du 21 juin 2024, Madame [W] [M], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3199,46 euros au 10 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [D] [R] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement de 6 mois et la suspension de la clause de résiliation. Il indique percevoir un revenu mensuel de 2500 euros.
Monsieur [D] [R] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 juin 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22 décembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement lot n°216, n°PSSH72 loué par Madame [W] [M] à Monsieur [D] [R].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Madame [W] [M] a fait signifier à Monsieur [D] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 1696,68 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Toutefois, si le commandement de payer du 20 décembre 2023 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties les 1er et 11 juillet 2022 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 20 décembre 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde Madame [W] [M] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 21 février 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, que Monsieur [D] [R] a repris le paiement intégral du loyer courant. En outre, il est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette compte tenu d’un revenu mensuel de 2500 euros.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Madame [W] [M] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [D] [R].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [D] [R] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (639,79 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [W] [M] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3199,46 euros à la date du 10 juin 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (154,04 euros),des frais de rejet (30 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [D] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 3015,42 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 juin 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [D] [R] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juillet 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation du défendeur aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.
Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [D] [R].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [D] [R] à verser à Madame [W] [M] la somme de 500 euros.
Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d'exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 21 février 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail des 1er et 11 juillet 2022 entre Monsieur [D] [R] et Madame [W] [M], relatif au logement situé [Adresse 4], [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi qu'à l'emplacement de stationnement lot n°216, n°PSSH72 situé à la même adresse ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [R] à payer à Madame [W] [M] la somme de 3015,42 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [D] [R] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 7 mois à raison de 6 mensualités successives de 500 euros chacune, suivies d’une 7ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [D] [R] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (639,79 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [D] [R] à son paiement à compter du 1er juillet 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [R] à payer à Madame [W] [M] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
