Tribunal judiciaire, 20 novembre 2024. 23/56397

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/56397 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2T3P AS M N° : 8 Assignation du : 23 Août 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 20 novembre 2024 par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier. DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173 DEFENDERESSE S.A.R.L. FRANCO ORIENTALE [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocats au barreau de PARIS - #G0485 DÉBATS A l’audience du 30 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte du 5 novembre 2014, l'établissement [Localité 4] Habitat OPH a renouvelé le bail commercial conclu avec la société FRANCO ORIENTALE concernant l'exploitation d'un local commercial situé [Adresse 1] destiné à l'usage d'Alimentation générale et tous articles habituellement vendus dans les comptoirs français, y compris pâtisserie orientale et salon de thé. Par courrier daté du 6 juillet 2022, [Localité 4] Habitat-OPH a sommé le preneur de mettre en conformité son activité avec la destination des lieux, lui reprochant de mener une activité de vente de souvenirs, babouches, maroquinerie, assiettes et lampes. Dans un courrier du 11 octobre 2022, [Localité 4] Habitat-OPH a proposé de procéder à la rédaction d'un avenant au contrat de bail modifiant la destination des lieux avec augmentation du loyer et sous condition, dans un délai d'un mois de transmission d'un extrait Kbis conforme à cette nouvelle activité. Par exploit d'huissier en date du 23 août 2023, [Localité 4] Habitat-OPH a fait assigner la société Franco-Orientale devant la juridiction des référés aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; - ordonner l'expulsion de la société Franco-Orientale et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ; - condamner la société Franco-Orientale au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent au dernier loyer quittancé - condamner la société Franco-Orientale au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement des 7 et 9 décembre 2022 et de sa dénonciation du 15 décembre 2022. Après plusieurs renvois en raisons notamment de pourparlers en cours, l'affaire a été plaidée à l'audience du 30 octobre 2024. Au cours de cette audience, [Localité 4] Habitat-OPH a soutenu oralement les termes de ses dernières conclusions dans lesquelles outre ses prétentions déjà présentes dans l'assignation, la condamnation du défendeur à régler la somme de 7271,68 € au titre de l'arriéré de loyer, charges et indemnités d'occupation arrêté au 23 octobre 2024. Dans ses conclusions soutenues oralement à l'audience, la société Franco-Orientale a sollicité du juge des référés de : - Annuler la sommation du 6 juillet 2022, - Se déclarer incompétent sur la demande de résiliation, - Débouter [Localité 4] Habitat-OPH de ses demandes, Reconventionnellement, - Condamner [Localité 4] Habitat-OPH à lui payer la somme provisionnelle de 3338,16 € avec intérêts au taux légal et capitalisation s'il y a lieu, Subsidiairement, - Débouter la société [Localité 4] Habitat OPH de ses demandes, A titre infiniment subsidiaire, - Accorder les plus larges délais pour se conformer à la destination du bail En tout état de cause, - Condamner Franco-Orientale à lui payer la somme de 1800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. MOTIFS A titre liminaire, il sera rappelé que contrairement à ce que soutient la défenderesse, l'existence de contestations sérieuses n'a pas de conséquence s'agissant de la compétence du juge des référés mais constitue, au fond, un obstacle à l'octroi de mesures provisoires. - Sur la demande reconventionnelle aux fins d'annulation de la sommation délivrée le 6 juillet 2022 Le défendeur soulève au soutien de sa prétention, la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de ladite sommation. S'il est de jurisprudence constante que la mise en œuvre de la clause résolutoire doit être de bonne foi, il ne s'agit pas d'une condition de validité de la sommation qui n'encourt donc pas à ce titre l'annulation. Au surplus, il ne saurait relever des pouvoirs du juge des référés de procéder à l'annulation pure et simple d'un acte extra-judiciaire. Ainsi il n'y aura lieu à référé s'agissant de cette demande. - Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Par ailleurs le bail litigieux comprend une clause résolutoire par lequel le bailleur peut solliciter la résolution du bail en cas de respect d'une obligation prévue au titre du contrat. Sur le respect de la destination des lieux Le bail liant les parties stipule : " Les lieux loués sont destinés exclusivement au commerce d'alimentation générale et tous articles habituellement vendus dans les comptoirs français, y compris pâtisserie orientale et salon de thé " Selon les termes du commandement, le bailleur fait grief au locataire de ne pas respecter la destination des lieux en proposant uniquement la vente d'artisanat marocain. Le constat dressé le 6 juillet 2022 par un commissaire de justice mentionne, sur la vitrine du local commercial, la présence de " babouches, poteries, verreries, colifichets " sans signe d'activité alimentaire ni pâtisserie. Or il doit être relevé que la clause relative à la destination des lieux mentionne effectivement l'activité d'alimentation générale mais y ajoute la formule générale : " tous articles habituellement vendus dans les comptoirs français (…) ". Cette formulation ne mentionne pas explicitement la vente exclusive de denrées alimentaires et est suffisamment large pour être susceptible d'interprétation. Ainsi la question de savoir si la vente exclusive d'artisanat marocain entre en contradiction avec la clause de destination des lieux relève de l'office du juge du fond et il ne saurait y avoir lieu à référé s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire. Il n'y aura lieu à référé s'agissant, également, des demandes subséquentes à l'acquisition de la clause. - S'agissant des demandes provisionnelles au titre des loyers [Localité 4] Habitat-OPH produit un décompte actualisé au 23 octobre 2024 faisant état d'un solde négatif à la charge de la société Franco-Orientale d'un montant de 7271,68 €. Franco-Orientale conteste devoir cette somme et soutient avoir versé un chèque (n° 0878663) d'un montant de 7705,69 € débité de son compte le 6 janvier 2023 et non crédité par le bailleur dans ses décomptes. Or la seule production d'un relevé de compte faisant mention d'un début de 7705,68 € sans préciser le bénéficiaire de ce chèque, ne permet pas d'établir que ce montant a effectivement été versé à [Localité 4] Habitat-OPH et devrait venir en compensation des sommes sollicitées. A fortiori, le bailleur ne saurait être condamné à verser à titre provisionnelle la somme de 3338,16 € sollicité par le preneur. Ainsi aucun élément utile ne vient remettre en question le décompte produit par [Localité 4] Habitat-OPH et dès lors, la société Franco-Orientale sera condamnée à titre provisionnel à verser au preneur la somme de 7271,68 € correspondant au loyer et charges dues au 23 octobre 2024. - Sur les mesures accessoires L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Succombant partiellement en ses prétentions, la partie demanderesse supportera la charge des dépens. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Au regard de la nature de la décision, il y a lieu de rejeter l'ensemble des prétention formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort , Ecartons l'exception d'incompétence soulevée par la société Franco-Orientale ; Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion et à la condamnation de la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation ; Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande en annulation de la sommation de payer ; Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de condamnation provisionnelle d'un montant de 3338,16 € ; Condamnons la société Franco-Orientale à verser à titre provisionnel la somme de 7271,68 € correspondant aux loyers et charges dus arrêtés au 23 octobre 2024 augmenté du taux d'intérêt légal à compter de la signification de la présente décision ; Condamnons la société [Localité 4] Habitat-OPH aux entiers dépens ; Rejetons les prétentions formulées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes les autres demandes des parties ; Fait à Paris le 20 novembre 2024 Le Greffier, Le Président, Anne-Sophie MOREL Pierre GAREAU