Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Yann LE PENVEN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Matthieu LEROY
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/01912 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNA
N° MINUTE :
7
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 05 septembre 2024
DEMANDERESSE
Association IMMOBILIERE LA MONTLUELDE,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Maître Matthieu LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P 245
DÉFENDEURS
Monsieur [F] [W] [G],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
représenté par Maître Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0097
Madame [N] [V] [M] épouse [G], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Maître Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0097
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01912 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet au 05/10/2018, l'ASSOCIATION IMMOBILIERE LA MONTLUELDE a donné à bail à [N] [G] née [M] et [F] [G] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], [Localité 2], 2ème étage gauche, esc A, pour un loyer initial de 2150 euros outre les charges provisionnelles locatives de 160 euros.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail leur a été délivré le 12/09/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 31443,97 euros au titre de la dette à compter du 01/09/2022 et d'un arriéré de 6452,48 euros au titre de la dette antérieure telle que liquidée par ordonnance du 18/10/2022.
Par actes de commissaire de justice en date du 24/01/2024 délivrés à étude, l'ASSOCIATION IMMOBILIERE LA MONTLUELDE a fait assigner [N] [G] née [M] et [F] [G] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 25/01/2024.
L'affaire était appelée à l'audience du 14/05/2024.
Le bailleur, représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
- débouter les défendeurs de la demande de délai de paiement ;
- ordonner l'expulsion de [N] [G] née [M] et [F] [G] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier, et ce sous astreinte ce 150 euros par jour de retard à défaut de départ volontaire quinze jours après la signification du jugement à intervenir ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [N] [G] née [M] et [F] [G] ;
- condamner [N] [G] née [M] et [F] [G] au paiement d'une somme provisionnelle de 9274,80 euros, montant des loyers, charges du 01/09/2022 au 24/10/2023, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;
- condamner [N] [G] née [M] et [F] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer et charges contractuellement prévus par le bail résilié ;
- condamner [N] [G] née [M] et [F] [G] au paiement d'une somme provisionnelle de 3082,65 euros, montant des indemnités impayées du 25/10/2023 au 31/05/2024, somme à parfaire ;
- condamner [N] [G] née [M] et [F] [G] au paiement d'une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 12/09/2023.
[N] [G] née [M] et [F] [G], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs conclusions reprises oralement, de voir :
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;
- accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter de l'arriéré locatif ;
- débouter la demanderesse de ses prétentions ;
- statuer ce que de droit au titre des dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La décision était mise en délibéré au 05/09/2024 par mise à disposition au greffe.
Les défendeurs étaient autorisés à transmettre en cours de délibéré la preuve du règlement du dernier loyer courant. Ils transmettaient un décompte par courriel du 22/05/2024 et la demanderesse formulait ses observations sur cette nouvelle pièce par courriel du 31/05/2024.
MOTIFS
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Le bailleur justifie en cours de délibéré et de manière contradictoire de la saisine de la CCAPEX le 13/09/2023 pour signaler les impayés.
L'action en résiliation de bail est donc recevable, la bailleresse justifiant d'une dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat au moins six semaines avant l'audience.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 12/09/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[N] [G] née [M] et [F] [G] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les six semaines suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 24/10/2023 à minuit, soit à compter du 25/10/2023.
[N] [G] née [M] et [F] [G] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, affirmant avoir réglé intégralement le dernier loyer courant et être en capacité de régler un échéancier de paiement de la dette.
Néanmoins, la confirmation de virement qu'elle produit pour en justifier met en évidence un règlement de 2503,43 euros effectué le 22/05/2024. Or, et comme le soutient la demanderesse, selon le décompte locatif remis par la bailleresse et le contrat de bail, le loyer et les charges sont réglables d'avance le 1er de chaque mois, et au jour de l'audience le loyer du mois de mai 2024 n'avait pas encore été réglé. Le virement de 2503,43 euros effectué le 22/05/2024 correspond ainsi au paiement du loyer du mois de mai 2024 et non du mois de juin 2024, et n'avait donc pas été payé au jour de l'audience.
La bailleresse s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et soutient que les locataires ne payent pas le loyer de manière régulière, ont des retards de paiement et n'ont pas respecté le précédent échéancier de paiement prévu par une ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du 18/10/2022.
Les moyens soulevés par la demanderesse sont confirmés par le décompte locatif, l'ordonnance du 18/10/2022 et le commandement de payer du 12/09/2023 produits, qui mettent en évidence des retards de paiement du loyer par les locataires qui ne règlent pas au 1er de chaque mois l'intégralité des sommes dues.
Eu égard à ces éléments, [N] [G] née [M] et [F] [G] ne démontrent pas du règlement intégral du dernier loyer avant l'audience et ne peuvent bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [N] [G] née [M] et [F] [G] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.
Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [N] [G] née [M] et [F] [G] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte, la fixation d'une indemnité d'occupation et l'assistance de la force publique pour faire exécuter la décision répondant aux objectifs poursuivis.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [N] [G] née [M] et [F] [G] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [N] [G] née [M] et [F] [G] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [N] [G] née [M] et [F] [G] restent devoir une somme de 9854,02 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 22/05/2024, mois de mai 2024 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner [N] [G] née [M] et [F] [G] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation compte tenu des règlements intervenus depuis le commandement de payer.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit.
Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner in solidum [N] [G] née [M] et [F] [G] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 12/09/2023.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l'ASSOCIATION IMMOBILIERE LA MONTLUELDE et [N] [G] née [M] et [F] [G] à compter du 25/10/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 3], [Localité 2], 2ème étage gauche, esc A, pour défaut de paiement des loyers et charges ;
REJETTE la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'ASSOCIATION IMMOBILIERE LA MONTLUELDE pourra faire procéder à l'expulsion de [N] [G] née [M] et [F] [G], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande d'astreinte ;
AUTORISE l'ASSOCIATION IMMOBILIERE LA MONTLUELDE à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [N] [G] née [M] et [F] [G] à défaut de local désigné ;
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due par [N] [G] née [M] et [F] [G] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;
CONDAMNE [N] [G] née [M] et [F] [G] à payer à l'ASSOCIATION IMMOBILIERE LA MONTLUELDE la somme provisionnelle de 9854,02 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus à compter du 01/09/2022 et jusqu'au 22/05/2024, mai 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ;
REJETTE la demande de l'ASSOCIATION IMMOBILIERE LA MONTLUELDE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum [N] [G] née [M] et [F] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12/09/2023 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La greffière La juge des contentieux de la protection
