Cour d'appel, 30 avril 2018. 16/05699

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 71F 4e chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 AVRIL 2018 N° RG 16/05699 AFFAIRE : Société civile UNIX IMMOBILIERS ... C/ [Adresse 1] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Juin 2016 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE N° Chambre : 1ère N° RG : 14/09114 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Emmanuelle BOQUET Me Michel RONZEAU RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE DIX HUIT, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Société civile UNIX IMMOBILIERS N° Siret : 411 082 639 R.C.S. PONTOISE Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Société CCB 'SCI' N° Siret : 452 569 635 R.C.S. PONTOISE Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Emmanuelle BOQUET de la SCP BOQUET/NICLET-LAGEAT, avocat postulant et plaidant du barreau du VAL D'OISE, N° du dossier 16.00032 vestiaire : 155 APPELANTES **************** SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1]) représenté par son syndic, la SOCIETE d'ETUDES ET DE GESTION IMMOBILERE DU NORD-EST 'SEGINE' N° Siret : 642 032 130 R.C.S. PARIS Ayant son siège [Adresse 3] [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat postulant du barreau du VAL D'OISE, N° du dossier 1423802 vestiaire : 9 Représentant : Maître Christofer CLAUDE de la SELAS CLAUDE & SARKOZY, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : R 175 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Février 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Laurence ABGRALL, Président, Madame Anna MANES, Conseiller, Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN, ************** FAITS ET PROCÉDURE : La société civile immobilière CCB est propriétaire des lots n° 256, 266, 267 et 268 dépendants de l'immeuble situé à [Adresse 4] dénommé ' [Adresse 5] ', soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La société civile Unix Immobiliers est propriétaire dans la même résidence des lots n° 264, 265, 272 et 273. Ces lots sont donnés à bail commercial. Contestant certaines des résolutions adoptées par l'assemblée générale du 29 avril 2014, les sociétés Unix Immobiliers et CCB (ci-après les sociétés) ont, par acte du 12 septembre 2014, assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de diverses résolutions et désignation d'un expert pour établir les comptes de la copropriété en conformité avec les règles de répartition du règlement de copropriété. Par jugement réputé contradictoire du 28 juin 2016, le tribunal de grande instance de Pontoise a : - débouté les sociétés Unix Immobiliers et CCB de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - les a condamnées au paiement d'une indemnité de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par déclaration du 25 juillet 2016, les sociétés ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires et, par leurs dernières conclusions signifiées le 19 octobre 2017, elles demandent à la cour de : - infirmer le jugement, - annuler les points numéros 6, 7, 10, 11, 15 et 16 de l'assemblée générale du mardi 29 avril 2014 ainsi que les résolutions numéros 6, 7, 10, 11, 15 et 16 prises par cette assemblée générale : * Point 6 : approbation des comptes couvrant la période du 1er janvier au 31 décembre 2013 * Point 7 : quitus au cabinet Segine pour sa gestion arrêtée au 31 décembre 2013 * Point 10 : budget prévisionnel 2014 * Point 11 : budget prévisionnel 2015 * Point 15 : vente des lots du copropriétaire SCI CCB * Point 16 : vente des lots du copropriétaire SCI Unix Immobilier - ordonner une expertise comptable et désigner à cette fin tel expert qu' il plaira avec mission de : * convoquer les parties et leurs conseils, * recueillir les explications des parties et se faire remettre tous documents utiles relatifs à l'exercice 2013, Le cas échéant et en tant que de besoin : * procéder à une visite de l'immeuble [Adresse 6] en présence des parties et de leurs conseils afin de confronter la disposition des lieux, la répartition en parties communes et parties privatives avec le règlement de copropriété, pour l'établissement de la répartition des charges, et effectuer le contrôle de la conformité de cette répartition telle qu'effectuée par le syndic, avec les règles établies par le règlement de copropriété, * dresser un état des dépenses et vérifier les imputations entre les différentes charges': - charges générales - charges appartements + caves - charges commerces et bureaux - charges ascenseurs - charges chauffage - charges par escalier - charges par lots * analyser les différentes écritures comptables figurant sur les décomptes de charges afférents aux lots de la société Unix Immobiliers d'une part, de la société CCB d'autre part, * recalculer les charges dues par les SCI Unix Immobiliers et CCB pour l'exercice 2013, * faire un état des comptes entre les parties, En ouverture de rapport': - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, à leur restituer les sommes indûment perçues au titre des charges de copropriété injustifiées, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, à payer à la SCI Unix Immobiliers la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, à payer à la SCI CCB la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, à payer à la SCI Unix Immobiliers la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, à payer à la SCI CCB la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, aux entiers dépens, dont distraction aux offres de droit au bénéfice de Maître Emmanuelle Boquet. Par ses dernières conclusions signifiées le 9 février 2018, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Segine, demande à la cour, au visa des articles 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1383-2 du code civil, 146 alinéa 2, 202, 413 du code de procédure civile, à la cour de : - confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du 28 juin 2016, rectifié par jugement du 12 août 2016, Y ajoutant': - condamner in solidum les SCI Unix Immobiliers et CCB au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens. En tout état de cause': - condamner in solidum les SCI Unix Immobiliers et CCB au paiement de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum les SCI Unix Immobiliers et CCB aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ronzeau, Avocat. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 13 février 2018. ''''' SUR CE , LA COUR : Attendu qu'il convient de constater à titre liminaire, que les sociétés développent en pages 3 et 4 de leurs conclusions une argumentation relative à l'application anticipée par le syndic, dans ses appels de charges, d'une modification de leurs tantièmes de copropriété résultant d'un projet de cession de parties communes, par le syndicat des copropriétaires, à leur profit, non encore soumis à l'appréciation de l'assemblée générale ; Que toutefois, aucun appel de charges n'est versé aux débats pour étayer ces allégations ; Que, d'autre part et surtout, les appelantes n'expliquent pas en quoi cette question aurait un impact sur leurs demandes d'annulation de résolution de l'assemblée générale du 29 avril 2014 et ne formulent pas davantage de demande distincte tendant par exemple au remboursement de ces charges ; Qu'il n'y a pas lieu en conséquence de statuer sur cette argumentation ; Sur la demande d'annulation des résolutions n° 6, 7, 10 ,11, 15 et 16 de l'assemblée générale du 29 avril 2014 : Sur la résolution n° 6 : Attendu que cette résolution a approuvé à l'unanimité les comptes de l'exercice couvrant la période du 1er janvier au 31 décembre 2013 ; Qu'il peut être précisé que le montant total des dépenses pour cet exercice s'élevait à 641 417,32 € ; Attendu que les sociétés font tout d'abord valoir qu'un certain nombre de charges qui figurent, sur le relevé des charges proforma qui était joint à la convocation à l'assemblée générale, dans la rubrique charges générales, sont des charges communes spéciales aux copropriétaires d'appartements et caves incombant à eux seuls et non des charges communes générales incombant à l'ensemble des copropriétaires ; Qu'ils versent à l'appui de cette argumentation, le rapport de l'expert amiable qu'ils ont mandaté, M. [K] ; Attendu en premier lieu, que, reprenant le contenu de ce rapport, ils listent une série de charges qui selon eux sont relatives aux cages d'escaliers et qui, à ce titre, incombent aux 'appartements et caves' ; Que cette liste est la suivante : - Produits d'entretien : 6 184,48 € - Fournitures électriques : 381,52 € - Contrats entreprises et nettoyage : 4 788,87 € - Nettoyage ponctuel : 12 558,00 € - Contrat désinfection vide-ordures : 5 102,36 € 588,50 € - Travaux serrurerie : 277,13 € - Travaux divers : 4 305, 60 € Attendu que pour justifier leur demande, les sociétés se bornent à reproduire dans leurs conclusions les articles du règlement de copropriété définissant, d'une part, les parties communes générales à tous les copropriétaires et les parties communes spéciales aux copropriétaires d'appartements et caves et d'autre part, les charges communes générales et les charges communes spéciales, ainsi que le rapport [K] l'avait lui même fait ; Qu'elles ne développent aucune argumentation de fait ou de droit, mettant en lien ces définitions avec la liste ci-dessus afin de démontrer le bien fondé de leur affirmation selon laquelle il ne s'agit pas de charges communes générales ; Qu'il n'appartient pas à la cour de pallier la carence des appelantes ; Qu'il convient de constater que la lecture de la liste des parties communes générales et des charges communes à tous les copropriétaires n'est pas suffisante à elle seule pour expliquer en quoi les produits d'entretien, fournitures électriques et contrats d'entreprise et nettoyage, seraient nécessairement des charges communes spéciales et plus particulièrement comme les conclusions l'affirment, des charges 'relatives aux cages d'escalier'; Qu'en effet, il résulte de ces listes que les charges communes générales comportent notamment des charges d'entretien des parties communes, ce qui implique l'achat de produits d'entretien et le coût de l'éclairage des parties communes, ce qui implique l'achat de fournitures ; Attendu qu'en ce qui concerne le contrat d'entreprise de nettoyage, il résulte de la lecture du document 'proforma charges' déjà cité, que ce contrat concernait en l'espèce le nettoyage des vitres ; qu'outre le fait qu'il ne peut donc s'agir de frais relatifs aux cages d'escalier, il convient de constater que cette partie d'immeuble ne figure ni dans la définition des parties communes générales et spéciales, ni dans celle des charges communes et spéciales ; Que, là non plus les sociétés n'expliquent pas pour quelles raisons il devrait nécessairement s'agir de charges communes spéciales ; Attendu, en ce qui concerne le poste 'nettoyage ponctuel', que la lecture du même document enseigne qu'il s'agit de contrats conclus pour des remplacements ponctuels des gardiens ; Que toutes les charges afférentes aux gardiens relevant des charges communes générales à tous les copropriétaires, aux termes de l'article XII, 1°), 5ème alinéa du règlement de copropriété, il est cohérent que leur remplacement suive la même affectation ; Qu'en tout cas, les appelantes n'expliquent pas en quoi il devrait en être autrement ; Attendu qu'il en est de même en ce qui concerne les postes 'serrurerie' et 'travaux divers', dont les intitulés ne sont pas incompatibles avec la définition des parties communes générales et charges communes générales, les locaux communs pouvant comporter des serrures ; Attendu en revanche, que tel n'est pas le cas du poste 'contrat de désinfection vide-ordure', dès lors que l'article VI, B)du règlement de copropriété cite les conduits des vide-ordures au titre des parties communes spéciales aux copropriétaires d'appartements et caves et que l'article XII, 2°) qualifie de charges spéciales à ces copropriétaires, les charges d'entretien et de réparation 's'appliquant aux choses communes énumérées à l'article VI § B (sauf en ce qui concerne les ascenseurs)' ; Que les sommes de 5 102,36 € et 588,50 € auraient donc dû figurer dans les comptes de l'exercices 2013, au titre des charges communes spéciales aux copropriétaires d'appartements et caves et non dans la rubrique des charges communes générales ; Attendu qu'il en va de même en ce qui concerne des charges de travaux intitulées 'Tvx fermeture entrée Desnos'qui figurent en page 32 du document proforma, dans une rubrique 'charges générales 001", alors qu'il s'agit manifestement d'une entrée d'immeuble et qu'il résulte de la description des locaux à usage commercial dans le règlement de copropriété que ceux-ci disposent d'entrées séparées ; Que ces ventilations, erronées au regard du règlement de copropriété, rendent les comptes de l'exercice 2013, tels qu'ils ont été soumis à l'assemblée générale, irréguliers et, entraînent l'invalidation de l'approbation des comptes ; Attendu qu'il convient toutefois d'examiner les autres irrégularités invoquées par les appelantes ; Attendu, en ce qui concerne les salaires et les charges sociales des gardiennes, que, contrairement à ce que soutiennent les sociétés il résulte clairement de l'article XII, 1°), 5ème alinéa précité, que ces charges incombent à tous les copropriétaires ; Que le rapport amiable produit par les appelantes ne rangeait d'ailleurs pas ces charges parmi celles devant incomber aux copropriétaires des appartements et caves ; Attendu, s'agissant des charges d'escaliers et d'ascenseurs, qu'il s'agit en effet aux termes de l'article XII, 2°), a) 1er alinéa et b) du règlement de copropriété, de charges communes aux copropriétaires d'appartements et caves ; Que cependant, il ne résulte pas de la liste proforma des dépenses annuelles de l'exercice 2013 que ces charges aient été classées, dans le budget 2013, dans la catégorie des charges communes générales ; Qu'en effet, elles ne figurent pas dans la rubrique correspondante intitulée 'charges générales' portant le n° 001 dont le total se trouve en page 11, mais dans les rubriques 011 à 043 en pages 15 à 29 du document précité, dont il n'est pas précisé si elles sont spéciales ou générales ; Qu'à défaut de production de tout autre élément, une ventilation erronée de ces charges dans le budget n'est pas établie ; Attendu que la même conclusion doit être faite en ce qui concerne les charges de chauffage, qui figurent en pages 29 et 30 des dépenses de l'exercice 2013 ; Qu'en toute hypothèse l'on peut ajouter que, les sociétés soutiennent que si les lots commerciaux doivent contribuer aux frais d'entretien et de garantie des réseaux primaire et secondaire (ce qui représente en l'espèce 79 272,37 €), ils ne doivent contribuer aux dépenses d'énergie (soit 2 936,67 € pour l'électricité de la chaufferie et 182 912,44 € pour le réchauffage de l'eau) que s'ils sont raccordés au réseau de chauffage collectif ; Qu'il ressort précisément des productions du syndicat des copropriétaires, que les sociétés, à l'occasion d'un précédent litige avec le syndicat dans lequel elles demandaient le remboursement de charges de chauffage de 2003 au 1er janvier 2007 ce dont elles ont été déboutées, ont écrit dans leurs conclusions signifiées le 2 février 2011 devant le tribunal de grande instance de Pontoise et le 24 octobre 2011 devant la cour d'appel de Versailles, qu'elles n'avaient été raccordées au chauffage collectif qu'en 2007 ; Que cet aveu judiciaire au sens de l'article 1383-2 du code civil, suffit à établir que les appelantes sont raccordées au chauffage collectif ; Que l'on peut cependant ajouter que les deux attestations qu'elles versent aux débats sur ce point sont, comme le fait à juste titre observer l'intimé, étonnantes par l'identité au mot près, y compris sur la faute dans le nom de l'une des sociétés, de leur contenu ; Que le syndicat des copropriétaires expose également que les deux sociétés fournisseurs d'énergie auteures de ces attestations, ne peuvent connaître en qualité d'abonné que le syndicat des copropriétaires, puisque seul celui-ci est raccordé à l'extérieur, les lots étant quant à eux raccordés à la sous-station de l'immeuble ; Qu'en conséquence, si les charges de chauffage ont été appelées au titre des charges communes générales, c'est en application à la fois du règlement de copropriété et de la situation matérielle des deux sociétés appelantes ; Que celles-ci ne soutiennent pas que d'autres lots commerciaux ne seraient pas raccordés ; Attendu toutefois, qu'au regard des deux ventilations erronées ci-dessus retenues, la résolution n° 6 sera annulée ; Sur la résolution n° 7 : Attendu que cette résolution porte sur le quitus accordé au syndic pour sa gestion arrêtée au 31 décembre 2013 ; Attendu que l'annulation de l'approbation des comptes doit entraîner celle de la résolution relative au quitus même si les erreurs relevées ne sont probablement pas de nature à modifier ce vote ; qu' il appartient toutefois à l'assemblée générale d'en décider ; Sur les résolutions n° 10 et 11 : Attendu que par ces résolutions, l'assemblée générale a voté à l'unanimité le budget prévisionnel des exercices 2014 et 2015 ; Attendu que, même si le syndicat des copropriétaires a l'obligation de voter un budget prévisionnel en application des dispositions de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et si depuis l'assemblée générale du 29 avril 2014, ces budgets ont certainement fait l'objet d'approbation de comptes, il résulte des documents produits et notamment des charges proforma de l'exercice 2013 et du procès-verbal de l'assemblée générale, que les budgets prévisionnels en cause ont été établis à partir de celui de 2013, annulé ; Que, bien que seule une question de ventilation soit en cause et non les montants totaux de l'exercice 2013, l'annulation des résolutions 10 et 11 doit être prononcée ; Sur les résolutions n° 15 et 16 : Attendu que ces résolutions ont autorisé à l'unanimité, le syndic à poursuivre la saisie et la vente des lots des deux sociétés ; Attendu que, cette décision a été prise au visa exprès de l'existence d'une dette de charges , pour la SCI CCB, de 162 409,61 € et pour la société Unix Immobiliers, d'un montant de 72 385,77 € ; Que, dans la mesure où les appelantes écrivent elles mêmes dans leurs conclusions qu'elles évaluent les charges indues au titre de l'exercice 2013 à 25 633,70 € pour elles deux, l'assemblée générale était fondée, même sans approuver les comptes de l'exercice 2013, à voter la vente des deux lots litigieux ; Qu'il convient d'ailleurs d'observer que depuis cette assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a assigné les deux sociétés en paiement des charges impayées au titre des exercices 2011 à 2017 et que, par jugement du 19 décembre 2017, la société Unix Immobiliers a été condamnée à ce titre à payer au syndicat la somme de 94 289,71 €, le tribunal ayant exclu les charges de l'année 2013 compte tenu de la présente instance ; Que, la procédure engagée contre la société CCB pour une somme de 92 879,66 € , n'a pas encore fait l'objet d'une décision ; Que les appelantes seront déboutées de leur demande d'annulation de ces deux résolutions ; Sur la demande de désignation d'un expert judiciaire : Attendu qu'il n'est pas nécessaire de recourir à une expertise judiciaire pour procéder à la répartition des charges de l'exercice 2013 conformément au règlement de copropriété, dans la mesure où la présente décision a listé les deux catégories de dépenses irrégulièrement ventilées : les charges afférentes au contrat de désinfection des vide-ordures et les travaux relatifs à l'entrée côté Desnos ; Qu'il appartient au syndic de procéder à ces modifications et d'en tirer les conséquences sur les appels de charges de l'année 2013 adressés aux sociétés, en recréditant le cas échéant les comptes des sociétés, des sommes irrégulièrement appelées ; Qu'à ce stade, aucune condamnation ne sera prononcée, le fait que les appels de fonds adressés aux sociétés aient été irréguliers n'étant certain, ni dans son principe, les appelantes n'ayant versé aucun appel de fond aux débats, ni a fortiori sur le quantum ; Sur la demande de dommages-intérêts formée par les sociétés : Attendu que les sociétés demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'elles ont subi causé par sa faute consistant à appeler des charges injustifiées et voter la vente de leurs biens ; Attendu cependant, que le syndicat des copropriétaires étant partiellement fondé en ses prétentions, cette demande ne peut prospérer ; Qu'en outre, il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les deux sociétés ont déjà fait l'objet de plusieurs procédures en recouvrement de charges depuis 2006 ; que la société CCB a été condamnée à deux reprises et une troisième procédure est en cours devant le tribunal de grande instance de Pontoise ; que la société Unix Immobiliers a fait l'objet d'une déclaration de créances pour les charges impayées au 1er trimestre 2009, puis, après son redressement judiciaire, a été condamnée à deux reprises, pour les charges impayées de 2009 et 2010, puis pour les charges de 2011 à 2017 ; Que l'on voit mal dans ce contexte, de quel préjudice les deux appelantes auraient pu souffrir, les appels de fonds de l'année 2013 ne représentant qu'une part très faible de leurs dettes et ayant même, pour ce qui concerne la société Unix Immobiliers, été exclues de la dernière condamnation ; Qu'elles seront donc déboutées de leur demande ; Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens : Attendu qu'aux termes de la présente décision, chacune des parties a partiellement succombé en ses demandes ; Que, toutefois, compte tenu de la situation financière devenue particulièrement précaire du syndicat des copropriétaires, au regard des documents versés aux débats, les dépens de première instance et d'appel seront mis en totalité à la charge des sociétés ; Que pour les mêmes raisons, la condamnation en première instance de ces dernières au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmée ; Que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles d'appel ; PAR CES MOTIFS : Statuant contradictoirement, Confirme le jugement en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau, Annule les résolutions n° 6, 7, 10 et 11 de l'assemblée générale du 29 avril 2014, Rejette les autres demandes, Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles d'appel, Condamne les sociétés CCB et Unix Immobiliers aux dépens d'appel. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Mme DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,