Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/00263

DU : 13 Novembre 2024 __________________ ORDONNANCE DE REFERE Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur Sans procédure particulière AFFAIRE : S.A.S. ZEST DE GOURMANDISE C/ S.C.I. GABUL INVEST Répertoire Général N° RG 24/00263 - N° Portalis DB26-W-B7I-H7IP __________________ Expédition exécutoire le : 13 Novembre 2024 à : Me Varela à : Me Le Roy à : à : Expédition le : 13.11.24 à : Médiateur à : à : à : à : à : Expert X2 TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS _____________________________________________________________ ORDONNANCE DE REFERE du TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE _____________________________________________________________ Nous, ERIC BRAMAT, Président, statuant en qualité de juge des référés, assisté de Céline FOURCADE, adjoint administratif faisant fonction de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit : ENTRE : S.A.S. ZEST DE GOURMANDISE (RCS D’AMIENS 834 359 085) [Adresse 4] [Localité 14] représentée par Maître Naldi VARELA FERNANDES de la SCP DELARUE VARELA MARRAS, avocat au barreau d’AMIENS substituée par Me Alexis DAVID, avocat au barreau d’AMIENS - DEMANDEUR(S) - ET : S.C.I. GABUL INVEST (RCS D’AMIENS 818 305 757) [Adresse 6] [Localité 10] représentée par Maître Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS substitué par Me Eric POILLY, avocat au barreau d’AMIENS - DÉFENDEUR(S) - EXPOSE DU LITIGE Vu l’assignation en référé en date du 12 juin 2024 délivrée par la SAS ZEST DE GROUMANDISE à la SCI GABUL INVEST, aux visas des articles 835 et 145 du code de procédure civile et 606 et 1217 du code civil, aux fins de : Dire et juger la SAS ZEST DE GOURMANDISE recevable et bien fondée en son action ; A titre principal : Ordonner à la SCI GABUL INVEST de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état des locaux sis [Adresse 4], à [Localité 14] selon le procès-verbal de constat de Me [Y] [C] du 12 avril 2024, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du 30e jour suivant la signification de la décision à intervenir ;Condamner la SCI GABUL INVEST à payer à la SAS ZEST DE GOURMANDISE 10 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;A titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise ;En tout état de cause, condamner la SCI GABUL INVEST à payer à la SAS ZEST DE GOURMANDISE la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ; L’affaire a été entendue, après avoir fait l’objet de deux renvois contradictoires réalisés à la demande des parties, à l’audience du 23 octobre 2024. La SAS ZEST DE GOURMANDISE a comparu par son conseil. Elle a demandé au juge des référés de : Dire et juger la SAS ZEST DE GOURMANDISE recevable et bien fondée en son action ; A titre principal : Ordonner à la SCI GABUL INVEST de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état des locaux sis [Adresse 4], à [Localité 14] selon le procès-verbal de constat de Me [Y] [C] du 12 avril 2024, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;Condamner la SCI GABUL INVEST à payer à la SAS ZEST DE GOURMANDISE 10 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;A titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise ;En tout état de cause :Débouter la SCI GABUL INVEST de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions ; Condamner la SCI GABUL INVEST à payer à la SAS ZEST DE GOURMANDISE la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ; La SCI GABUL INVEST a comparu par son conseil. Elle a demandé au juge des référés de : A titre principal, donner acte à la SCI GABUL INVEST de ce qu’elle est favorable à la mise en place d’une médiation ;Réserver les dépens ;A titre subsidiaire, Débouter la SAS ZEST DE GOURMANDISE de toutes ses demandes, fins et prétentions ;Condamner la SAS ZEST DE GOURMANDISE aux entiers dépens du référé, et à payer à la SCI GABUL INVEST la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Vu les dernières écritures déposées par les parties ; A l’audience, le président du tribunal judiciaire a interrogé les parties sur l’opportunité d’une mesure de médiation au regard des relations entre les parties telle que sollicitée par la SCI GABUL INVEST. Toutes les parties n’ont pas donné leur accord pour cette mesure. L’affaire a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 13 novembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur l’injonction de réaliser des travaux : L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile donne au juge des référés la compétence pour, dans le cas où son existence n’est pas contestable, ordonner l’exécution d’une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. Au cas précis, la SAS ZEST DE GOURMANDISE sollicite du juge des référés qu’il enjoigne à la SCI GABUL INVEST de réaliser des travaux au sein de l’immeuble litigieux afin de remédier aux désordres à savoir des infiltrations et traces d’infiltrations, des fuites liées au tuyau d’évacuation, la solidité des murs et la présence de fissures dégradants le local qu’elle occupe et qui ont été constatés par procès-verbal de commissaire de justice en date du 15 avril 2024. La SAS ZEST DE GOURMANDISE soutient que l’intégralité des désordres relèvent de la responsabilité de la SCI GABUL INVEST en application du bail. La SCI GABUL INVEST estime que cette demande se heurte à une contestation sérieuse au motif que la toiture du local loué n’est pas entretenue ce qui serait la cause des différentes infiltrations rencontrées au sein du local. Elle s’appuie sur le principe de ce que si le bailleur s’oblige à tenir les lieux loués clos et couverts et est responsable des gros travaux de réparation, le preneur doit entretenir pendant tout le cours du bail les lieux loués constamment en bon état. Or le procès-verbal produit par le preneur, sauf à reprendre ses propres déclarations, n’autorise aucune démonstration sur l’origine des désordres. Les autres pièces versées aux débats ne permettent pas davantage d’imputer au bailleur un manquement à ses obligations. Le courrier PACIFICA se contente de reprendre les arguments du preneur et les photographies et SMS échangés, ne constituent pas une preuve suffisante de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable d’effectuer des travaux à la charge de la SCI GABUL INVEST, qui plus est en l’état de contestations élevées sur l’entretien des locaux litigieux. La demande sera donc rejetée. Sur la demande de provision : L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le Président du Tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable. A ce titre, la SAS ZEST DE GOURMANDISE sollicite la condamnation de la SCI GABUL INVEST à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour préjudice de jouissance du local donné à bail, au motif qu’elle a été contrainte d’exercer son activité dans des conditions d’insalubrité en raison de l’état du local sujet aux fuites et infiltrations entrainant la remise en question de la solidité de certains murs auxquelles le bailleur n’a pas remédié. La SAS ZEST DE GOURMANDISE soutient que l’ensemble des désordres dont est responsable le bailleur a fait chuter la valeur du fond de 190.000 euros en 6 ans. Cependant, à supposer que le juge des référés, juge de l’évidence, soit en état de statuer sur la consistance d’un tel préjudice, il faudrait encore qu’il puisse l’imputer à un manquement du bailleur. Tenant les développements relatifs aux obligations du bailleur qui précèdent, la demande à ce titre doit être rejetée. Sur la demande d’expertise : Sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile le juge des référés peut, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, ordonner les mesures d’instruction légalement admissibles à la demande de tout intéressé. Si l’application de ce texte n’est pas de droit, l’existence de contestations ne constitue pas un obstacle à sa mise en œuvre qui n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui. Pour s’opposer à la demande d’expertise, la SCI GABUL INVEST fait valoir, sans le démontrer, que la SAS ZEST DE GOURMANDISE ne justifie pas d’un motif légitime à voir l’expertise ordonnée. Précisément, le régime de la preuve est ici différent, en ce que le litige entre les parties sur l’origine des désordres constitue le motif légitime à voir ordonner une expertise en présence de pièces permettant de juger que le procès possible a un fondement suffisamment déterminé. Il résulte en définitive des pièces versées au débat et notamment de : Acte de cession de fonds de commerce du 30 janvier 2018 ;Bail commercial du 5 novembre 2014 ;PV de constat du 12 avril 2024 ;Avis de valeur FACIL’IMMO du 14 mai 2024 ;Courrier recommandé de PACIFICA à la SCI GABUL INVEST ; Qu’il existe un motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée suivant les modalités prévues au dispositif. Au cas précis, il apparaît que ce litige pourrait être réglé par une mesure de médiation. Il est en effet de l’intérêt des parties de recourir à cette mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide tout en se réappropriant avec leur conseil la situation qui les occupe et en préservant leur relation future. Le président a interrogé les parties lors de l’audience. Il n’a pas pu recueillir le consentement de toutes les parties. Néanmoins, l’article 127-1 du Code de procédure civile, prévoit qu’« à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire ». Une médiation civile sera donc également ordonnée comme prévu au présent dispositif. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile : En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’état, il convient de laisser les dépens à la charge de la SAS ZEST DE GOURMANDISE qui a intérêt à la mesure, sauf leur récupération éventuelle au fond. L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. A ce titre, la SAS ZEST DE GOURMANDISE sollicite la condamnation de la SCI GABUL INVEST à lui payer la somme de 2 500 euros. La SCI GABUL INVEST sollicite également la condamnation de la SAS ZEST DE GOURMANDISE à lui payer la somme de 2 500 euros. L’équité et la nature du litige commandent de rejeter ces demandes. PAR CES MOTIFS Le président, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, ORDONNE une expertise mixte avec injonction de rencontrer un médiateur à l’issue de la première note d’expertise et COMMET pour y procéder : Monsieur [W] [X] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 9] Port. : [XXXXXXXX03] Mèl : [Courriel 13] Avec mission de : Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettres recommandées avec accusé de réception 15 jours au moins avant chaque accedit, le premier devant avoir lieu impérativement dans les 45 jours suivant l’avis de dépôt de consignation ;Se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;Entendre les parties comme tout sachant dans leurs dires et explications, les instruire ;Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 14] ; Préconiser les mesures de sauvegarde qui s’avéreraient urgentes en invitant le cas échéant les parties à saisir le juge des référés à cette fin sur la base d’un pré-rapport en ce sens émanant de l’expert ;Décrire les travaux réalisés par les défendeurs ou leurs sous-traitants ou toute autre personne étant intervenue au titre des contrats et factures visés aux motifs ;Décrire les désordres actuels, préciser leur importance et leur origine ; Indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non ;Préciser pour chaque désordre s’ils sont de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à sa destination, ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien ou toute autre cause telle qu’un abandon de chantier ou une impossibilité pour l’entrepreneur de poursuivre son chantier ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;Déterminer la part imputable aux différents intervenants par référence aux causes techniques décelées ;Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté ;Proposer les travaux de reprise nécessaires, chiffrer leur coût, HT et TTC, désordre par désordre, et leur durée prévisible, à partir des éléments fournis à l’expert par les parties ;Dire si pendant la durée des travaux de remise en état, l’immeuble pourra être en tout ou partie occupé ;Préciser la nature et l’importance des préjudices matériels, physiques ou moraux subis par le demandeur et proposer une base d’évaluation coût à partir des éléments fournis à l’expert par les parties ;Proposer un apurement des comptes ;Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas de nous en aviser ;Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise : DIT que l’Expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ; DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’Expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ; DIT que l’Expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ; DIT que l’Expert devra faire connaître sans délai aux parties le montant prévisible des opérations d’expertise en même temps que la nécessité d’une consignation complémentaire dont il adressera la demande immédiatement au juge chargé du contrôle de l’expertise avec copie aux parties en les invitant à faire valoir leurs observations au juge chargé du contrôle sous 15 jours ; DIT que l’Expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ; DIT que l’Expert, après avoir adressé sa première note technique, sursoira à la poursuite de sa mission durant la médiation ordonnée ; FAIT injonction aux parties et à leurs conseils de rencontrer un médiateur civil ; DESIGNE l’association Médiation Picardie, prise en la personne de Madame [V] [G], aux fins d’informer les parties sur le processus de médiation qui pourrait être mis en œuvre en cas d’accord des parties aux coordonnées suivantes : Médiation Picardie : [Adresse 5] [Localité 8] Tél. : [XXXXXXXX01] – Mèl. : [Courriel 12] Madame [V] [G] Tél. : [XXXXXXXX02] - Mèl. : [Courriel 11] DONNE mission au médiateur ainsi désigné d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation et de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, dans un délai de 30 jours à compter de la présente décision ; DIT que les parties doivent transmettre au médiateur désigné la note technique de l’expert, ou se présenter à la réunion munies du document ; DIT qu’après cette première réunion, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, le médiateur en informera le tribunal et cessera ses opérations, sans défraiement ; DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation ainsi proposée, le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ; DIT que cette désignation est faite pour une durée de 3 mois à compter de la date de la première réunion de médiation (au sens des opérations de médiation) et que ce délai pourra être prorogé à la demande du médiateur qui indiquera avoir obtenu l’accord des parties en ce sens ; DIT que le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur devra être versée directement entre les mains du médiateur, à chaque séance et à parts égales, à peine de caducité de la désignation du médiateur ; DIT que le médiateur informera le Tribunal de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière ; DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera le Tribunal et l’expert, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ; DIT que si les parties trouvent un accord, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et déposera son rapport en l’état, constitué de sa note technique ; DIT que dans le cas contraire, l’expert judiciaire poursuivra ou reprendra le cours de ses opérations d’expertise ; DIT que, si l’Expert poursuit sa mission, il devra remettre un document de synthèse aux parties ; rappelle aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse : Elles disposent d’un délai de trois semaines fixé par l’Expert pour adresser leurs dires et que ce délai est impératif ;Les dires doivent concerner les appréciations techniques et l’Expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ; DIT que dans ce cas, l’Expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de six mois, et communiquer ces deux documents aux parties ; DIT que les parties disposeront d’un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ; SUBORDONNE l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise, à la consignation au greffe du Tribunal de judiciaire d’AMIENS par la SAS ZEST DE GOURMANDISE d’une avance de 850 euros avant le 22 janvier 2025 étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’Expert sera caduque ; FIXE d’ores et déjà la provision complémentaire en cas d’échec de la médiation à la somme de 3.000 euros ; COMMET Éric BRAMAT, Président, Juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure ; REJETTE la demande de réalisation des travaux au titre d’une obligation de faire du bailleur ; REJETTE la demande de provision du preneur au titre de dommages et intérêts ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire, y compris celles formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que les dépens seront laissés en l’état à la charge de la SAS ZEST DE GOURMANDISE sauf leur récupération éventuelle dans le cadre d’une instance au fond ultérieure, au besoin l’y condamne ; Ainsi jugé et prononcé à AMIENS les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LE PRESIDENT