Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 SEPTEMBRE 2024
N° RG 23/02848
N° Portalis DB3R-W-B7H-Y65C
N° minute :
S.C.I. ACMO
c/
S.A.R.L.PORTIX FERMETURE
DEMANDERESSE
S.C.I. ACMO
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1014
DEFENDERESSE
S.A.R.L. PORTIX FERMETURE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Gary GOZLAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 310
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : Thomas CIGNONI, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffiers : Esrah FERNANDO, lors des plaidoiries et Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition.
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 29 juillet 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte du 1er février 2013, la SCI Acmo a consenti un bail dérogatoire à la SARL Portix Fermeture portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (Hauts-de-Seine), moyennant un loyer trimestriel de 4 800 euros, hors taxes et hors charges, payable d’avance.
A compter du 1er janvier 2015, il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
La société Portix Fermeture aurait commis plusieurs manquements contractuels, en édifiant une construction non autorisée, en s’accaparant le fonds du bailleur et en endommageant des palissades de clôture.
Le bailleur a fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire, par acte du 20 juin 2023, à la société Portix Fermeture, d’avoir à mettre fin à ces manquements dans le mois de sa délivrance.
C’est dans ces conditions que, par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2023, la société Acmo a fait assigner la société Portix Fermeture devant le juge des référés aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion des lieux loués et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 29 juillet 2024.
Dans ses écritures déposées et reprises oralement, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample desmoyens qui y sont contenus, elle demande de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, fixer, par provision, à la somme de 1 275,46 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 juillet 2023 jusqu’au départ effectif des lieux,condamner la société Portix Fermeture, en tant que de besoin, au paiement de cette somme,condamner la société Portix fermeture à libérer les lieux loués, sans délai, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,ordonner, à défaut de libération spontanée, l’expulsion de la société Portix Fermeture et celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,débouter la société Portix Fermeture de ses demandes,condamner la société Portix Fermeture au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Dans ses écritures déposées et reprises oralement, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample des moyens qui y sont contenus, la société Porti Fermeture sollicite de voir :
déclarer l’action de la société Acmo irrecevable en déclarant l’incompétence de la juridiction des référés,débouter la société Acmo de l’ensemble de ses demandes,déclarer l’annulation du commandement visant la clause résolutoire,rejeter, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial,suspendre, à titre subsidiaire, les effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial,rejeter la demande de la société Acmo tendant à l’obtention de la résiliation judiciaire du bail commercial,ordonner, à titre principal, le renouvellement du bail commercial et son maintien dans les lieux,ordonner, à titre subsidiaire, une indemnité d’éviction à hauteur de 80 494 euros à titre principal et un an de loyers à titre de frais de déménagement,condamner la société Acmo au paiement d’une somme de 459,20 euros de frais de commissaire de justice,condamner la société Acmo au paiement des entiers dépens.
SUR CE :
Sur la demande d’annulation du commandement de payer
Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires.
En l’espèce, la société Portix Fermeture demande au juge de prononcer l’annulation du commandement de payer qui lui a été délivré le 20 juin 2023, en raison d’une irrégularité de fond, en soutenant que la société Acmo a omis de rédiger un bail commercial depuis plusieurs années, qu’elle n’a pas donné suite aux mises en demeure qui lui ont été adressées à cette fin et qu’elle est de mauvaise foi.
Toutefois, il n’entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés, qui n’est pas saisie du principal, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, cette prétention relevant de l’appréciation souveraine des seuls juges du fond.
En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n'est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l'application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, puisqu'elle est d'application stricte.
Par ailleurs, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1244-1 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Cependant, le juge des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui est pas été demandé par le preneur.
Selon l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commercial à la condition que la durée totale du bail ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
En l’espèce, il est constant que la société Portix Fermeture a été laissée en possession des lieux à l’expiration du bail dérogatoire conclu le 1er février 2013, et ce avec l’accord du bailleur, de sorte qu’il s’est opéré un nouveau bail à compter du 1er janvier 2015, par tacite reconduction, soumis au statut des baux commerciaux conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce, dont les clauses et conditions sont identiques au bail dérogatoire, à l’exception de sa durée.
Il sera d’emblée observé, en réponse aux moyens de la société Portix Fermeture, que le juge des référés n’a pas à caractériser l’urgence lorsqu’il constate l’acquisition d’une clause résolutoire en application de l’article L. 145-41 du code de commerce. Par ailleurs, la circonstance que le bail commercial qui s’est opéré le 1er janvier 2015 soit verbal est indifférente, l’application du statut des baux commerciaux n’étant nullement subordonnée à la conclusion d’un bail écrit.
Sur ce, il ressort de la procédure, et notamment du procès-verbal de constat du 9 novembre 2020, qu’ “au niveau de la zone de dépôt, à main droite, [...] une toiture type zinc recouvre une zone délimitée par des cloisons métalliques” et que “la zone couverte par ladite toiture s’étend sur environ 35 m²”.
Si la société Portix Fermeture ne conteste pas l’existence de l’édification litigieuse, elle soutient que celle-ci a été verbalement autorisée par le bailleur dès l’année 2013. Toutefois, cette allégation, qui résulte d’une attestation établie par M. [W] [S], salarié de la société preneuse, ne peut à elle seule emporter la conviction de la juridiction des référés au regard du lien de subordination qui lie son auteur à la défenderesse. Au surplus, et en toute hypothèse, il ressort de l’article 9 du bail que la réalisation de “travaux d’installation ou de modification du local” est subordonnée au “consentement exprès préalable et écrit du Bailleur”.
Il s’ensuit que la société défenderesse a méconnu les stipulations du bail.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 20 juin 2023 en ce qu’il mentionne précisément les manquements reprochés à la société Portix fermeture, notamment le fait d’avoir édifié une “construction illicite en zinc situé au niveau de la zone de dépôt” en méconnaissance de l’article 9 du bail, et qu’il demande expressément au preneur d’avoir à démolir ladite installation. Le commandement précise, en outre, qu'à défaut de remis en état dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17, alinéa 1, du code de commerce y figurant. Ce commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature des manquements reprochés et de procéder à la remise en état des lieux.
En faisant délivrer ce commandement, la société Acmo n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Il est constant que l’édification litigieuse n’a pas été retirée dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement, ce qui résulte au demeurant d’un procès-verbal de constat du 11 septembre 2023 relevant “la présence d’un petit cabanon avec un toit en tôle de bardage”.
La société preneuse ayant déjà bénéficié, de fait, d’un long délai entre le commandement de payer du 20 juin 2023 et la délivrance de l’assignation, il y a lieu de déclarer acquise la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit, et de rejeter la demande de délais.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civile d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’indemnité d’occupation due par la société Portix Fermeture depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Enfin, en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, la société défenderesse n’est pas fondée à solliciter le renouvellement du bail commercial, et à obtenir le bénéfice d’une indemnité d’éviction ainsi que l’équivalent d’un an de loyers à titre de déménagement, ces prétentions relevant en toute hypothèse du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond ; partant, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.
Sur les demandes accessoires
La société Portix Fermeture qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société Portix Fermeture au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter le surplus des demandes formées à ce titre, en ce compris la demande tendant au paiement de la somme de 459,20 euros au titre des frais de commissaire de justice.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 juillet 2023 ;
Rejette la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la SARL Portix Fermeture ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Portix Fermeture et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (Hauts-de-Seine) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamne la SARL Portix Fermeture au paiement par provision de cette indemnité d’occupation ;
Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamne la SARL Portix Fermeture aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 20 juin 2023 ;
Condamne la SARL Portix Fermeture à payer à la SCI Acmo la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
FAIT À NANTERRE, le 06 septembre 2024.
LE GREFFIER
Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRÉSIDENT
Thomas CIGNONI, Vice-président
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