Cour d'appel, 21 novembre 2023. 22/00287

N° RG 22/00287 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LGID N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à Me Charlotte ALLOUCHE la SELARL CLEMENT-CUZIN LEYRAUD DESCHEEMAKER AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 21 NOVEMBRE 2023 Appel d'un jugement (N° R.G. 20/04775) rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 18 novembre 2021, suivant déclaration d'appel du 17 janvier 2022 APPELANTS : M. [A] [N] né le 24 Octobre 1983 à [Localité 8] (Canada) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] M. [M] [U] né le 28 Octobre 1958 à [Localité 7] (Algérie) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 6] représentés par Me Charlotte ALLOUCHE, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉE : Madame [X] [R] demeurant [Adresse 1] [Localité 4], prise en sa qualité de mandataire de l'indivision [S] représentée par Me Charlotte DESCHEEMAKER de la SELARL CLEMENT-CUZIN LEYRAUD DESCHEEMAKER, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par Me Audrey PINORINI, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 19 septembre 2023, Mme Ludivine Chetail, conseillère chargée du rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.                                           Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2017, l'indivision successorale [S], administrée par Mme [X] [S], mandataire, a donné à bail à M. [A] [N] et Mme [H] [U] pour une durée de trois ans, un local d'habitation situé [Adresse 2] (Isère). Par acte du 21 juin 2017, M. [M] [U] s'est porté caution solidaire des locataires pour toute la durée du bail. Une sommation de payer a été délivrée à M. [M] [U] le 7juillet 2020 par huissier de justice, en sa qualité de caution solidaire. Par courrier en date du 30 juillet 2020, Mme [H] [U] a donné congé au bailleur. Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement par un huissier de justice le 30 septembre 2020. Par assignation des 29 et 30 octobre 2020, Mme [X] [S] a demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble la condamnation de M.[A] [N], en sa qualité de locataire, et M. [M] [U], en sa qualité de caution solidaire, au paiement des travaux de remise en état et des arriérés locatifs. Par jugement en date du 18 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a : - condamné solidairement MM. [A] [N] et [M] [U] au paiement de la somme de 1 976 euros à l'indivision [S] au titre des arriérés locatifs, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ; - débouté MM. [A] [N] et [M] [U] de leur demande de délais de paiement ; - condamné solidairement MM. [A] [N] et [M] [U] au paiement de la somme de 4 529,92 euros à l'indivision [S] au titre des travaux de remise en état, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné solidairement MM. [A] [N] et [M] [U] au paiement de la somme de 850 euros à l'indivision [S] à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ; - débouté MM. [A] [N] et [M] [U] de leur demande de dommages et intérêts au titre des préjudices matériel et moral et de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; - condamné solidairement MM. [A] [N] et [M] [U] au paiement de la somme de 1 500 euros à l'indivision [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ; - débouté MM. [A] [N] et [M] [U] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné MM. [A] [N] et [M] [U] aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d'huissier du 30 septembre 2020 et la sommation de l'huissier du 7 juillet 2020 ; - rappelé l'exécution provisoire de droit du jugement. Par déclaration d'appel en date du 17 janvier 2021, M. [A] [N] et M. [M] [U] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2022, M. [A] [N] et M. [M] [U] demandent à la cour de confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble le 18 novembre 2021 en ce qu'il a fixé le montant de l'arriéré locatif à la somme de 1 976 euros, de l'infirmer pour le surplus et de : - dire n'y avoir lieu à quelconque condamnation de M. [N] au titre des travaux de remise en état, et subsidiairement sur ce point, ramener le montant des dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état à de plus justes proportions ; - débouter Mme [S] de toute demande, fin ou prétention contraire ; - condamner Mme [S], représentant l'indivision [S], au paiement de la somme de 872,30 euros en réparation de son préjudice matériel, et 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ; - dire que le logement ne présentait pas les critères de décence impératifs, et condamner Mme [S], représentant l'indivision [S] à payer à M. [N] la somme de 6 120 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; - opérer une compensation entre les sommes dues par M. [N] entre les créances concurrentes des parties ; - accorder à M. [N] les plus larges délais de paiement, soit trois années ; - accorder à M. [U] les plus larges délais de paiement, soit deux années ; - condamner Mme [S], représentant l'indivision [S], à verser à MM. [N] et [U] la somme de 2. 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant notamment les frais de constat d'huissier du 30 septembre 2020 et la sommation de l'huissier du 7 juillet 2020. Au soutien de leurs prétentions, les appelants font notamment valoir que : - le bailleur tente de mauvaise foi d'imputer des travaux d'amélioration à ses locataires alors qu'aucune dégradation ne leur est imputable ; - le logement était en état d'indécence et en ce qu'il présentait une vitre cassée et de l'humidité, et que le garde-corps de l'escalier était absent. Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2022, Mme [X] [R], en sa qualité de mandataire de l'indivision [S], demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de condamner MM. [A] [N] et [M] [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal au titre de la procédure devant la cour d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel. L'intimée réplique notamment que : - MM. [N] et [U] ne peuvent décemment indiquer qu'ils n'ont pas pu, en quatre années, payer l'arriéré locatif et un acompte de 2 000 euros a été perçu par saisie-attribution sur les comptes de [M] [U] ; - l'état du bien, en moins de trois années, s'est anormalement dégradé après avoir été loué en état de rénovation totale, et le tribunal a fait une analyse précise et sérieuse de la différence entre l'état du bien à la date d'entrée, et l'état à la date de sortie, et a relevé que la durée d'occupation par les locataires avait été courte et qu'il ne pouvait donc être argué d'une usure normale des lieux ; - les appelants échouent à démontrer que le logement était indécent. A la demande du conseiller-rapporteur, les parties se sont expliquées par note en délibéré sur la possibilité de rectifier une erreur matérielle concernant la désignation de l'indivision [S] et sa représentation. MM. [N] et [U] se sont opposés à toute rectification, l'indivision [S] a confirmé être représentée par Mme [X] [S] divorcée [R]. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte d'un acte sous seing privé (pièce n° 30 de l'intimée) que Mme [V] [Y] veuve [S] est décédée le 17 octobre 2007 et que les co-indivisaires de l'indivision successorale ont désigné le 23 et le 24 novembre 2007 Mme [X] [S] divorcée [R] ou M. [J] [S], avec faculté d'agir ensemble ou séparément, pour 'gérer et administrer, tant activement que passivement, tous les biens immobiliers dépendant en totalité ou pour partie de la succession de Mme [V] [Y] veuve [S]'. Il convient donc de considérer que Mme [X] [S] divorcée [R] a été désignée en qualité de mandataire des co-indivisaires pour la gestion des biens immobiliers dépendants de la succession de Mme [V] [S] en application de l'article 815-3 du code civil. 1. Sur la demande en délais de paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, après avoir condamné solidairement M. [A] [N] et M. [M] [U] à payer la somme de 1 976 euros au titre des arriérés locatifs, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de délai de grâce aux motifs suivants : « En l'espèce, les délais de paiement réclamés par les défendeurs, d'une durée de trois ans pour M. [N] et deux ans pour M. [U], ne sont justifiés par aucune pièce de nature à éclairer le juge sur la situation financière des intéressés. Or les délais de paiement de l'article précité sont conditionnés à la preuve de ce que la situation financière du débiteur ne permet pas le paiement des sommes dues à brève échéance. Aucun document financier ou bancaire ne venant étayer les situations respectives des défendeurs, ils seront déboutés de leur demande de paiement ». En cause d'appel, M. [A] [N] justifie de ce qu'il était bénéficiaire au 24 janvier 2022 d'une allocation d'aide au retour à l'emploi sans précision quant au montant de ses revenus. S'agissant de M. [M] [U], il justifie percevoir une pension de retraite d'un montant net de 2 632,30 euros pour le mois de décembre 2021. Ces éléments ne suffisent pas à justifier pour l'un comme pour l'autre de difficultés financières, alors-même qu'il s'est écoulé plus de deux ans depuis le jugement qui les a condamné au paiement des arriérés locatifs. Par ailleurs, selon procès-verbal du 14 avril 2022, en exécution du jugement déféré, il a été procédé à la saisie-attribution de la somme de 1 985,01 euros sur un compte bancaire détenu par M. [M] [U]. Compte-tenu de l'effet translatif de propriété de cette voie d'exécution, l'octroi de délais de grâce est impossible (Civ. 2ème, 4 octobre 2001, n° 00-11.609). Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef. 2. Sur la demande en paiement des travaux de remise en état L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose : « Le locataire est obligé : [...] c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; ». Le juge des contentieux de la protection s'est livré à une analyse minutieuse consistant en la comparaison de l'état des lieux d'entrée, établi le 4 juillet 2017, des photographies des lieux datées du même jour, et de l'état des lieux réalisé par huissier de justice le 30 septembre 2020, et en a déduit l'existence de dégradations dont il a estimé : « Au regard des dégradations importantes, de leur ampleur et du court délai de trois ans au cours duquel elles sont apparues, il ne peut qu'être constaté qu'elles dépassent la simple usure normale et sont imputables aux locataires qui échouent à rapporter la preuve de la force majeure, du fait d'un tiers ou encore de la faute du bailleur ». En cause d'appel, en dépit de leur contestation et même si les photographies versées au dossier sont inexploitables s'agissant de photocopies en noir et blanc, les appelants ne rapportent pas la preuve de ce que les dégradations constatées ne seraient pas imputables aux locataires. Sur le montant des réparations locatives, les appelants contestent l'évaluation des sommes dues. Cependant, l'évaluation retenue par le juge des contentieux de la protection, motivée en référence aux pièces produites par la demanderesse, apparaît pertinente. Il convient donc de confirmer le jugement déféré de ce chef. Le principe de l'indemnisation du préjudice subi par les co-indivisaires en raison de l'étendue des dommages n'apparaît pas contestable en raison de ce qu'ils ont dû faire réaliser rapidement des travaux de remise en état pour relouer le bien. L'évaluation de ce préjudice de jouissance à la somme de 850 euros apparaît également justifiée comme correspondant à un mois de loyer. En revanche, l'acte de caution solidaire signé par M. [M] [U] ne comprend pas l'indemnisation du préjudice résultant de l'absence de réparations locatives. Il n'a donc pas à assumer la charge de l'indemnisation du bailleur à ce titre. Il convient donc d'infirmer le jugement déféré de ce chef en ce qu'il a condamné M. [M] [U] solidairement au paiement de cette indemnisation. 3. Sur la demande d'indemnisation de préjudices consécutifs à l'indécence du logement L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : ' Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. [...] Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement [...] ; b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose : ' Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. M. [A] [N] se plaint des désordres suivants : - une fenêtre cassée dès l'origine ; - une mauvaise isolation du logement et une surconsommation d'électricité ; - une rampe d'escalier dangereuse ; - de l'humidité ; - un système électrique qui n'était pas aux normes. La juridiction de première instance a débouté M. [A] [N] de ses demandes d'indemnisation à ce titre aux motifs suivants : « En l'espèce, le logement pris à bail par Monsieur [A] [N] et son ex-compagne était en très bon état général au moment de l'entrée des lieux, aucune dégradation ni aucun dysfonctionnement des équipements n'ayant été dénoncé le 4 juillet 2017. Par la suite, les locataires n'ont fait état d'aucun désagrément pendant les trois années d'occupation du logement. Ce n'est que consécutivement à l'assignation qu'ils ont fait part du caractère indécent du logement litigieux. En tout état de cause, les défendeurs échouent à rapporter la preuve des éléments défectueux qu'ils allèguent et imputent au bailleur. Le défaut d'isolation n'est pas étayé, en ce que plusieurs attestations de professionnels indiquent que les fenêtres étaient en double vitrage (pièces 28 et 29 demandeur), et la facture d'électricité fournie par les locataires correspond principalement aux arriérés des factures d'électricité restées impayées et non au montant des mensualités (piéce 4 défendeur). Par ailleurs, il n'était aucunement fait état d'une vitre brisée à l'entrée des lieux. L'humidité du logement, l'insécurité de la rampe d'escalier, la présence de souris et le dysfonctiormement du système d'électricité ne sont nullement appuyés par des éléments objectifs. Enfin, les attestations fournies par les défendeurs émanent principalement des proches de Monsieur [M] [U], limitant ainsi leur force probante. La dernière attestation, signée de [F] [I], fait certes état de dysfonctiomements, mais ne permet en rien de les imputer au bailleur. Par conséquent, il n'est pas démontré que le logement loué revêt les caractères du logement indécent. Aussi, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts des défendeurs sera rejetée.». Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : Dit que l'indivision [S] est représentée par Mme [X] [S] divorcée [R], en sa qualité de mandataire des co-indivisaires héritiers de [V] [Y] veuve [S] ; Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a condamné M. [M] [U] solidairement avec M. [A] [N] à payer à l'indivision [S] la somme de 850 euros à titre de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne M. [A] [N] à payer à Mme [X] [S] divorcée [R], en sa qualité de mandataire des co-indivisaires héritiers de [V] [Y] veuve [S], la somme de 850 euros à titre d'indemnisation du préjudice résultant de l'absence de réparations locatives ; Déboute Mme [X] [S] divorcée [R], en sa qualité de mandataire des co-indivisaires héritiers de [V] [Y] veuve [S], de sa demande d'indemnisation telle que dirigée à l'encontre de M. [M] [U] ; Condamne solidairement M. [A] [N] et M. [M] [U] à verser à Mme [X] [S] divorcée [R], en sa qualité de mandataire des co-indivisaires héritiers de [V] [Y] veuve [S], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne solidairement M. [A] [N] et M. [M] [U] aux dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, pour la présidente empêchée, et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                         LA PRÉSIDENTE