Cour d'appel, 14 septembre 2023. 22/03947

N° RG 22/03947 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JHQW COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 11-22-883 Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection de ROUEN du 27 octobre 2022 APPELANT : Monsieur [K] [P] né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 6] (17) [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Olivier BODINEAU de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIÉS SOCIÉTÉ d'AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Manon BIGOT, avocat au barreau de ROUEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011971 du 23/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen) INTIMEE : S.A. QUEVILLY HABITAT Inscrite au RCS de Rouen n° 590 500 567 [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me Virginie CAREL, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 06 juillet 2023 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, présidente Madame TILLIEZ, conseillère Madame GERMAIN, conseillère DEBATS : Madame DUPONT greffière A l'audience publique du 06 juillet 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2023 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 14 septembre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition. Exposé des faits et de la procédure Par acte sous seing privé du 19 décembre 2017, la SA d'HLM Quevilly Habitat a consenti à M. [K] [P] un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant le paiement mensuel d'un loyer révisable de 317 euros, outre une provision pour charges de 62,11 euros. Par acte d'huissier du 1er mars 2022, le bailleur a fait délivrer à M. [P] un commandement visant la clause résolutoire portant sur le paiement de la somme de 2 742,89 euros au titre des loyers et charges impayés et sur la justification d'une assurance couvrant les risques locatifs. Par acte d'huissier du 6 mai 2022, la SA d'HLM Quevilly Habitat a fait assigner M. [P] en constat de la résiliation du bail et paiement de l'arriéré. Par jugement contradictoire du 27 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a : - constaté la résiliation du bail au 1er avril 2022 ; - ordonné la libération des lieux et l'expulsion de M. [P] ; - condamné M. [P] à payer à la SA d'HLM Quevilly Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges et hors supplément de loyer de solidarité, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamné M. [P] à payer à la SA d'HLM Quevilly Habitat la somme de 5 614,33 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 19 septembre 2022, échéance du mois d'août 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - rejeté toute demande plus ample ou contraire ; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [P] aux dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais de commandement du 1er mars 2022, de l'assignation du 6 mai 2022 et de la notification de ces actes aux administrations. Par déclaration du 8 décembre 2022, M. [P] a relevé appel de cette décision. Par ordonnance du 8 mars 2023, la juridiction du premier président a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 27 octobre 2022, condamné M. [P] aux dépens de l'instance en référé et débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. Par jugement du 5 avril 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Rouen a, entre autres dispositions, accordé à M. [P] un délai pour quitter les lieux jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de l'arrêt au fond de la cour d'appel de Rouen. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 juin 2023. Exposé des prétentions des parties Par dernières conclusions reçues le 26 juin 2023, M. [P] demande à la cour de : - infirmer la décision de première instance ; Statuant à nouveau, - rejeter la demande de résiliation du bail formée par la SA d'HLM Quevilly Habitat ; - l'autoriser à se libérer de sa dette par 35 mensualités payables en plus du loyer courant, outre le solde dû à la 36ème mensualité ; A titre subsidiaire, - lui accorder des délais de paiement de 36 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais ; En tout état de cause, - condamner la SA d'HLM Quevilly Habitat aux dépens de première instance et d'appel ; - condamner la SA d'HLM Quevilly Habitat à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SCP Silie Verilhac ; - débouter la SA d'HLM Quevilly Habitat de l'ensemble de ses demandes. Par dernières conclusions reçues le 27 juin 2023, la SA Quevilly Habitat, demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 27 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Rouen en toutes ses dispositions, sauf celles concernant le rejet de la demande de délais et le montant des sommes dues ; Par conséquent, - ramener le montant des sommes dues au 10 mai 2023, à la somme de 2 163,18 euros ; - accorder à M. [P] la possibilité de se libérer à hauteur de 100 euros par mois, le 10 de chaque mois à compter du mois de juillet 2023 ; - déclarer que l'intégralité de la somme restant due sera exigible faute de respect du règlement à bonne date de l'une des mensualités prévues ; - confirmer le jugement pour le surplus ; - débouter M. [P] de ses autres demandes plus amples, ou contraires ; Y ajoutant, - condamner M. [P] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [P] aux entiers dépens de la présente instance. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci. A l'audience du 6 juillet 2023, la cour a sollicité de M. [P] la communication d'une attestation d'assurance couvrant la période visée par le commandement du 1er mars 2022. Par message du 17 juillet 2023, le conseil de M. [P] a adressé à la cour le justificatif de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs pour la période du 3 juillet 2021 au 3 juillet 2022 ainsi que le justificatif d'une assurance couvrant la période du 5 avril 2023 au 31 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d'assurance L'appelant fait grief au premier juge d'avoir constaté la résiliation du bail pour défaut de justification d'une assurance alors qu'il n'a jamais été en situation de défaut d'assurance et que la justification tardive d'une assurance ne permet pas au bailleur de solliciter la résiliation du bail pour défaut d'assurance. En réplique, l'intimée souligne qu'il n'a été justifié d'une assurance que postérieurement au jugement frappé d'appel. Aux termes de l'article 7-g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. En l'espèce, il est constant que M. [P] n'a pas justifié de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs lors de l'audience devant le premier juge ni en cours de délibéré alors qu'il y avait été expressément autorisé, de sorte que c'est à juste titre que le jugement déféré a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à la date du 1er avril 2022. En cause d'appel, M. [P] verse aux débats le justificatif de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs souscrite auprès de la SA ACM Iard pour la période du 3 juillet 2022 au 3 juillet 2023. Il produit également les courriers adressés par la SA ACM Iard les 7 juin 2021 et 7 juin 2022 l'informant respectivement du renouvellement du contrat d'assurance à partir du 2 juillet 2021 jusqu'au 3 juillet 2022 et du 3 juillet 2022 au 3 juillet 2023 ainsi que la liste des mouvements du compte qui justifie du versement de la cotisation d'assurance mensuelle afférente au contrat d'assurance habitation souscrit le 1er juin 2019 auprès de la SA ACM Iard pour les années 2021 et 2022 dont il résulte qu'à la date de la délivrance du commandement, les cotisations étaient réglées et le logement loué assuré. Il en résulte que le locataire justifie en cause d'appel qu'il était assuré au titre de l'année 2022 et que l'absence de justification de l'assurance dans le mois ayant suivi le commandement n'est pas de nature à permettre la résiliation du bail dès lors qu'il est établi que le logement loué était bien assuré à la date de délivrance du commandement. Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé dans ses dispositions ayant constaté la résiliation du bail pour défaut d'assurance et le bailleur débouté de sa demande formée à ce titre. Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers Au visa des dispositions de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, l'appelant sollicite des délais de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir qu'il a rencontré d'importants problèmes de santé qui l'ont contraint à suspendre son activité professionnelle, qu'il a repris le paiement du loyer courant et effectué des règlements au titre de l'arriéré et que le montant de sa dette a diminué. Le bailleur accepte les délais de paiement sollicités à hauteur de la somme de 100 euros par mois. L'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes de l'article 24-V de la même loi, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 1er mars prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit. Il résulte des éléments versés aux débats par la bailleresse et non contestés, que M. [P] n'a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement. Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er mai 2022. M. [P] justifie cependant de ce qu'il règle les loyers courants, de ce qu'il a partiellement régularisé l'arriéré réclamé et il s'engage à régler régulièrement le loyer courant et à s'acquitter progressivement de l'arriéré. En l'absence d'opposition du bailleur et compte tenu des difficultés financières et personnelles justifiées par M. [P], qui formule des offres de paiement sérieuses et susceptibles d'être tenues au regard de sa situation financière, il lui sera accordé des délais de paiement à hauteur de la somme de 100 euros par mois, avec clause de déchéance du terme dans l'hypothèse du non-respect de l'échéancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus. Si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. En cas de non-respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l'expulsion du locataire pourra être mise en oeuvre et une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir sera due jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés. Sur la demande en paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7-a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Au vu des pièces produites, notamment le décompte actualisé au 23 juin 2023, il apparaît que, déduction faite des règlements intervenus et des frais d'huissier qui relèvent des dépens ou des frais d'exécution, M. [P] reste redevable de la somme de 1 578,78 euros au titre des loyers et charges impayés, obligation qui n'est pas contestée. Au vu de l'évolution du litige, le jugement déféré sera réformé dans son montant et M. [P] condamné à verser à la SA d'HLM Quevilly Habitat la somme de 1 578,78 euros au titre de l'arriéré impayé au 23 juin 2023. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées. Défaillant dans l'exécution de ses obligations, M. [P] devra supporter la charge des dépens d'appel. Les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celles ayant condamné M. [P] aux dépens et de celles ayant débouté la SA d'HLM Quevilly Habitat de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Déboute la SA d'HLM Quevilly Habitat de sa demande de résiliation du bail pour défaut d'assurance ; Constate la résiliation de plein droit du bail liant la SA d'HLM Quevilly Habitat et M. [K] [P] pour défaut de paiement des loyers et des charges à la date du 1er mai 2022 ; Condamne M. [K] [P] à payer à la SA d'HLM Quevilly Habitat la somme de 1 578,78 euros au titre des loyers et charges impayés selon compte arrêté au 23 juin 2023 ; Autorise M. [K] [P] à s'acquitter de sa dette en versements mensuels consécutifs de 100 euros, en plus du loyer courant, avant le 10 de chaque mois à compter du 10 novembre 2023, le 18ème et dernier versement devant régler le solde du principal, des intérêts et des frais ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect des conditions fixées ; Dit que si M. [K] [P] se libère de sa dette selon les délais et les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise ; Dit qu'à défaut de versement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à bonne date, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et M. [K] [P] tenu de rendre libre de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef les lieux sis au [Adresse 1] ; Dit que dès le premier impayé, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; Dit que si le bail est résilié, - il pourra être procédé à l'expulsion de M. [K] [P] au besoin avec le concours de la force publique ; - l'expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié et M. [K] [P] sera condamné à en verser mensuellement le montant à la SA d'HLM Quevilly Habitat ; Y ajoutant, Condamne M. [K] [P] aux dépens d'appel ; Rejette les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La présidente