Tribunal judiciaire, 24 avril 2025. 24/10860

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [E] [O] Madame [R] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Eric SCHODER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/10860 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6NJT N° MINUTE : 5 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 avril 2025 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] RIVP, [Adresse 3] représentée par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Monsieur [E] [O], [Adresse 1] comparant en personne Madame [R] [O], [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 mars 2025 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 24 avril 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10860 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6NJT EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 7 juin 2022, à effet le même jour, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] a consenti un bail d’habitation à [E] [O] et [R] [O] sur des locaux situés au 4ème étage, porte [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460,33 euros et d’une provision pour charges de 130 euros. Par acte sous seing privé du 15 juin 2022, à effet le même jour, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] a consenti un bail à [E] [O] sur un emplacement de stationnement au niveau moins [Adresse 4], numéro 5096, dans un immeuble situé [Adresse 2]. Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.151,85 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail du 7 juin 2022. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [E] [O] et [R] [O], le 7 août 2024. Par assignation du 20 novembre 2024, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [E] [O] et [R] [O], ordonner la mise sous séquestre des biens aux frais des locataires et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer principal mensuel en vigueur à la date de la résiliation, augmentée des charges locatives, outre indexation et jusqu’à libération des lieux,4.000,36 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 6 août 2024, de l’assignation du 20 novembre 2024, des notifications à la CCAPEX ou au représentant de l’Etat dans le département. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 novembre 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu avant l’audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 4 mars 2025, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8], représentée par son conseil, a indiqué s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en raison de la persistance de la dette s’élevant à la somme de 3.550,56 euros, terme de janvier 2025 inclus, et de l’absence de règlement complet du loyer courant. Les motifs de l’assignation sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs, mais cette demande ne figure pas au dispositif de l’assignation et n’a pas été reprise oralement à l’audience par la RIVP. [E] [O] a comparu, sollicitant des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a indiqué avoir mis en place un plan d’apurement de la dette par des mensualités de 188 euros, ainsi qu’un prélèvement automatique. Il a précisé avoir repris un emploi en tant que salarié, son épouse étant sans emploi. Il n’a produit aucun justificatif de sa situation. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. LA SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant [E] [O] et [R] [O]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande LA SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 7 juin 2022 a été signifié aux locataires le 6 août 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.151,85 euros n’a pas été réglée intégralement par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et il n’est justifié d’aucun plan d’apurement conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation, dont les conditions sont réunies depuis le 6 octobre 2024. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas remplie, malgré des versements en novembre 2024 et janvier 2025. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. Il y a lieu de préciser que seule l’acquisition de la clause résolutoire relative au bail d’habitation du logement à usage d’habitation peut être constatée, celle de l’emplacement de stationnement n’étant pas visée dans le commandement du 6 août 2024. 2. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. En l’espèce, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] produit certes un décompte relatif à l’arriéré locatif des contrats souscrits par [E] [O] et [R] [O], mais force est de constater que ce décompte ne distingue pas le montant du loyer relatif au bail de l’appartement résilié et celui relatif au bail de l’emplacement de stationnement. En considération de l’absence de possibilité de fixer l’indemnité d’occupation relative à l’appartement, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation, à titre provisionnel, des locataires au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux. 3. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, [E] [O] et [R] [O] lui devaient la somme de 3.550,56 euros. Toutefois, en l’absence de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et compte-tenu de l’impossibilité de distinguer loyer de l’appartement et loyer de l’emplacement de stationnement, il convient de ne prendre en compte que les sommes dues au titre des loyers avant constat de l’acquisition de la clause résolutoire de l’appartement, en deniers ou quittances, pour tenir compte des versements intervenus. [E] [O] et [R] [O] seront donc condamnés à payer à la bailleresse, à titre provisionnel, la somme de 4.000,36 euros, arrêtée au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure. 4. Sur les frais du procès [E] [O] et [R] [O], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 6 août 2024, nécessaire à la présente procédure de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’assignation du 20 novembre 2024 et en ce non compris les autres actes d’huissier non utilisés au soutien de la présente procédure. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En revanche, compte tenu de la situation économique des parties, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juin 2022 entre l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH, d’une part, et [E] [O] et [R] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au 4ème étage, porte [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 9] est résilié depuis le 6 octobre 2024, CONSTATONS que les conditions relatives à la résiliation du contrat conclu le 15 juin 2022 entre l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH, d’une part, et [E] [O] et [R] [O], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement au niveau moins 2, place 97, numéro 5096, dans un immeuble situé [Adresse 2] ne sont pas réunies, DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [E] [O] et [R] [O] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNONS à [E] [O] et [R] [O] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 4ème étage, porte [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, mais pas de l’emplacement de stationnement au niveau moins [Adresse 4], numéro 5096, dans un immeuble situé [Adresse 2], DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNONS [E] [O] et [R] [O] à payer à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8], à titre provisionnel, la somme de 4.000,36 euros, arrêtée au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, DEBOUTONS la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] du surplus de ses demandes, notamment de ses demandes de condamnation de [E] et [R] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer principal mensuel en vigueur à la date de la résiliation, augmentée des charges locatives, outre indexation et jusqu’à libération des lieux, DEBOUTONS [E] [O] du surplus de ses demandes, notamment de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNONS [E] [O] et [R] [O] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 août 2024 et celui de l'assignation du 20 novembre 2024, DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTONS la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge