Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 10 cab 10 H
N° RG 22/05892 - N° Portalis DB2H-W-B7G-W76C
Jugement du 19 Novembre 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
Maître Abdelhakim DRINE de la SELEURL DRINE AVOCAT - 2385
Me Emma FAVRE-ROCHEX - 3337
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 19 Novembre 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 04 Décembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 17 Septembre 2024 devant :
Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assisté de Anne BIZOT, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
S.A.S. ACTUEL B,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Abdelhakim DRINE de la SELEURL DRINE AVOCAT, avocats au barreau de LYON
DEFENDEUR
Monsieur [B] [Z] [J]
né le 26 Juin 1974 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Emma FAVRE-ROCHEX, avocat au barreau de LYON
Le 06 février 2018, Monsieur [B] [J] a donné à bail commercial à la société ACTUEL B un local situé [Adresse 2] pour y exercer une activité de salon de coiffure, moyennant un loyer annuel de 8.400 € HTHC, payable mensuellement, à effet au 1er mai 2018.
Le 07 mai 2018, un avenant au bail a été signé aux termes duquel le paiement du loyer devait s’effectuer par terme annuel et d’avance.
Le 10 juin 2022, Monsieur [B] [J] a fait délivrer à la société ACTUEL B un commandement de payer la somme totale de 13.124,05 euro, visant la clause résolutoire prévue à l’article 10.3 du bail.
Par exploit du 07 juillet 2022, la société ACTUEL B a assigné Monsieur [B] [J] devant la présente juridiction aux fins de révisions de la clause contractuelle ayant modifié la date de paiement des loyers.
*
Aux termes de son assignation, ses conclusions produites à l’audience n’ayant pas été notifiées avant l’ordonnance de clôture, la société ACTUEL B sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles :
5 et 5-1 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971,
1103, 1231-1, 1181, 1130 et 1353 du Code civil,
641 et suivants et 700 du Code de procédure civile,
- Prononcer la nullité de l’article 2 de l’avenant du 08 mai 2018,
- Fixer le loyer à terme mensuel,
- Débouter le bailleur de ses demandes liées aux charges d’embellissement, les pénalités de retard et les frais excessifs figurant dans le commandement de payer du 10 juin 2022,
- Condamner Monsieur [B] [J] à verser à la SAS ACTUEL B la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 décembre 2022, Monsieur [B] [J] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles :
. 4, 5, 64, 70, 700 et 768 du Code de procédure civile,
. 1102, 1103, 1119 alinéa 3, 1130, 1140, 1193, 1224, 1227, 1240, 1353, 1728, 1741 du Code civil,
. L145-40-2 alinéa 3, R145-35 et L210-6 du Code de commerce,
- Débouter la société ACTUEL B de l’ensemble de ses demandes.
A titre reconventionnel,
- Prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société ACTUEL B à la date du jugement à intervenir,
- Ordonner en conséquence l’expulsion de la société ACTUEL B et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, dans un délai de QUINZE (15) jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et sous astreinte de CENT EUROS (100 €) par jour de retard,
- Ordonner la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la société ACTUEL B, dans un lieu désigné par elle, et à défaut, qu’ils soient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, faute de quoi les biens qui n’auront pas été retirés seront vendus aux enchères publiques dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande dans les conditions prévues aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner la société ACTUEL B à payer à Monsieur [B] [J] une indemnité d’occupation journalière à 1% du loyer annuel avec ses accessoires, pour la période écoulée entre la date de résiliation du bail et la remise des locaux loués à la disposition du bailleur, libres de toute occupation,
- Condamner la société ACTUEL B à verser à Monsieur [B] [J] la somme de 3.208,86 euros au titre de l’arriéré locatif (indexation antérieure et loyer de la période du 1er avril 2022 au 30 avril 2023), à parfaire,
- Condamner la société ACTUEL B à verser à Monsieur [B] [J] la somme de 2.976,15 euros au titre des charges récupérables exposées sur la période de janvier à avril 2022, outre 800 euros de provision pour charges au titre de la période 2022-2023 et 268,50 euros d’assurance du local,
- Condamner la société ACTUEL B à verser à Monsieur [B] [J] la somme de 479,21 euros au titre des frais d’intervention sur impayés,
- Condamner la société ACTUEL B à verser à Monsieur [B] [J] la somme de 745,65 euros au titre de la pénalité complémentaire d’un mois de loyer,
- Condamner la société ACTUEL B à verser à Monsieur [B] [J], les intérêts contractuels s’élevant à trois fois le taux d’intérêt légal majoré à 8%, courant à compter du 1er mai 2022 sur le montant impayé du loyer et des charges,
- Condamner la société ACTUEL B à verser à Monsieur [B] [J] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Condamner la société ACTUEL B à verser à Monsieur [B] [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société ACTUEL B aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer soit 169,79 euros, dont distraction au profit de Maître Emma FAVRE-ROCHEX,
- Condamner la société ACTUEL B à payer le droit proportionnel mis à la charge du créancier par l’article A.444-32 du Code de commerce.
*
En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
La clôture de la procédure a été prononcée au 04 décembre 2023.
MOTIFS
I. Sur la nullité de l’article 2 de l’avenant au bail commercial
Au soutien de son action en nullité, la société ACTUEL B fait valoir, d’une part, qu’il s’agit d’une clause abusive contraire aux usages en ce qu’elle fixe le paiement du loyer selon une périodicité annuelle et, d’autre part, que son consentement a été vicié par la violence résultant des manœuvres dolosives et frauduleuses que son bailleur a mis en œuvre pour la contraindre à accepter cette clause.
En réponse, Monsieur [J] fait valoir que le statut des baux commerciaux ne règlemente pas la fixation du loyer du bail dont le paiement peut parfaitement être annualisé. En outre, il se défend de toute violence de nature à avoir vicié le consentement de la société ACTUEL B qui ne rapporte aucun élément permettant de démontrer le contraire.
Réponse du Tribunal,
Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l’article 1102 du Code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son contractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.
En l’espèce, il convient de souligner qu’il n’existe aucune disposition légale ou règlementaire de nature à interdire la fixation du paiement du loyer commercial selon une périodicité annuelle.
En outre, la société ACTUEL B qui fait état d’usages et de règles en application desquelles une telle pratique serait abusive manque à rapporter la démonstration de leur réalité, se contentant de les alléguer.
De même, il n’apparait pas à la lecture des pièces produites par la société ACTUEL B que celle-ci, par le biais de ses représentants, ait été victime de violences ayant vicié son consentement, que ce soit sous la forme d’une contrainte économique ou de l’exploitation de circonstances particulières par Monsieur [J].
En effet, il ne peut être soutenu que, dans un avenant ne contenant que deux articles et ayant fait l’approbation de la société ACTUEL B, en la personne de son président, Monsieur [R] [Y] signataire de celui-ci, mais également de son associé Monsieur [S] [C], ceux-ci aient vu leur consentement vicié alors même qu’en suite de celui-ci ils ont exprimé leur acceptation dans l’application de l’avenant par le paiement, certes incomplet mais supérieur à un terme mensuel, du loyer tel que prévu.
En conséquence, la demande en nullité de l’article 2 de l’avenant au contrat de bail commercial conclu entre les parties sera rejetée, la demande en fixation mensuelle du loyer est par suite devenue sans objet et la demande en « caducité », plus justement formulée en nullité, du commandement, sera rejetée en ce qu’elle n’est fondée que sur la nullité de l’avenant.
II. Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [J]
A. Sur la résiliation du bail et ses suites
Au soutien de sa demande, Monsieur [J] fait valoir que la société ACTUEL B a manqué aux deux obligations essentielles du locataire, à savoir, d’une part, payer le loyer de manière complète et selon les termes du bail et, d’autre part, n’a pas usé des locaux de manière raisonnable, troublant la tranquillité de l’immeuble notamment du fait des agressions verbales de ses visiteurs à l’encontre du voisinage ou encore du stockage de détritus à l’entrée même de son local.
En réponse, la société ACTUEL B articule sa prétention au rejet de la demande de résiliation du bail sur la nullité de l’avenant et donc l’application du bail commercial prévoyant un paiement mensuel des loyers. Elle relève par ailleurs que Monsieur [J] ne démontre nullement l’absence de paiement des loyers pour les années 2022 et 2023 et moins encore les nuisances qu’il allègue.
Réponse du Tribunal,
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
- D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
- De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, rappelant que l’avenant au contrat de bail est valable, il ressort des éléments du dossier que la société ACTUEL B, à qui il appartenait de démontrer le juste paiement des loyers et charges contrairement à ce qu’elle peut affirmer dans ses conclusions, n’a pas procédé au paiement de ces derniers selon les stipulations du bail et de son avenant et moins encore dans le mois suivant la signification du commandement de payer du 10 juin 2022.
Dès lors, au regard des multiples manquements à son obligation de payer le prix du bail de manière complète et aux termes convenus, et outre les diverses difficultés que l’exploitation de son fonds de commerce a fait naître dans son voisinage immédiat ainsi qu’en attestent les échanges de courrier et sms produits par Monsieur [J], il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.
Par suite, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société ACTUEL B et de tout occupant de son fait selon les modalités exposées au dispositif de la présente décision et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation journalière contractuellement prévue à un montant égal à 1% du loyer annuel avec ses accessoires prévus au bail et à son avenant et dont le paiement sera assuré mensuellement le 1er de chaque mois d’avance, ce depuis à compter de la date de résiliation du bail, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à la date de parfaite évacuation des lieux.
Dès lors, considérant que le paiement du loyer annuel dû au 1er mai 2024 pour la période courant jusqu’au 30 avril 2025 ne se trouve justifié que jusqu’à la date de la résiliation dudit bail, après laquelle la société ACTUEL B devient redevable d’une indemnité d’occupation telle que précédemment fixée, il y a lieu de constater au regard du tableau d’actualisation produit par Monsieur [J] à l’audience et contradictoirement débattu, que la société ACTUEL B n’est, au jour de l’audience, redevable d’aucun arriéré de loyers pour la période 2019 – 2024, la demande de Monsieur [J] à ce titre sera rejetée.
S’agissant des charges récupérables exposées sur la période de janvier à avril 2022, de provisions pour charges au titre de la période 2022-20223 ou de l’assurance du local pour une période non déterminée, en l’absence de justification quant à la nature exacte des charges dites « exceptionnelles » visées par ailleurs comme « travaux d’embellissement » ou de tout autre élément justificatif du montant des charges effectivement dues pour la période écoulée, si ce n’est les quittances qui ne font état que de provisions, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire formée par Monsieur [J] à ce titre, sauf à condamner la société ACTUEL B à lui payer la somme de 262,50 euros au titre de l’assurance souscrite pour l’immeuble et dont la charge lui incombe in fine en application du bail.
B. Sur le paiement de sommes autres
Monsieur [J] sollicite la condamnation de la société ACTUEL B au paiement, à son profit et en application de l’article 9 du contrat de bail, d’une somme de 479,21 € au titre des frais d’intervention sur impayés et d’une somme de 745,65 € au titre de la pénalité complémentaire d’un mois de loyer.
En réponse, la société ACTUEL B fonde le rejet de ces prétentions sur la caducité du commandement de payer visant les supposées pénalités de retard.
Réponse du Tribunal,
En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il résulte de l’article 9 du bail conclu entre les parties, qu’en cas de non-paiement à leur échéance, de toute somme due par le Preneur en application du bail, celle-ci produira de plein droit intérêts à un taux égal à trois fois le taux d’intérêt légal majoré de huit pour cent ; que le preneur devra en outre payer au bailleur des frais d’intervention sur impayés, fixés à cinq pour cent hors taxes du montant des sommes impayées ; Et que le paiement tardif de trois avis d’échéance donnera lieu au paiement d’une pénalité complémentaire égale à un mois de loyer.
En l’espèce, il est manifeste que la société ACTUEL B a manqué à régler les sommes dont elle était redevable à leur échéance et ce sur une période couverte par au moins trois avis d’échéance, aucun loyer annuel n’ayant donné lieu après la conclusion de l’avenant à un paiement régulier.
En conséquence, il y a lieu de condamner la société ACTUEL B à payer à Monsieur [J] les sommes de 479,21 € au titre des frais d’intervention sur impayés, calculés à partir des loyers et charges visés au commandement de payer, et d’une somme de 745,65 € au titre de la pénalité complémentaire d’un mois de loyer.
A l’inverse, en l’absence de développements visant de manière précise les sommes sur lesquelles sont présumés s’appliquer les intérêts contractuels égaux à trois fois le taux légal augmenté de 8 points, dont il est demandé le paiement pour des périodes également indéterminées, il y lieu de rejeter la demande de Monsieur [J] au paiement d’intérêts contractuels pour une période antérieure à la date de la présente décision, la société [J] ne sera dès lors condamnée à leur paiement qu’à compter de cette dernière.
C. Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive
En application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, bien que la société ACTUEL B était parfaitement en droit d’exercer un recours contre un commandement de payer qu’elle n’estimait pas valable, il apparait au regard des éléments limités produits au soutien de ses prétentions et des fondements par elle allégués alors qu’elle était dûment conseillée et qu’ils auraient dû lui apparaitre comme voués à l’échec s’agissant de la résiliation du bail, que son action ne tendait qu’à produire des effets dilatoires initiés par son assignation délivrée à quelques jours de la production des pleins effets du commandement de payer qui aurait mis un terme au bail commercial par acquisition de sa clause résolutoire.
Une telle action a de fait causé un préjudice à Monsieur [J] qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros eu égard à la durée d’une procédure superflue génératrice de dépenses inutiles et conduisant à une perte de temps non négligeable.
III. Sur les demandes de fin de jugements
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la société ACTUEL B, partie perdante, supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 167,79 euros, dont distraction au profit de Maître Emma FAVRE-ROCHEX.
La société ACTUEL B supportera la charge du droit proportionnel mis à la charge du créancier par l’article A 444-32 du Code de commerce.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la société ACTUEL B, sera condamnée à payer à Monsieur [B] [J], au titre des frais irrépétibles de la procédure, la somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 € en l’absence de pièces justificatives.
En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
CONSTATE l’entière validité de l’avenant au contrat de bail conclu entre Monsieur [B] [J] et la société ACTUEL B ;
DEBOUTE la société ACTUEL B de sa demande en nullité dudit avenant et de son article 2 ;
PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [B] [J] et la société ACTUEL B et portant sur un local situé [Adresse 2] ;
FIXE à TROIS MOIS pleins, à compter du 1er jour du 1er mois suivant immédiatement celui à laquelle sera faite la signification de la présente décision, le délai dont dispose la société ACTUEL B pour restituer les locaux objets du contrat de bail commercial et propriété de Monsieur [B] [J] ;
ORDONNE l’expulsion de la société ACTUEL B et de tout occupant de son chef au-delà du délai susmentionné et au besoin avec le concours de la force publique ;
CONDAMNE la ACTUEL B à payer une indemnité d’occupation journalière d’un montant égal à 1% du loyer annuel avec ses accessoires tels que prévus au bail et à son avenant et dont le paiement sera assuré mensuellement le 1er de chaque mois d’avance, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées ;
CONDAMNE la société ACTUEL B à payer à Monsieur [B] [J] la somme de 262,50 euros au titre de l’assurance souscrite pour l’immeuble ;
CONDAMNE la société ACTUEL B à payer à Monsieur [B] [J] la somme de 479,21 € au titre des frais d’intervention sur impayés ;
CONDAMNE la société ACTUEL B à payer à Monsieur [B] [J] la somme de 745,65 € au titre de la pénalité complémentaire d’un mois de loyer ;
DIT que les sommes susmentionnées, au paiement desquelles est condamnée la société ACTUEL B, seront assorties d’intérêts contractuels égaux à trois fois le taux légal augmenté de 8 points à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE la société ACTUEL B à payer à Monsieur [B] [J] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE la société ACTUEL B, partie perdante, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 167,79 euros ;
AUTORISE Maître Emma FAVRE-ROCHEX au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la société ACTUEL B à supporter la charge du droit proportionnel mis à la charge du créancier par l’article A 444-32 du Code de commerce ;
CONDAMNE la société ACTUEL B à payer à Monsieur [B] [J] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier présent lors du prononcé, Mme BIZOT.
Le Greffier Le Président,
