Cour de cassation, 21 janvier 2016. 14-22.266

CIV.3 CGA COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 janvier 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10042 F Pourvoi n° S 14-22.266 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. [Y] [E], 2°/ Mme [U] [C], tous deux domiciliés [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 27 mars 2014 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [H] [P], 2°/ à Mme [G] [F], tous deux domiciliés [Adresse 2], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 décembre 2015, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Caston, avocat de M. [E] et de Mme [C], de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. [P] et de Mme [F] ; Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [E] et Mme [C] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour M. [E] et Mme [C] Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'AVOIR condamné solidairement les consorts [E]-[C] à payer aux consorts [P]-[F] la somme de 32.428,10 € au titre des travaux de réfection d'un immeuble, 4.000 € en réparation d'un préjudice de jouissance et 5.683,68 € au titre d'un surcoût de transports ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la garantie des vices cachés, cette garantie est exclue selon les appelants qui versent aux débats des attestations émanant du père, de la mère, du frère de Monsieur [E], affirmant tous que l'appelant n'a pas effectué les travaux défectueux ; que, cependant, le rapport de l'expert judiciaire, clair et argumenté, fait état de modifications récentes, non conformes aux règles de l'art, pour l'essentiel dangereuses pour la sécurité des occupants ainsi que pour la solidité de l'immeuble et qui, au demeurant, ne figurent pas dans l'acte de vente de 2006 ; que les conclusions de l'expert judiciaire confirment les constatations de l'architecte, Monsieur [D] ; que si les deux actes de vente (2006 et 2008) comportent une déclaration relative à l'absence de travaux entrepris au cours des dix dernières années, l'une des deux est nécessairement mensongère ; qu'en tout état de cause, les travaux ont bien été réalisés, selon l'expert judiciaire, avant la vente de 2008 ; que les désordres ont été constatés par l'architecte, Monsieur [D], par l'expert judiciaire ; que plusieurs attestations, plus objectives que celles produites par les appelants- attestation du précédent propriétaire, celle du Maire de [Localité 1] et de deux autres personnes- confirment que c'est Monsieur [E] qui a effectué les travaux de gros oeuvre et pas seulement ceux de second oeuvre comme il le prétend ; que Monsieur [E] est artisan ; que les consorts [E]-[C] font valoir que pour 10 sur 15 des désordres relevés par l'expert, la preuve de leur antériorité par rapport à la vente n'est pas rapportée, pas plus que leur caractère caché ; que, cependant, l'expert a examiné avec sérieux, chacun des défauts relevés et a pris soin de donner au juge les éléments lui permettant de qualifier le vice caché ; que, contrairement à ce que soutiennent les consorts [E]-[C], la non-conformité de la ventilation, les malfaçons affectant la charpente surtout, sont des vices cachés pour un non professionnel ; qu'il convient donc, adoptant les motifs du Tribunal sur ce point, de confirmer le jugement et de dire que les vices relevés par l'expert judicaire sur les aménagements structurels sont des vices cachés au sens de l'article 1641 du Code civil et que ces travaux ont été réalisés par Monsieur [E] ; que, sur la clause exonératoire des vices cachés, l'opposabilité de cette clause à l'acheteur suppose que le vendeur n'ait pas eu connaissance des vices à la date de la vente ; qu'or, malgré les dénégations des consorts [E]-[C], les conclusions de l'expert judiciaire permettent de dire qu'ils n'ignoraient pas l'existence de ces vices et qu'ils en ont caché la présence aux acheteurs ; que le jugement sera encore confirmé sur ce point (arrêt, p. 5 et 6) ; et AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES QUE suivant un acte notarié en date du 20 août 2008, les consorts [P]-[F] ont acquis des consorts [E]-[C] une maison à usage d'habitation composée d'une partie ancienne et d'une partie aménagée ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que ce bien est affecté de différents types de défauts et malfaçons compromettant la stabilité et la solidité de la maison et mettant en danger les personnes ; que l'expert judiciaire a, tout d'abord, relevé des désordres de nature structurelle affectant la partie rénovée de la maison ; qu'il souligne notamment que le poteau de soutien de la charpente est insuffisamment fondé et que les modifications effectuées sur celle-ci ne sont pas conformes aux règles de l'art ; qu'il apparaît également que le plancher suspendu de l'étage est défectueux et que l'escalier n'est pas correctement fixé ; que l'expert souligne que ces différents défauts engendrent un risque important d'effondrement de la maison ; qu'il ressort encore du rapport d'expertise que divers désordres affectent également le système électrique, la plomberie ainsi que la cheminée de la maison, et génèrent des risques d'incendie ; que l'expert judiciaire préconise en conséquence d'interdire l'usage de la partie aménagée de la maison afin de garantir la sécurité des personnes ; qu'il conclut que ces différents désordres rendent la maison impropre à sa destination ; qu'il ressort encore des constatations de l'expert judiciaire que ces désordres résultent de la mauvaise exécution de travaux d'aménagement dans la maison, au mépris des règles applicables en la matière ; que les différentes pièces produites aux débats permettent d'établir que ces travaux ont bien été effectués par Monsieur [E] en personne ; qu'en effet, les consorts [E]-[C] ont acquis le bien litigieux des époux [N] suivant un acte notarié du 14 septembre 2006 ; que la comparaison du descriptif de la maison contenu dans cet acte avec celui figurant dans l'acte de vente du 20 août 2008 laisse apparaître que de nombreux aménagements ont été réalisés entre les deux ventes ; qu'il est notamment manifeste qu'un grenier situé à l'étage de la partie rénovée de la maison a été aménagé afin de créer deux chambres ; que cet état de fait a été confirmé par les époux [N] ; que Monsieur [E] reconnaît avoir procédé lui-même aux travaux de second oeuvre et à certains aménagements ; qu'il nie cependant être l'auteur des travaux structurels d'aménagement de la partie grenier et indique que la maison se trouvait en l'état lorsqu'il en a fait l'acquisition en 2006 ; que ces affirmations sont toutefois contredites par les différentes pièces produites aux débats et les constatations de l'expert judiciaire ; que ce dernier confirme en effet l'aspect récent des travaux affectant cette partie de la maison, tout en soulignant qu'ils sont antérieurs à la vente de 2008 ; qu'il retient également que les travaux dont Monsieur [E] reconnaît la réalisation sont nécessairement concomitants à ceux qu'il nie avoir effectués ; qu'il souligne encore que l'intégralité des malfaçons relevées sont du même type, laissant présumer qu'une seule et même personne a réalisé l'ensemble de ces travaux ; qu'en l'état de ces éléments, il est suffisamment établi que leur réalisation doit être imputée à Monsieur [E], nonobstant le contenu des attestations contraires qui sont au demeurant assez vagues sur ce point ; qu'enfin, il ressort des constatations de l'expert judiciaire et de l'architecte intervenu dans la maison au mois de mars 2009 que les différents vices affectant la maison n'étaient pas décelables au moment de la vente ; que seul un examen approfondi par des professionnels du bâtiment a permis de les mettre en évidence ; qu'il convient de rappeler que les consorts [P][F] sont des profanes en matière de travaux de construction ; qu'il ne saurait leur être reproché, contrairement à ce qu'indiquent les défendeurs, de ne pas s'être fait accompagner de professionnels du bâtiment lors de visites qu'ils ont effectuées préalablement à la vente, dès lors qu'il est établi qu'ils n'avaient pas de raisons particulières de se préoccuper de l'état de la maison ; qu'ils n'étaient donc pas en mesure de détecter ces vices au moment de la vente ; que pour contester le caractère caché des vices, les défendeurs affirment avoir informé leurs acheteurs de la nécessité d'effectuer des travaux dans la maison pour la rendre habitable ; qu'ils précisent avoir consenti une réduction du prix de vente en conséquence ; que toutefois, ces affirmations ne sont étayées par aucun élément ; que les consorts [E]-[C] ne rapportent pas la preuve que le prix de vente aurait été fixé à une somme inférieure au prix du marché pour ce type de bien ; qu'en outre, il apparaît peu probable, compte-tenu de la nature et de l'importance des vices constatés, que les consorts [P]-[F] auraient contracté la vente s'ils avaient été informés par le vendeur de l'existence de ces vices ; qu'il convient de rappeler que tant l'architecte, Monsieur [D], que l'expert judiciaire ont souligné la dangerosité de cette maison et ont préconisé de ne pas y habiter avant la réalisation des travaux ; qu'en l'état de ces éléments, il apparaît que les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés sont réunies en l'espèce ; que pour échapper à leur responsabilité, les consorts [E]-[C] invoquent l'existence d'une clause exonératoire dans l'acte de vente du 20 août 2008, aux termes de laquelle l'acquéreur s'engage à prendre les biens en l'état dans lequel il se trouve à la date de l'entrée en possession sans pouvoir exercer un recours contre le vendeur à quelque titre que ce soit à raison des défauts qui se révéleraient postérieurement à la vente ; que toutefois, la clause de non garantie des vices cachés n'est pas opposable à l'acquéreur lorsqu'il est établi que le vendeur avait connaissance des vices à la date de la vente et qu'il en a volontairement caché l'existence à l'acheteur ; qu'en l'espèce, compte tenu de l'ampleur des malfaçons relevées et du fait qu'il a personnellement réalisé les travaux, Monsieur [E] est mal fondé à soutenir qu'il ignorait l'existence des vices à la date de la vente ; qu'il convient de souligner qu'il exerce la profession d'artisan ; qu'il ressort en outre de l'acte notarié du 20 août 2008 que les vendeurs ont déclaré mensongèrement lors de la vente qu'aucune construction ou rénovation concernant le bien n'a été effectuée dans les dix dernières années ; que dès lors, la volonté des vendeurs de dissimuler les travaux réalisés est manifeste ; qu'en l'état de ces éléments, leur mauvaise foi est suffisamment établie et ils ne sauraient donc se prévaloir de l'application de la clause de non garantie des vices contenue dans l'acte de vente ; qu'en conséquence de tout ce qui précède, la responsabilité des consorts [E]-[C] doit être retenue au titre de la garantie des vices cachés (jugement, p. 4 à 7) ; 1°) ALORS QUE le vendeur n'est tenu de la garantie des vices cachés que s'ils existaient antérieurement à la vente et s'ils ont rendu la chose impropre à sa destination ; qu'en retenant, pour admettre la garantie des vices cachés, que l'expert judiciaire avait examiné avec sérieux chacun des défauts relevés et pris soin de donner au juge les éléments lui permettant de qualifier le vice caché, sans rechercher, comme elle y était invitée, si chacun des désordres était effectivement antérieur à la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ; 2°) ALORS QUE la garantie des vices cachés s'applique à ceux qui rendent la chose impropre à sa destination ; que, de même, en retenant, sur le fondement de la garantie des vices cachés, une obligation à réparation de la quasi-totalité des désordres relevés par l'expert judiciaire, sans vérifier, comme elle y était aussi invitée, s'ils étaient tous de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ; 3°) ALORS QUE les juges ne sauraient dénaturer les éléments de la cause ; qu'en affirmant par ailleurs, pour écarter l'application de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée au contrat de vente, que les conclusions du rapport d'expertise judiciaire permettaient de dire que les consorts [E]-[C] n'ignoraient pas l'existence des vices et qu'ils en avaient caché la présence aux consorts [P]-[F], quand il résultait du rapport d'expertise que des désordres avaient une origine antérieure à la vente, que la date d'apparition de certains d'entre eux n'était pas déterminée et que d'autres n'étaient apparus que postérieurement à la vente, la Cour d'appel, qui a dénaturé le rapport d'expertise, a violé l'article 1134 du Code civil ; 4°) ALORS QUE l'application d'une clause de non-garantie des vices cachés ne peut être écartée que lorsqu'il est constaté que le vendeur avait connaissance des vices affectant la chose au moment de la vente ; qu'en ajoutant enfin, par motifs adoptés, pour écarter l'application de la clause de non-garantie, que les consorts [E]-[C] avaient eux-mêmes réalisé les travaux atteints de malfaçons et qu'ils avaient déclaré mensongèrement lors de la vente qu'aucune construction ou rénovation concernant le bien n'avait été effectuée dans les dix dernières années, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la connaissance de tous les vices par les vendeurs au moment de la vente, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil.