Tribunal judiciaire, 30 janvier 2025. 24/09634

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [U] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Mélanie BRAUGE-BOYER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/09634 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6C7B N° MINUTE : 12 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 30 janvier 2025 DEMANDERESSE S.C.I. LA MARINA, [Adresse 1] représentée par Me Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [U] [Z], [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 novembre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 30 janvier 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09634 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6C7B EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 26 septembre 2018, la SCI LA MARINA a donné à bail à Monsieur [U] [Z] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] (bâtiment sur rue, 2ème étage, porte gauche n°5) à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 690 euros outre 20 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA MARINA a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 10 862,82 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de mars 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 avril 2024. Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la SCI LA MARINA a fait assigner Monsieur [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de : - déclarer recevable la demande aux fins de résiliation du bail, - constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies au 3 juin 2024, - ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [Z] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux - dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux disposition des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamner Monsieur [U] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 14 812,32 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail et des indemnités d'occupation, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 10 862,82 euros, de l'assignation pour la somme due à cette date et de l'ordonnance à intervenir pour le surplus ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 3 juin 2024 égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges jusqu'à libération effective des lieux - condamner Monsieur [U] [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. A l'audience du 20 novembre 2024, la SCI LA MARINA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 16 637,34 euros, selon décompte du 19 novembre 2024, terme du mois de novembre inclus. Assigné à étude, Monsieur [U] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, le bail conclu le 26 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 avril 2024, pour la somme en principal de 10 862,82 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai applicable jusqu'au terme du bail le 26 septembre 2024, aucune somme n'ayant été réglée dans le délai de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 juin 2024. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience. Dans ces conditions, il n'est pas possible d'accorder au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Monsieur [U] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 4 juin 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Monsieur [U] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SCI LA MARINA produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [U] [Z] reste lui devoir la somme de 16 637,34 euros à la date du 19 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Aux termes de l'article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. La somme de 136,88 euros (4,72 euros x 29) facturée au titre de "frais de relance/timbre" est donc sérieusement contestable ne sera donc pas retenue. Pour la somme au principal, Monsieur [U] [Z], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 16 500,46 euros (16 637,34 euros - 136,88 euros) au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation échues arrêtée au 19 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 725,94 euros (10 862,82 euros - 136,88 euros de frais de relance à déduire) à compter du commandement de payer, sur celle de 4 086,38 euros (14 812,32 euros - 10 725,94 euros) à compter de l'assignation et celle de 1 688,14 euros (16 500,46 - 10 725,94 euros - 4 086,38 euros) à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [U] [Z] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance de décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [U] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MARINA exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2018 entre la SCI LA MARINA et Monsieur [U] [Z] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] (bâtiment sur rue, 2ème étage, porte gauche n°5) à [Localité 4] sont réunies à la date du 3 juin 2024, ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu'à défaut pour Monsieur [U] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LA MARINA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] à verser à la SCI LA MARINA la somme provisionnelle de 16 500,46 euros (décompte arrêté au 19 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 725,94 euros à compter du 2 avril 2024, sur la somme de 4 086,38 euros à compter du 18 septembre 2024 et sur celle de 1 688,14 euros à compter de la présente ordonnance, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] à verser à la SCI LA MARINA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 803,96 euros), à compter de l'échéance de décembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] à verser à la SCI LA MARINA une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] aux dépens comme visé à la motivation, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés. La Greffière, Le Président.