Cour d'appel, 15 juin 2023. 21/06053

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 2 ARRÊT DU 15/06/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/06053 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T7NX Jugement (N° 20/00567) rendu le 16 Novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Dunkerque APPELANTS Madame [P] [G] née le 04 Avril 1984 à [Localité 17] Monsieur [L] [D] né le 24 Mai 1979 à [Localité 17] [Adresse 2] [Localité 18] représentés par Me Julien Sabos, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué INTIMÉS Monsieur [T] [M] né le 20 Juillet 1937 à [Localité 20] Madame [X] [B] épouse [M] née le 24 Juillet 1942 à [Localité 17] [Adresse 3] [Localité 15] représentés par Me Marianne Devaux, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué La SCP Saint Maxin Pottiez Drouart Delvart, notaire, prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 4] [Localité 15] représentée par Me Véronique Vitse-boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué La SA Coopérative de production d'hlm 'Notre Cottage', prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 15] représentée par Me Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Catherine Courteille, président de chambre Jean-François Le Pouliquen, conseiller Véronique Galliot, conseiller --------------------- GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps DÉBATS à l'audience publique du 13 mars 2023. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 juin 2023 après prorogation du délibéré en date du 1er juin 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, président, et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 février 2023 **** Vu le jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque du 16 novembre 2021, Vu la déclaration d'appel de Mme [P] [G] et M. [L] [D], reçue au greffe de la cour d'appel de Douai le 3 décembre 2021, Vu les conclusions de Mme [P] [G] et M. [L] [D] déposées le 20 juillet 2022, Vu les conclusions M. [T] [M] et Mme [X] [B] épouse [M] déposées le 19 mai 2022, Vu les conclusions de la société Notre cottage déposées le 19 mai 2022, Vu les conclusions de la SCP Saint Maxin Pottiez Drouart Delvart déposées le 19 mai 2022, Vu l'ordonnance de clôture du 13 février 2023, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié du 22 décembre 1964, la société d'HLM Notre cottage (ci-après la société Notre cottage) a acquis auprès de M. [O] [N] une parcelle cadastrée n° [Cadastre 9] section [Cadastre 14] B située [Adresse 19] à [Localité 18], dans le cadre d'une opération de lotissement initiée par ce dernier. Par acte notarié du 4 janvier 1967 publié aux services des hypothèques, M. [O] [N] a consenti en faveur des fonds voisins de sa parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 12], propriétés de la société Notre cottage et de M. [R], une servitude de passage, celle-ci ne pouvant s'exercer qu'à compter de l'acceptation de cette servitude, du paiement d'une contrepartie fixée par le lotisseur, et de l'engagement des propriétaires des fonds voisins à entretenir le passage proportionnellement au nombre d'utilisateurs. Le 16 décembre 1967, la société Notre cottage a consenti à M. [T] [M] sur cette parcelle un contrat de location accession d'un immeuble à usage d'habitation à construire. Le 22 mars 1993, elle a attribué à M. [T] [M] et à son épouse Mme [X] [B] la maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 15], section [Localité 18], avec les fonds et le terrain en dépendant cadastrés sous le n°[Cadastre 9] de la section [Cadastre 14] B. L'accès au garage de cette maison est situé sur la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 12], propriété initiale de M. [O] [N]. Aux termes d'un acte du 14 mars 2015, Mme [P] [G] et M. [L] [D] ont acquis la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 12], la vente étant reçue par Me [V] [A], notaire au sein de la SCP [A], Pottiez, Drouart, Delvart. Par courrier du 1er avril 2015, Me [A] a sollicité M. et Mme [M], Mme [P] [G] et M. [L] [D] souhaitant que cesse le passage afin de pouvoir clôturer leur propriété, considérant qu'ils ne disposaient pas de servitude de passage. Par acte d'huissier du 25 janvier 2016, M. et Mme [M] ont fait assigner Mme [P] [G] et M. [L] [D] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Dunkerque aux fins de voir désigner un expert géomètre. Par ordonnance du 3 mars 2016, le juge des référés a fait droit à cette demande et désigné M. [J] expert géomètre, qui a déposé sont rapport daté du 20 décembre 2018. Par actes d'huissier du 21 avril 2020, M. et Mme [M] ont fait assigner Mme [P] [G] et M. [L] [D], ainsi que la société Notre cottage devant le tribunal judiciaire de Dunkerque afin de voir reconnaître l'existence d'une servitude de passage au profit de leur fonds. Par acte d'huissier du 2 juin 2020, Mme [P] [G] et M. [L] [D] ont fait assigner la SCP [A], Pottiez, Drouart, Delvart en intervention forcée. Les affaires ont fait l'objet d'une jonction. Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Dunkerque a : dit que M. et Mme [M] en tant que propriétaires du fonds cadastré section B n° [Cadastre 9] devenue AD n° [Cadastre 8] sont titulaires d'un droit de passage sur le fonds cadastré section AD n° [Cadastre 10] appartenant à Mme [P] [G] et M. [L] [D] ; condamné la société Notre cottage à payer à M. et Mme [M] une somme de 8 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ; débouté Mme [P] [G] et M. [L] [D] de leurs demandes à l'encontre de la société [A], Pottiez, Drouart, Delvart ; débouté la société Notre cottage de sa demande en garantie formée à l'encontre de la société [A], Pottiez, Drouart, Delvart ; condamné Mme [P] [G] et M. [L] [D] et la société Notre cottage à payer par moitié, à M. [T] [M] et M. [X] [M] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ; condamné Mme [P] [G] et M. [L] [D] et la société Notre cottage à supporter chacun la moitié des dépens de l'instance, comprenant ceux de référé et les frais d'expertise. Par déclaration reçue au greffe le 3 décembre 2021, Mme [P] [G] et M. [L] [D] ont interjeté appel de l'ensemble chefs du jugement sauf ceux ayant condamné la société Notre cottage à payer à M. et Mme [M] une somme de 8 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance et ayant débouté la société Notre cottage de sa demande en garantie formée à l'encontre de la société Saint Maxin, Pottiez, Drouart, Delvart. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 20 juillet 2022, Mme [P] [G] et M. [L] [D] demandent à la cour de : infirmer le jugement du 16 novembre 2021 en ce qu'il : *dit que M. [T] [M] et son épouse Mme [X] [M] née [B], en tant que propriétaires du fonds cadastré section B n° [Cadastre 9] devenue section AD n° [Cadastre 8] sont titulaires d'un droit de passage sur le fonds cadastré section AD n° [Cadastre 10] appartenant à M. [L] [D] et Mme [P] [G], déboute M. [L] [D] et Mme [P] [G] de leurs demandes à l'encontre de la SCP [A], Pottiez, Drouart, Delvart, *condamne M. [L] [D], Mme [P] [G] et la société Notre cottage à payer, par moitié, à M. [T] [M] et son épouse Mme [X] née [B] une somme de 4000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, *condamne M. [L] [D], Mme [P] [G] et la société Notre cottage à supporter chacun la moitié des dépens de l'instance, comprenant ceux de référé et les frais d'expertise, Statuant à nouveau, dire que M. et Mme [M], en tant que propriétaires du fonds cadastré AD n° [Cadastre 8] ne sont titulaires d'aucun droit de passage pour quelle que cause que ce soit sur le fonds cadastré section AD n° [Cadastre 10] leur appartenant ; débouter M. et Mme [M] de l'ensemble de leur demande, fins et conclusions ; Subsidiairement, condamner la SCP [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart à leur payer solidairement la somme de 126 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble si les parcelles AD [Cadastre 7] et AD [Cadastre 8] sont titulaires d'un droit de passage sur la parcelle cadastrée AD [Cadastre 10] ; condamner M. et Mme [M] à leur payer la somme de 22 300 euros correspondant à la perte de jouissance (2 050 euros), au trouble de jouissance (10 250 euros) et à la perte de valeur de l'immeuble (10 000 euros) à dire d'expert si une servitude liée à l'état d'enclave était retenue par la cour ; condamner in solidum M. et Mme [M] et la SCP [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart à leur payer solidairement la somme de 1884,12 euros à titre de dommages et intérêts pour l'acompte perdu lors de la commande du portail ; En tout état de cause, condamner la SCP [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart à les garantir de l'ensemble des condamnations susceptibles d'être mise à leur charge ; condamner in solidum M. et Mme [M] et la SCP [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart à leur payer solidairement la somme de 11 534 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, incluant les frais d'expertises. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 19 mai 2022, M. et Mme [M] demandent à la cour de : confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire du 16 novembre 2021 ; Si la juridiction de céans venait à réformer le jugement entrepris, A titre subsidiaire, dire et juger qu'ils bénéficient d'une servitude de cour commune et/ou de passage leur donnant accès à leur garage sur la parcelle cadastrée AD[Cadastre 10] propriété de Mme [G] et M. [D] correspondant au passage actuellement délimité au sol par un enrobé par prescription acquisitive trentenaire ; A titre infiniment subsidiaire, dire et juger qu'ils bénéficient d'une servitude de cour commune et/ou de passage leur donnant accès à leur garage sur la parcelle cadastrée AD[Cadastre 10] propriété de Mme [G] et M. [D] correspondant au passage actuellement délimité au sol par un enrobé par destination du père de famille ; A titre très infiniment subsidiaire, dire et juger qu'ils bénéficient d'une servitude de passage donnant accès à leur garage sur la parcelle cadastrée AD[Cadastre 10] propriété de Mme [G] et M. [D] correspondant au passage actuellement délimité au sol en raison de la situation d'enclave ; débouter Mme [G] et M. [D] de toutes demandes indemnitaires dirigées à leur encontre ; Si par extraordinaire, la juridiction de céans considérait qu'ils ne bénéficiaient d'aucune servitude de passage sur la parcelle AD[Cadastre 10], condamner la société Notre cottage à leur verser les sommes suivantes : 50 000 euros au titre de la diminution de la valeur vénale de leur immeuble en raison de la condamnation de leur garage ; Dans tous les cas, condamner la société Notre cottage à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre tant en principal, article 700 du code de procédure civile qu'aux dépens ; condamner Mme [G] et M. [D] à leur verser une somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; condamner Mme [G] et M. [D] aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 19 mai 2022, la société Notre cottage demande à la cour de : confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque en date du 16 novembre 2021, sauf en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. et Mme [M] : - une somme de 8 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ; - une somme de 4 000 euros, pour moitié avec Mme [G] et M. [D], au titre de leurs frais irrépétibles ; - toujours pour moitié avec Mme [G] et M. [D], aux dépens de l'instance, comprenant ceux du référé et les frais d'expertise ; En lieu et place, la laisser, à titre principal, indemne de toute condamnation ; condamner à titre subsidiaire, la SCP Saint Maxin Pottiez Drouart Delvart à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge ; condamner in solidum M. et Mme [M], Mme [G] et M. [D] et la SCP de notaires à une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 19 mai 2022, la SCP Saint Maxin Pottiez Drouart Delvart demande à la cour de : infirmer le Jugement en ce qu'il a : - dit que M. et Mme [M], en tant que propriétaires du fonds cadastré section B n° [Cadastre 9] devenue section AD n° [Cadastre 8] sont titulaires d'un droit de passage sur le fonds cadastré section AD n° [Cadastre 10] appartenant à Mme [G] et M. [D] ; - débouté la SCP Saint Maxin Pottiez Drouart Delvart de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; En conséquence, statuant à nouveau débouter M. et Mme [M] en leur demande tendant à obtenir un droit de passage sur la parcelle appartenant à Mme [G] et M. [D], les en débouter ; condamner in solidum ou l'un à défaut de l'autre Mme [G] et M. [D] et la société Notre cottage, à lui verser la somme de 5 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile confirmer le jugement pour le surplus, En conséquence, rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de Mme [G] et M. [D] et de la société Notre cottage, les en débouter ; les condamner in solidum ou l'un à défaut de l'autre à lui verser la somme de 6 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; les condamner in solidum ou l'un à défaut de l'autre, aux entiers frais et dépens de l'instance d'appel. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées, soutenues à l'audience et rappelées ci-dessus. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 février 2023. EXPOSE DES MOTIFS I) Sur l'existence d'une servitude de passage établie par titre Aux termes des dispositions de l'article 686 du code civil : « Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. » Par acte reçu le 22 décembre 1964, M. [O] [N] a vendu à la société Notre cottage la parcelle située à [Localité 15] section de [Localité 18] n° [Cadastre 9] de la section [Cadastre 14]B pour une contenance de 242 m². Cette parcelle est désormais cadastrée AD [Cadastre 8]. Par acte reçu les 02 et 15 octobre 1964, M. [O] [N] a vendu à M. et Mme [R] la parcelle située à [Localité 15] section de [Localité 18] n° [Cadastre 6] section B pour une contenance de 175 m². Cette parcelle est désormais cadastrée AD [Cadastre 11]. Par acte reçu les 26 août 1966 et 04 janvier 1967, M. [O] [N] a vendu à M. et Mme [C] les parcelles situées à [Localité 15] section de [Localité 18] n° [Cadastre 12] section [Cadastre 14] B pour 91 m² et n°[Cadastre 13] pour 334 m². Ces parcelles sont désormais cadastrées AD [Cadastre 10]. Par acte reçu 04 janvier 1967, « pour permettre à M. [R] et à la société « Notre cottage » ou à leurs successeurs, d'accéder à leur propriété, M. [N] leur concède à titre de servitude réelle et perpétuelle le droit de passer de jour et de nuit à pied à cheval ou en voiture sur le terrain sus-désigné ayant 91 m² et cadastré section B, n° [Cadastre 12] sus-énoncé lui appartenant. Cette concession de passage ainsi faite, en faveur du fonds de M. [R], cadastré section B, n° [Cadastre 5] et du fonds de la société Notre cottage cadastré section B n° [Cadastre 9] à charge pour eux de contribuer avec lui ou le futur acquéreur de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 13] pour 334 m² aux frais d'entretien et de viabilité de la parcelle sur laquelle le droit de passage a été concédé. M. [N] déclare que cette concession du droit de passage ne pourra s'exercer qu'à compter du jour où elle aura été acceptée par acte en suite des présentes, dans lequel les utilisateurs paieront un droit de passage fixé par le lotisseur et s'engageront à contribuer aux frais d'entretien proportionnellement au nombre d'utilisateurs. » L'acte a été publié à la conservation des hypothèques le 30 janvier 1967. En application des dispositions de l'article 686 du code civil, M. [N] alors propriétaire de la parcelle B [Cadastre 12] pouvait établir sur sa propriété une servitude par un acte unilatéral. Cet acte est concomitant à la vente par M. [N] des parcelles cadastrées [Cadastre 12] et [Cadastre 13]. Il en résulte que M. [N] a établi une servitude sur la parcelle [Cadastre 12] avant sa vente afin de garantir un passage sur la parcelle [Cadastre 12] aux propriétaires des parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 9] à qui il les avaient précédemment vendues. Ainsi la signature d'un acte par M. et Mme [R] et la société Notre cottage dans lequel ils accepteront la servitude, paieront un droit de passage fixé par le lotisseur et s'engageront à contribuer aux frais d'entretien proportionnellement au nombre d'utilisateurs n'était pas une condition de validité de la servitude de passage mais de son exercice. En l'espèce, le permis de construire de l'immeuble de M. et Mme [M] a été accordé par arrêté du 09 août 1967. L'expert judiciaire a relevé que l'immeuble a été achevé l'année suivante et que la configuration de la maison n'a pas évolué depuis. En l'état de la configuration des lieux, l'accès au garage de M. et Mme [M] ne peut s'exercer qu'en circulant sur l'assiette de la servitude. Il résulte des attestations de Mme [R], propriétaire actuelle de la parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 6] et actuellement cadastrée AD [Cadastre 11] et de Mme [Y], propriétaire, de 1973 à 1986 date de l'acquisition de l'immeuble par M. et Mme [H] et Mme [S], des parcelles anciennement cadastrées [Cadastre 12] et [Cadastre 13] et actuellement cadastrée [Cadastre 10] que M. et Mme [M], M. et Mme [Y] et M. et Mme [R] ont partagé les frais d'aménagement et de goudronnage de la « cour commune ». La cour estime que les deux attestations concordantes, manuscrites, datées, signées et accompagnées des photocopies de la carte d'identité des deux attestantes sont probantes bien qu'elles ne mentionnent pas de manière manuscrite qu'elles sont destinées à être produites en justice. De plus, contrairement à ce que soutiennent M. [D] et Mme [G], le fait que Mme [Y] atteste avoir participé au frais de goudronnage du chemin n'est pas étrange, ce chemin déservant notamment l'accès à sa propre maison d'habitation qui se situe en fond de parcelle. Il résulte de l'acte de vente de M. [D] et Mme [G] qu'à la date de la vente, le chemin était utilisé par M. et Mme [M] pour accéder à leur garage. En conséquence, bien que la servitude de passage n'ait pas été acceptée dans un acte tel que mentionné à l'acte établissant la servitude, M. et Mme [M] ont utilisé le chemin et, par la même, exercé la servitude de passage de 1968 à la vente de l'immeuble à M. [D] et Mme [G] en 2015 sans que les propriétaires successifs de la parcelle [Cadastre 10] ne s'y opposent. Il convient en conséquence de constater que la parcelle cadastrée AD [Cadastre 8] bénéficie d'une servitude de passage établie par un titre sur la parcelle cadastrée AD [Cadastre 10]. Le jugement sera confirmé de ce chef. M. [D] et Mme [G] seront déboutés de leur demande de paiement de la somme de 1884,12euros à titre de dommages et intérêts pour l'acompte perdu lors de la commande du portail à l'encontre de M. et Mme [M]. II) Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [D] et Mme [G] à l'encontre de la Scp [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart Le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente. En l'espèce le compromis de vente conclu le 05 décembre 2014 entre M. [H] et Mme [S] d'une part et M. [D] et Mme [G] d'autre part mentionnait au titre des servitudes : « -Le vendeur déclare : -n'avoir créé ni laissé créer de servitude, -qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres que celles résultant le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l'urbanisme. A cet égard, le vendeur déclare que les propriétés situées sur les parcelles voisines cadastrées section AD [Cadastre 11] et [Cadastre 8] ont un accès sur la parcelle objet des présentes, ce que l'acquéreur a pu constater. Néanmoins le titre de propriété du vendeur ne relate aucune servitude. De son côté, le vendeur déclare n'avoir consenti aucun droit à quiconque et n'avoir connaissance d'aucun accord à ce sujet. L'acquéreur dûment informé de cette situation, déclare vouloir en faire son affaire personnelle. » Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception daté du 12 mars 2015, Mme [G] a écrit à l'étude notariale : « Je fais suite à votre appel du 11 mars 2015. Par la présente, je vous somme de me donner des explications quant à la servitude que vous venez de découvrir à moins de trois jours de la signature de l'acte de vente et j'exige la réception d'un nouveau projet d'acte de vente ainsi que d'une copie de cet acte de 1967. En conséquence, nous nous réservons le droit de ne pas régulariser l'acte de vente à notre profit le 14 mars 2015 et ce sans frais du fait de ces nouveaux éléments. Je vous rappelle que nous avions bien insisté sur ce point lors de la signature du compromis de vente et que vous nous aviez bien rassurés tant sur l'absence de servitude existante que sur la possibilité pour les voisins d'en acquérir une et ce malgré la configuration des lieux. De plus : Pouvons nous annuler la vente et ce sans devoir d'indemnité au vendeur ou subir une exécution forcée ' Pouvez-vous nous assurer qu'en conséquence, les fonds que nous avons avancés nous seront restitués ' Pouvons-nous renégocier le prix du bien immobilier ' Dans l'attente d'un retour de votre part. » Par courrier daté du 13 mars 2015, le notaire a écrit à M. [D] et Mme [G] : 'J'ai bien réceptionné votre envoi recommandé. Je viens de recevoir également les derniers éléments que j'avais demandé chez mes confrères, et ils sont intéressants au titre de la servitude. En effet, lors de la constitution de la servitude le 04 janvier 1967, il avait été expressément convenu, par une mention spéciale de l'acte (un renvoi) que cette servitude ne pourrait trouver application que « les utilisateurs paieront un droit de passage fixé par le lotisseur « et qu'un acte en suite de l'acte de constitution devra mentionner l'acceptation de la servitude de passage. Je me suis fait procurer tous les actes mentionnés sur l'état hypothécaire auprès de mes confrères. Aucun ne mentionne le paiement du droit de passage, ni même une acceptation de la servitude. J'ai rencontré la voisine (Mme [M]) qui m'a indiqué que son propre acte ne mentionnait même pas la servitude de passage (j'ai demandé à Mme [S] qui la connaît bien d'essayer d'obtenir une copie de cet acte). Les actes depuis 1973 ne font aucunement mention de cette servitude (même pas en rappel). Même si je pense qu'à partir de 1973, il s'agit d'un oubli du notaire, les conditions de la constitution de la servitude en 1967 n'ont pas été respectées, ce qui implique que le droit de passage ne peut s'exercer. ' L'acte de vente signé le 14 mars 2015 mentionne au titre des servitudes : « Le Vendeur déclare : -n'avoir créé ni laissé créer de servitude -qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres que celles résultant le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l'urbanisme Clause particulière concernant l'accès à la [Adresse 19] de la parcelle présentement vendue : Suivant acte de Maître [F], Notaire à [Localité 15], le 4 janvier 1967, Monsieur [N], lotisseur a concédé une servitude de passage au profit des parcelles voisines désormais cadastrées section AD n° [Cadastre 11] et n° [Cadastre 8]. Cet acte a été publié au Bureau des Hypothèques de [Localité 15], le 30 janvier 1967 volume 2012 n° 8. Néanmoins, par un renvoi dûment approuvé dans l'acte, l'exercice de cette servitude de passage a été subordonnée à deux conditions : -le paiement, au lotisseur, d'un droit de passage - l'engagement de contribuer aux frais d'entretien Le tout devant être constaté aux termes d'un acte devant intervenir ultérieurement. L'état hypothécaire demandé par les soins du Notaire soussigné ne relate aucun acte de ce type. L'ensemble des actes constituant l'origine de propriété a été vérifié : Outre l'acte d'achat d'origine, date du 1 er janvier 1967 (vente [N] à [C]), seule la vente qui en a suivie (vente [C] à Seignier du 22 décembre 1969) mentionne l'existence de cette concession de passage (sans pour autant mentionner les conditions, ni leur réalisation). En conséquence, les conditions liées à la possibilité d'utilisation de la servitude de passage ne sont pas remplies en ce qui concerne les parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 11] et [Cadastre 8]. [en gras dans l'acte] A partir de l'acte reçu par Maître [Z], Notaire à [Localité 16], le 12 octobre 1973 publié au bureau l'existence de cette concession de passage n'est même plus mentionnée. Il est également rappelé qu'aux termes des articles 688 et 691 du code civil, les droits de passage ne peuvent faire l'objet d'une prescription acquisitive. (cf copies des articles ci-jointes). Le Vendeur a néanmoins attiré l'attention des acquéreurs, qui ont pu le constater, que les propriétés situées sur les parcelles voisines cadastrées section AD n°[Cadastre 11] et [Cadastre 8] ont un accès sur la parcelle objet des présentes. Le Vendeur déclare n'avoir consenti aucun droit à quiconque et n'avoir connaissance d'aucun accord à ce sujet. L'acquéreur, dûment informé de cette situation, déclare vouloir en faire son affaire personnelle. » Il résulte de ces éléments que M. [D] et Mme [G] ayant connaissance de la configuration des lieux et de l'utilisation par les propriétaires de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 8] du chemin situé sur la parcelle cadastrée AD [Cadastre 10] pour accéder à leur garage ont informé le notaire qu'ils ne souhaitaient acheté le bien que dans l'hypothèse d'une absence de servitude et d'une absence de possibilité d'en établir. Le notaire a recueilli et mentionné à l'acte l'ensemble des éléments auxquels il pouvait avoir accès. Il a conclu que les conditions liées à la possibilité d'utilisation de la servitude de passage ne sont pas remplies en ce qui concerne les parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 11] et [Cadastre 8] et indiqué que les droits de passage ne peuvent faire l'objet d'une prescription acquisitive. M. [D] et Mme [G] ont en conséquence conclu la vente en considérant, à la lumière des explications du notaire, qu'il n'existait pas de servitude de passage sur leur fond. En revanche, ils avaient connaissance du fait qu'ils s'exposaient à un contentieux avec M. et Mme [M] compte tenu de la configuration des lieux et de l'acte du 04 janvier 1967. Pour les motifs du I) la cour a jugé qu'il existe une servitude de passage établie par titre. Le notaire a en conséquence manqué à son obligation de conseil à l'égard de M. [D] et Mme [G] en n'informant pas M. [D] et Mme [G] de l'existence de la servitude de passage et à tout le moins en ne les informant pas qu'une interprétation différente des actes en cause pouvait être faite dans le cadre du litige qui les opposerait nécessairement à M. et Mme [M]. La faute du notaire a fait perdre à M. [D] et Mme [G] une chance de ne pas conclure la vente. M. [D] et Mme [G] demandent le paiement de la somme de 126 000 euros correspondant à 60 % du prix d'achat de l'immeuble. La situation de M. [D] et de Mme [G] doit être comparée à celle qui aurait été la leur s'ils n'avaient pas acquis l'immeuble et non à celle qui aurait été la leur s'ils avaient acquis un immeuble non grevé d'une servitude de passage. Ils ont acquis l'immeuble au prix de 210 000 euros. Le sapiteur désigné par l'expert judiciaire a conclu que la valeur théorique du bien au moment de la vente, en considération de l'existence d'une servitude, pouvait être fixée à 199 500 euros tout en rappelant que la profession d'expert immobilier considère habituellement qu'un écart de valeur d'un bien immobilier de plus ou moins 10 % n'est pas constitutif d'une erreur d'appréciation. Il estime que la valeur du bien à la revente n'est pas impactée par l'existence de la servitude de passage. Le préjudice subi par M. [D] et Mme [G] au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le bien sera indemnisé par la somme de 4 000 euros. La Scp [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart sera condamnée au paiement de cette somme. Le jugement sera infirmé de ce chef. M. [D] et Mme [G] demandent le paiement de la somme de 1 884,12 euros à titre de dommages et intérêts pour l'acompte perdu lors de la commande du portail. Ils justifient avoir commandé un portail suivant devis accepté le 26 décembre 2015 et versé la somme de 1 884,12 euros à titre d'acompte. La commande du portail est intervenue alors même que selon les termes de leurs conclusions, ils avaient reçu un courrier de l'avocat de M. et Mme [M] daté du 12 octobre 2015, les priant de ne pas se clore et qu'en toute hypothèse ils avaient connaissance qu'un litige les opposerait nécessairement à M. et Mme [M] sur l'existence de la servitude de passage compte tenu de la configuration des lieux et de l'acte du 04 janvier 1967. M. [D] et Mme [G] seront déboutés de leur demande à ce titre. Le jugement sera confirmé de ce chef. III) Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [M] à l'encontre de la société Notre cottage M. et Mme [M] demandent la condamnation de la société Notre cottage au paiement de la somme de 8000euros en réparation du trouble de jouissance causé par la nécessité d'exercer une action afin de faire reconnaître l'existence de la servitude de passage et par le fait que M. [D] et Mme [G] se garent régulièrement devant l'entrée de leur garage. Ils font valoir que la société Notre cottage a commis une faute en n'acceptant pas la servitude par acte tel que mentionné à l'acte de 1967. Pour les motifs du I) la cour a jugé qu'il existe une servitude de passage établie par titre. En conséquence le bien attribué à M. et Mme [M] bénéficie d'une servitude de passage permettant l'accès au garage de l'immeuble. Au moment du transfert de propriété de l'immeuble en 1993, la servitude de passage était exercée depuis 25 ans et n'était pas contestée par les propriétaires successifs de la parcelle [Cadastre 10]. Si M. [D] et Mme [G] ont tiré argument de l'absence d'acceptation de la servitude de passage par acte tel que mentionné à l'acte de 1967 pour contester l'existence de la servitude, la nécessité d'exercer une action afin de faire reconnaître l'existence de la servitude n'a pas été rendue nécessaire par l'absence d'acceptation de la servitude par un acte mais par l'attitude de M. [D] et Mme [G]. Il convient en conséquence de débouter M. et Mme [M] de leur demande à l'encontre de la société Notre cottage. Le jugement sera infirmé de ce chef. IV) Sur l'article 700 du code de procédure civile Le jugement sera infirmé de ce chef sauf en ce qu'il a condamné M. [D] et Mme [G] à payer à M. et Mme [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant à l'appel, M. [D] et Mme [G] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût de l'expertise judiciaire à l'exclusion des dépens relatifs à l'intervention forcée de la Scp [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart et aux dépens exposés par cette dernière qui seront supportés par la Scp [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart. M. [D] et Mme [G] seront condamnés à payer à M. et Mme [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel. La Scp [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart sera condamnée à payer à M. [D] et Mme [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel. Les autres parties seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [D] et Mme [G] seront débouté de leur demande en garantie à l'encontre de la Scp [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. PAR CES MOTIFS -CONFIRME le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société Notre cottage à payer à M. et Mme [M] une somme de 8 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ; débouté Mme [P] [G] et M. [L] [D] de leurs demandes à l'encontre de la société [A], Pottiez, Drouart, Delvart ; débouté la société Notre cottage de sa demande en garantie formée à l'encontre de la société [A], Pottiez, Drouart, Delvart ; condamné la société Notre cottage à payer à M. [T] [M] et M. [X] [M] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; condamné Mme [P] [G] et M. [L] [D] et la société Notre cottage à supporter chacun la moitié des dépens de l'instance, comprenant ceux de référé et les frais d'expertise ; -INFIRME le jugement de ces chefs ; statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, -DÉBOUTE M. [T] [M] et Mme [X] [B] épouse [M] de leurs demandes à l'encontre de la société Notre cottage ; -DÉBOUTE M. [D] et Mme [G] de leur demande de paiement de la somme de 1 884,12 euros à titre de dommages et intérêts pour l'acompte perdu lors de la commande du portail à l'encontre de M. et Mme [M] -CONDAMNE la SCP [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart à payer à M. [L] [D] et Mme [P] [G] la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice causé par la perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble ; -DÉBOUTE M. [D] et Mme [G] de leurs autres demandes à l'encontre de la SCP [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart ; -CONDAMNE M. [D] et Mme [G] à payer à M. et Mme [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ; -CONDAMNE la SCP [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart à payer à M. [D] et Mme [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel ; -DÉBOUTE les autres parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -CONDAMNE in solidum M. [D] et Mme [G] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût de l'expertise judiciaire à l'exclusion des dépens relatifs à l'intervention forcée de la SCP [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart et aux dépens exposés par cette dernière ; -CONDAMNE la SCP [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart aux dépens relatifs à l'intervention forcée de la SCP [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart et aux dépens exposés par cette dernière ; -DÉBOUTE M. [D] et Mme [G] de leur demande en garantie formée à l'encontre de la SCP [V] [A], Chimène Pottiez, Valérie Drouart, Vincent Delvart au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Anaïs Millescamps Le président Catherine Courteille