Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 18/03403

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON Chambre 3 cab 03 C N° RG 18/03403 - N° Portalis DB2H-W-B7C-SIF5 Jugement du 14 Novembre 2024 Notifié le : Grosse et copie à : Me Sarah GHAOUTI - 1841 Maître [W] [T] de la SELARL PVBF - 704 Maître Valérie ORHAN-LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS - 716 REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 14 Novembre 2024 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant, Après que l’instruction eut été clôturée le 24 Janvier 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 Septembre 2024 devant : Delphine SAILLOFEST, Président, siégeant en formation Juge Unique, Assistée de Anne BIZOT, Greffier, Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant : DEMANDEUR Monsieur [N] [R] né le 29 Janvier 1953 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Valérie ORHAN-LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON DEFENDERESSES S.A.R.L. ISIS GESTION, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Maître Frédéric PIRAS de la SELARL PVBF, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocats au barreau de GRENOBLE (avocat plaidant) S.A.R.L. VICTORY GESTION, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Sarah GHAOUTI, avocat au barreau de LYON EXPOSE DU LITIGE Vu l’assignation du 28 mars 2018 par laquelle Monsieur [N] [R] a fait citer devant le tribunal de grande instance de LYON la SARL VICTORY GESTION et la SARL ISIS GESTION ; Vu le jugement mixte, aujourd’hui définitif, rendu le 18 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Céans qui a, entre autres : - déclaré valable le congé délivré à la société ISIS GESTION par acte d’huissier du 07 septembre 2020 pour le 31 mars 2021, - ordonné, avant dire droit sur la demande d’indemnité d’éviction et sur la demande d’indemnité d’occupation, une expertise et commis pour y procéder Monsieur [Z] [M] ; - débouté Monsieur [R] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société VICTORY GESTION et débouté cette dernière de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [R] ; Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 22 février 2023 ; Vu les conclusions après expertise notifiées le 1er mars 2023 par lesquelles Monsieur [N] [R] sollicite qu’il plaise : Vu le jugement mixte du 18 novembre 2021 qui a déclaré valable le congé délivré à ISIS GESTION par acte du 07 septembre 2020 pour le 31 mars 2021, Vu le rapport d’expertise [M], 1- Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 11 850 €, 2- Condamner la société ISIS GESTION à libérer les lieux à compter du prononcé du jugement à intervenir avec si besoin recours à la force publique, 3- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant de la valeur locative du bien telle que fixée par l’expert [M] soit 490 €/mois, 4- Liquider d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due du 31 mars 2021 au 30 juin 2023 à la somme de 12 740 € (490€x 26 mois), 5- Condamner la Société ISIS GESTION au paiement de cette somme outre le solde indemnité d’occupation du 1 er juillet 2023 jusqu’à la libération effective du bien à parfaire, Vu l’article 1347 et suivant du Code Civil 6- Ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction due par Monsieur [R] à hauteur de 11 850 € et l’indemnité d’éviction s’élevant à la somme de 12 740 € au de 30 juin 2023 à parfaire, DANS TOUS LES CAS, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner la Société ISIS GESTION à payer à Monsieur [R] la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner les mêmes aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise de Monsieur [M] qui seront distraits au profit de Maître Valérie ORHAN-LELIEVRE de la SELARL SAINT EXUPERY AVOCATS ; Vu les conclusions après expertise notifiées le 04 octobre 2023 par lesquelles la société ISIS GESTION sollicite qu’il plaise : Sur l’indemnité d’éviction, CONDAMNER Monsieur [N] [R] à payer à la société ISIS GESTION la somme de 11 850 €, Sur l’indemnité d’occupation, FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 280 € mensuelle, ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’occupation et le montant des sommes versées mensuellement par la société ISIS GESTION à Monsieur [N] [R] et correspondant au montant du loyer contractuel, Sur les frais, CONDAMNER Monsieur [N] [R] à payer à la société ISIS GESTION la somme de 7 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Monsieur [N] [R] aux dépens, comprenant les frais d’expertise ; En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. La clôture de la procédure a été prononcée le 24 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’indemnité d’éviction En vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Monsieur [N] [R] entend voir fixer l’indemnité d’éviction à revenir à la société ISIS GESTION à la somme de 11 850€ telle qu’arrêtée par l’expert judiciaire et que le tribunal adopte. La société ISIS GESTION demande également à ce que Monsieur [R] soit condamné à lui payer cette somme à titre d’indemnité d’éviction. Monsieur [N] [R] sera donc condamné à payer la société ISIS GESTION la somme de 11 850€ à titre d’indemnité d’éviction. Sur l’indemnité d’occupation En application de l’article L145-28 du code de commerce après la délivrance du congé, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, aux clauses et conditions du contrat de bail expiré. Il est redevable d’une indemnité d’occupation déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation. La société ISIS GESTION conteste le montant de l’indemnité d’occupation retenue par l’expert judiciaire à hauteur de 490€ par mois, motif pris de ce qu’il aurait pris pour éléments de comparaison des logements alors qu’il s’agit d’un appartement situé dans une résidence hôtelière et qu’il convenait d’appliquer un coefficient de rendement au loyer pour inclure les frais à la charge du locataire. La méthode retenue par l’expert n’apparaît toutefois pas critiquable puisqu’il a pris pour point de comparaison le loyer moyen pratiqué pour des T1 et des studios en résidence étudiante ou non disponibles à la location situés dans le [Localité 2] et le [Localité 5] auquel il a appliqué un abattement de précarité arrêté à 15%. Il a ainsi retenu, à juste titre, une indemnité d’occupation de 488, 75€ par mois arrondie à 490€. Partant, l’indemnité d’occupation due par la société ISIS GESTION à Monsieur [R] sera fixée à la somme mensuelle de 490€ à compter du 1er avril 2021, date d’effet du congé. La société ISIS GESTION sera condamnée à payer à Monsieur [R] la somme de 12 740€ correspondant à 26 mois d’indemnités d’occupation pour la période du 1er avril 2021 au 30 juin 2023, outre la somme de 490€ par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la compensation Vu les articles 1347 et 1347-1 du code civil ; Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues entre les parties, en exécution de la présente décision, à hauteur de la moindre de celles-ci. La société ISIS GESTION et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu’elle occupe sis [Adresse 4] à [Localité 5], dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et, passé cette date elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique. Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire La société ISIS GESTION, partie succombante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Valérie ORHAN-LELIEVRE, avocat, sur son affirmation de droit, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à Monsieur [R] la somme justifiée de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Aucune circonstance particulière ne justifie d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement. La demande de ce chef sera rejetée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à la société ISIS GESTION la somme de 11 850€ à titre d’indemnité d’éviction ; FIXE l’indemnité d’occupation due par la société ISIS GESTION à Monsieur [R] à la somme mensuelle de 490€ à compter du 1er avril 2021 ; CONDAMNE la société ISIS GESTION à payer à Monsieur [N] [R] la somme de 12 740€ à titre d’indemnité d’occupation due du 1er avril 2021 au 30 juin 2023, outre la somme de 490€ par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ; ORDONNE la compensation entre les sommes dues entre les parties, en exécution du présent jugement, à hauteur de la moindre de celles-ci ; DIT que la société ISIS GESTION et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu’elle occupe sis [Adresse 4] à [Localité 5], dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et que passé cette date, elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique ; CONDAMNE la société ISIS GESTION aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Valérie ORHAN-LELIEVRE, avocat, sur son affirmation de droit, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société ISIS GESTION à payer à Monsieur [N] [R] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande tendant à entendre prononcer l’exécution provisoire du présent jugement. Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, Mme SAILLOFEST, et le Greffier, Mme BIZOT. Le Greffier Le Président,