Cour d'appel, 05 février 2024. 22/01504

LB/ND Numéro 24/398 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 05/02/2024 Dossier : N° RG 22/01504 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IHAQ Nature affaire : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à larésiliation du bail et/ou à l'expulsion Affaire : S.C.I. R.M.J. C/ [W] [N] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 05 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 13 Novembre 2023, devant : Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.C.I. R.M.J. immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 420 476 913, agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur [M] [O] demeurant en cette qualité au siège social [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Jean-Benoît SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE INTIME : Monsieur [W] [N] entrepreneur individuel en travaux de peinture et de vitrerie, immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 482 764 214 [Adresse 4] [Localité 1] Représenté par Me Nouhou DIALLO, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 07 MARS 2022 rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 7 mars 2008, la sci RMJ a donné à bail à [W] [N] un local commercial situé sur la [Adresse 4] à [Localité 1] aux fins d'y exploiter une entreprise de peinture. Indiquant avoir été informée que le local donné pour l'exploitation d'une activité d'entreprise de peinture avait été investi depuis plusieurs mois par [W] [N] pour un usage d'habitation, la sci RMJ a fait délivrer le 9 mars 2020 à [W] [N] une sommation de cesser la violation des clauses de destination et de désignation du local donné à bail, rappelant que faute d'y satisfaire dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'acte, le bailleur se prévaudrait, si bon lui semblait, de la clause résolutoire insérée au bail. Par courrier en réponse du 28 mars 2020, [W] [N] s'est opposé à cette demande faisant valoir qu'ils avaient établi un bail commercial mixte. Par acte d'huissier en date du 4 juin 2020, la SCI RMJ a assignéPeyo [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir notamment prononcer le jeu de la clause résolutoire inclus dans le bail aux torts exclusifs du preneur, subsidiairement prononcer la résiliation du bail. Par ordonnance du 27 octobre 2020 le président du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé s'est déclaré incompétent, a dit n'y avoir lieu à référé, a débouté la SCI RMJ de l'ensemble de ses demandes, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens demeuraient à la charge de la SCI RMJ. Par acte d'huissier du 22 décembre 2020, la sci RMJ a fait assigner [W] [N] devant le tribunal judiciaire de Bayonne pour voir constater le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et la résiliation subséquente aux torts exclusifs de ce dernier au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1728 et 1729 du code civil et 1147 du code civil dans sa version applicable au litige. Par jugement du 7 mars 2022 le tribunal judiciaire de Bayonne a : - débouté la sci RMJ de l'ensemble de ses demandes tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, - débouté la sci RMJ de l'ensemble de ses demandes relatives à la résolution du bail commercial du 7 mars 2008 sur le fondmeent de l'article 1224 du code civil, - condamné la sci RMJ à payer à monsieur [W] [N] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la sci RMJ aux dépens. La sci RMJ a relevé appel de ce jugement suivant déclaration en date du 30 mai 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2023. *** Vu les dernières conclusions en date du 3 mars 2023 de la sci RMJ aux termes desquelles elle demande à la Cour de : Réformer la décision dont appel, et : à titre principal constater le jeu de la clause résolutoire à la suite de la sommation du 9 mars 2020 demeurée sans effet pour changement de destination prohibée des locaux pris à bail ; à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties en date du 7 mars 2008 aux torts du locataire pour changement de destination prohibé des locaux pris à bail ; et dans tous les cas prononcer l'expulsion de Monsieur [W] [N] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4], [Localité 1], pris à bail auprès d'elle ; condamner monsieur [W] [N] à lui payer une indemnité d'occupation de 1100 € jusqu'à parfaite libération des lieux ; condamner le même à lui payer une indemnité de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner le même en tous les dépens, * Vu les conclusions en date du 25 août 2022 de monsieur [W] [N] aux termes desquelles il demande à la Cour de : Vu les articles 1728 et 1729 du Code civil, Vu les articles 1103 et suivants et 1224 du Code civil, Vu les pieces versées aux débats, Vu les moyens ci-dessus développés, - CONFIRMER le Jugement rendu le 7 mars 2022 par le Tribunal judiciaire de BAYONNE, en ce qu'il a : ' Débouté la SCI RMJ de l'ensemble de ses demandes tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, Débouté la SCI RMJ de l'ensemble de ses demandes relatives à la résolution du bail commercial en date du 7 mars 2008 sur la fondement de l'article 1224 du Code civil, Condamné la SCI RMJ à payer à Monsieur [W] [N] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamné la SCI RMJ aux dépens. » ; En tout état de cause, - DEBOUTER la SCI RMJ de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dont sa demande de condamnation de Monsieur [W] [N] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la SCI RMJ au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procedure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; MOTIFS : Sur les demandes tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire et à voir prononcer la résiliation du bail La SCI RMJ soutient que Monsieur [N] a, sans son autorisation, modifié la destination des lieux loués en s'y installant pour habiter. Contestant que le bail souscrit serait mixte, elle rappelle que le local a été loué avec une seule destination qui était artisanale, sans logement en annexe et que l'usage d'habitation de l'étage aménagé ne peut être considéré comme inclus dans le bail. Elle fait valoir que ce manquement du preneur ayant persisté au-delà du délai d'un mois suivant la délivrance de la sommation du 9 mars 2020 il y a lieu de constater le jeu de la clause résolutoire figurant au bail. À titre subsidiaire elle soutient que ce manquement grave justifie de prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1103 et suivants et 1224 du code civil. Elle conteste avoir donné son autorisation à la modification de la destination des lieux donnés à bail. Monsieur [N] fait valoir que l'étage aménagé des lieux loués a toujours été un appartement dès la signature du bail qu'il qualifie de bail mixte, ce qui résulte des échanges de messages entre le représentant de la SCI et lui. Soutenant qu'il n'a commis aucun manquement à l'une de ses obligations il en déduit que la SCI RMJ sera déboutée de sa demande formulée au titre de l'acquisition de la clause résolutoire. Il ajoute que selon les termes de l'article 1728 du Code civil le changement de destination prévue par le bail implique au préalable l'accord du bailleur sur le changement de destination des locaux loués qui peut être implicite pourvu qu'il soit non équivoque. Il explique qu'en l'espèce le local donné à bail a toujours impliqué une location de l'appartement situé au-dessus du local et désigné dans le bail comme " un étage aménagé "et que l'accord de la SCI RMJ pour la modification de la destination des lieux est non équivoque. Soutenant qu'il n'a pas commis de manquement à ses obligations contractuelles il demande à la cour de confirmer l'intégralité du jugement déféré. Il résulte des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Selon la jurisprudence la clause résolutoire ne pouvant être mise en 'uvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire et les conditions d'application de cette clause doivent être interprétées strictement. (Civ; 3ème, 19 mai 2004 numéro 02 ' 20. 243). En l'espèce, les obligations du preneur énumérées dans le contrat de bail ne comprennent pas l'obligation légale d'user de la chose louée suivant la destination donnée par le bail. Dès lors, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ne peut être mise en 'uvre pour sanctionner un éventuel manquement à cette obligation. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI RMJ de l'ensemble de ses demandes tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire. Selon l'article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il résulte des dispositions de l'article 1728 1° du même code que le preneur est tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. En l'espèce le contrat de bail conclu entre les parties le 7 mars 2008 indique s'agissant de la désignation des lieux loués" bureau" et "rangements", mais barre les termes "boutique", "atelier", et "appartement commercial". Il précise « consistance détaillée des locaux, des éléments d'équipement, des annexes et du logement le cas échéant loué en annexe : 1 rez-de-chaussée brut 57 m2 1 étage aménagé de 57 m2 ». Le contrat de bail précise en ce qui concerne leur destination, que les locaux objets du bail sont réservés à l'activité artisanale "entreprise de peinture". Il en résulte que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge dans sa motivation, le contrat de bail ne prévoit que le caractère commercial de la destination des lieux loués, mais non un usage d'habitation s'agissant de l'étage aménagé, alors qu'il est prévu un usage de bureau et de rangements mais que le terme appartement commercial est barré. Conformément à l'article 1728 du Code civil précité la destination du bail doit s'analyser au regard des termes de la convention conclue entre les parties laquelle est en l'espèce dénuée d'ambiguïté. Par ailleurs les messages sms échangés entre monsieur [M] [O], représentant de la sci RMJ, et monsieur [N] à la fin de l'année 2017 et dans le courant de l'année 2018 dans lequel le premier demande au second s'il a trouvé un autre local et s'il souhaite garder "l'appartement", révèlent une connaissance et une tolérance du bailleur quant à l'habitation par le preneur de l''étage aménagé', mais non un accord sur un changement de destination des lieux loués. L'usage irrégulier fait de la chose louée par monsieur [N], qui, sans solliciter l'accord exprès de son bailleur, a meublé et fait du premier étage son habitation, n'est pas davantage de nature à prouver l'accord du bailleur quant au changement de destination des lieux loués et à leur caractère mixte. Le changement unilatéral par monsieur [N] de la destination d'une partie des lieux loués en vertu d'un bail commercial prévu pour une entreprise de peinture, pour y installer son habitation, a persisté à la suite de la mise en demeure de la sci bailleresse de faire cesser ce manquement à son obligation légale d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat. Il s'agit d'un manquement grave à ses obligations contractuelles justifiant de prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire sur le fondement de l'article 1184 ancien du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce au regard de la date du contrat de bail. Le jugement déféré est donc infirmé en ce qu'il a débouté la SCI RMJ de l'ensemble de ses demandes relatives à la résolution du bail commercial en date du 7 mars 2008. Il convient de prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties en date du 7 mars 2008 aux torts du preneur. En conséquence, Monsieur [W] [N] devenant sans droit ni titre, il y a lieu de prononcer son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef des locaux loués. Le contrat de bail en son article 9)" clause pénale" stipule qu'en cas d'occupation des lieux après la résolution du bail, il sera dû par l'occupant jusqu'à son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles.La demande de la société RMJ de condamnation de monsieur [W] [N] à lui payer une indemnité d'occupation de 1.100 euros jusqu'à parfaite libération des lieux, qui correspond au double du loyer initial, est donc fondée. Il convient d'y faire droit. Sur les dépens et les frais irrépétibles Eu égard à la solution du litige il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la sci RMJ aux dépens ainsi que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [W] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient de rejeter la demande de la sci RMJ fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demande formulée par Monsieur [W] [N] sur ce même fondement est également rejetée. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI RMJ de l'ensemble de ses demandes tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ; L'infirme pour le surplus, Prononce la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI RMJ et Monsieur [W] [N] le 7 mars 2008 aux torts du preneur ; Prononce l'expulsion de Monsieur [W] [N] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4], [Localité 1], pris à bail auprès de la sci RMJ ; Condamne Monsieur [W] [N] à payer à la SCI RMJ une indemnité d'occupation de 1100 € par mois à compter de ce jour jusqu'à complète libération des lieux ; Condamne Monsieur [W] [N] aux dépens de première instance et d'appel ; Rejette les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les prétentions plus amples contraire des parties. Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, La Présidente,