Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/02100

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 4] NAC: 5AH N° RG 24/02100 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S7J3 JUGEMENT N° B DU 18 décembre 2024 [Z] [W] [B] [C] épouse [J] C/ [U] [L] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à Mme [C] éps [J] [Z] Copies certifiées conformes à toutes les parties Le : JUGEMENT Le Mercredi 18 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 24 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE : Madame [Z] [W] [B] [C] épouse [J], domiciliée chez Mme [D] [O] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Monsieur [N] [J], muni d’un pouvoir ET DÉFENDEUR : Monsieur [U] [L] Demeurant [Adresse 6] [Localité 1] Non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 05 août 2016, [U] [L] a loué à [Z] [C] et [N] [J] une maison individuelle à usage d’habitation avec terrain sise [Adresse 7] à [Localité 9], d’une surface habitable de 100 m² et moyennant un dépôt de garantie de 900 euros, un loyer mensuel initial de 900 euros et 40 euros de provision sur charges. Ce même 05 août 2016, l’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement. Le 13 mai 2022, l’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement en présence d’un huissier de justice mandaté par [Z] [C] et [N] [J]. Le 25 novembre 2022, un constat d’échec a été dressé par le conciliateur de justice saisi par les locataires sortants d’un litige relatif au remboursement du dépôt de garantie. Par requête du 06 juin 2023, [Z] [C] épouse [J] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire aux fins de condamnation de [U] [L] à lui payer les sommes suivantes : - 1 058 euros au principal, - 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. A l’audience du 24 octobre 2024 lors de laquelle elle était régulièrement représentée, [Z] [C] épouse [J] a maintenu ses demandes dans les termes de sa requête, faisant valoir les moyens suivants : - sur la somme réclamée au principal, il conviendrait de la ventiler comme suit : * 900 euros au titre du dépôt de garantie retenu sans explication par le propriétaire alors que les locataires auraient procédé à un certain nombre de travaux et auraient remis le logement en état avant de le restituer, * 158 euros au titre de la moitié des frais d’huissier pour l’état des lieux de sortie, mandaté au regard des difficultés importantes de communication avec le bailleur voire son agressivité (différends quant à la coupe d’un arbre instable ayant fini par tomber et quant au montant du terme courant et à la régularisation des charges), - sur la demande indemnitaire, elle serait non seulement justifiée par les difficultés de communication avec le propriétaire mais également par la majoration légale liée au défaut de restitution du dépôt de garantie. Convoqué par courrier reçu le 10 juin 2024, [U] [L] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date avancée au 18 décembre 2024. MOTIFS Sur la demande de restitution du dépôt de garantie : L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose en ses alinéas 3 et 4 que le dépôt de garantie est restitué « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Il incombe donc au bailleur de justifier des sommes qu’il entend retenir sur le dépôt de garantie (cf. Civ. 3ème, 15/02/2012). En l’espèce, l’état des lieux de sortie contradictoire dressé 13 mai 2022 par constat de commissaire de justice a relevé que la maison avait été remise en bon état de propriété, que les appareillages électriques étaient en état d’usage, relevant l’absence de détecteur de fumée. Il ressort par ailleurs des constatations de l’huissier que la maison a été rendue dans un état général d’usage. Un examen de l’état des lieux d’entrée dans le logement fait apparaître un état d’usage général du logement, sauf en ce qui concerne le sol de la cuisine décrit comme étant en mauvais état et celui de la salle de bain qualifié en bon état. Par ailleurs, il est relevé que certains éléments de la maison présentaient des dégradations, notamment des fissures, une trace côté porte de la cuisine, deux carreaux écaillés dans la cuisine, un carreau de la faïence de la salle de bain fissuré, trois trous sur le mur du WC, des taches au plafond et la présence de quatre trous, dans la chambre 1, tache au plafond et fissure dans le mur du séjour entre autres. Il est relevé que si ces éléments sont en partie identiques au constat de commissaire de justice, il est à noter que la porte et les huisseries de la cuisine présentent quelques impacts superficiels et un crochet vissé, un évier émaillé en état d’usage, des impacts superficiels sur la porte et l’huisserie de la salle de bain, la peinture endommagée sur la porte et l’huisserie du coin d’aisance, traces diverses et un impact sur les huisseries, le mur de la chambre 1 présentant des traces au niveau de la tête de lit sur un pan du mur, la porte de la chambre 2 et 3 en état d’usage présentant des traces diverses. Il apparait néanmoins que la plupart de ces constatations sont la conséquence d’une usure normale consécutive à une habitation dans les lieux pendant six années. En outre et surtout, n’ayant pas comparu ni justifié du moindre préjudice lié à une éventuelle remise en état du logement rendue nécessaire au départ des demandeurs, le défendeur ne justifie pas de la retenue intégrale du dépôt de garantie. Partant, [U] [L] sera condamné à restituer la somme de 900 euros à [Z] [C] épouse [J] au titre du dépôt de garantie. Sur la demande de remboursement des frais d’huissier : Selon l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, l’état des lieux est « établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ». [Z] [C] épouse [J] soutient avoir souhaité la présence d’un commissaire de justice en raison de la dégradation de la relation initialement cordiale avec son bailleur l’ayant même conduite à demander que leurs échanges se fassent à distance. Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier que les locataires lui ont indiqué n’y avoir lieu à convocation du bailleur eu égard à l’expiration du délai susvisé de sept jours et de l’acceptation du principe du bailleur. D’ailleurs, [U] [L] s’est fait représenter par son fils [I] lors de l’état des lieux du 13 mai 2022 qui n’a pas émis la moindre contestation quant aux raisons de la présence d’un officier ministériel. En tout état de cause, les attestations versées aux débats corroborent le caractère conflictuel des relations entre les parties, justifiant ainsi le recours à un huissier de justice. N’ayant pas comparu, le défendeur n’apporte par définition aucun élément de nature à démontrer l’existence d’une relation apaisée entre les parties ni son refus du recours à un huissier de justice à frais partagés. Les honoraires de l’huissier s’agissant de la réalisation de l’état des lieux de sortie s’élevaient à 315.61 euros, de sorte que chaque partie au contrat est redevable de la somme de 157.80 euros. Par conséquent, [U] [L] sera donc condamné à verser à [Z] [C] épouse [J] la somme de 157.80 euros au titre de la moitié des frais d’huissier engagés pour la réalisation de l’état des lieux de sortie. Sur la demande indemnitaire : [Z] [C] épouse [J] fonde sa demande indemnitaire à deux titres : d’une part, les conséquences préjudiciables de la non-restitution du dépôt de garantie et, d’autre part, les répercussions des difficultés de communication son ancien bailleur. - Sur la majoration légale en cas de non-restitution du dépôt de garantie : L’article 22 susvisé dispose en ses alinéas 3 et 4 que le dépôt de garantie est en principe restitué « dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise [...] des clés » mais qu’il l’est « dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ». Aux termes de l’alinéa 7 du même article, « à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». En l’occurrence, la comparaison des deux états des lieux ne relève pas de différence notable, présentant même pour certains endroits du logement un état amélioré par rapport à l’entrée dans le logement. De même, aucune dégradation distincte de celle résultant d’une usure normale des lieux n’est relevé à l’encontre des locataires. Partant, il convient de considérer l’état des lieux comme conforme, de sorte que [R] [L] avait jusqu’au 13 juin 2022 pour restituer le dépôt de garantie. Par suite, entre ladite date du 13 juin 2022 et celle de la requête du 06 juin 2023, douze périodes mensuelles ont débuté. Si [Z] [C] épouse [J] indique le loyer est passé sans justificatif à la somme de 970 euros soit 920 euros de loyer et 50 euros de charges, elle ne fournit aucun justificatif de paiement, avis d’échéance ou justificatif en ce sens. Partant, il convient de retenir le montant du loyer contractuellement prévu au contrat signé le 05 août 2016, soit la somme de de 900 euros au titre du loyer. Si [R] [L] était ainsi redevable de la somme de 1 080 euros au titre de la majoration légale en cas de non-restitution du dépôt de garantie, l’article 5 du Code de procédure civile interdit au juge d’allouer une somme supérieure à celle qui est demandée par les parties. Partant, [Z] [C] épouse [J] est a fortiori fondée à solliciter la condamnation de [U] [L] au paiement de la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice occasionné par le défaut de restitution du dépôt de garantie. - Sur les répercussions des difficultés de communication avec le bailleur : [Z] [C] épouse [J] produit des courriers ainsi que des attestations témoignant de la dégradation progressive des relations avec [U] [L], de nature à avoir impacté son bien-être. Pour autant, compte-tenu du montant réclamé à titre indemnitaire, déjà intégralement couvert par le moyen tenant à la majoration légale susvisée, il n’est pas juridiquement possible d’augmenter le montant des dommages-intérêts sur le fondement de ce second moyen. Partant, [U] [L] sera condamné à verser à [Z] [C] épouse [J] l’unique somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : Partie perdante, [U] [L] supportera la charge des dépens de l’instance. La décision est exécutoire par provision en vertu de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, CONDAMNE [U] [L] à restituer à [Z] [C] épouse [J] la somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie ; CONDAMNE [U] [L] à verser à [Z] [C] épouse [J] la somme de 157.80 euros au titre de la moitié des frais d’huissier de justice pour la réalisation de l’état des lieu de sortie ; CONDAMNE [U] [L] à verser à [Z] [C] épouse [J] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE [U] [L] aux dépens de l’instance ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Le greffier, Le juge,