Texte intégral
N° RG 24/00664 - N° Portalis DBVM-V-B7I-MED2
N° Minute :
C3
Notification par LRAR
aux parties :
le :
copies exécutoires délivrées
aux avocats :
le :
Me Jean EISLER
la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ème CHAMBRE CIVILE
STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX
ARRET DU MARDI 24 SEPTEMBRE 2024
Appel d'une décision (N° RG 22/06314) rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Grenoble en date du 6 février 2024 suivant déclaration d'appel du 7 février 2024
APPELANTS :
Monsieur [B] [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [R] [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparants en personne, assistés de Me Jean EISLER, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMEE :
S.C.E.A. AP ECURIE représentée par sa gérante en exercice Madame [Z] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]/FRAN
représentée par Me Jean-Michel DETROYAT de la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Emmanuèle Cardona, présidente,
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,
Mme Ludivine Chetail, conseillère,
Assistées lors des débats de Mme Caroline Bertolo, greffière,
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 juin 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, a été entendue en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ont été entendues en leurs explications ;
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2011, les époux [G] ont donné en location à la société civile d'exploitation agricole (SCEA) AP écurie, en cours d'immatriculation à cette date et agissant par sa gérante Mme [Z] [E], « un tènement immobilier comprenant un bâtiment à usage agricole à usage d'écurie, comprenant 8 boxes en dur, terrain autour non clos », moyennant un loyer annuel d'un montant de 4 800 euros.
Ce bail était consenti pour une durée de neuf années, commençant à courir le 1er janvier 2011 et stipulait qu'à défaut de congé, il serait reconduit tacitement pour la même durée.
Par courrier recommandé reçu le 18 août 2022, les époux [G] ont notifié un congé pour la date du 31 décembre 2023.
La SCEA AP écurie a contesté ce congé par lettre de son Conseil en date du 23 août 2022 faisant valoir que son bail était un bail rural conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code rural.
La SCEA AP Ecurie, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Grenoble le 20 décembre 2022 en lui demandant de :
- constater le caractère rural du bail consenti le 1 er janvier 2011 par les époux [G] et dire que celui-ci est régi par les dispositions des articles L411-1 et suivants du code rural, en le requalifiant en application de cette disposition légale,
- dire et juger en conséquence nul et de nul effet le congé notifié par les époux [G] à la SCEA AP écurie par lettre RAR du 5 août 2022 ; celui-ci ne remplissant aucune des conditions exigées par les dispositions légales susmentionnées,
- condamner les époux [G] à payer à la SCEA AP écurie les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 10 août 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Grenoble a ordonné la réouverture des débats aux fins de solliciter différentes pièces.
Par jugement du du 6 février 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Grenoble a :
- dit que le bail conclu en date du 1er janvier 2011 entre M. [B] [G] et Mme [R] [G] et la Société AP écurie est un bail rural ;
- annulé le congé notifié par M. [B] [G] et Mme [R] [G] à la société AP écurie le 18 août 2022 ;
- rejeté pour le surplus toutes les demandes des parties ;
- condamné in solidum M. [B] [G] et Mme [R] [G] aux entiers dépens ;
- condamné in solidum M. [B] [G] et Mme [R] [G] à payer à la société AP écurie la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration en date du 8 février 2024, les époux [G] ont interjeté appel du jugement.
Les époux [G] demandent à la cour de:
- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel.
- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 février 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Grenoble tant en ce qui concerne la requalification du bail que la validité du congé.
Vu le jugement du l0 août 2023,
Vu le jugement du 6 février 2024,
- débouter la société civile AP écurie de sa demande de requalification du bail professionnel du 1er janvier 2011 en bail rural ainsi que de ses demandes en nullité du congé notifié le 2 mars 2019 et réitéré le 5 août 2022.
- débouter la société civile AP écurie de sa demande de dommages intérêts et d'application de l'article 700 du code de procédure civile.
- dire et juger que le bail professionnel établi par les consorts [E], accepté par les époux [G] doit recevoir entière application.
- condamner la société civile AP écurie à payer à titre de rappel d'indexation du loyer (article 7 du bail) du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2022 la somme de 6 078,43euros.
- valider le congé du bail professionnel et la notification de non renouvellement notifiés par lettre du 2 mars 2019 réitérée par lettre du 5 août 2022.
- dire et juger que la société civile AP écurie est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2020 ou subsidiairement 1er janvier 2021.
- en application de l'artic1e 6 du bail, fixer l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer.
- condamner en conséquence la société civile AP écurie à payer aux époux [G] à titre de rappel d'indemnité d'occupation du ler janvier 2020 au 31 décembre 2023 la somme de 23 054,01 euros.
- condamner encore la société civile AP écurie à payer aux époux [G] à compter du 1er janvier 2024 une indemnité mensuelle d'occupation de 518,39 euros jusqu'à départ effectif.
- ordonner sous astreinte définitive l'expulsion des locataires et la libération complète des lieux loués.
- ordonner sous astreinte définitive la remise en état des lieux dans leur état initial.
- condamner la société civile AP écurie à payer aux époux [G] une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
-la condamner aux dépens.
Au soutien de leurs demandes, les époux [G] exposent avoir été contactés par M. [E] qui leur avait indiqué que ses filles cherchaient un endroit pour loger leurs chevaux personnels, et accessoirement prendre d'autres chevaux en pension, qui leur a proposé de louer le bâtiment en dur ainsi que ses annexes et le terrain recouvert de sable , qui a établi lui-même le bail, lequel fait expressément référence à l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 repris par l'article 36 de la loi du 6 juillet 1989. Ils énoncent que la destination du bail est "centre équestre" sans autre précision, mais que cela s'app1ique parfaitement à une activité statique de pension pour chevaux selon les déclarations et intentions de la famille [E], ainsi que la réalité de leur activité.
Ils ajoutent qu'[Z] [E] n'est pas enseignante d'équitation puisque elle n'a obtenu un brevet professionnel qu'en 2014, qu'elle ne détient et n'a jamais obtenu la moindre autorisation administrative de recevoir du public.
Ils font état de nombreux manquements des locataires et déclarent que compte tenu du comportement de ces derniers, ils ont donc décidé de notifier leur intention de ne pas renouveler le bail professionnel signé le 2 novembre 2011.
Ils réfutent toute qualification de bail rural au vu des activités exercées, rappelant que l'activité de pension de chevaux n'est pas considérée comme une activité agricole.
Ils en déduisent que le congé délivré obéissait aux règles prescrites par la loi.
Ils sollicitent en outre un rappel de loyers au motif que les locataires n'ont jamais appliqué l'indexation.
La SCEA AP écurie demande à la cour de:
Vu les dispositions des articles L311-1 L411-1, L411-11 et L411-13, L411-57, L411-59 du code rural,
Vu le jugement du 10 août 2023 et celui du 6 février 2024,
- confirmer le jugement entreprise en ce qu'il a :
constaté le caractère rural du bail consenti le 1er janvier 2011 par les époux [G] et dit que celui-ci est régi par les dispositions des articles L411-1 et suivants du code rural, en le requalifiant en bail rural en application de cette disposition légale,
constaté que ledit bail a été reconduit par tacite reconduction, faute de congé régulier avant le terme fixé du 31 décembre 2020, et ce jusqu'au 31 décembre 2029,
dit et jugé en conséquence nul et de nul effet le congé notifié par les époux [G] à la SCEA AP écurie par lettre RAR du 5 août 2022 ; celui-ci ne remplissant aucune des conditions exigées par les dispositions légales susmentionnées,
débouté les époux [G] de l'ensemble de leurs demandes,
alloué la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le réformer en ce qu'il a débouté la SCEA AP écurie de sa demande d'allocation de dommages et intérêts,
- la recevoir en son appel incident et condamner solidairement les époux [G] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, outre la somme supplémentaire de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article 700, en raison des frais de défense exposés en cause appel,
- les condamner en outre aux entiers dépens.
La SCEA AP écurie énonce que son objet social est conforme à l'obligation figurant au contrat puisqu'il mentionne : « Pension d'équidés domestiques, préparation, entraînement, exploitation, loisir d'équidés adultes ». Elle fait état des travaux réalisés sur le site et rappelle l'activité de centre équestre relève obligatoirement des dispositions de l'article L411-1 du code rural, étant souligné que son activité ne se limite pas à la simple prise en pension de chevaux de propriétaires mais qu'elle s'étend à de l'élevage et à l'organisation de randonnées équestres.
Elle en conclut que le bail intervenu entre les parties doit nécessairement être requalifié en bail rural, les dispositions légales précitées étant d'ordre public, et qu'un congé notifié par lettre LRAR et sans motivation ne respecte aucune des exigences édictées par les dispositions de l'article L411-47 du code rural et doit être jugé comme nul et de nul effet.
Elle ajoute que ledit congé ne remplissait pas les conditions de fond exigées par les dispositions de l'article L411.47 du code rural, ne mentionnant pas le nom du bénéficiaire de la reprise et partant le projet agricole de celui-ci, son matériel et cheptel éventuel.
Elle déclare que ce sont bien les époux [G] qui ont exigé la mention dans le bail de l'exercice exclusif d'une activité de centre équestre et à l'exclusion de toute autre et que c'est cette activité qui a été mise en 'uvre immédiatement avec la totale approbation des époux [G] dont la maison d'habitation jouxte les bâtiments et parcelles loués, et étaient donc parfaitement au courant de la réalité de l'activité exercée.
MOTIFS
Sur l'existence d'un bail rural
Selon l'article L.411-1 du code rural, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public.
Selon l'article L.311-1 du code rural, sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. Les activités de cultures marines et d'exploitation de marais salants sont réputées agricoles, nonobstant le statut social dont relèvent ceux qui les pratiquent. Il en est de même des activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle.
Il est constant que l'utilisation d'une parcelle pour parquer des chevaux exclusivement réservés à un usage personnel et de pur loisir ne peut être regardée comme une activité agricole.
Les dispositions de l'article L.411-1 précité étant d'ordre public, peu importe la qualification retenue dans le bail signé entre les parties.
En l'espèce, dans le bail signé le 1er janvier 2011 entre les époux [G] et Mme [Z] [E], il est indiqué que celle-ci exerce la profession de 'enseignant d'équitation' et qu'elle agit en qualité de gérante de la société civile AP Ecurie, en cours d'immatriculation. En outre, et surtout, l'article 2 est ainsi rédigé: 'les biens loués sont destinés à l'exercice de l'activité professionnelle du 'preneur' et ils serviront à l'usage exclusif de : centre équestre.
Un centre équestre est un établissement recevant du public au sein duquel le professionnel propose la pratique de l'équitation et à titre optionnel, diverses activités comme par exemple l'enseignement de l'équitation, ou bien la location de boxes pour des chevaux.
Les époux [G] réfutent toute qualification de bail rural au motif que Mme [Z] [E] ne dispose pas du diplôme requis pour enseigner et qu'elle n'a jamais obtenu d'autorisation administrative pour recevoir du public, qu'au demeurant, ils n'ont pas été informés de l'immatriculation de la société AP écurie, qui est intervenue le 29 septembre 2011.
Ils énoncent que les soeurs [E] occupent les lieux au-delà de ce qui leur a été loué, qu'elles mettent leurs chevaux sur des parcelles non comprises dans le bail en causant de nombreux troubles et dommages, qu'ainsi des chevaux ont été retrouvés dans leur piscine, générant des frais pour un montant total de 11 000 euros, que de même ils ont été retrouvés à divaguer sur l'autoroute, qu'elles ont effectué des travaux de terrassement et comblement des fossés de drainage sans autorisation des propriétaires et en violation des prescriptions administratives.
Il est avéré que l'un des chevaux a dû être extrait de la piscine des propriétaires, point sur lequel l'intimée reste taisante. Il est également avéré qu'aucune demande n'a été formée auprès de la mairie de [Localité 3] alors qu'un centre équestre est censé recevoir du public et obéir dès lors à certaines normes en matière de sécurité incendie comme en matière d'accessibilité aux personnes handicapées. Or la mairie de [Localité 3] a écrit à Mme [E] pour lui faire part de l'absence de demande d'autorisation mais également de l'absence de régularisation possible s'agissant des bâtiments modulaires édifiés sans autorisation compte tenu de la configuration des lieux.
Il est donc manifeste que l'activité exercée par Mme [E] n'obéit pas à l'ensemble des prescriptions réglementaires requises, mais en tout état de cause, le respect de ces prescriptions n'est pas une condition de qualification du bail.
En revanche, la raison pour laquelle les chevaux ont été retrouvés en train de divaguer sur l'autoroute ne semble pas nécessairement liée à un défaut d'entretien, Mme [E] alléguant que des fils ont été volontairement sectionnés. Quant aux autres allégations, elles ne sont étayées par aucune pièce probante telle par exemple qu'un constat d'huissier.
L'attestation d'assurance a été communiquée, précisant que le bâtiment était assuré depuis 2015.
Mme [E] rapporte la preuve à travers les multiples attestations qu'elle verse aux débats, ainsi que par les documents qui émanent de la Fédération française d'équitation (FFE), qu'elle ne se contente pas d'exercer une activité de prise en pension de chevaux, mais bien une activité de pratique de l'équitation qavec des cours, et ce depuis plusieurs années. Il est également justifié d'une adhésion à la FFE tant pour l'établissement équestre que pour le club et ce depuis l'année 2015.
S'agissant des diplômes requis, contrairement aux allégations des époux [G], Mme [Z] [E] est titulaire d'un brevet professionnel BPJEPS mention équitation, qu'elle a obtenu le 14 janvier 2014, diplôme de niveau IV qui permet d'encadrer des activités équestres.
En conséquence, la preuve est rapportée de l'exercice d'une activité agricole, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'un bail rural et par voie de conséquence la nullité du congé notifié le 18 août 2022.
Sur l'indexation des loyers
Ainsi que l'a justement rappelé le premier juge, les articles L.411-11 et L.411-13 du code rural, qui sont également d'ordre public, déterminent le régime de fixation du montant du fermage dans un bail rural ainsi que la procédure à suivre aux fins de demande d'indexation, et c'est donc à juste titre qu'il a rejeté la demande des époux [G] comme ne respectant pas les dispositions précitées, le jugement sera confirmé.
Sur la demande de dommages-intérêts
La SCEA AP écurie ne caractérise pas l'existence d'un préjudice moral lié à la notification d'un congé irrégulier et l'exercice d'une voie de recours ne peut être en tant que tel qualifié d'abusif, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande.
Les époux [G] qui succombent à l'instance seront condamnés aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi:
Confirme le jugement déféré ;
Y ajoutant,
Condamne les époux [G] à verser à la SCEA AP écurie la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne les époux [G] aux dépens d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
