Texte intégral
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 14/09/2023
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N° de MINUTE : 23/788
N° RG 21/04643 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T2EM
Jugement (N° 1119000643) rendu le 22 Juillet 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Dunkerque
APPELANTE
SCI du Wale représentée par son gérant M. [O], domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me François Wibaut, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉS
Madame [U] [X]
née le [Date naissance 6] 1976 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 10]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/010183 du 05/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI)
Monsieur [I] [L]
né le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 14]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 10]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/010182 du 05/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI)
Monsieur [E] [X]
né le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 15]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 9]
Madame [Z] [P] épouse [X]
née le [Date naissance 5] 1948 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentés par Me Pierre Cortier, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 16 mai 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique en date du 13 mars 2015, la société civile immobilière du Wale a donné à bail à Mme [U] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 16], moyennant un loyer de 995 euros, outre 30 euros de provision sur charges.
M. [W] [L], M. [E] [X] et Mme [Z] [X] née [P] se sont portés cautions solidaires du preneur.
La SCI du Wale a donné congé à la locataire et a fait constater par procès-verbal du 15 mars 2018 que le logement était toujours occupé par Mme [U] [X] et M. [W] [L].
Les locataires ont quitté les lieux le 16 avril 2018 suivant état des lieux de sortie du même jour.
Invoquant des dégradations sur le bien donné à bail, la SCI du Wale a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque par actes d'huissier de justice en date des 26 juin et 4 juillet 2019, sollicitant sous bénéfice de l'exécution provisoire la condamnation solidaire de Mme [U] [X], M. [I] [L], Mme [Z] [P] et M. [E] [X] à lui payer la somme de
8 419, 04 euros au titre des réparations, loyers et indemnités d'occupation dus par Mme [U] [X], majorée des intérêts légaux à compter du 19 mars 2019, dire et juger que la société Generali Iard sera tenue de garantir, à concurrence de
6 399,70 euros, le montant des condamnations prononcées à l'endroit de Mme [U] [X], ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1342-2 du code civil, condamner solidairement Mme [U] [X], M. [I] [L], Mme [Z] [P] et M. [E] [X], ainsi que la société Generali Iard, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, condamner solidairement Mme [U] [X], M. [I] [L], Mme [Z] [P] et M. [E] [X], ainsi que la société Generali Iard, au paiement des entiers frais et dépens de l'instance.
Suivant jugement contradictoire en date du 22 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque a :
- débouté la SCI du Wale de l'intégralité de ses demandes,
- condamné la SCI du Wale à rembourser Mme [U] [X] la somme de 601,25 euros à titre de répétition de l'indu,
- débouté la SCI du Wale de ses demandes à l'encontre de la société Generali Assurances Iard,
- condamné la SCI du Wale à verser une somme de 400 euros à Mme [U] [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI du Wale à verser une somme de 400 euros à M. [I] [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI du Wale à verser une somme de 400 euros à M. [E] [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI du Wale à verser une somme de 400 euros à Mme [Z] [X] née [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI du Wale à verser une somme de 400 euros à la société Generali Assurances Iard au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI du Wale aux entiers dépens de l'instance,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La SCI du Wale a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 27 août 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
Mme [U] [X], M. [I] [L], Mme [Z] [P] et M. [E] [X] ont constitué avocat en date du 13 septembre 2021.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2022, la SCI du Wale demande à la cour de:
- confirmer partiellement le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le
juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque en ce qu'il a retenu qu'aucune prescription extinctive ne pouvait être opposée à l'endroit de l'action mise en 'uvre par la SCI du Wale,
- confirmer partiellement le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque en ce qu'il a écarté le moyen tiré de la nullité, pour défaut de mention manuscrite, de l'acte de cautionnement,
- infirmer le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque en ce qu'il a débouté la SCI du Wale de l'intégralité de ses demandes formulées à l'endroit de Mme [U] [X], M. [I] [L], Mme [Z] [P] et M. [E] [X],
- infirmer le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque en ce qu'il a condamné la SCI du Wale à rembourser à Mme [U] [X] la somme de 601,25 euros à titre de répétition de l'indu,
- infirmer le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque en ce qu'il a condamné la SCI du Wale à payer à Mme [U] [X] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque en ce qu'il a condamné la SCI du Wale à payer à M. [I] [L] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque en ce qu'il a condamné la SCI du Wale à payer à M. [E] [X] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement rendu le 22 juillet 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque en ce qu'il a condamné la SCI du Wale à payer à Mme [Z] [P], épouse [X], une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque en ce qu'il a condamné la SCI du Wale aux entiers frais et dépens de l'instance,
Statuant à nouveau :
- condamner solidairement Mme [U] [X], M. [I] [L], M. [E] [X] ainsi que de Mme [Z] [P] épouse [X] à payer à la SCI du Wale une somme de 8 144,39 euros en principal au titre des réparations, loyers et indemnités d'occupation dus par Madame [U] [X], majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2019, date de notification de la mise en demeure valant sommation de payer,
- ordonner la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- débouter Mme [U] [X], M. [I] [L], M. [E] [X], ainsi que Mme [Z] [P], épouse [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l'endroit de la SCI du Wale,
- condamner solidairement Mme [U] [X], M. [I] [L], M. [E] [X], ainsi que de Mme [Z] [P] épouse [X], à payer à la SCI du Wale une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner solidairement Mme [U] [X], M. [I] [L], M. [E] [X] ainsi que de Mme [Z] [P] épouse [X], au paiement des entiers frais et dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELARL Wiblaw, avocat constitué.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2022, Mme [U] [X], M. [I] [L], Mme [Z] [P] épouse [X] et M. [E] [X] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du
22 juillet 2021 en ce qu'il a débouté la SCI du Wale de l'intégralité de ses demandes, condamné la SCI du Wale à rembourser à Mme [U] [X] la somme de 601, 25 euros à titre de répétition de l'indu, débouté la SCI du Wale de ses demandes à l'encontre de la société Generali Assurances Iard, condamné la SCI du Wale à verser une somme de 400 euros à Mme [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI du Wale à verser une somme de 400 euros à M. [I] [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI du Wale à verser une somme de 400 euros à M. [E] [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI du Wale à verser une somme de 400 euros à Mme [Z] [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI du Wale aux entiers dépens d'instance,
- condamner la SCI du Wale à verser à chacune des parties intimées, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Par arrêt en date du 26 janvier 2023, la cour de céans a ordonné la réouverture des débats afin de solliciter les observations des parties sur la question de la qualité et de l'intérêt à agir de la SCI du Wale dans le cadre du présent litige et a réservé l'ensemble des demandes.
Dans une note notifiée par voie électronique le 9 mai 2023, la SCI du Wale soutient en premier lieu qu'il importe peu qu'elle n'ait produit aucune pièce de nature à démontrer qu'elle aurait engagé des travaux permettant de remédier aux dégradations locatives préalablement à la mutation de l'ensemble immobilier opérée par acte authentique en date du 14 septembre 2018. En deuxième lieu, elle fait valoir qu'à supposer, ce qu'elle conteste formellement, que son intérêt et sa qualité pour agir soient subordonnés à la justification d'un préjudice né d'une moins-value constatée lors de la cession de l'ensemble immobilier, elle démontre avoir subi un préjudice résultant de la diminution de la valeur vénale de l'immeuble puisqu'elle avait proposé à l'origine un prix de 305 000 euros net vendeur pour finalement diminuer progressivement le prix pour parvenir à la cession du bien au prix de 262 500 euros le 14 septembre 2018. Par ailleurs, elle expose qu'elle sollicite également la condamnation des intimés à lui payer la somme de 1 744,33 euros correspondant au solde dû au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation; ce chef de préjudice étant indépendant de la mutation du bien immobilier.
Dans une note en réponse notifiée par voie électronique le 30 janvier 2023, M. [L] et les consorts [X] font valoir que la SCI du Wale n'a jamais justifié de la nécessité d'engager des travaux pour procéder à la mise en vente de l'immeuble ni de l'existence d'une moins-value dans le cadre de la réalisation de cette vente. Ils précisent que faute de justifier de ces éléments, la SCI du Wale n'a ni qualité, ni intérêt à agir pour solliciter leur condamnation au remboursement des réparations locatives.
Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En cause d'appel, Mme [X], M. [L] et M. et Mme [X] font valoir que les demandes formulées par la SCI du Wale sont irrecevables comme tardives en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
La cour relève que que les dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoient qu'un délai de deux mois pour la restitution du dépôt de garantie sans comporter de délai de prescription relatif à cette demande et qu'aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions devant la cour les intimés sollicitent la confirmation du jugement entrepris sans remettre en cause les dispositions du jugement relatives à la recevabilité de l'action de la SCI du Wale.
Ainsi, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les intimés de ce chef.
Sur l'engagement des cautions
Aux termes des dispositions de l'article 1369 alinéa 3 du code civil, lorsqu'il est reçu par un notaire, l'acte authentique est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.
Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que le formalisme exigé pour la validité de l'engagement de caution solidaire par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas requis lorsque le cautionnement est passé par acte authentique devant notaire.
En outre, il résulte des termes de l'acte notarié établi le 13 mars 2015 par Maître [K], notaire à [Localité 12], que M. [I] [L], M. [E] [X] et Mme [Z] [P] épouse [X] se sont portés cautions solidaires de Mme [U] [X] dans ses obligations envers le bailleur, cet engagement 'porte sur le paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, indemnités dues à titre de clause pénale, indemnité d'occupation et sur toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire (dommages-intérêts, frais et dépens, indemnités d'occupation etc) ainsi que sur la garantie de bonne exécution des différentes clauses et conditions du bail' et 'vaut pour la première période du bail, qui est d'une durée initiale de trois ans, et sa reconduction tacite pour une durée de neuf ans maximum'.
S'il n'est pas contesté que le congé donné par la locataire a pris effet le 14 mars 2018, soit postérieurement à l'échéance du bail initial fixée au 13 mars 2018, il convient de relever que les créances nées antérieurement à l'extinction du cautionnement doivent être réglées par la caution même si leur date d'exigibilité est postérieure à celle-ci.
Ainsi, les demandes de la SCI du Wale étant afférentes à des dégradations imputées à la locataire et constituant des créances nées pendant le cours du contrat de bail, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI du Wale de l'ensemble de ses demandes à l'encontre des intimés
Sur les réparations locatives
Aux termes des dispositions de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'immeuble loué par Mme [X] a été vendu par la SCI du Wale à M. [D] et Mme [Y] par acte authentique en date du 14 septembre 2018.
Il en résulte que le bailleur, qui a vendu l'immeuble, a perdu son intérêt à agir en réclamation du paiement du coût des travaux de remise en état du bien qui ne lui appartient plus, la SCI du Wale ne justifiant pas avoir procéder à des travaux de réparation de l'immeuble antérieurement à sa vente.
La SCI du Wale sera donc déclarée irrecevable en ses demandes relatives aux réparations locatives, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.
Par ailleurs, si la SCI du Wale soutient avoir subi un préjudice résultant d'une décote du prix de vente de l'immeuble, force est de constater qu'il n'est pas justifié que la baisse de prix intervenue entre l'offre formulée au profit de Mme [X] dans le cadre de l'exercice de son droit de préemption d'un montant de 305 000 euros et le prix de 262 500 euros fixé dans le cadre de la vente finalement régularisée soit la conséquence directe des dégradations locatives alléguées par la bailleresse en l'absence de tout élément de preuve produit sur ce point.
Dès lors, la SCI du Wale sera déboutée de sa demande à ce titre, la décision déférée étant complétée sur ce point.
Sur les sommes réclamées au titre des loyers et indemnités d'occupation
Aux termes des dispositions de l'article 1275 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, la délégation par laquelle un débiteur donne au créancier un autre débiteur qui s'oblige envers le créancier, n'opère point de novation si le créancier n'a expressément déclaré qu'il entendait décharger son débiteur qui a fait la délégation.
En cause d'appel, la SCI du Wale sollicite la condamnation des intimés au paiement de la somme de 1 744,33 euros au titre du solde sur loyers, charges récupérables et indemnités d'occupation (Soit 2 739,33€ - 995€ au titre du dépôt de garantie).
M. [L] et les consorts [X] soutiennent qu'un virement d'un montant de
1 697,02 euros est intervenu au profit de la Sci du Wale le 13 juillet 2018 et forment une demande au titre d'une répétition d'indu pour un montant de 601,25 euros.
Si la SCI du Wale fait valoir que ce virement ne pouvait avoir pour effet d'éteindre ou de diminuer la dette locative de Mme [X] dans la mesure où elle n'a pas expressément déclaré qu'elle déchargeait cette dernière, débiteur principal, de son obligation de paiement des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus en exécution du contrat de bail, la cour relève, à l'instar du tribunal, que les loyers peuvent être réglés par un tiers en lien avec le locataire alors même qu'il n'est pas soutenu par la locataire que les versements intervenus avaient pour conséquence dans ses droits et obligations dans le cadre du contrat de bail régularisé avec la SCI du Wale.
En outre, il résulte du relevé de compte produit aux débats que le virement porte en intitulé le nom du gérant de la SCI du Wale et que M. [I] [L], caution solidaire, a la qualité d'associé de la SAS SERV'FAST PRO et avait celle de gérant de la société SE SERVICES, M. [H], gérant des sociétés SAS SERV'FAST PRO et SE SERVICES, confirmant la réalité et l'objet des virements réalisés.
Par ailleurs, aux termes de ses dernières écritures, la SCI du Wale soutient que le jugement comporte une erreur en ce qu'il fait abstraction des sommes dues par Mme [X] au titre de la période du 1er au 31 mars 2018 pour un montant total de 1 643,55 euros (soit 464,33€ + 15,06€ + 1 164,16€), force est de constater qu'un avis de virement justifiant de l'existence d'un réglement de 1 643,56 euros intervenu le 25 avril 2018 est produit aux débats ainsi qu'une attestation établie le 16 avril 2018 par la SCI Du Wale faisant état du réglement des loyers par Mme [X] au 15 avril 2018, ce document indiquant valoir 'quittance de loyers à la date du 15 avril 2018".
Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a condamné la SCI du Wale à rembourser la somme de 601,25 euros à Mme [X] en qualité de locataire, l'indemnité d'occupation s'élevant à la somme de 1 095,77 euros pour la période du 1er avril 2018 au 16 avril 2018 ((1 697,02€ - 1 095,77€ = 601,25€).
La décision entreprise sera donc infirmée de ce chef.
Sur les autres demandes
Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI du Wale, partie perdante, sera condamnée à supporter les entiers dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser aux intimés la somme de
1 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [U] [X], M. [I] [L] , M. [E] [X] et Mme [Z] [P] épouse [X] sur le fondement des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCI du Wale de l'ensemble de ses demandes,
Statuant à nouveau de ce chef,
Confirme le jugement entrepris pour le surplus;
Y ajoutant,
Déboute la SCI du Wale au titre de la réparation de son préjudice résultant de la décote du prix de vente,
Condamne la SCI du Wale à verser à Mme [U] [X], M. [I] [L], M. [E] [X] et Mme [Z] [X] née [P] la somme de 1 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI du Wale aux dépens d'appel.
Le Greffier
Harmony Poyteau
Le Président
Véronique Dellelis
