Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 24/04168

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : S.C.I. ADIMMO Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/04168 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SGI N° MINUTE : 5/2024 JUGEMENT rendu le lundi 18 novembre 2024 DEMANDEUR Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], Représenté par son Syndic le Cabinet CITYA MODERN’IMM dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811 DÉFENDERESSE S.C.I. ADIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique assistée de Jean-François SEGOURA Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 septembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière Décision du 18 novembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04168 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SGI EXPOSÉ DU LITIGE La SCI ADIMMO est propriétaire du lot n°35 situé au sein d'un immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 26/07/2024 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA MODERN’IMM (SASU), a fait assigner la SCI ADIMMO devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner à lui payer les sommes suivantes : - 3832,79 euros au titre des charges impayées arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus, avec capitalisation des intérêts ; - 2000 euros à titre de dommages et intérêts ; - 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. L'affaire a été examinée à l'audience du 04/09/2024. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA MODERN’IMM (SASU) et représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. La SCI ADIMMO, régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée. La décision a été mise en délibéré au 18/11/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIF DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - le relevé de propriété pour le lot n°35 et l’extrait KBIS de la SCI ADIMMO du 02/07/2024 ; - le décompte individuel du 01/01/2020 au 01/04/2024 ; - les appels de fonds ; - un courrier de mise en demeure par avocat envoyé en courrier recommandé et avisé le 26/11/2022 ; - les procès-verbaux d’AG annuelles en date des 28/11/2019, 09/12/2020, 25/11/2021, 08/12/2022,11/04/2024 et les attestations de non recours ; - le contrat de Syndic. Il ressort du décompte arrêté au 01/04/2024 qu'à cette date, le compte de copropriétaire de la SCI ADIMMO était débiteur de la somme de 3832,79 euros dont il convient de déduire la somme de 389,28 euros correspondant aux frais, soit un montant de 3443,51 euros hors frais, 2ème trimestre 2024 inclus. Par conséquent, la SCI ADIMMO est redevable de la somme de 3443,51 euros à laquelle elle sera condamnée au titre des charges impayées pour la période du 01/01/2020 au 01/04/2024, 2ème trimestre 2024 inclus. En application de l'article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision. Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, le demandeur ne démontrant pas de l’existence d’une clause contractuelle en ce sens. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 389,28 euros au titre des mises en demeure, des relances, du suivi contentieux. Toutefois, les frais de suivi contentieux ne correspondent pas à des tentatives de recouvrement mais aux frais accessoires de la procédure, qui doivent être examinés au titre des dépens et des frais irrépétibles. Le demandeur justifie de l’envoi d’un courrier de mise en demeure par avocat en format recommandé avec accusé de réception. Il ne justifie pas de l’envoi de relances ou de courriers supplémentaires, même en lettre simple. Par conséquent, la SCI ADIMMO sera tenue au paiement de la somme de 60 euros au titre des frais nécessairement exposés par le demandeur pour recouvrir sa créance. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI ADIMMO ne paye pas ses charges depuis près de quatre ans, et qu’aucun virement n’est fait depuis juin 2021. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Par conséquent, la SCI ADIMMO sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], la somme de 800 euros. Sur les demandes accessoires La SCI ADIMMO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], une somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 535 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI ADIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] , représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA MODERN’IMM (SASU), la somme de 3443,51 euros au titre des charges impayées pour la période du 01/01/2020 au 01/04/2024, 2ème trimestre 2024 inclus ; CONDAMNE la SCI ADIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] , représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA MODERN’IMM (SASU), la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement nécessairement exposés ; DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ; CONDAMNE la SCI ADIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] , représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA MODERN’IMM (SASU), la somme de 800 euros à titre des dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI ADIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] , représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA MODERN’IMM (SASU), la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI ADIMMO au paiement des entiers dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées. La greffière La juge