Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 31 JANVIER 2025
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/10658 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJSNW
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Mars 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] - RG n° 23/05404
APPELANTE
Mme [Y] [N]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/10663 du 06/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 8])
INTIMÉE
E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT ' OPH, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, pour le Président empêché et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
Par acte du 15 mars 2016 à effet au 3 juin 2016, [Localité 8] Habitat OPH a donné à bail à M. [E] [K] et Mme [Y] [N] épouse [K] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 7], à [Localité 9] pour un loyer de 587,93 euros, outre les charges mensuelles.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer la somme de 3.800 euros, correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 2 février 2023, rappelant la clause résolutoire insérée au bail, a été signifié le 10 février 2023 à Mme [Y] [N] divorcée [K].
Par acte du 12 juin 2023, Paris Habitat OPH a fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation, par provision, au paiement d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif.
Par ordonnance contradictoire du 12 mars 2024, le premier juge a :
- constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11 avril 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 6] ;
- dit que l'indemnité d'occupation due à compter de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué ;
- condamné Mme [N] à payer à [Localité 8] Habitat OPH la somme provisionnelle de 6791,70 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêt au taux légal à compter du 10 février 2023 sur la somme de 3.800 euros ;
- dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 8] Habitat OPH pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [N], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- autorisé [Localité 8] Habitat OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de Mme [N] à défaut de local désigné ;
- dit que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- ordonné la communication à M. Le Préfet de [Localité 8] de la présente décision ;
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;
- condamné Mme [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 10 février 2023 ;
- condamné Mme [N] à payer à [Localité 8] Habitat OPH la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 10 juin 2024, Mme [N] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 juin 2024, Mme [N] demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes,
- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
- suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 10 euros et le solde le 36ème mois,
- dire que l'équité commande qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 novembre 2024, [Localité 8] Habitat OPH demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance,
Y ajoutant,
- fixer le montant de la dette locative à la somme de 9.695,35 euros, arrêtée au 14 novembre 2024, échéance du mois d'octobre incluse,
- condamner Mme [N], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 9.695,35 euros ainsi qu'à toute somme qui serait due à ce titre au jour de l'audience,
- considérer que [Localité 8] Habitat n'est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement sous réserve qu'ils soient assortis d'une clause de déchéance du terme,
- condamner Mme [N] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens avec faculté de recouvrement au profit de Maître Carole Bernardini conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.
Par message électronique du 24 janvier 2025, la cour a invité les parties à produire la décision du 27 juin 2024 qui a accordé à Mme [N] une subvention de 8926,96 euros pour apurer sa dette locative ou le cas échéant un relevé de compte des loyers à jour ayant pris en compte cette subvention.
Par message du 27 janvier 2025, le conseil de l'intimé a transmis à la cour la décision du 27 juin 2024 et un relevé de compte des loyers arrêté au 11 janvier 2025, en précisant que la dette locative s'élevait, déduction faite des frais de contentieux, à la somme de 8.723,13 euros échéance du mois de décembre incluse.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Mme [N] ne conteste pas que les causes du commandement de payer qui lui a été adressé, n'ont pas été acquittées dans le délai qui lui était imparti.
C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 avril 2023.
Aux termes du relevé, arrêté au 14 novembre 2024, Mme [N], qui a repris le paiement des loyers courants depuis le mois de mars 2024, restait devoir la somme de 9695,35 euros. Le dernier relevé de compte arrêté au 11 janvier 2025 mentionne un solde restant dû de 8723,13 euros après déduction des frais de contentieux.
Mais, à la demande de Mme [N], le Fonds de Solidarité Logement de la ville de [Localité 8] a, le 1er juillet 2024, accepté de prendre en charge sa dette locative sous la forme d'une subvention totale de 8455,68 euros et a informé le bailleur de sa décision. Si cette subvention n'a pas été encore versée au bailleur ou imputée sur le compte de Mme [N], [Localité 8] Habitat OPH ne conteste pas son existence. Au regard de l'évolution du litige, l'obligation de Mme [N] n'apparaît donc pas sérieusement contestable à hauteur de 267,45 euros (8723,13 - 8455,68).
Mme [N] justifie qu'elle travaille et perçoit un salaire net mensuel de 1050 euros ainsi que des allocations familiales pour un montant de 1078 euros, allocations pour le logement déduites.
Il convient en conséquence de lui permettre d'apurer le solde de sa dette locative tout en conservant son bail, selon les conditions prévues au dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai.
Le sort des dépens de première instance et des frais irrépétibles a été exactement apprécié par le premier juge, la locataire étant débitrice de loyers impayés ayant justifié la procédure engagée par la bailleresse.
En appel, la demande de délais formée par Mme [N] étant accueillie, elle n'est pas partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile et ne sera donc pas tenue aux entiers dépens, qui resteront à la charge de chacune des parties. Il n'y a pas lieu en équité de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a condamné Mme [N] aux dépens et à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 avril 2023 ;
Condamne Mme [N] à payer à [Localité 8] Habitat OPH la somme provisionnelle de 267,45 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 11 janvier 2025 (terme de décembre 2024 inclus), à compter du présent arrêt ;
Autorise Mme [N] à s'acquitter de la somme de 267,45 euros, en plus des loyers courants, en 26 mensualités de 10 euros et le solde au 27ème versement, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;
Suspend les effets de la clause résolutoire et dit qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [N] se libère de sa dette dans les conditions prévues ci-dessus et si le loyer courant augmenté des charges est payé pendant le cours de ce délai ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à son échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
· la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
· faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [N] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 9], avec le concours de la force publique si nécessaire ;
· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
· Mme [N] sera condamnée à payer à [Localité 8] Habitat OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi jusqu'à la reprise effective des lieux ;
Laisse à chaque partie la charge des dépens par elle exposés en appel et rejette la demande au titre des frais irrépétibles.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCH''
