Cour de cassation, 05 novembre 2020. 19-21.929

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 5 novembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10441 F Pourvoi n° D 19-21.929 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020 1°/ Mme S... E..., domiciliée [...] , 2°/ M. P... E..., domicilié [...] , 3°/ M. G... E..., domicilié [...] , ont formé le pourvoi n° D 19-21.929 contre l'arrêt rendu le 28 juin 2019 par la cour d'appel de Montpellier (chambre de l'expropriation), dans le litige les opposant : 1°/ à la société Oc'via, société anonyme, dont le siège est [...] , 2°/ à la direction départementale des finances publiques du Gard, dont le siège est [...] , représentée par son directeur départemental France Domaine, défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat des consorts E..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Oc'via, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts E... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts E... et les condamne à payer à la société Oc'via la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour les consorts E.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé les jugements rendus par le juge de l'expropriation du Gard les 21 janvier 2015 et 28 octobre 2015 en ce qu'ils avaient retenu la qualification de terrain à bâtir de la parcelle, d'avoir fixé à la somme de seulement 233 897,50 euros l'indemnité de dépossession revenant aux consorts E... pour la parcelle située à Aimargues cadastrée section [...] d'une superficie totale de 9 251 m², objet d'une emprise partielle de 8 469 m² et d'avoir fixé à la somme de 19 550 euros le prix d'acquisition de la partie hors emprise de la parcelle ; Aux motifs que, sur la qualification de la parcelle, il n'est pas contesté qu'à la date de référence, la parcelle était classée en zone IVNAa du POS de la commune ; que cette zone est destinée aux activités artisanales, commerciales ou de services qui n'auraient pas leur place en zone urbaine, qui couvre des terrains équipés partiellement ou pas et qui ne pourra être constructible qu'après réalisation des équipements manquants ; qu'il s'agit d'une zone ouverte à l'urbanisation sous forme d'opérations d'ensemble, cette zone est concernée par des risques d'inondation ; que le règlement d'urbanisme prévoit que les constructions admises dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble peuvent consister en des constructions à usage industriel, artisanal, commercial ou de services ainsi qu'en des aires de stationnement ouvertes au public, que toute construction doit être réalisée sur un vide sanitaire et que l'emprise au sol des bâtiments ne peut pas excéder 70 % du terrain d'assiette, les constructions doivent enfin être implantées à une distance minimum de 60 m de l'axe de la RN 113 ; qu'il convient donc de confirmer la décision du premier juge qui a considéré que la parcelle était classée dans une zone constructible ; qu'il ressort de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : 1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par une carte communale ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciées au regard de l'ensemble de la zone ; que les consorts E... soutiennent que la parcelle était desservie à la date de référence par les réseaux suffisants, au regard de la parcelle, et qu'il n'y a pas lieu d'exiger une suffisance des réseaux par rapport à un projet de construction ; qu'ils produisent pour en justifier des factures EDF concernant un abonnement d'électricité pour les années 2000 à 2003, des plans de situation (fiche de renseignement d'urbanisme), des photographies non datées de la ZAC [...] et un permis de construire pour un abri de jardin en date du 15 mai 1968, ainsi que le certificat de conformité en date du mois de février 1970 ; que s'il ressort de ces pièces que la parcelle était équipée du réseau d'électricité à la date de référence, il n'est produit aucune pièce relative au réseau d'eau potable et au réseau d'assainissement ; qu'il ressort au contraire du fait que la communauté de communes de petite Camargue n'a déposé la demande d'autorisation de lotissement, pour les parcelles situées à proximité de la parcelle des consorts E... que le 30 octobre 2003, que ces réseaux d'eau potable et d'assainissement n'ont été mis en place que postérieurement à la date de référence ; qu'il en résulte que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir, par application des dispositions de l'article précité, elle doit être évaluée selon son usage effectif, savoir un terrain brut situé dans un zone destinée aux activités multiples, les jugements seront infirmés de ce chef ; Alors 1°) que, la partie qui, sans énoncer de nouveaux moyens, conclut à la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs ; qu'en se bornant à relever, pour dénier à la parcelle expropriée la qualification de terrain à bâtir, qu'aucune pièce relative au réseau d'eau potable et au réseau d'assainissement n'était produite et qu'il s'induisait de ce que la Communauté de commune de petite Camargue n'avait déposé que le 30 octobre 2003, une demande d'autorisation de lotissement pour les parcelles situées à proximité de celle des consorts E..., qu'à la date de référence du 3 mai 2003, aucun réseau d'eau potable ni d'assainissement n'avaient été mis en place sur la parcelle expropriée, sans répondre aux motifs du jugement du 21 janvier 2015, que les exposants s'étaient appropriés en concluant à sa confirmation, retenant que « le réseau d'eau potable est à proximité immédiate, comme l'a montré la présence à côté du coffret EDF d'un tuyau mis en place par la société Oc'via pour la réalisation de ces travaux et raccordé au réseau de distribution public », qu'« il a été constaté lors de la visite des lieux que la parcelle [...] dispose d'une voie d'accès à la voix publique, puisqu'elle jouxte le chemin de la ZAC, voie publique en nature de route goudronnée à deux voies avec laquelle elle est de plain-pied. Il a également été constaté qu'elle dispose d'un raccordement au réseau public d'alimentation, au réseau de distribution d'électricité et qu'elle est à proximité immédiate du réseau public d'alimentation en eau potable. Il doit donc être tenu pour acquis qu'elle dispose des équipements permettant la réalisation de constructions à usages professionnels prévus dans le POS ; Cette analyse est confirmée par la présence, sur la parcelle voisine [...] , des locaux d'exploitation de l'entreprise de transports Badaroux et, de l'autre côté du chemin de la ZAC, de ceux de l'entreprise ROYAL Canin » (jugement, p.9, 5ème à 7ème attendus), la cour d'appel a violé les articles 455 et 954, dernier alinéa, du code de procédure civile ; Alors 2°) que, les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, pour établir que leur parcelle était raccordée aux réseaux d'eau potable et d'assainissement, les consorts E... communiquaient aux débats un permis de construire en date du 15 mai 1968, les ayant autorisés à édifier un abri de jardin, mentionnant par l'indication « Coffret à conserver A poser 1 disjoncteur 300mA Tetra pour reprise Alim. Pompe » l'existence d'une pompe à eau, et partant, un raccordement aux réseaux d'eau ; qu'en retenant, pour considérer que la parcelle expropriée ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir, qu'ils faisaient référence à un permis de construire relatif à un abri de jardin en date du 15 mai 1968 mais qu'il n'était produit aucune pièce relative aux réseaux d'eau potable et d'assainissement, sans examiner en quoi ce document ne l'établissait pas, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 233 897,50 euros l'indemnité de dépossession revenant aux consorts E... pour la parcelle située à Aimargues cadastrée section [...] d'une superficie totale de 9 251 m², objet d'une emprise partielle de 8 469 m² et à celle de 19 550 euros le prix d'acquisition de la partie hors emprise de la parcelle ; Aux motifs que, sur l'évaluation de la parcelle, en application de l'article L. 22-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance soit en 2015 ; qu'il convient donc de déterminer la valeur vénale du bien par référence aux éléments de comparaison produits par les parties correspondant à des terrains présentant les mêmes caractéristiques de nature, de superficie et de configuration et situés à proximité ; que les consorts E... proposent comme éléments de comparaison les cessions suivantes intervenus sur la commune d'Almargues : le 12 février 2007 vente du terrain situé dans la ZAC [...] cadastrée section [...] au prix de 84,16 euros/m², le 13 février 2014, vente du terrain cadastré section [...] , au prix de 48 euros/m², le 9 août 2012, vente du terrain cadastré section [...] lieudit [...] au prix de 134,37 euros m² ; que toutefois ces trois éléments de comparaison concernent des parcelles qui ont la qualité de terrain à bâtir, situées dans des périmètres de lotissement, ils ne peuvent donc être pris en compte dans l'évaluation de la présente parcelle ; que la société Oc'via propose de tenir compte d'une part de l'avis des domaines qui a retenu un prix au m² de 25 euros, d'autre part des cessions suivantes : vente intervenue les 7 et 11 juin 2011 sur la commune d'Almargues, parcelles cadastrées [...] et [...] lieudit [...] au prix de 25 euros m², vente intervenue le 28 avril 2006 portant sur la parcelle cadastrée [...] lieu-dit [...] au prix de 23 euros m² et vente intervenue le 18 octobre 2012 sur la commune de [...] distante de 23 km d'Almargues d'une parcelle qualifiée de terrain à bâtir, d'une surface de 326 m² au prix de 15 euros/m² ; que les deux premiers actes concernent des parcelles qui ne supportent aucun bâti et qui sont en nature de terre à l'instar du terrain litigieux, toutefois seul le premier acte sera retenu comme élément de comparaison le second présentant une ancienneté trop importante, ; qu'en ce qui concerne la vente intervenue sur la commune de [...], distante de plus de 20 km de celle d'Almargues, la configuration de la parcelle, sa contenance de 3 à 26 centiares, n'en font pas un élément de comparaison pertinent ; qu'en ce qui concerne le jugement rendu par le juge de l'expropriation de Nîmes le 14 février 2008, retenant une valeur vénale de 20 euros le ² pour une parcelle située commune de Garon en zone IVNAb du POS, et qualifiée de terrain à bâtir, il ne sera retenu comme élément de comparaison pertinent eu égard à la qualification de la parcelle et l'ancienneté de la décision ; que le commissaire du gouvernement propose outre la cession intervenue le 7 et le 11juin 2011, les éléments de comparaison suivants : vente intervenue le 25 juillet 2014 à [...] dans la zone IVNA parcelle cadastrée section [...] , [...], [...], dans la Zac « côté soleil » au prix de 19,44 euros/m², vente intervenue le 25 février 2014 des parcelles situées à [...] dans la zone IVNA cadastrées section [...] , [...], [...] et [...] au prix de 17,90 euros m², vente intervenue à [...] le 24 avril 2009, de deux parcelles cadastrées section [...] et [...] au prix de 25 euros/m² ; que ce troisième terme de référence ne sera pas retenu eu égard à l'éloignement de la commune et à l'ancienneté de la transaction, qu'il en résulte que l'offre faite par l'expropriant à hauteur de 25 euros/m² correspond non seulement à l'évaluation des domaines mais au prix moyen correspondant aux termes de référence retenus, il convient donc de fixer l'indemnité principale de la parcelle expropriée à 211 725 euros (8 469 x 25) ; que le mode de calcul de l'indemnité de remploi retenu par le premier juge n'est pas contesté par les parties ; que l'indemnité de remploi calculée sur l'indemnité principale sera donc fixée à la somme suivante : 22 172,50 euros ; que le jugement sera infirmé de ces chefs ; Alors que, lorsque le terrain exproprié ne peut être qualifié de terrains à bâtir, l'indemnité d'expropriation peut être majorée compte tenu de sa situation privilégiée ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation sur la base de 25 euros le m² sans tenir compte de la situation privilégiée de ce terrain, située à proximité immédiate d'une zone commerciale prospère, desservie par une route nationale, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.