Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me NEDJAR (C1003)
Me GOLDBLUM (P0008)
■
18° chambre
3ème section
N° RG 22/04503
N° Portalis 352J-W-B7G-CWLC7
N° MINUTE : 1
Assignation du :
25 Mars 2022
JUGEMENT
rendu le 27 Janvier 2025
DEMANDERESSE
Madame [Z] [N]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Eléonore NEDJAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1003
DÉFENDERESSE
S.C.I. IMMORELLE (RCS de [Localité 6] 410 105 845)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la S.C.P. ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008
Décision du 27 Janvier 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/04503 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLC7
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés.
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.
DÉBATS
À l'audience du 18 Novembre 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis à été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025 prorogé au 27 Janvier 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 7 avril 2008, Madame [E] [P] a donné à bail professionnel à Madame [Z] [N] des locaux composés d'un appartement comprenant une entrée, trois pièces principales et un coin cuisine, et d'un water-closet, situés au premier étage constituant les lots n°1406 et n°1408 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 7] cadastré section AG numéro [Cadastre 4] pour une durée de six années à effet rétroactif au 1er février 2008 afin qu'y soit exercée une activité d'avocate, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 22.000 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 4.620 euros payables mensuellement à terme à échoir.
Le contrat de bail professionnel a été reconduit tacitement pour une nouvelle durée de six années à compter du 1er février 2014.
Madame [E] [P] est décédée le 7 septembre 2015, laissant pour légataire la fondation de droit allemand BISS suivant testament établi par acte notarié en date du 12 août 2015.
Par acte notarié en date du 12 juillet 2017, la fondation de droit allemand BISS a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C.I. IMMORELLE.
Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des mois d'août à novembre de l'année 2017, et d'avoir prêté les locaux à trois de ses confrères avocats en violation des stipulations contractuelles, la S.C.I. IMMORELLE a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 21 novembre 2017, mis en demeure Madame [Z] [N], sous huitaine, de lui verser la somme de 4.274,49 euros, de faire cesser le prêt des locaux, et de lui transmettre copie des certificats d'intervention établis par toute entreprise de ramonage qualifiée, du contrat d'entretien de la chaudière ainsi que de ses attestations d'assurance, et en l'absence de réponse lui a, par acte d'huissier en date du 19 décembre 2017, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail professionnel portant sur la somme principale de 4.768,41 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 170,24 euros, valant également sommation de lui communiquer l'ensemble des documents précités.
À défaut de réaction, la S.C.I. IMMORELLE a, par exploit d'huissier en date du 23 mars 2018, fait assigner Madame [Z] [N] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 janvier 2018, en expulsion, en paiement de la somme provisionnelle de 1.948,26 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 1er mars 2018 après compensation avec le montant du dépôt de garantie de 6.180,76 euros versé par la locataire, en conservation du dépôt de garantie, en paiement d'une indemnité d'occupation journalière d'un montant de 139,50 euros hors taxes augmentée des charges et taxes locatives à compter du 19 janvier 2018 jusqu'à la libération effective des lieux, et en paiement d'une majoration de 10% sur toutes les sommes précitées à compter de leur date d'exigibilité respective en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail professionnel.
Constatant que Madame [Z] [N] exerçait la profession d'avocate inscrite à l'ordre des avocats du barreau de Paris, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 18 mai 2018, ordonné le renvoi de l'affaire devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles, sur le fondement des dispositions de l'article 47 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire en date du 16 août 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a notamment : débouté Madame [Z] [N] de sa demande de renvoi de l'affaire devant le tribunal de grande instance d'Orléans ; constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail professionnel en date du 7 avril 2018 ; ordonné l'expulsion de Madame [Z] [N] des locaux donnés à bail ; condamné Madame [Z] [N] à payer à la S.C.I. IMMORELLE la somme de 10.608,30 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 10 juillet 2018, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 4.243,48 euros T.T.C. jusqu'à la libération effective des lieux ; et condamné Madame [Z] [N] aux dépens ainsi qu'à payer à la S.C.I. IMMORELLE la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En exécution de l'ordonnance de référé susvisée, la S.C.I. IMMORELLE a, par actes d'huissier en date du 30 août 2018 et du 25 septembre 2018, fait signifier à Madame [Z] [N] respectivement un commandement de quitter les lieux pour le 7 septembre 2018 au plus tard, et un commandement de payer aux fins de saisie-vente portant sur la somme totale de 17.478,75 euros incluant le coût de l'acte.
Par deux actes d'huissier en date du 8 octobre 2018 dénoncés à Madame [Z] [N] respectivement les 11 et 16 octobre 2018, la S.C.I. IMMORELLE a fait pratiquer une saisie des droits d'associée et valeurs mobilières d'un montant de 21.855,24 euros ainsi qu'une saisie-attribution d'un montant de 22.201,88 euros sur les comptes bancaires de cette dernière ouverts dans les livres de la S.A. HSBC FRANCE.
Par exploit d'huissier en date du 31 octobre 2018, Madame [Z] [N] a fait assigner la S.C.I. IMMORELLE devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris en mainlevée des deux saisies à titre principal, et en cantonnement de celles-ci à la somme de 10.000 euros à titre subsidiaire.
Constatant que Madame [Z] [N] avait finalement volontairement quitté les locaux donnés à bail, l'huissier de justice en charge des opérations d'expulsion a dressé un procès-verbal de reprise des lieux en date du 2 novembre 2018.
Par jugement contradictoire en date du 26 décembre 2018, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris a notamment : déclaré Madame [Z] [N] recevable en sa contestation des saisies ; débouté Madame [Z] [N] de sa demande de mainlevée intégrale des saisies ; cantonné la saisie des droits d'associée et valeurs mobilières et la saisie-attribution pratiquées le 8 octobre 2018 entre les mains de la S.A. HSBC FRANCE à la somme respective de 18.569,96 euros et de 18.916,60 euros, et dit que ces deux saisies ne produiront effet qu'à concurrence de ces montants ; ordonné la mainlevée partielle immédiate des deux saisies pour le surplus ; et condamné Madame [Z] [N] aux dépens ainsi qu'à payer à la S.C.I. IMMORELLE la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte d'huissier en date du 17 janvier 2019, Madame [Z] [N] a fait signifier à la S.C.I. IMMORELLE deux chèques bancaires d'un montant respectif de 18.916,60 euros et de 1.500 euros libellés à l'ordre de l'huissier instrumentaire ayant pratiqué les deux saisies en exécution du jugement du juge de l'exécution susvisé.
Relevant qu'étant inscrite à l'ordre des avocats du barreau de Paris, Madame [Z] [N] pouvait également postuler auprès de la cour d'appel de Versailles, de sorte qu'elle exerçait sa profession d'avocate y compris dans le ressort de celle-ci, ladite cour a, par arrêt contradictoire en date du 31 janvier 2019, ordonné le renvoi de l'affaire devant la cour d'appel d'Orléans, sur le fondement des dispositions de l'article 47 du code de procédure civile et de l'article 5-1 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques.
Par arrêt contradictoire en date du 11 décembre 2019, la cour d'appel d'Orléans a confirmé l'ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles du 16 août 2018 et, y ajoutant, a notamment : condamné Madame [Z] [N] à payer à la S.C.I. IMMORELLE la somme de 23.070,36 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 19 novembre 2018 ; dit que le montant du dépôt de garantie versé par Madame [Z] [N] restera acquis à la S.C.I. IMMORELLE en application de la clause intitulée «DÉPÔT DE GARANTIE» stipulée au contrat de bail professionnel en date du 7 avril 2008 ; dit que toute somme due par Madame [Z] [N] sera majorée de 10% à compter de sa date d'exigibilité en application de la clause intitulée « CLAUSES PÉNALES » stipulée au contrat de bail professionnel en date du 7 avril 2008 ; dit que toute somme due par Madame [Z] [N] portera intérêts au taux légal à compter de sa date d'exigibilité ; débouté Madame [Z] [N] de sa demande de délais de paiement ; et condamné Madame [Z] [N] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la S.C.I. IMMORELLE la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Exposant avoir réglé l'intégralité du montant des condamnations prononcées à son encontre par l'ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles du 16 août 2018, par le jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris du 26 décembre 2018 et par l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans du 11 décembre 2019, Madame [Z] [N] a, par lettre recommandée en date du 21 septembre 2021, sollicité auprès de la S.C.I. IMMORELLE le remboursement du dépôt de garantie d'un montant de 6.365 euros, puis l'a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 29 octobre 2021, mise en demeure de lui verser ce montant sous quinzaine.
En l'absence de règlement, Madame [Z] [N] a, par exploit d'huissier en date du 25 mars 2022, fait assigner la S.C.I. IMMORELLE devant le tribunal judiciaire de Paris en restitution du dépôt de garantie.
Tel est l'objet de la présente instance.
Parallèlement à l'introduction de la présente instance, par requête adressée au greffe en date du 27 janvier 2022, la S.C.I. IMMORELLE a sollicité auprès du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris la saisie des rémunérations de Madame [Z] [N] pour un montant de 11.496,15 euros.
En l'absence de conciliation, le juge de l'exécution a, par jugement contradictoire en date du 24 mai 2022, notamment : fixé la créance de la S.C.I. IMMORELLE à la somme de 2.727,52 euros ; ordonné la saisie des rémunérations de Madame [Z] [N] dans la limite de ce montant ; et condamné Madame [Z] [N] aux dépens.
Par arrêt contradictoire en date du 13 avril 2023, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris du 24 mai 2022 et, y ajoutant, a notamment : débouté Madame [Z] [N] de sa demande de répétition de l'indu ; débouté la S.C.I. IMMORELLE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; et condamné Madame [Z] [N] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la S.C.I. IMMORELLE la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par actes d'huissier en date des 2 et 4 octobre 2023, la S.C.I. IMMORELLE a fait pratiquer deux saisies-attributions d'un montant de 1.749,89 euros sur les comptes bancaires de Madame [Z] [N] ouverts dans les livres de la S.A. HSBC CONTINENTAL EUROPE et de la S.A. LA BANQUE POSTALE, lesquelles ne se sont révélées fructueuses que pour la somme de 46,91 euros.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 novembre 2023, Madame [Z] [N] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants, et 1713 et suivants du code civil, et sur le fondement du principe selon lequel « nul ne doit payer au-delà de ce qu'il doit », de :
– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– y faisant droit, juger qu'elle a exécuté l'intégralité de ses obligations locatives en application des contrats et décisions de justice ;
– en conséquence, condamner la S.C.I. IMMORELLE à lui restituer la somme de 6.365,22 euros représentant le montant du dépôt de garantie demeuré entre les mains de celle-ci ;
– condamner la S.C.I. IMMORELLE à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– débouter la S.C.I. IMMORELLE de toutes ses demandes ;
– condamner la S.C.I. IMMORELLE à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.C.I. IMMORELLE aux dépens ;
– ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l'appui de ses prétentions, Madame [Z] [N] fait valoir que le dépôt de garantie stipulé au contrat de bail professionnel ne constitue pas une clause pénale, et n'a donc pas vocation à être conservé par la bailleresse, mais doit venir en déduction des sommes dues. Elle ajoute avoir réglé l'intégralité de sa dette locative, telle que résultant tant du contrat de bail que des nombreuses décisions de justice intervenues, ce qui justifie son action en restitution.
Elle souligne que la défenderesse a tenté de tromper la religion du tribunal, de sorte que cette dernière doit être condamnée à lui verser des dommages et intérêts.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 décembre 2023, la S.C.I. IMMORELLE sollicite du tribunal, au visa de l'article 1355 du code civil, de :
– débouter Madame [Z] [N] de l'ensemble de ses demandes ;
– condamner Madame [Z] [N] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– condamner Madame [Z] [N] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Madame [Z] [N] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jérémy GOLDBLUM.
Au soutien de ses demandes, la S.C.I. IMMORELLE affirme que le sort du dépôt de garantie a d'ores et déjà été tranché définitivement par l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans en date du 11 décembre 2019 ayant décidé qu'il devait rester acquis à son profit, lequel arrêt a force de chose jugée, si bien que son ancienne locataire n'est pas fondée à le remettre en cause. Elle précise que la demanderesse demeure redevable de la somme de 1.331,66 euros en exécution des décisions de justice intervenues, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses.
À titre reconventionnel, elle expose que Madame [Z] [N] fait preuve d'un acharnement procédural à son égard, de sorte qu'elle doit être condamnée à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 février 2024.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 18 novembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, puis prorogée au 27 janvier 2025, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la portée des décisions de justice antérieures
Aux termes des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En outre, en application des dispositions de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.
Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 488 du même code, l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.
Il y a lieu de rappeler que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif (Cass. Plén., 13 mars 2009 : pourvoi n°08-16033 ; Civ. 2, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-15648 ; Civ. 2, 16 décembre 2021 : pourvoi n°20-14874 ; Civ. 3, 16 novembre 2022 : pourvoi n°21-21244 ; Com., 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-10953 ; Civ. 2, 13 avril 2023 : pourvoi n°18-24600 ; Civ. 2, 20 avril 2023 : pourvoi n°21-24372 ; Civ. 3, 12 octobre 2023 : pourvoi n°22-20696).
En l'espèce, dans le dispositif de son arrêt en date du 11 décembre 2019, la cour d'appel d'Orléans, statuant sur l'appel de l'ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles du 16 août 2018, a notamment : « DIT que le montant total du dépôt de garantie restera acquis à la société IMMORELLE en application des stipulations de l'article "DÉPÔT DE GARANTIE" du bail professionnel du 7 avril 2008 » (pièces n°8 en demande et n°32 en défense, page 5).
Cependant, la cour d'appel statuant dans les limites du pouvoir juridictionnel et de la compétence du juge des référés, force est de constater que cet arrêt n'est pas revêtu de l'autorité de la chose jugée au principal, de sorte qu'aucune fin de non-recevoir ne peut être opposée à la demanderesse.
En conséquence, il convient de retenir que l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans en date du 11 décembre 2019 n'est pas revêtu de l'autorité de la chose jugée au principal, et de déclarer Madame [Z] [N] recevable en son action en restitution du montant du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail professionnel.
Sur les demandes de la locataire
Sur la restitution du dépôt de garantie
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion et de tacite reconduction du contrat de bail professionnel litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1302 du même code, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1302-1 dudit code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23343), de sorte qu'il doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286).
En l'espèce, pour autoriser la bailleresse à conserver le montant du dépôt de garantie versé par la preneuse lors de la formation et en cours d'exécution du bail, la cour d'appel d'Orléans mentionne, dans les motifs de son arrêt en date du 11 décembre 2019, que : « Conformément aux clauses stipulées au bail professionnel, il y a lieu de dire que le montant total du dépôt de garantie restera acquis à la société IMMORELLE en application des stipulations de l'article "DÉPÔT DE GARANTIE" du bail professionnel » (pièces n°8 en demande et n°32 en défense, page 5).
Toutefois, il y a lieu de souligner que la clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail professionnel en date du 7 avril 2008 liant les parties stipule : « À la garantie du paiement des loyers et de l'entière exécution de toutes les charges, clauses et conditions du bail, le Preneur a, à l'instant, versé au Bailleur, qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance, la somme de (566,38 €) cinq cent soixante six Euros et trente-huit centimes qui vient compléter celle déjà versée de (4.975,62 €) quatre mille neuf cent soixante quinze Euros et soixante deux centimes pour former avec la précédente celle de (5.500,00 €) cinq mille cinq cents Euros représentant trois mois de loyer. Ce dépôt de garantie sera modifié de plein droit dans les mêmes proportions que le loyer et son complément sera exigible à chaque modification dudit loyer. Ce dépôt ne sera en aucun cas imputable sur les loyers ou accessoires dus à titre de dépôt de garantie. Cette somme, qui ne produira aucun intérêt au profit du Preneur, restera entre les mains du propriétaire jusqu'à l'expiration du présent bail avec affectation spéciale à l'entière exécution des charges et conditions des présentes. Elle sera remboursée au Preneur après déménagement et remise des clés, déduction faite des sommes dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur en fin de jouissance notamment à titre de dégâts ou dont le Bailleur pourrait être rendu responsable pour quelque cause que ce soit pour le Preneur » (pièces n°3 en demande et n°2 en défense, pages 8 et 9).
Force est de constater, comme le relève à juste titre la preneuse, que cette clause ne constitue aucunement une clause pénale autorisant la conservation du dépôt de garantie par la bailleresse à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des éventuels manquements contractuels commis par la locataire, mais prévoit expressément la restitution à cette dernière du dépôt de garantie en fin de jouissance matérialisée par la remise des clefs, après déduction de l'éventuel arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives.
D'ailleurs, dans le dispositif de son assignation devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en date du 23 mars 2018, la bailleresse sollicitait expressément de : « CONDAMNER Madame [Z] [N] , à titre provisionnel, au paiement à la société IMMORELLE de la somme de HUIT MILLE CENT VINGT-NEUF EUROS ET DEUX CENTIMES (8.129,02 €) toutes taxes comprises, correspondant aux loyers, provisions pour charges, taxes et autre sommes dues au titre du bail professionnel arrêtées au 1er mars 2018, sauf à parfaire ; ORDONNER la compensation entre la somme de SIX MILLE CENT QUATRE-VINGT EUROS ET SOIXANTE-SEIZE CENTIMES (6.180,76 €) correspondant au dépôt de garantie détenu par la société IMMORELLE et la créance de loyers et de provisions pour charges de HUIT MILLE CENT VINGT-NEUF EUROS ET DEUX CENTIMES (8.129,02 €) toutes taxes comprises, de sorte qu'il appartiendra à Madame [Z] [N] de payer, par provision, à la société IMMORELLE la somme de MILLE NEUF CENT QUARANTE-HUIT EUROS ET VINGT-SIX CENTIMES (1.948,26 €) toutes taxes comprises, sauf à parfaire ; [...] DIRE ET JUGER que le montant total du dépôt de garantie restera acquis à la société IMMORELLE en application des stipulations de l'article "DÉPÔT DE GARANTIE" du bail professionnel du 7 avril 2008 » (pièce n°10 en défense), si bien qu'il est démontré que la demande de conservation du dépôt de garantie ne constituait que le corollaire de la demande de compensation judiciaire entre la créance de loyers et de charges locatives d'une part, et le montant du dépôt de garantie d'autre part.
Dès lors, il y a lieu de retenir que c'est à tort que l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans en date du 11 décembre 2019 a dit que le montant du dépôt de garantie devait rester acquis à la bailleresse sans pour autant ordonner une quelconque compensation judiciaire, le contrat de bail professionnel ne comportant aucune stipulation en ce sens.
Il ressort des éléments produits aux débats : que la restitution des locaux donnés à bail professionnel est intervenue le 2 novembre 2018 suivant procès-verbal de reprise des lieux dressé par huissier de justice ; que dans son arrêt en date du 11 décembre 2019, la cour d'appel d'Orléans a « CONDAMNÉ Madame [Z] [N] à payer à la S.C.I. IMMORELLE la somme de 23.070,36 euros, représentant la dette locative arrêtée au 19 novembre 2018 ; [...] DIT que toute somme due par Madame [Z] [N] sera majorée de 10% par application de l'article "CLAUSES PÉNALES" à compter de sa date d'exigibilité ; DIT que toute somme due par Madame [Z] [N] portera intérêt au taux légal à compter de sa date d'exigibilité » ; que par jugement en date du 24 mai 2022, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris a notamment « FIXÉ la créance de la société Immorelle à la somme de 2.727,52 euros décomposée comme suit : - Principal : 31.877,40 euros ; - Frais : 1.049,46 euros ; - Acomptes à déduire : - 30.199,34 euros ; ORDONNÉ la saisie des rémunérations de Mme [Z] [N] dans la limite de ce montant » ; et que par courriel en date du 5 mai 2023, la caisse nationale des barreaux français a « confirm[é] que la satd appliquée sur vos pensions de retraite depuis décembre 2022 est soldée » (pièces n°5, n°8, n°19 et n°21 en demande, et n°27, n°32 et n°34 en défense) ; si bien qu'il est établi que la demanderesse a réglé l'intégralité du montant de sa dette locative.
De plus, si par arrêt en date du 13 avril 2023, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du juge de l'exécution susvisé en toutes ses dispositions et condamné Madame [Z] [N] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la S.C.I. IMMORELLE la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il résulte du décompte en date du 11 juillet 2023 dressé par l'huissier de justice en charge de l'exécution de cette décision que la locataire a versé l'intégralité du montant des condamnations prononcées à son encontre, le solde mentionné audit décompte étant nul (pièces n°20 et n°21ter en demande, et n°37 en défense).
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la demanderesse a réglé la totalité du montant de sa dette de loyers, de charges et de taxes locatives, de sorte que le dépôt de garantie, dont les parties s'accordent pour admettre qu'il s'élève à la somme de 6.365,22 euros, doit lui être restitué.
En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. IMMORELLE à payer à Madame [Z] [N] la somme de 6.365,22 euros en restitution du dépôt de garantie.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En outre, d'après les dispositions de l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
En l'espèce, il est établi que le refus de la bailleresse de restituer le montant du dépôt de garantie n'est dû qu'à l'erreur commise par la cour d'appel d'Orléans dans son arrêt en date du 11 décembre 2019, laquelle a ordonné la conservation dudit dépôt sans corrélativement prononcer la compensation judiciaire entre celui-ci et le montant de la dette locative de la preneuse, si bien qu'aucune faute n'est imputable à la première, étant au surplus observé que la locataire ne caractérise ni l'existence, ni l'étendue du préjudice qu'elle allègue, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts.
En conséquence, il convient de débouter Madame [Z] [N] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.C.I. IMMORELLE.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
Aux termes des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
En outre, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est fait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la locataire, il est établi que la présente instance ne revêt aucun caractère abusif, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts formée à ce titre par la bailleresse.
En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. IMMORELLE de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de Madame [Z] [N] au titre de la procédure abusive.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. IMMORELLE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Elle sera également condamnée à payer à Madame [Z] [N] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉCLARE Madame [Z] [N] recevable en son action en restitution du montant du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail professionnel la liant à la S.C.I. IMMORELLE en date du 7 avril 2008 tacitement reconduit à compter du 1er février 2014,
CONDAMNE la S.C.I. IMMORELLE à payer à Madame [Z] [N] la somme de 6.365,22 euros (SIX MILLE TROIS CENT SOIXANTE-CINQ euros et VINGT-DEUX centimes) en restitution du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail professionnel en date du 7 avril 2008 tacitement reconduit à compter du 1er février 2014,
DÉBOUTE Madame [Z] [N] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.C.I. IMMORELLE,
DÉBOUTE la S.C.I. IMMORELLE de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de Madame [Z] [N] au titre de la procédure abusive,
DÉBOUTE la S.C.I. IMMORELLE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.C.I. IMMORELLE à payer à Madame [Z] [N] la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.C.I. IMMORELLE aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à [Localité 6] le 27 Janvier 2025
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM
