Tribunal judiciaire, 05 août 2024. 23/02288

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/702 N° RG 23/02288 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNF3 3 copies GROSSE délivrée le 05/08/2024 à Me Damien BARRE la SELARL RUAN Rendue le CINQ AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 01 Juillet 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de David PENICHON, Greffier. Lors des débats au fond, le tribunal était composé d’ Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, et de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE Madame [W] [E] [Adresse 5] [Localité 3]- ESPAGNE représentée par Maître Albane RUAN de la SELARL RUAN, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE SARLU COIF 24, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Damien BARRE, avocat au barreau de BORDEAUX INTERVENANTE VOLONTAIRE S.A.S.U. COIFFEUR GARE ST JEAN, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Damien BARRE, avocat au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 02 novembre 2023, Mme [W] [E] a fait assigner la SARLU COIF 24 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, afin de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er août 2023 ; - dire n’y avoir lieu à aucun délai de grâce ou report du jeu de la clause ; - ordonner, l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de la défenderesse et de toute personne occupant les lieux de son chef ; - condamner à titre provisionnel la SARLU COIF 24 à verser une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges prévus au bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; - la débouter de ses demandes ; - la condamner à lui payer une somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, outre les frais d’exécution forcée éventuels. La demanderesse expose que, par acte en date du 14 janvier 2017, elle a donné à bail à la SARLU COIF 24 des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] ; qu’elle a appris courant 2023 que la locataire, sans l’en informer, avait cédé son droit au bail à la SASU COIFFEUR GARE SAINT JEAN le 1er octobre 2021 ; que cette cession lui est inopposable ; que des loyers sont restés impayés ; que par acte du 30 juin 2023, dénoncé le 05 juillet 2023 à la société COIFFURE GARE SAINT JEAN, elle a fait délivrer à la société COIF 24 un commandement de payer la somme de 2 741,75 euros et d’avoir à justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire ; que la SARLU COIF 24 n’a réglé que partiellement ses dettes locatives dans le délai imparti, et n’a pas justifié de son assurance ; qu’elle n’a jamais donné son accord à la cession ; que les manquements de la société COIF 24 (non paiement des loyers, non justification d’une assurance, non respect de la clause de changement d’état, absence de notification de la cession) justifient la mise en jeu de la clause résolutoire qui sanctionne tout manquement à une condition du bail. Appelée à l’audience du 29 janvier 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 1er juillet 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - Mme [W] [E], le 1er juillet 2024, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en sollicitant le rejet des conclusions adverses et la condamnation des deux défenderesses à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - la SARLU COIF 24 et la SASU COIFFURE GARE SAINT JEAN, intervenante volontaire, le 27 juin 2024, par des écritures dans lesquelles elles sollicitent, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de voir : - à titre principal, déclarer Mme [E] irrecevable en ses demandes faute de justifier de sa qualité à agir ; - à titre subsidiaire, la déclarer irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre du précédent locataire, alors que le bail a été cédé ; - à titre très subsidiaire, - déclarer nul le commandement de payer du 30 juin 2023 ; - en conséquence, débouter Mme [E] de toutes ses demandes ; - à titre plus subsidiaire, la débouter de ses demandes, la bailleresse invoquant de mauvaise foi l’application de la clause résolutoire ; - à titre encore plus subsidiaire, dire qu’il existe des contestations sérieuses qui font obstacle à la constatation de la clause résolutoire ; la débouter ; - à titre infiniment subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au preneur des délais rétroactifs : - pour s’acquitter du paiement jusqu’au 30 août 2023 et constater que la totalité de la dette a été soldée - pour régulariser la notification d’assurance, à compter du 30 juin et jusqu’à deux mois suivant la décision à intervenir ; - pour notifier au bailleur, dans les mêmes délais, les changements de siège social et la cession intervenue ; - en tout état de cause, débouter Mme [E] de toutes ses demandes et la condamner à leur payer à chacune la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Les défenderesses soutiennent que la cession est régulière à défaut de clause contraire dans le bail ; que la bailleresse en était informée ; que c’est d’ailleurs la société COIFFURE GARE SAINT JEAN qui payait le loyer depuis la date d’effet de la cession ; que Mme [E] échange désormais avec le locataire, ce qui prouve qu’elle a parfaitement accepté la cession ; qu’elles ont réglé les sommes dues dans le mois du commandement et justifient de la souscription d’une assurance ; que le commandement de payer est nul et a été délivré de mauvaise foi. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION Il résulte des pièces produites que selon acte de cession en date du 1er octobre 2021, la SARLU COIF 24 a cédé le droit au bail à la SASU COIFFURE GARE SAINT JEAN. Celle-ci justifiant d’un intérêt à intervenir à l’instance, elle sera déclarée recevable en son intervention volontaire. sur la recevabilité des demandes : Les défenderesses soutiennent à titre liminaire l’irrecevabilité des demandes de Mme [E] aux motifs : - d’une part, qu’elle ne justifie pas de sa qualité à agir ; qu’elle doit justifier qu’elle est encore propriétaire ; - d’autre part, que ses demandes sont dirigées à l’encontre de la société COIF 24, qui n’est plus locataire, le bail ayant été cédé. Il ressort notamment des termes du contrat de bail du 14 janvier 2017 que Mme [E] était propriétaire des locaux à cette date, et les défenderesses ne rapportent pas la preuve ni même le moindre élément concret laissant penser qu’elle les a vendus depuis lors, les messages échangés entre les parties jusqu’à une date récente attestant même du contraire. Le premier moyen sera écarté. C’est par ailleurs à bon droit, sur le second moyen, que la demanderesse fait valoir que l’existence du droit d’agir s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance et ne peut être remise en cause par l’effet de circonstances postérieures. La cession de bail, intervenue à son insu, et qui ne lui a été signifiée que le 15 mai 2024, lui était inopposable à la date de délivrance de l’assignation, de sorte que les demandes formulées alors sont recevables. sur les demandes principales : L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties : - que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 30 juin 2023 pour une somme de 2 741,75 euros (dont 2 599,21 euros au titre des loyers et 142,54 euros correspondant au coût de l’acte) visant la clause résolutoire ; - que si le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai prescrit, il ressort du décompte établi le 24 juillet 2023 que les défenderesses ont effectué deux versements les 13 et 21 juillet 2023, le solde restant dû s’élevant alors à une somme de 223,34 euros qui a été réglée le 24 août 2023 ; - que de même, si la locataire n’a pas justifié de la souscription d’une assurance locative dans le délai prescrit, elle verse désormais aux débats une attestation de la MATMUT confirmant la couverture assurantielle de la société COIFFEUR GARE ST JEAN au cours de la période du 15 février 2022 au 31 décembre 2024. Pour s’opposer aux demandes, les défenderesses soutiennent : - d’abord, que le commandement de payer est nul ; que le montant des sommes réclamées n’est pas clair ; que la formulation sur les délais qui leur sont impartis pour régulariser est erronée ; - ensuite, que la clause résolutoire, invoquée de mauvaise foi par la demanderesse, ne peut jouer ; - enfin, qu’il existe des contestations sérieuses qui font obstacle à la constatation de la clause résolutoire. Elles font valoir que le commandement, outre le fait qu’il a été délivré à une société qui n’était plus locataire, est nul dans la mesure où il n’est pas clair sur les sommes réclamées, le décompte établi le 24 juillet 2023 faisant apparaître qu’un versement a été omis dans le cadre du commandement. Cependant le commandement, qui fait état de 4 loyers impayés au titre des loyers impayés pour mars, avril, mai et juin 2023, et mentionne un versement de la part du preneur, apparaît clair et précis, et est en cohérence avec le décompte du 24 juillet 2023 qui mentionne logiquement un versement supplémentaire puisqu’intervenu le 05 juin 2023, postérieurement au commandement de payer. Aucune nullité n’est donc encourue, les défenderesse ne pouvant davantage invoquer le fait que ce commandement a été délivré à titre principal à la société COIF 24 (et dénoncé à la société COIFFEUR) alors que la cession n’avait pas été notifiée à cette date à la bailleresse. Même si par ailleurs la formulation adoptée par le commandement sur les délais de régularisation apparaît maladroite, il y est expressément stipulé que le preneur dispose d’un mois à compter de la date du commandement pour justifier du respect de ses obligations contractuelles, de sorte qu’aucune nullité n’est encourue. Le commandement est donc valable. Pour autant, il n’est pas contesté que la dette a été intégralement soldée dans le mois du commandement (hormis les frais de procédure réglés en août), et que le preneur était régulièrement assuré à la date du commandement. Sans qu’il soit besoin de renvoyer à la compétence du juge du fond l’analyse de la clause de changement d’état, ou l’examen de la mauvaise foi de la bailleresse, ces circonstances justifient qu’il soit fait droit à la demande de délais des défenderesses qui ont, dans le cours de la procédure, régularisé leur situation en notifiant au bailleur les changements de siège social et la cession intervenue. Il y a lieu en conséquence de leur accorder rétroactivement, jusqu’au 30 août 2023, des délais de paiement pour régler la dette locative, et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés. La demanderesse sera déboutée de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. sur les autres demandes Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Les défenderesses seront déboutées de leur demande sur ce même fondement et condamnées aux dépens, en ce compris le coût du commandement. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; Déclare la SASU COIFFEUR GARE SAINT JEAN recevable en son intervention volontaire Accorde rétroactivement à la SARLU COIF 24 et à la SASU COIFFEUR GARE SAINT JEAN, jusqu’au 30 août 2024, des délais de paiement pour régler la dette locative ; Suspend les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué ; Condamne in solidum la SARLU COIF 24 et la SASU COIFFEUR GARE SAINT JEAN à payer à Mme [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires Condamne in solidum la SARLU COIF 24 et la SASU COIFFEUR GARE SAINT JEAN aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 juin 2023. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier. Le Greffier, Le Président,