Cour d'appel, 26 mai 2023. 21/16021

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 26 MAI 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16021 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJ73 Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 mai 2021 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 18/08300 APPELANTE S.C.I. MÉLIES immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 794 669 176, agissant poursuites et diligences des ses représenrants légaux domicilès en cette qualitè audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée et assistée de Me Jocelyn SIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0557 INTIMÉE Commune VILLE DE [Localité 5] représentée par son maire en exercice, Madame [P] [Z], domicilié en cette qualité à l'Hôtel de Ville [Adresse 6] [Localité 1] Représentée par Me Geneviève CARALP DELION de la SELARL NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141 substituée par Me Laurie DELAGE, avocat au barreau de PARIS,de la SEALRLNORMAND &ASSOCIÉS, toque :P0141 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Claude CRETON, président de chambre Corinne JACQUEMIN, Conseillère Catherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Aux termes d'un acte notarié du 21 octobre 2013, la Ville de [Localité 5] a vendu à la SCI Méliès un ensemble immobilier, situé au [Localité 4] à [Localité 7], composé d'un bâtiment principal, de plusieurs pavillons d'hébergement, d'une ferme, d'une piscine, d'une station d'épuration et d'un transformateur à pyralène pour la somme de 610.000,00 euros. La SCI Méliès a fait dresser un procès-verbal de constat des lieux par huissier le 17 mars 2014. Sur la base des constatations réalisées, par lettre du 26 décembre 2017, elle a demandé à la Ville de [Localité 5] de lui payer les frais relatifs à des travaux et désordres pour une somme de 573 000 € au titre d'un manque d'entretien du bien et de chauffage durant l'hiver 2012 entre la date du compromis et la prise de possession des lieux . Suivant courrier du 7 mars 2018, la Ville de [Localité 5] a indiqué qu'elle n'avait d'autre obligation envers l'acquéreur que celle de l'élimination et du remplacement du transformateur à pyralène, présent sur le site lors de la cession, et qu'elle s'est acquittée de cette obligation. La SCI Méliès a saisi le tribunal administratif de Paris pour contester la décision de la Ville de [Localité 5] ; par ordonnance en date du 25 mai 2018, le tribunal a rejeté sa requête comme portée devant une juridiction incompétente pour en connaître. Suivant acte d'huissier en date du 10 juillet 2018, la SCI Méliès a fait assigner la Ville de [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de la voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire à lui payer la somme de 573 000 €. Par jugement du 18 mai 2021 le tribunal a : - rejeté les demandes de la SCI Méliès comme étant non fondées ; - condamné la SCI Méliès aux dépens et au paiement de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de leurs autres demandes. Pour juger ainsi le tribunal a retenu : - la confirmation tardive par la SCI Méliès de son accord pour l'acquisition de l'immeuble, - le caractère tardif de la contestation élevée par la SCI MELIES à l'égard de la Ville de [Localité 5], - l'engagement de la SCI sur la foi des dispositions de l'acte de vente selon lesquelles ses équipes et conseils extérieurs, dûment qualifiés et expérimentés, ont visité l'immeuble. La SCI Méliès a interjeté appel de ce jugement le 30 août 2021 et conteste ces 4 points principaux de la motivation du jugement. Par conclusions communiquées par voie électronique le 15 février 2023, l'appelante demande à la cour de : - infirmer le jugement du 18 mai 2021 en toutes ses dispositions ; - condamner la Ville de [Localité 5] à lui verser la somme de 580.800 €, sauf à parfaire, en réparation de ses préjudices de toutes natures visés aux motifs ; - débouter la Ville [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la Ville de [Localité 5] à lui verser la somme de 5.000 € conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. La Ville de [Localité 5] a conclu en réponse le 6 mars 2023 et demande à la cour de confirmer le jugement du 18 mai 2021 en toutes ses dispositions et de : - débouter la SCI Méliès de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - à titre subsidiaire, de réduire de manière significative l'indemnité sollicitée par la SCI Méliès à hauteur de la somme de 36.665,42 euros ; - en tout état de cause, condamner la SCI Méliès à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour. SUR QUOI Sur la responsabilité contractuelle Aux termes de l'article 1603 du Code civil, le vendeur a, vis-à-vis de l'acheteur, principalement une obligation de délivrance conforme. L'article 1604 définit la délivrance comme étant le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. L'obligation de délivrance s'entend non seulement de la prise de possession du bien vendu par l'acquéreur, mais également de la délivrance d'une chose conforme aux prévisions contractuelles. Cette chose achetée doit correspondre aux spécifications convenues entre les parties ou aux caractéristiques prévues lors de la vente, le vendeur étant en effet tenu de délivrer à l'acquéreur un bien conforme à la stipulation de l'acte de vente et le juge ainsi doit rechercher si le bien correspond aux normes définies au contrat. Au soutien de son appel, la SCI Méliès fait valoir que la Ville de [Localité 5] a laissé le bien à l'abandon le jour où la SCI a émis une proposition d'acquisition validée par le Conseil de Paris à compter de l'été 2012 et qu'il en est résulté la réalisation de travaux de remise en état très importants. L'appelante indique qu'elle a retrouvé un bien immobilier dans un état de complet délabrement, n'ayant rien à voir avec celui visité un an auparavant. Il est notamment soulevé que l'ensemble du bâtiment principal présentait des moisissures, tant aux plafonds que sur les murs et les sols tandis que les toiles de verre se décollaient toutes et les plafonds et murs présentaient des écaillements de peintures par centaines. De même, quatre-vingt-dix pour cent des radiateurs en fonte d'époque (faisant pourtant bien partie de l'ensemble immobilier) avaient disparu, provoquant ainsi un afflux d'humidité sans précédent, expliquant l'état catastrophique du bâtiment principal. Ainsi, outre la totalité des toiles de verre et peintures, les fenêtres, portes et portes-fenêtres en bois mis sous espagnolettes subissaient cette humidité permanente, si bien que, gonflées, vrillées et imbibées d'eau, leur remplacement se révélait indispensable. Il en est de même pour les bâtiments annexes (dortoirs, orangerie, locaux d'activités, etc...) pourtant pourvus en radiateurs électriques mais étonnamment restés éteints durant le dernier hiver 2012/2013. Elle expose que les postes les plus importants de dépenses exposées concernent en l'état: > le changement des portes, fenêtres et portes-fenêtres, > le changement des radiateurs disparus et la remise en état de tout le circuit de chauffage, la réparation et la révision de la chaudière, > la remise en état des boiseries et parquets, sols, etc..., > la dépose des toiles de verre, enduit, sous couche et la repose de toiles de verre, > les couches d'apprêt et la mise en peinture des 3 étages du château (plafonds et murs), > le salaire régulier d'un auto-entrepreneur depuis novembre 2013 (MO travaux château), > le temps de travail passé par les gérants de la SCI (aide et peinture depuis près de 4 ans pour la réfection du château), > l'achat de matériaux, matériels et peintures, > l'achat des objets et matériels disparus. Elle fait grief à la Ville de [Localité 5] d'avoir ainsi manqué à son obligation de délivrance et d'exécuter l'acte de vente du 21 octobre 2013 de bonne foi. Il résulte des dispositions cumulées des articles 1103 et 1004 du Code civil que les contrats légalement formés qui tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Si la non-conformité d'un bien vendu aux stipulations contractuelles convenues relève de l'obligation de délivrance, la preuve de la délivrance non conforme pèse sur l'acheteur du fait de la présomption de conformité tenant à la réception sans réserve de la chose. Enfin, la responsabilité du vendeur ne peut pas être recherchée en l'absence de dol ou de réticence dolosive si l'acquéreur accepte l'immeuble sans réserve : mais cette acceptation doit être suffisamment caractérisée. En l'espèce, il résulte de l'acte de vente du 21 octobre 2013 que : 'l'ACQUEREUR déclare et reconnaît que, préalablement aux présentes, il a été en mesure, accompagné de ses équipes et conseils extérieurs dûment qualifiés et expérimentés, choisis par lui, de visiter l'immeuble et de procéder à un audit juridique, technique, administratif, environnemental, commercial, financier et fiscal de l'immeuble, tant par l'analyse de la documentation qui lui a été remise préalablement aux présente, que par ses propres investigations, notamment au titre des visites effectuées...". Il est indiqué à l'acte que la SCI Méliès a expressément accepté de: « prendre le BIEN vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du VENDEUR pour raison : - soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après, - soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le BIEN, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède ['] ». De plus, en réponse à l'interrogation de la Ville de [Localité 5] par courrier du 18 janvier 2013 s'agissant de l'intention de l'acquéreur de poursuivre la vente malgré l'absence de changement des radiateurs hors d'usage, la SCI Méliès a répondu par lettre du 20 février 2013, qu'elle confirmait « par la présente notre volonté d'acquérir la propriété de la Ville de Paris dite du « Champ du Guet » située à Villeneuve sur Yonne (89), en son état actuel. » (pièce n°3du dossier de la Ville de [Localité 5] ). Par ailleurs, il résulte des pièces du dossier qu'une réunion entre les parties s'était également tenue le 7 décembre 2012 pour évoquer la suite de la procédure de cession eu égard à l'état du bien alors que la SCI Méliès avait pu visiter les lieux les 3 et 29 novembre 2012 (pièces n°14 et n°18 du dossier de l'intimée ) puis le 19 décembre 2012 (pièce n°10,compte rendu de la réunion du même dossier ). Ainsi, la SCI Méliès n'est pas fondée à soutenir qu'elle n'a pu mesurer qu'au mois de novembre 2013 l'ampleur des dégradations imputables à une totale absence d'entretien car il lui a été « formellement interdit de revisiter le lieu après le mois de novembre 2012 ». L'appelante ne verse au débat aucun élément de preuve quant à une obstruction de la Ville de Paris pour que des visites aient lieu après le mois de décembre 2012 alors que l'intimée produit les courriels du 24 décembre 2012, des 20 et 30 août 2013 de la gardienne attestant des visites de la SCI Méliès (pièce n°14 du dossier de la Ville de Paris). Il est par ailleurs établi qu'elle a visité le bien immobilier litigieux postérieurement à son offre d'achat et antérieurement à la signature de l'acte de vente notamment les 24, 29, 30 et 31 août 2013 (pièces n°13 et 14 du même dossier). Deux nouvelles visites étaient également organisées les 10 et 11 septembre 2013 (pièce n°13 et 19du même dossier). Dès lors, en l'absence de démonstration que l'ensemble immobilier en cause ait subi de modification entre la signature du compromis jusqu'au jour de sa délivrance, ni d'une réticence de la Ville de [Localité 5] pour que la SCI Méliès visite l'immeuble avant la signature de l'acte authentique, aucun élément du dossier ne prouve que l'ensemble immobilier vendu par la Ville de [Localité 5] à la SCI Méliès le 10 octobre 2013 n'était pas conforme aux à celui pour lequel l'échange des consentements avait eu lieu. Il s'en suit que la SCI Méliès échoue à renverser la présomption de conformité de l'ensemble immobilier vendu de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé de ce chef. Sur la responsabilité délictuelle A titre subsidiaire, la SCI Méliès soutient que responsabilité délictuelle de l'intimée est engagée du fait de 'l'attitude de la Ville de [Localité 5]'. La Ville de [Localité 5] soutient que l'article 1240 du Code civil est inapplicable à la réparation d'un préjudice se rattachant à l'exécution d'un engagement contractuel. L'article 1382 du Code civil, dans sa version applicable au litige et devenu l'article 1240 visé par l'appelante, qui stipule que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, est inapplicable à la réparation d'un préjudice se rattachant, comme en l'espèce, à l'exécution d'un engagement contractuel. Toutefois, ce principe de non-cumul de la responsabilité délictuelle et de la responsabilité contractuelle interdit seulement au créancier d'une obligation contractuelle de se prévaloir, contre le débiteur de cette obligation, des règles de la responsabilité délictuelle ; ce principe n'interdit pas la présentation d'une demande distincte, fondée sur un préjudice ne résultant pas d'un manquement contractuel. En l'espèce, l'appelante ne qualifie aucune autre faute à l'encontre de la la Ville de [Localité 5] que son 'attitude' qu'elle ne qualifie pas autrement que par les développements auxquels elle se réfère expressément comme étant ceux énoncés dans le cadre de la responsabilité contractuelle, tels que la loyauté dans l'exécution du contrat de vente et la délivrance non-conforme du bien vendu. Il en résulte que les demandes fondées sur la responsabilité délictuelle de la Ville de [Localité 5] sont irrecevables. Il sera dont ajouté au jugement de ce chef dès lors qu'il avait été omis de statuer. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le jugement est également confirmé sur la charge des dépens et l'application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile. Il convient également de mettre à la charge de la SCI Méliès les dépens d'appel et de la condamner à payer à la Ville de [Localité 5] la somme de 3000 euros au titre des les frais irrépétibles en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe en application de l'article 451, alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu entre les parties le 18 mai 2021 en toutes ses dispositions ; Ajoutant, Déclare irrecevables les demandes de la SCI Méliès fondée sur la responsabilité délictuelle ; Condamne la SCI Méliès à payer à la Ville de [Localité 5] le somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Méliès aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,