Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 24/01293

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE RÉFÉRÉS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 27 NOVEMBRE 2024 N° RG 24/01293 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZQY3 N° de minute : [I] [Y] représentée par son Tuteur, Madame [O] [D] c/ [K] [E] DEMANDERESSE [I] [Y] représentée par son Tuteur, Madame [O] [D] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0281 DEFENDEUR Monsieur [K] [E] [Adresse 1] [Localité 2] Non-comparant PARTIES INTERVENANTES COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier : Philippe GOUTON, Greffier Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 23 octobre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour : Par acte sous seing privé en date du 26 août 2013, [I] [Y] a donné à bail dérogatoire à [K] [E] des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 2] pour une durée de 6 années à compter du 1er septembre 2013 et moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 9.600 euros payable mensuellement et d’avance. Des loyers et des charges sont demeurés impayés. Par acte d’huissier de justice en date du 27 mars 2024, [I] [Y] a fait délivrer à [K] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail dérogatoire pour un montant de 2.755,48 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 22 mars 2024. C’est dans ces conditions que, par acte du 29 mai 2024, [I] [Y] a fait délivrer une assignation en référé à [K] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir : -constater l’acquisition de la clause résolutoire au 27 avril 2024 et ordonner l’expulsion du défendeur au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, -condamner [K] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 4.553,38 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 mai 2024, -condamner [K] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 455,33 euros au titre de la clause pénale du bail professionnel du 26 août 2013, -juger que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse, conformément à la clause résolutoire insérée au bail, -fixer l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail au montant du double du loyer et condamner [K] [E] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle et ce jusqu’à libération effective des lieux occupés, -condamner [K] [E] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 mars 2024. A l’audience du 23 octobre 2024, [I] [Y] a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance. Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à étude, [K] [E] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance. MOTIFS Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le bail dérogatoire liant les parties stipule qu’il est convenu qu’à défaut du paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter restée sans effet, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Cet article précise que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur ordonnée par le juge. Le bailleur, au titre d'un bail dérogatoire, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : • le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, • le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, • la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; En l’espèce, l’arriéré visé au commandement de payer signifié le 27 mars 2024 se décompose comme suit : -2.755,48 euros au titre des loyers et charges impayés, -144,60 euros pour le coût de l’acte. De plus, le commandement de payer précise que le preneur dispose d’un délai d’un mois pour s’acquitter de sa dette avant que la clause résolutoire ne soit acquise. Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par [K] [E], au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 2.755,48 euros. Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois. Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 27 avril 2024 à 24h. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Sur les demandes de provisions Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable. Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux. S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit le décompte des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail, de sorte que [K] [E] était redevable de la somme de 4.553,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024. En conséquence, il y a lieu de condamner par provision [K] [E] à verser à [I] [Y] la somme de 4.553,38 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 22 mai 2024. Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui prévoit le paiement d’une indemnité forfaitaire à hauteur de 10% des sommes dues s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause. Il en est de même de la clause du bail qui prévoit que le bailleur conservera le montant du dépôt de garantie en cas de résiliation pour une cause quelconque imputable au preneur à titre de dommages et intérêts qui s'analyse en une clause pénale de sorte qu'il n'y a pas non plus lieu à référé sur l'application de cette clause. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner [K] [E], qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner [K] [E] à lui payer la somme de 1.000 euros. PAR CES MOTIFS Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige, Par provision, tous moyens des parties étant réservés, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 27 avril 2024 à 24h, Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de [K] [E] ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons à titre provisionnel [K] [E] à payer à [I] [Y] la somme de 4.553,38 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 22 mai 2024, Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 28 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu’il aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié, Condamnons [K] [E] à payer l’indemnité d’occupation sus-citée, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du montant du dépôt de garantie, Condamnons la société [K] [E] aux dépens, Condamnons [K] [E] à payer à [I] [Y] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties. FAIT À NANTERRE, le 27 novembre 2024. LE GREFFIER Philippe GOUTON, Greffier LE PRÉSIDENT David MAYEL, Vice-président