Tribunal judiciaire, 20 mars 2024. 23/56628

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/56628 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NMO AS M N° : 1 Assignation du : 07 Août 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 20 mars 2024 par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. DEMANDERESSE S.C.I. HA2S [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Emily LAFITAN, avocat au barreau de PARIS - #C0753 DEFENDERESSE S.A.R.L. IBIS [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Thibaud GUÉRIN, avocat au barreau de PARIS - E0543 DÉBATS A l’audience du 07 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte du 1er octobre 1992, Monsieur [X] [R] et Monsieur [K] [B] ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée IBIS des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 72000 francs, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence mensuelle. Par acte authentique du 16 juillet 2008, Messieurs [R] et [B] ont vendu à la société civile immobilière SCI VILLA SAINT CHARLES le bien donné à bail. Par acte authentique du 27 mai 2019, la société civile immobilière H2AS a acquis la propriété du local commercial loué à la société IBIS. Par acte extrajudiciaire délivré le 11 avril 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 8936,36 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 avril 2023, augmentée du coût de l'acte. Par exploit extrajudiciaire délivré le 7 août 2023, la société H2AS a fait assigner la société IBIS devant la juridiction des référés. A l'audience du 7 février 2024, elle se réfère oralement aux prétentions et moyens formulés dans ses conclusions, aux termes desquelles elle entend voir : -constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; -ordonner l'expulsion de la société IBIS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, -assortir l'expulsion d'une astreinte de 100 euros par jour de retard ; -condamner la société IBIS à payer à la société H2AS la somme provisionnelle de 22 562,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 février 2024 ; -condamner la société IBIS au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 1691,11 euros à compter du 11 mai 2023 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ; -condamner la société IBIS au paiement provisionnel de 47,97 euros par mois, soit 4892,94 euros au 7 février 2024 ; -rejeter la demande reconventionnelle de délais de paiement ; -condamner la société IBIS au paiement d'une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement. Aux termes de ses conclusions au contenu desquelles elle s'est oralement rapporté, la société IBIS entend voir : " A titre principal et reconventionnel : - juger que les frais d'huissier doivent rester à la charge de la société H2AS ; - juger que la société H2AS a procédé à une indexation erronée du loyer entre janvier 2015 et juillet 2023 ; - juger que la société IBIS a procédé au versement d'un surplus de loyer sur la période du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2021 pour un montant correspondant à 11 855,85 euros ; - ordonner la compensation judiciaire entre la dette locative réclamée par la société H2AS et la créance de la société IBIS découlant du trop-perçu de loyer versé sur la période du 1er octobre 2015 au 31 décembre 2021 ; - juger que la dette locative de la société IBIS sur la période du 1er janvier 2022 au 7 février 2024 s'élève en réalité à 4117,10 euros ; - juger qu'au jour du commandement de payer du 11 avril 2023, la société IBIS était créancière de la société H2AS et n'était donc pas en défaut de paiement de ses loyers ; En conséquence : - débouter la société H2AS de sa demande d'acquisition de clause résolutoire ; - débouter la société H2AS en conséquence la résiliation du bail ; - débouter la société H2AS de sa demande d'expulsion des locaux de la société IBIS et de tous les occupants de son chef sous astreinte de 100 euros par jours de retard ; - débouter la société H2AS de sa demande de versement à titre provisionnel au paiement d'une somme mensuelle de 1791,11 euros à titre d'indemnité d'occupation ; - débouter la société H2AS de sa demande tendant à voir condamner la société IBIS au paiement à titre provisionnel de la somme de 22 562,19 euros au titre des arriérés de loyers ; - débouter la société H2AS de toutes ses autres demandes ; - condamner la société H2AS au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société H2AS aux dépens ; A titre subsidiaire : - ordonner, compte tenu de la situation économique de la société, l'octroi d'un délai de paiement de 24 mois à la société IBIS pour s'acquitter de ses dettes locatives à l'égard de la société H2AS soit une mensualité de 940,09 euros par mois ; - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ; - juger qu'il n'y a pas lieu de condamner la société IBIS au paiement des sommes réclamées par la société H2AS au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et que chaque partie conservera la charge de ses dépens.” Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé que les " demandes " tendant à voir " constater ", " donner acte " ou " dire et juger " ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l'objet d'une exécution forcée. Ces demandes -qui n'en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Il n'est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer, lequel porte sur la somme de 8936,36 euros correspondant à l'arriéré de loyer et charges incluant l'échéance afférente au mois d'avril 2023. La société défenderesse conteste le caractère fautif du défaut de paiement de la somme mentionnée dans le commandement. En premier lieu, elle affirme que le loyer acquitté procède d'une erreur dans l'application du taux de conversion franc-euro. Le bail conclu le 1er octobre 1992 stipulait un loyer annuel hors charges et hors taxes de 72 000 francs, payable d'avance et mensuellement. Il ressort des relevés de compte versés aux débats que jusqu'en 2020, la société IBIS a réglé mensuellement la somme de 971,53 euros, soit un montant supérieur au montant du loyer mensuel initial converti en euros. Toutefois, la société IBIS ne verse aucunement aux débats les avis d'échéance ou les quittances afférents à la période concomitante à la conversion critiquée, laquelle a nécessairement eu lieu plus de vingt années avant l'introduction de la présente procédure. De surcroît, il n'est ni justifié, ni allégué d'une réclamation portant sur la fixation du loyer mensuel à 971,53 euros avant la présente instance. Il est au contraire relevé que lors d'une précédente instance en référé ayant opposé les parties devant la présente juridiction et ayant donné lieu au prononcé d'une ordonnance en date du 1er février 2019, la société IBIS n'a formulé aucune contestation sur le montant du loyer et a uniquement sollicité des délais de paiement, qui lui ont au demeurant été accordés. En considération de ces éléments, cette première contestation n'apparaît pas sérieuse. En deuxième lieu, la société IBIS conteste l'indexation du loyer opérée par la société H2AS. Le bail comprend, d'une part, une clause se référant aux dispositions légales régissant la révision triennale du loyer. Il comprend, d'autre part, une clause d'indexation ainsi libellée : " Le loyer qui constitue une clause déterminante pour les deux parties de la conclusion du présent bail sera réajustée annuellement et automatiquement en plus ou en moins, de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité judiciaire ou extra-judiciaire, en proportion exacte des variations de l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE. L'indice de référence étant celui du 1 èr trimestre 1992 base 1006. En cas de modification ou de remplacement de l'indice, le nouvel indice sera substitué de plein droit à l'ancien, conformément aux dispositions de la législation. " Par courrier recommandé du 31 janvier 2020, le mandataire du bailleur a réclamé à la société IBIS la somme de 6018,96 euros au titre de l'indexation des loyers échus du 1er octobre 2014 au 31 janvier 2020, et l'a informée que le montant mensuel du loyer serait porté à 1116,99 euros hors charges. En annexe de ce courrier figure un tableau mentionnant l'indice du coût de la construction applicable à chaque période, et le loyer en résultant. Contestant la validité de cette indexation, la société preneuse invoque la loi dite Pinel du 18 juin 2014, qui a supprimé la référence à l'indice du coût de la construction pour le calcul du plafonnement dans le cadre de la révision triennale et dans le cadre de la fixation du loyer de renouvellement en lui substituant l'indice des loyers commerciaux ou l'indice des loyers des activités tertiaires. Toutefois, ladite loi n'a pas modifié l'article L112-2 du code monétaire et financier, de sorte que l'indice du coût de la construction peut continuer à être choisi par les parties ayant stipulé une clause d'échelle mobile. A cet égard, il est manifeste, à la lecture des correspondances échangées par les parties suite au courrier du 31 janvier 2020, que le bailleur a entendu informer la preneuse de l'indexation du loyer et non mettre en œuvre sa faculté de révision légale. Postérieurement aux contestations formulées par la société IBIS dans de multiples courriers, les parties ont signé le 27 janvier 2021 un protocole d'accord transactionnel. Celui-ci stipule que le loyer mensuel payable d'avance s'élève à 1116,99 euros. Contestant que la signature d'un tel acte emporte sa reconnaissance du montant du loyer indexé, la société IBIS affirme que ce protocole est irrégulier car ayant été signé sous la menace d'une expulsion assimilable à un vice de violence économique. L'article 1140 du code civil dispose qu'il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable. La société défenderesse affirme avoir signé le protocole d'accord sous le seul effet de la pression exercée sur elle par son bailleur. Elle n'étaie son allégation par aucun élément rendant vraisemblable l'exercice de pressions par la société H2AS, qui ne sauraient se déduire de la seule signature du protocole litigieux dans le contexte d'une instance judiciaire pendante devant le juge de l'exécution. De surcroît, elle ne justifie ni n'allègue avoir contesté la validité dudit protocole. Enfin, il ressort des échanges versés aux débats que Madame [S] [E], qui avait précédemment exercé la profession d'avocate mais n'était alors plus inscrite auprès d'un quelconque barreau, a entretenu une correspondance avec le conseil de la société H2AS durant les jours précédant et suivant la signature du protocole d'accord, en qualité manifeste de conseil de la société IBIS, qu'elle a eu connaissance dudit protocole avant sa signature et a pu formuler des observations sur sa rédaction. Ces éléments contredisent manifestement l'allégation de vice de violence formulée par la société IBIS. Il est ainsi établi que l'indexation du loyer, à tout le moins jusqu'au mois de janvier 2021 inclus, a été acceptée par la société IBIS, laquelle a expressément reconnu l'exactitude des montants réclamés par le bailleur. En conséquence, les contestations soulevées par la société IBIS relatives aux loyers afférents aux années 2014 à 2021 ne revêtent pas de caractère sérieux, se heurtant à la force exécutoire d'une transaction signée par les mêmes parties s'accordant sur le montant du loyer indexé ainsi qu'à l'acquisition de la prescription extinctive partielle de l'action en restitution de l'indu portant sur les sommes les plus anciennes. Les contestations développées par la société IBIS ne revêtant pas de caractère sérieux, il est démontré le caractère manifestement fautif du défaut de paiement de la somme de 8936,36 euros, correspondant au solde des loyers, charges et taxes afférents aux mois de novembre 2022 à avril 2023. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Sur la demande de provision et la demande reconventionnelle de délais de paiement L'article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. Aux termes de l'article L145-41 alinéa second, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années. Selon le décompte versé aux débats, le solde de la dette s'élève à la somme de 22 562,19 euros au 6 février 2024, ce montant incluant l'échéance de loyer afférente au mois de février 2024. Il convient toutefois de déduire de ce montant les frais d'huissier portés au débit du compte locataire le 1er octobre 2023 pour 55,44 euros, le 1er mai 2023 pour 169,70 euros, le 1er décembre 2022 pour 154,95 euros, lesquels ne constituent pas des accessoires du loyer. Aussi la société IBIS sera-t-elle condamnée à verser à la société H2AS la somme de 22 182,10 euros à titre provisionnel. La société IBIS sollicite de se voir autoriser à apurer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois ; la bailleresse s'y oppose, soulignant l'importance de la dette et la multiplicité des procédures en recouvrement. La société locataire invoque les incidences économiques que génèrerait la résiliation du bail à son endroit ainsi qu'à celui des sociétés qu'elle domicilie dans les lieux loués. Elle produit par ailleurs une pièce faisant état d'examens de santé pratiqués sur la personne de sa dirigeante durant l'année 2023. Pour autant, il ressort du décompte actualisé versé aux débats qu'aucun paiement, fût-il partiel, n'a été opéré depuis le 28 septembre 2023. Par ailleurs, le comportement procédural de la société IBIS dans le cadre de la présente procédure, en particulier l'affirmation selon laquelle le protocole du 27 janvier 2021 aurait été signé sans l'assistance d'un tiers sachant alors que les éléments produits démontrent le contraire, questionne sérieusement la bonne foi de la société preneuse. Enfin, la société H2AS justifie de son assujettissement à des charges afférentes aux locaux loués, consistant notamment en un crédit immobilier dont les mensualités s'élèvent à 2316,22 euros. En considération de ces éléments, la demande de délais de paiement sera rejetée. Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L'expulsion de la société IBIS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sans qu'il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance. Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation due par la société IBIS depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité forfaitaire de 200 francs par jour de retard en cas de non paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause. Sur les mesures accessoires L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Succombant, la société IBIS doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société IBIS ne permet d'écarter la demande de la société H2AS formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3000 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort , Constatons la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 mai 2023 à minuit ; Rejetons la demande de délais de paiement ; Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société IBIS et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; Disons n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ; Condamnons à titre provisionnel la société IBIS à payer à la société H2AS, à titre d'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail du 12 mai 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; Condamnons par provision la société IBIS à payer à la société H2AS la somme de vingt-deux mille cent quatre-vingt-deux euros et dix centimes (22 182,10 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 6 février 2024 (échéance afférente au mois de février 2024 incluse) ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ; Condamnons la société IBIS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 11 avril 2023 ; Condamnons la société IBIS à payer à la société H2AS la somme de trois mille euros (3000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes les autres demandes des parties ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 20 mars 2024 Le Greffier, Le Président, Anne-Sophie MOREL Marie-Hélène PENOT