Texte intégral
AFFAIRE :N° RG 22/00068 -
ARRÊT N°
NLG
ORIGINE : DECISION en date du 21 Septembre 2021 du TJ de CHERBOURG EN COTENTIN
RG n° 17/00002
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2023
APPELANTE :
S.N.C. LE RABELAIS
N° SIRET : 350 371 332
[Adresse 5]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Marion GRANDJEAN, avocat au barreau de CAEN,
Assistée de Me Natacha LOREAU et Me Julie BONNEMAY-ISRAËL, avocats au barreau de PARIS
INTIMEE :
ACTIPIERRE EUROPE
N° SIRET : 500 156 229
[Adresse 1]
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN,
Assistée de Me Jérôme NORMAND, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 28 septembre 2023
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement le 16 novembre 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
Selon acte sous seing privé du 28 mars 1989, la Société de développement immobilier et financier, aux droits de laquelle vient la SCPI Actipierre Europe à la suite de la société Corio, a consenti à la SNC Le Rabelais un bail commercial sur un local situé dans le centre commercial Cotentin à la Glacerie à destination exclusive de bar-brasserie, pour une durée de douze ans à compter du 21 juin 1989 et moyennant un loyer annuel de 229.112 francs (34.927,89 euros) hors charges et hors taxes.
Ce bail a été renouvelé pour une nouvelle période de douze années à compter du 21 juin 2001, moyennant un loyer annuel de 46.000 euros, les autres conditions restant inchangées.
Le 1er septembre 2009, l'indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l'INSEE a été substitué à l'indice du coût de la construction pour le calcul de l'indexation du loyer.
Par acte d'huissier du 17 janvier 2013, le preneur a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de douze ans à compter du 21 juin 2013, aux mêmes conditions.
Le bailleur a accepté le renouvellement du bail mais pour une durée limitée à dix ans et assorti de la fixation du loyer annuel hors taxes et charges à la somme de 79.200 euros, outre le loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre le loyer de base proposé et 6% du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur.
À défaut d'accord entre les parties, le bailleur a fait notifier au preneur, le 10 juin 2015, un mémoire afin d'obtenir la fixation du loyer annuel hors taxes et charges à la somme de 79.200 euros.
En réponse, le preneur a fait notifier au bailleur un mémoire afin d'obtenir la fixation du loyer annuel hors taxes et charges à la somme de 44.000 euros.
Suivant acte d'huissier du 8 juin 2017, le bailleur a fait assigner le preneur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Cherbourg aux fins, notamment, de voir fixer le loyer annuel hors charges et taxes du bail renouvelé à la somme de 79.200 euros à compter du 21 juin 2013.
Selon jugement du 17 octobre 2017 rectifié le 2 mai 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Cherbourg a, notamment, ordonné avant dire droit une expertise judiciaire confiée à M. [R] [K], expert près la cour d'appel de Caen.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 6 mars 2020.
Par jugement du 16 novembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a :
-rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise présentée par la société Le Rabelais,
-fixé le loyer du bail renouvelé au 21 juin 2013 pour une durée de neuf ans entre la société Actipierre Europe et la société Le Rabelais à la somme annuelle de 79.200 euros hors taxes et charges puis à la somme de 84.644,82 euros hors taxes et charges à partir du 5 janvier 2021,
-dit que les intérêts au taux légal dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à compter du 8 juin 2017,
-condamné la société Le Rabelais à payer à la société Actipierre Europe une somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire,
-ordonné l'exécution provisoire,
-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Selon déclaration du 13 janvier 2022, la société Le Rabelais a interjeté appel de cette décision.
Par dernières conclusions du 9 juin 2023, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement attaqué sauf en ce qu'il a fixé la durée du bail renouvelé au 21 juin 2013 à neuf années, statuant à nouveau dans cette limite, de déclarer nul le rapport d'expertise judiciaire, de fixer le loyer du bail renouvelé au 21 juin 2013 pour une durée de neuf années à la somme annuelle de 42.500 euros hors taxes et charges, de condamner l'intimée au paiement des intérêts légaux sur les trop-perçus de loyers, de la somme de 10.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise et de rejeter toutes les demandes formées par la société Actipierre Europe.
Par dernières conclusions du 6 juin 2023, la société Actipierre Europe demande à la cour de déclarer irrecevable la demande de l'appelante tendant à la voir condamner au paiement des frais d'expertise, de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société Le Rabelais de sa demande de nullité du rapport d'expertise et en ce qu'il a condamné celle-ci aux dépens y compris les frais d'expertise et ordonné l'exécution provisoire, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé aux sommes de 79.200 euros à compter du 21 juin 2013 et de 84.644,82 euros à compter du 5 janvier 2021 avec intérêts au taux légal à partir du 8 juin 2017.
Elle demande à la cour de fixer à la somme de 88.888,59 euros hors taxes et charges par an le loyer du bail renouvelé au 21 juin 2013.
Subsidiairement, l'intimée demande à la cour de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 79.200 euros hors taxes et charges à compter du 21 juin 2013 puis à la somme de 88.888,59 euros hors taxes et charges à compter du 5 janvier 2021, de condamner la société Le Rabelais au paiement d'un intérêt au taux légal sur le différentiel de loyer à compter du 21 juin 2013, de la somme de 10.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens et de débouter l'appelante de toutes ses demandes.
La mise en état a été clôturée le 28 juin 2023.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la recevabilité de la demande de l'appelante tendant à voir condamner l'intimée aux frais d'expertise
Au visa de l'article 910-4 du code de procédure civile relatif à la concentration temporelle des prétentions, l'intimée soutient que, dans ses premières conclusions signifiées dans le délai de trois mois, l'appelante a sollicité sa condamnation 'aux entiers dépens' puis, dans ses conclusions n°2 du 6 octobre 2022 sa condamnation 'aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise', si bien que la demande tendant à la voir condamner au paiement des frais d'expertise est irrecevable.
Cependant, comme le soutient à juste titre l'appelante, il résulte de l'article 695 4° du code de procédure civile que la rémunération des techniciens est comprise dans les dépens, de sorte que la demande de condamnation aux entiers dépens formée par l'appelante dans ses premières conclusions comprend nécessairement les frais d'expertise judiciaire afférents à la présente instance.
La demande formée de ce chef par l'intimée sera donc rejetée.
2. Sur la demande d'annulation du rapport d'expertise judiciaire
Au visa des articles 237 et 276 du code de procédure civile, l'appelante soutient que le rapport d'expertise judiciaire déposé le 6 mars 2020 doit être annulé en ce que, d'une part, ce rapport constitue un copier-coller d'un précédent rapport d'expertise établi par le même expert concernant la société Nocibé preneuse d'un local situé dans le même centre commercial, s'abstenant de prendre en compte les événements survenus entre janvier 2012 et juin 2013, date du renouvellement du bail litigieux, de nature à influer sur la valeur locative, d'autre part, l'expert n'a pas répondu à son dire l'invitant à prendre en compte la baisse du chiffre d'affaires de l'hypermarché Auchan situé dans le même centre commercial.
Toutefois, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé que le rapport d'expertise judiciaire n'était pas affecté d'irrégularités propres à justifier son annulation.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
3. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
Les parties s'accordent sur le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 21 juin 2013.
L'expert judiciaire a, dans son rapport du 6 mars 2020, conclu que la valeur locative des locaux litigieux dans le cadre du renouvellement du bail commercial à compter du 21 juin 2013 pouvait être fixée soit avant décapitalisation à la somme de 84.644,82 euros par an, sur la base de 462,54 euros/m2 pour 183 m2, soit après décapitalisation à la somme de 88.888,59 euros par an, sur la base de 485,73 euros/m2 pour 183 m2.
L'emploi par l'expert de la méthode par comparaison avec des valeurs de référence n'est pas discutée par les parties, lesquelles s'accordent également sur l'évaluation du loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des locaux loués.
Au 21 juin 2013, le loyer annuel hors taxes et charges s'élevait à la somme de 67.488,50 euros.
Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré,
2° la destination des lieux,
3° les obligations respectives des parties,
4° les facteurs locaux de commercialité,
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Ces éléments s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-11.
L'article L. 145-34 plafonne les variations des loyers des baux renouvelés ou révisés à la variation de l'indice trimestriel des locaux commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, sauf modification notable des éléments de détermination de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 et sauf clause du contrat relative à la durée du bail.
Le fait que les valeurs de référence retenues par l'expert judiciaire correspondent à des baux commerciaux concernant des locaux situés dans le même centre commercial que ceux en cause et consentis dans les mêmes conditions ne peut faire obstacle à l'application des dispositions précitées, ces loyers ne servant que de référence et la valeur locative des locaux litigieux étant fixée en fonction des dispositions légales et réglementaires ainsi que de ses caractéristiques propres (Civ. 3, 8 avril 2021, n°19-23.183 ; Civ. 3, 24 novembre 2021, n°20-21.570).
3-1 Sur les caractéristiques du local considéré
Le bail en cause porte sur un local commercial situé dans la galerie marchande du centre commercial Cotentin édifié en 1989, sis à la Glacerie. Cette galerie marchande est de forme rectangulaire, de plain-pied et dispose de deux entrées en façade et d'une entrée à l'arrière.
Les locaux se trouvent dans l'allée principale, face à une allée donnant sur les caisses de l'hypermarché Auchan.
Ils sont composés d'une première zone en bordure du mail, avec tables pour restauration et consommation, d'une deuxième zone avec tables destinées à la restauration et à la consommation disposant d'un espace avec comptoir (bar), de toilettes et d'une zone pour la cuisine, la plonge, les chambres froides et les réserves. Ils disposent également d'une entrée en façade.
Ces locaux sont en bon état d'entretien, parfaitement adaptés à l'activité de restauration-bar exercée par le preneur et bénéficient d'un très bon emplacement, central et à équidistance des deux entrées principales, au sein de la galerie marchande.
Le bail mentionne une « surface approximative » de 176 m2, reprise sans nouveau mesurage par l'expert judiciaire.
Toutefois, le preneur produit une attestation de surface de plancher établie le 12 mai 2021 par la société Agenda diagnostics selon la méthode de mesurage de la surface locative hors tout indiquant une surface de 170 m2, non utilement discutée par le bailleur.
En effet, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, la seule circonstance que le preneur n'a pas contesté la surface retenue par l'expert lors des opérations d'expertise ne le prive pas de la faculté de discuter celle-ci contradictoirement à l'occasion des débats de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et la surface approximative mentionnée au bail ne lie pas le juge des loyers appelé à statuer sur le loyer du bail renouvelé.
La surface de la terrasse exploitée par le preneur en contrepartie d'une redevance versée au syndicat de copropriétaires du centre commercial ne saurait être incluse dans la surface des lieux loués, dès lors que cette terrasse ne constitue pas des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances donnés en location par le même bailleur au sens de l'article R. 145-4 du code de commerce.
Cependant, cette implantation apporte une plus-value au fonds en ce qu'elle offre une capacité supplémentaire, justifiant une majoration de la valeur locative des locaux loués à hauteur de 1 %.
La surface des locaux loués doit donc être fixée à 170 m2.
3-2 Sur la destination des lieux
Le bail en cause est à destination exclusive de bar-restaurant et doit donc être considéré comme restrictif.
3-3 Sur les obligations respectives des parties
Le bail en cause comprend une clause d'accession à l'expiration du bail, précisant que le bailleur pourra en tenir compte pour la détermination de la valeur locative lors de son renouvellement.
Ce bail autorise la cession du bail par le preneur mais lui interdit toute sous-location ou location-gérance du fonds.
Il prévoit en outre que le preneur devra rembourser au bailleur la quote-part correspondant aux locaux loués de l'impôt foncier, de toutes taxes actuelles ou futures afférentes directement ou indirectement aux locaux loués ainsi que, éventuellement, la taxe additionnelle au droit au bail, toutes taxes afférentes aux enseignes, y compris à toutes enseignes communes au centre commercial et que le preneur devra entretenir les lieux en bon état de toute nature, y compris celles des articles 605 et 606 du code civil.
Le premier juge a considéré que, dans la mesure où, selon l'expert, les prix de comparaison retenus au sein de la même galerie marchande du centre commercial tenaient compte d'obligations de même nature à la charge des preneurs, il n'y avait pas lieu d'appliquer un abattement sur la valeur locative.
Cependant, sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative, conformément à l'article R. 145-8 du code de commerce.
En l'espèce, il y a lieu d'appliquer un abattement de 1% au titre de ces charges exorbitantes.
3-4 Sur les facteurs locaux de commercialité
Le preneur soutient que les facteurs locaux de commercialité ont évolué défavorablement en raison de l'ouverture d'un Drive par l'hypermarché Auchan en décembre 2012 entraînant une baisse de fréquentation du centre commercial, de la réouverture du centre commercial Eneis le 1er mai 2013 après sa rénovation et son agrandissement, de l'extension du centre commercial de Tourlaville fin 2012, du sinistre survenu en mars 2013 au centre commercial Cotentin entraînant sa fermeture durant plus de neuf mois et de l'ouverture de trois autres restaurants dans la commune de la Glacerie.
Selon l'appelant, ces éléments, corroborés par la diminution de son chiffre d'affaires, ont causé une baisse de fréquentation du centre commercial Cotentin, la baisse du montant des droits d'entrée versés entre 2011 et 2013 ainsi que la baisse des loyers fixés durant cette période.
Toutefois, il ressort de l'expertise judiciaire que le centre commercial Cotentin est situé à la Glacerie, commune déléguée de [Localité 2] depuis 2016, sur la RN 13 reliant [Localité 4] à [Localité 2], à proximité de cette dernière ville, principale commune du département dont la démographie a connu une forte augmentation depuis 1999, que la zone commerciale où est implanté le centre comprend plusieurs enseignes nationales dans des secteurs variés, que l'offre commerciale a augmenté de 26,75% entre 2000 et 2012, que la fréquentation du centre a connu une baisse en 2012 après avoir connu des hausses de 2009 à 2011 et que la galerie marchande de ce centre comprend 45 boutiques d'enseignes nationales dans des secteurs variés, de sorte que les facteurs de commercialité avaient globalement évolué favorablement au 21 juin 2013.
L'évolution du chiffre d'affaires du preneur, qui dépend notamment de sa gestion de son fonds de commerce, ne saurait établir en soi une évolution défavorable des facteurs de commercialité.
Aucune des pièces produites par le preneur n'est de nature à établir la preuve, dont la charge lui incombe, d'une évolution défavorable des facteurs de commercialité causée par l'implantation de trois restaurants sur la commune de la Glacerie, dont l'expert judiciaire relève justement qu'ils ont contribué à la dynamisation commerciale du secteur et présentent une offre complémentaire destinée à un autre type de clientèle que celle du centre commercial, par la réouverture ou l'extension d'autres centres commerciaux situés dans une zone de chalandise distincte de celle du centre commercial Cotentin.
Au demeurant, comme l'a relevé justement l'expert dans ses réponses aux dires des parties, l'ouverture fin 2012 d'un Drive à proximité de l'hypermarché Auchan, enseigne « locomotive » de la galerie marchande dont le panier moyen avait augmenté sur l'exercice 2010-2011, et la fermeture du centre commercial au cours de l'année 2013 consécutive au sinistre survenu en mars 2013 ne peuvent qu'avoir affecté défavorablement les facteurs de commercialité du centre commercial par une captation d'une partie de sa clientèle et la modification du comportement des consommateurs entraînant une baisse de fréquentation de la galerie marchande, peu important à cet égard que le preneur ait été indemnisé de ses pertes d'exploitation et exonéré du paiement des loyers durant la période de fermeture du centre.
3-5 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage
Il résulte de l'article R. 145-7 du code de commerce que l'appréciation de la valeur locative de locaux situés dans un centre commercial doit être effectuée par comparaison avec des valeurs de référence au sein de ce centre commercial, qui constitue une unité autonome de marché.
L'expert a retenu des valeurs de comparaison relatives à deux baux renouvelés le 1er octobre 2013, un nouveau bail du 1er novembre 2012, un nouveau bail au 17 octobre 2011 et un bail renouvelé au 1er juin 2011 concernant des locaux d'une surface comparable et des baux nouveaux ou renouvelés.
Cependant, la prise en compte des conséquences sur la fréquentation du centre commercial de l'ouverture d'un Drive fin 2012 et de la fermeture du centre commercial consécutive au sinistre survenu en mars 2013 justifie de ne retenir que les trois valeurs de référence pour des surfaces comparables les plus proches du 21 juin 2013, date de renouvellement du bail en cause.
Ainsi, il convient de retenir les valeurs de référence suivantes ;
-vente de prêt à porter : 184 m2, bail renouvelé au 1er octobre 2013 (durée 10 ans), loyer annuel 67.274 euros HT, soit 365 euros/m2,
-fabrication et vente de pain, viennoiserie sandwicherie, petite restauration : 172 m2, bail renouvelé au 1er octobre 2013 (durée 10 ans), loyer annuel 49.475 euros HT, soit 287 euros/m2, dont le taux d'effort est comparable à celui du preneur,
-vente de chaussures et accessoires : nouveau bail au 1er novembre 2012 (durée 10 ans), 178 m2, loyer annuel 87.636 euros, soit 492,33 euros/m2.
Il n'y a pas lieu en l'espèce de procéder à la décapitalisation du droit d'entrée versé par le preneur dès lors qu'il n'est pas démontré que ce droit d'entrée constitue un complément de loyer comme l'a justement retenu le premier juge.
La valeur locative des locaux litigieux sera donc fixée à la somme de 381,44 euros/m2, à laquelle il y a lieu d'appliquer l'abattement de 1% au titre des charges exorbitantes pesant sur le preneur et la majoration de 1 % au titre de la terrasse, soit à la somme de 381,44 euros/m2.
En conséquence, le jugement sera infirmé et, la cour statuant à nouveau, le loyer renouvelé au 21 juin 2013 sera fixé à la somme annuelle hors taxes et charges de 64.844,80 euros (381,44 euros/m2 x 170 m2) et le bailleur sera condamné à payer au preneur les intérêts au taux légal sur les sommes trop-perçues au titre des loyers à compter du 21 juin 2013.
4. Sur les demandes accessoires
Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées compte tenu de la solution donnée au litige.
La société Actipierre Europe, qui succombe en ses principales prétentions, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, déboutée de sa demande d'indemnité de procédure et condamnée à payer à la société Le Rabelais la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Rejette la demande de la SCPI Actipierre Europe tendant à voir déclarer irrecevable la demande de la SNC Le Rabelais de condamnation de la SCPI Actipierre Europe au paiement des frais d'expertise ;
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise judiciaire et ordonné l'exécution provisoire ;
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
Fixe le loyer du bail commercial renouvelé au 21 juin 2013 pour une durée de neuf années entre la SCPI Actipierre et la SNC Le Rabelais à la somme annuelle hors taxes et charges de 64.844,80 euros (381,44 euros/m2 x 170 m2) ;
Condamne la SCPI Actipierre Europe à payer à la SNC Le Rabelais les intérêts au taux légal dus sur les sommes trop-perçues au titre des loyers à compter du 21 juin 2013 ;
Condamne la SCPI Actipierre Europe aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et à payer à la SNC Le Rabelais la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande d'indemnité de procédure formée par la SCPI Actipierre Europe.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
