Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/08926

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 11] [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 9] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 24/08926 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7VH Minute : Monsieur [U] [N] Représentant : Me BRUMM, avocat au barreau de LYON Madame [B] [K] épouse [N] Représentant : Me BRUMM, avocat au barreau de LYON C/ Madame [E] [H] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BRUMM Copie délivrée à : Mme [H] Le 20 Décembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 décembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 21 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7] Madame [B] [K] épouse [N], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7] représentés par Me BRUMM, avocat au barreau de LYON D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [E] [H], demeurant [Adresse 6] - [Localité 12] non comparante D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte signé sous seing privé le 9 juillet 2021, Monsieur [U] [N] et Madame [B] [N] ont donné à bail à Mme [E] [H] un local à usage d'habitation et un parking situé [Adresse 5] à [Localité 12], moyennant le paiement d'un loyer de 820 euros, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 110 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 820 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [N] et Madame [B] [N] ont fait signifier à la locataire le 29 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par exploit de commissaire de justice en date du 12 août 2024, ils ont fait assigner Mme [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny aux fins d'obtenir la résiliation du contrat de bail, la condamnation de la locataire au paiement et son expulsion des lieux. A l'audience du 21 octobre 2024, Monsieur [U] [N] et Madame [B] [N], représentés, se sont référés au contenu de leur assignation et ont demandé de : " à titre principal constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, " en conséquence : Ï ordonner l'expulsion des lieux - appartement et parking- de la défenderesse et celle de de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est; Ï fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges ; Ï condamner Mme [E] [H] au paiement : - de l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 5432,03 € outre les loyers et charges ou indemnités d'occupation dues au jour de l'audience outre intérêt au taux légal, - de la somme de 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de tous les dépens. Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappellent que le bail en date du 9 juillet 2021 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que la locataire n'a pas exécuté régulièrement ses obligations en cessant de payer son loyer courant, qu'elle a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'y a pas déféré. Par ailleurs, Monsieur [U] [N] et Madame [B] [N] ont indiqué que la dette a augmenté depuis la délivrance de l'assignation pour s'établir à la somme de 6523,87 € au jour de l'audience. Ils ont précisé que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Mme [E] [H], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l'audience. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu à la juridiction. L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. ? MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [E] [H] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Mme [E] [H], citée à étude, n'a pas comparu et n'a pas été représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [U] [N] et Madame [B] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Le bail du 9 juillet 2021 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 février 2024, pour la somme en principal de 2365,61 euros arrêtée au 20 février 2024, au titre de l'arriéré locatif. Force est de constater que le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024. L'expulsion de Mme [E] [H] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance de la force publique si besoin. Sur la demande de condamnation d'une indemnité mensuelle d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. En l'espèce, Mme [E] [H] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 30 avril 2024. Par conséquent, elle devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, et ce, à compter du 30 avril 2024, jusqu'à libération définitive des lieux. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif En vertu du principe du contradictoire, la non-comparution de Mme [E] [H] empêche de procéder à la réactualisation de la dette locative à la hausse sollicitée par la partie demanderesse. Monsieur [U] [N] et Madame [B] [N] produisent un décompte indiquant que Mme [E] [H] restent devoir la somme de 5758,98 euros, terme du mois d'août 2024 inclus, mais réduisent leur demande à la somme de 5432,03 après déduction des frais d'huissier imputés au débit du compte de la locataire (165,50 € +161,45€). Mme [E] [H], non-comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 5432,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois d'août 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision. Sur les mesures accessoires Mme [E] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [U] [N] et Madame [B] [N], Mme [E] [H] sera condamnée à leur verser la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juillet 2021 entre Monsieur [U] [N] et Madame [B] [N] et Mme [E] [H] concernant l'appartement à usage d'habitation et le parking situé [Adresse 5] à [Localité 12] sont réunies à la date du 29 avril 2024 ; ORDONNE en conséquence à Mme [E] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Mme [E] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [U] [N] et Madame [B] [N] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; CONDAMNE Mme [E] [H] à verser à Monsieur [U] [N] et Madame [B] [N] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dûment justifié au stade de l'exécution, et ce à compter du 30 avril 2024, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Mme [E] [H] à verser à Monsieur [U] [N] et Madame [B] [N] la somme de 5432,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus, terme du mois d'août 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Mme [E] [H] à verser à Monsieur [U] [N] et Madame [B] [N] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [E] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 février 2024; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé le 20 décembre 2024 par mise à disposition du jugement au greffe. La greffière Le juge