Cour d'appel, 13 juin 2023. 22/02306

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51E 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 13 JUIN 2023 N° RG 22/02306 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VDTE AFFAIRE : Mme [I] [U] ... C/ S.A.S.U. SAS GROUPE SOLLY AZAR Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de CHARTRES N° RG : 1120000533 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 13/06/23 à : Me Nathalie GAILLARD Me Sabrina DOURLEN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [I] [U] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Nathalie GAILLARD de la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) - AIDAT-ROUAULT ISABELLE - GAILLARD N ATHALIE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000001 - N° du dossier 21.06.06 Monsieur [Y] [T] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Nathalie GAILLARD de la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) - AIDAT-ROUAULT ISABELLE - GAILLARD N ATHALIE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000001 - N° du dossier 21.06.06 APPELANTS **************** S.A.S.U. SAS GROUPE SOLLY AZAR N° SIRET : 353 508 955 RCS PARIS Ayant son siège [Adresse 4] [Localité 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 Représentant : Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 28 février 2015, Mme [W] [B] et M. [E] [B] ont consenti un bail d'habitation à Mme [I] [U] et M. [Y] [T] portant sur une maison située [Adresse 2] à [Localité 6] (28). Un état des lieux d'entrée a été dressé le même jour. Après congé donné par les locataires, un procès-verbal de constat a été dressé par Me [S], commissaire de justice, le 22 juin 2019. La société par actions simplifiée Groupe Solly Azar a réglé aux bailleurs la somme de 1 358,54 euros au titre des dégradations immobilières le 23 novembre 2019, selon quittance subrogative. Le 7 février 2020, la société Groupe Solly Azar a déposé une requête aux fins d'injonction de payer. Par ordonnance rendue le 28 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres a condamné solidairement Mme [U] et M. [T] à payer à la société Groupe Solly Azar la somme en principal de 1 358, 54 euros suite à des détériorations immobilières avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2020, outre la somme de 51,48 euros au titre des frais. Par lettre simple reçue le 19 novembre 2020, Mme [U] a fait opposition à l'ordonnance d'injonction de payer rendue le 28 juillet 2020 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres. Par jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Chartres a : - déclaré recevable l'opposition formée par Mme [U] le 19 novembre 2020 à l'ordonnance d'injonction de payer rendue le 28 juillet 2020 à la requête de la société Groupe Solly Azar, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 5], - déclaré non avenue l'ordonnance d'injonction de payer rendue le 28 juillet 2020 à la requête de la société Groupe Solly Azar à l'encontre de Mme [U] et M. [T], - condamné solidairement Mme [U] et M. [T] à payer à la société Groupe Solly Azar la somme de 1 328, 54 euros au titre des réparations locatives, - débouté la société Groupe Solly Azar de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, - débouté Mme [U] et M. [T] de leur demande relative à la réduction du montant des réparations locatives, - débouté Mme [U] et M. [T] de leur demande en indemnisation, - condamné in solidum Mme [U] et M. [T] à verser à la société Groupe Solly Azar la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum Mme [U] et M. [T] aux entiers dépens, - rappelé que le jugement bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 5 avril 2022, M. [T] et Mme [U] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 5 juillet 2022, ils demandent à la cour : - de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, - d'infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Chartres le 16 décembre 2021 en ce qu'il : * les a condamnés solidairement à payer à la société Groupe Solly Azar la somme de 1 328, 54 euros au titre des réparations locatives, * les a déboutés de leur demande relative à la réduction du montant des réparations locatives, * les a déboutés de leur demande en indemnisation, * les a condamnés in solidum à verser à la société Groupe Solly Azar la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, *- les a condamnés in solidum aux entiers dépens, statuant à nouveau, de : - dire et juger que doivent être déduits de la créance réclamée par la société Groupe Solly Azar le dépôt de garantie conservé par le bailleur d'un montant de 620 euros et le préjudice de jouissance contesté pour un montant de 620 euros, - dire et juger qu'ils ne peuvent être tenus au regard des pièces versées aux débats par la société Groupe Solly Azar qu'au paiement d'une somme de 88,54 euros, - condamner la société Groupe Solly Azar à leur payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner la société Groupe Solly Azar au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Groupe Solly Azar aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 26 août 2022, la société Groupe Solly Azar demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 16 décembre 2021 dont appel en toutes ses dispositions, - rejeter l'ensemble des demandes de Mme [U] et M. [T], en tout état de cause, - condamner solidairement Mme [U] et M. [T] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement Mme [U] et M. [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 mars 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de Mme [U] et de M. [T]. M. [T] et Mme [U] reprochent au premier juge de les avoir condamnés à verser à la société Groupe Solly Azar la somme de 1 358,54 euros, montant d'une quittance subrogative en date du 23 novembre 2019, correspondant aux dégradations immobilières constatées dans l'état des lieux de sortie des locataire. Ils font valoir, au fondement de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que l'état des lieux doit être établi selon les modalités définies par décret en conseil d'état dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la reprise et la restitution des clés, qu'en l'espèce, l'état des lieux d'entrée a été établi sur quatre pages et que seules des cases ont été cochées, que l'état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice et comporte 49 pages et 81 photos, de sorte qu'il n'est pas possible comparer ces états des lieux d'entrée et de sortie. En tout état de cause, M. [T] et Mme [U] demandent à la cour que soient déduits de la somme réclamée par la société Groupe Solly Azar le dépôt de garantie conservé par le bailleur d'un montant de 620 euros et le préjudice de jouissance contesté pour un montant de 620 euros. La société Groupe Solly Azar réplique que l'intervention d'un commissaire de justice aux fins d'établissement d'un constat tenu lieu d'état des lieux de sortie n'est pas conditionnée à l'existence d'un conflit avéré en le bailleur et les locataires. Elle indique que le décompte de résiliation définitif fait apparaître un solde en sa faveur 1 358,54 euros ainsi décomposé : * dégradations locatives : 1 328,54 euros, * préjudice de jouissance : 620,00 euros, sous déduction du dépôt de garantie : 620,00 euros,  Sur ce, * sur les réparations locatives. L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'. L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'. Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée mention une porte de garage métallique basculante en très bon état général, alors que l'état des lieux de sortie dressé par Me [S] fait état d'une porte de garage piétonne en très bon état. Contrairement à ce que prétendent M. [T] et Mme [U], la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie justifient bien une retenue au titre des détériorations locatives, la porte piétonne, même si elle est en bon état, ne remplit pas la même fonction qu'une porte de garage basculante, aucun véhicule ne pouvant plus désormais être stationné dans le local réservé à usage de parking transformé par les locataires en pièce habitable. Il s'ensuit que la demande à hauteur de la somme de 1 200 euros à ce titre est justifiée, étant observé qu'un coefficient de vétusté a bien été appliqué, puisque le devis des travaux de remise en l'état antérieur s'élève à la somme de 2 400 euros, selon devis établi le 8 juillet 2019 produit aux débats. S'agissant du changement de radiateur de la salle de bains, il est indiqué dans l'état des lieux de sortie qu'il ne s'allume pas. Pour autant, cet élément d'équipement ne figurait pas dans l'état des lieux d'entrée, de sorte que la demande à ce titre formée par la société groupe Solly Azur n'est pas justifiée. M. [T] et Mme [U] reconnaissent devoir la somme de 24,50 euros au titre de la détérioration du meuble sous évier. Il s'ensuit que M. [T] et Mme [U] sont redevables envers la société Groupe Solly Azar de la somme de 1 224,50 euros au titre des détériorations locatives. * sur la perte pécuniaire subie par le bailleur du fait des travaux. La société Groupe Solly Azar expose avoir indemnisé le bailleur à hauteur de la somme de 620 euros pour la perte pécuniaire d'un mois correspondant au temps nécessaire pour réaliser les travaux. Cependant, le retard apporté à la réalisation des travaux de remise en état ne peut être imputé à faute aux locataires qui n'ont pas aucune maîtrise ni sur le commencement, ni sur la durée des travaux, de sorte que la société Groupe Solly Azar doit être déboutée de sa demande de ce chef. * sur la restitution du dépôt de garantie. La société Groupe Solly Azar indique et justifie que le montant du dépôt de garantie a été déduit du montant de l'indemnisation versée et est resté acquis au bailleur. Il s'ensuit que M. [T] et Mme [U] doivent être déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie. * sur le trop-perçu par la CAF. M. [T] et Mme [U] font valoir que le bailleur a conservé le trop-versé par la CAF à hauteur de la somme de 240,70 euros. Or, il ressort du décompte de résiliation locatif établi par la bailleresse versé aux débats que celle-ci a tenu compte de cette somme en la déduisant des sommes dues par les locataires. En définitive, la société Groupe Solly Azar qui produit la quittance subrogative établie pour un montant de 1 358,54 euros, signée le 23 novembre 2019 par la bailleresse doit être déclarée recevable en sa demande formée à l'encontre de M. [T] et Mme [U] et bien fondée à hauteur de la somme de 1 224,50 euros telle que ci-dessus fixée, au paiement de laquelle ces derniers doivent être condamnés. Le jugement est donc infirmé sur le montant de la condamnation à paiement de M. [T] et Mme [U]. Sur la demande reconventionnelle de M. [T] et Mme [U] en paiement de dommages-intérêts. M. [T] et Mme [U] qui sollicitent la condamnation de la société Groupe Solly Azar à leur verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts sans fournir la moindre explication, ne peuvent qu'être déboutés de leur demande et ce, d'autant qu'ils succombent partiellement en leurs autres demandes en cause d'appel. Sur les mesures accessoires. M. [T] et Mme [U] doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Groupe Solly Azar au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum M. [T] et Mme [U] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 16 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Chartres en ce qu'il a condamné M. [T] et Mme [U] à verser à la société Groupe Solly Azar la somme de 1 200 euros au titre de la remise en état de la porte du garage et celle de 24,50 euros au titre de la détérioration du meuble sous évier, et en ce qu'il a débouté les locataires de leur demande de restitution du dépôt de garantie et du trop-perçu par le bailleur des APL, Infirme le jugement dont appel en sa disposition ayant condamné M. [T] et Mme [U] à verser la somme de 620 euros à la société Groupe Solly Azar au titre de la perte pécuniaire subie par la bailleresse, liée au temps consacré aux travaux de remise en état, Statuant à nouveau de ce seul chef, Déboute la société Groupe Solly Azar de sa demande au titre de la perte financière subie par la bailleresse, Y ajoutant, Déboute M. [T] et Mme [U] de leur demande de dommages-intérêts, Condamne in solidum M. [T] et Mme [U] à verser à la société Groupe Solly Azar, la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [T] et Mme [U] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,