Cour d'appel, 12 septembre 2024. 21/05616

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 12 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/ 314 Rôle N° RG 21/05616 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHI4H SASU RP-MDB C/ Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien BADIE Me Jean-françois JOURDAN Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nice en date du 08 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/00810. APPELANTE SASU RP-MDB Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4] - [Localité 2] représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistée de Me Gérald FRAPECH de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, INTIMÉE Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SA CABINET BORNE et DELAUNAY dont le siège social est à [Localité 6] [Adresse 3], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège sis, demeurant [Adresse 5] - [Adresse 5] - [Localité 1] représenté par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024 Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE La société RP-MDB est propriétaire depuis le 26 juin 2017 des lots 227 et 270 de l'ensemble immobilier du [Adresse 3] à [Localité 6]. Elle a effectué des travaux de rénovation dans ses lots. Par ordonnance du 31 août 2017, ont été ordonnées la suspension des travaux et la mise en oeuvre d'une expertise judiciaire. L'expert a déposé son rapport le 15 mars 2021. Par acte d'huissier du 06 février 2018, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du[Adresse 3] a fait assigner la société RP-MDB aux fins principalement de la voir condamner à un arriéré de charges de copropriété. Par jugement contradictoire du 08 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a : - condamné la SASU RP-MDB au paiement de la somme de 12.531, 07 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 janvier 2020 soit 12 531,07 euros, - condamné la SASU RP-MDB au paiement de la somme de 24 euros au titre de la première mise en demeure, - condamné la SASU RP-MDB à verser au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 3] la somme de 500 euros de dommages et intérêts, - débouté la SASU RP-MDB de sa demande de délais de paiement, - condamné la SASU RP-MDB au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SASU RP-MDB aux entiers dépens. Par déclaration du 15 avril 2021, la SASU RP-MDB a relevé appel de tous les chefs de cette décision. Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 3] a constitué avocat et formé un appel incident. Par conclusions notifiées le 05 janvier 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SASU RP-MDB demande à la cour : - d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il écarté certains frais et en ce qu'il a limité à la somme de 500 euros le montant des dommages et intérêts, - de débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en ce que le jugement déféré l'a condamnée au versement de la somme de 24 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et au versement de la somme de 500 euros de dommages et intérêts, - de dire qu'elle reste redevable de la somme de 16.772, 07 euros, - de lui accorder un report de deux ans pour régler sa dette de charges de copropriété, - de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 3] de ses demandes, - de statuer ce que de droit sur les dépens. Elle expose être marchand de biens et relève que l'arrêt des travaux de rénovation dans ses lots et la procédure d'expertise l'ont privée de la possibilité de vendre ses biens, si bien qu'elle s'est trouvée dans une situation financière difficile. Elle discute le montant des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat et sollicite la déduction de certains frais. Elle s'oppose au versement de dommages et intérêts, soulignant n'être pas de mauvaise foi. Elle note que les travaux de confortement des planchers concernant certains appels de fonds n'ont pas été effectués puisqu'il est apparu qu'ils n'étaient pas nécessaires. Elle fait état de sa situation financière pour solliciter un report du paiement de sa dette. Par conclusions notifiées par RPVA le 03 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] demande à la cour : - de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SASU RP-MDB au paiement de l'intégralité de ses charges arrêtées au 9 janvier 2020 soit 12 531,07 euros et au paiement de la somme de 24€ au titre de la première mise en demeure et sur le principe des dommages et intérêts et au paiement d'une somme de 2500€ au titre de l'article 700€ et aux entiers dépens, À titre incident, - de réformer le jugement du 08 janvier 2021 du Tribunal Judiciaire de NICE, en ce qu'il a expurgé le décompte des frais de mise en demeure et lettre comminatoire et les frais de suivi au contentieux, - de condamner la SASU RP-MDB au paiement de la somme de 1 128,00 € au titre des frais exposés en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l'aggravation de la dette au 1er avril 2024, - de condamner la SASU RP-BDB à payer à la concluante la somme de 24 737,55 euros montant des charges impayées au 1er avril 2024 en tenant compte de l'appel de fonds du 2ème trimestre 2024, la somme de 12 531,07 euros avec intérêts de droit à compter du jugement dont appel, le solde, avec intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir, - de condamner la SASU RP-MDB au paiement de la somme de 1.500,00 € en réparation du préjudice subi, - de débouter la SASU RP-MDB de toutes ses demandes, fins et prétentions, - de condamner la SASU RP-MDB à payer au Syndicat intimé la somme de 5 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. - de condamner la SASU RP-MDB aux entiers dépens de la procédure qui comprendront l'intégralité des droits et émoluments des actes d'huissier de justice pour le recouvrement ou l'encaissement de la créance. Il expose que la SASU RP-MDB n'a versé qu'une somme de 5000 euros en mai 2018. Il note que ce copropriétaire ne peut se réfugier derrière la mise en place d'une expertise judiciaire pour justifier sa carence au titre du paiement des charges de copropriété. Il sollicite l'actualisation de sa demande d'arriérés de charges de copropriété. Il soutient, contrairement à la SASU RP-MDB, que les frais d'expertise font partie des charges. Il fait état des frais nécessaires qu'il a dû exposer pour recouvrer sa créance. Il sollicite des dommages et intérêts liés à l'absence de paiement par la SASU RP-MDB de ses charges de copropriété. Il s'oppose au report du paiement de la dette. Il note que la SASU RP-MDB n'offre aucune garantie et qu'elle n'a pas respecté une proposition de délais de paiement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 juin 2024. MOTIVATION Il ressort de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. L'obligation aux charges ainsi prévue est d'ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété. L'exception d'inexécution n'est pas admise pour faire échec à l'action en paiement de charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le syndicat des copropriétaires produit au débat les procès-verbaux d'assemblées générales qui approuvent les comptes et le coût de certains travaux pour les périodes couvertes par ses demandes. Il produit également les éléments comptables pour les périodes considérées, jusqu'à l'exercice 2020 et les décomptes de répartition de charges. La société RP-MDB ne conteste pas que les charges appelées au titre des lots dont elle est copropriétaire sont calculées conformément au règlement de copropriété et reconnaît être redevable de la somme de 16.772, 97 euros hors frais, au titre de l'arriéré des charges arrêté au premier octobre 2021, l'appel de fonds du premier octobre 2021 étant inclus. Elle discute le montant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la mise à sa charge de sa quote-part des frais d'expertise judiciaire. Elle est redevable de la somme de 316 euros au titre de sa quote-part pour les frais d'expertise judiciaire, s'agissant de charges de copropriété et non de charges pour le recouvrement de la créance du syndicat. Selon l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;(...) Ainsi, ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de cet article les frais qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Il ressort du décompte produit au débat que la société RP MDB n'avait pas payé la provision à laquelle elle était tenue le premier juillet 2017. La mise en demeure de 24 euros, faite le 28 août 2017 était donc nécessaire. A la suite de cette mise en demeure, a été appelé l'appel de fonds du premier octobre 2017 au 31 décembre 2017 ainsi que l'appel de fonds des travaux. Aucune somme n'était payée à la suite de cet appel de fonds. La mise en demeure du 28 octobre 2017 d'un montant de 24 euros est donc due. La lettre comminatoire du 06 décembre 2017 est redondante et n'apparaissait pas nécessaire. Les frais de mise au contentieux des 28 novembre 2017, 28 novembre 2018, du 31 août 2021 et du 28 janvier 2022 ne sont pas des frais nécessaires et seront donc écartés. En revanche, les frais de mise en demeure du 02 juin 2021 d'un montant de 24 euros sont dus, puisque des appels postérieurs à ceux auxquels la société RP-PDB avait été condamnée, n'avaient pas été payés par cette dernière. Il en est de même des frais de mise en demeure du 29 novembre 2021 d'un montant de 24 euros, puisque cette mise en demeure est intervenue après plusieurs appels de fonds. Est ainsi due au titre des frais nécessaires la somme totale de 96 euros. Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner la société RP-MDB à verser au syndicat des copropriétaires la somme de : - 24.389,55 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté à l'appel de fonds et de la cotisation de fonds travaux du premier janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.531,07 euros à compter du jugement de première instance et à compter de l'arrêt pour le surplus - 96 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance Le jugement déféré sera infirmé sur ces points. Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Depuis plusieurs années, la société RP-MDB s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance. Depuis l'acquisition de ses lots en juin 2017, elle n'a versé que la somme de 5000 euros le 24 mai 2018. Elle soutient que la décision judiciaire du 31 août 2017 l'a obligée à cesser tout travaux, ce qui l'a empêchée de vendre ou louer son bien, alors qu'elle est marchand de biens. Elle relève qu'aucun autre dommage n'est apparu sur les parties communes de l'immeuble et qu'elle a repris les rares désordres engendrés par ses travaux. Elle ne peut toutefois se retrancher derrière cette explication pour justifier son absence de paiement de ses charges de copropriété, alors qu'elle a entamé des travaux importants sans se rapprocher du syndicat des copropriétaires, qu'elle ne démontre pas que ses seules sources de revenus seraient issues du bien en cause et qu'elle n'a pas respecté une proposition d'échéancier qui lui était faite. Les manquements systématiques et répétés de la SASU RP-MDB à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Le jugement déféré qui a condamné cette société à la somme de 500 euros sera confirmé. Sur la demande de délais de paiement Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Comme l'indique avec pertinence le premier juge, la société RP-MDB n'a pas respecté un échéancier mensuel pour régulariser ses charges impayées. Elle n'a procédé, depuis son acquisition du bien, qu'au versement de la somme de 5000 euros. Si la situation du débiteur doit être prise en compte, les besoins du créancier doivent l'être également et le syndicat des copropriétaires se trouve privé depuis de nombreuses années des charges de copropriété dues par ce copropriétaire, qui ne peut solliciter comme seule proposition de règlement un report du règlement de sa dette de deux années, alors même qu'elle n'a toujours pas repris le paiement des charges courantes et laisse la dette augmenter. Le jugement qui a refusé de lui accorder un report du paiement de sa dette sera confirmé. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles La société RP-MDB est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles. Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en appel. Le jugement déféré qui a condamné la société RP-MDB aux dépens et à la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. La société RP-MDB sera en outre condamnée au versement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a : - condamné la société RP-MDB au paiement de la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts et de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de report de paiement formée par la société RP-MDB, - condamné la société RP-MDB aux dépens. INFIRME pour le surplus, STATUANT A NOUVEAU ET YAJOUTANT, CONDAMNE la société RP-MDB à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] : - la somme de 24.389, 55 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté à l'appel de fonds et de la cotisation de fonds travaux du premier janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.531, 07 euros à compter du jugement de première instance et à compter de l'arrêt pour le surplus, - 96 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, CONDAMNE la société RP-MDB à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société RP-MDB aux dépens de la présente instance. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,