Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/00709

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 2] JUGEMENT DU 13 Septembre 2024 N° RG 24/00709 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZH7 Jugement du 13 Septembre 2024 N° : 24/518 Société ALFADI C/ [X] [T] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me CASTRES COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 13 Septembre 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 31 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR ALFADI [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : Mme [X] [T] [Adresse 1] [Localité 2] non comparante, ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 août 2017, la société ALFADI a mis à disposition de Mme [X] [T] des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 310 € et d’une provision pour charges de 78,02 €. Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 277,52 € au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [X] [T] le 7 septembre 2023. Par assignation du 24 janvier 2024, la société ALFADI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : • A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, • A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat, • Ordonner l’expulsion de Mme [X] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, • Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale, • Condamner Mme [X] [T] au paiement des sommes suivantes : - 2 320,14 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 31 mai 2024, la société ALFADI maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative a doublé, s’élevant, au 30 mai 2024, à la somme de 4 874,11 €. La société ALFADI considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [X] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La société ALFADI ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société ALFADI a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [X] [T]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. A titre liminaire, sur les dispositions applicables En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Enfin, conformément à l’article 1104 du même code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. En l'espèce, bien que le contrat du 16 août 2017 ne soit pas qualifié de contrat de bail mais de « contrat de mise à disposition », force est de constater que la société ALFADI a choisi de l’exécuter comme s’il s’agissait d’un contrat de bail, notamment en mentionnant la loi du 6 juillet 1989 au sein du contrat, en le laissant s’exécuter pendant 7 ans, en fixant un loyer et une provision pour charges sans référence aux revenus de la défenderesse, en optant pour la délivrance d’un commandement de payer invitant la défenderesse à s’acquitter des sommes dues dans un délai de deux mois et mentionnant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ou encore en se conformant aux exigences légales relatives à la résiliation du contrat de bail en notifiant le commandement de payer et l’assignation à la CCAPEX. En considération de l’ensemble de ces éléments, le contrat litigieux doit s’analyser comme un contrat de bail et se verra donc appliquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 7 septembre 2023. Cette dernière n’a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 octobre 2023 en raison du défaut d’assurance, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres motifs de résiliation du bail. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ALFADI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. 2. Sur les délais d’expulsion Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. En l’espèce, Mme [X] [T] est entrée dans les locaux légalement, au titre du contrat de mise à disposition consenti par la société ALFADI. En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que la locataire est de mauvaise foi. Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que la locataire ne s’est pas introduite dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l’intéressée n’est pas assuré. L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. 3. Sur la dette locative Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société ALFADI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 mai 2024, Mme [X] [T] lui devait la somme de 4 775,38 €, soustraction faite des frais de procédure. Mme [X] [T] n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 sur la somme de 1 277,52 €, à compter de l'assignation sur la somme de 1 042,62 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 4. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 474 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 30 mai 2024, date du dernier décompte, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ALFADI ou à son mandataire. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [X] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que Mme [X] [T] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 7 septembre 2023, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 août 2017 entre la société ALFADI, d’une part, et Mme [X] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] est résilié depuis le 8 octobre 2023, ORDONNE à Mme [X] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [X] [T] à payer à la société ALFADI la somme de 4 775,38 € (quatre mille sept cent soixante-quinze euros et trente-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 sur la somme de 1 277,52 €, à compter de l'assignation sur la somme de 1 042,62 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE Mme [X] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 474 € (quatre cent soixante-quatorze euros) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 30 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Mme [X] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 septembre 2023 et celui de l'assignation du 24 janvier 2024, DÉBOUTE la société ALFADI de ses autres demandes. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge