Texte intégral
Minute n°
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE
N° RG 24/02983 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILJW
4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 25 Février 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection
assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;
DEBATS : à l'audience publique du 26 Novembre 2024
ENTRE :
S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par M. [L], muni d’un pouvoir
ET :
Monsieur [Z] [I]
demeurant [Adresse 1]
comparant
JUGEMENT :
contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Février 2025
EXPOSÉ DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Suivant bail verbal, la SA d’HLM [Adresse 4] aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [I], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].
Le 20 mars 2024, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.
Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 29 mars 2024 à Monsieur [Z] [I] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 863,68 €, outre 146,97 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.
Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 20 juin 2024, signifiée à personne, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [Z] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- à titre principal, prononcer la résiliation du bail verbal intervenu entre les parties,
- dire qu’il est occupant sans droit ni titre, qu’il devra libérer les lieux qu’il occupe actuellement et qu’à défaut il pourra en être expulsé ainsi que tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- le condamner à leur payer les sommes suivantes :
- 3977,37 euros, à titre de loyers impayés au 31 mai 2024, outre les loyers et charges échus entre la date de l’assignation et la date d’audience,
- une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux,
- 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- aux dépens de l’instance.
La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 25 juin 2024.
L’audience s’est tenue le 26 novembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.
Prétentions et moyens des parties
Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 5 830,98 €, arrêtée au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.
Monsieur [Z] [I], défendeur, a comparu personnellement à l’audience du 26 novembre 2024. Après avoir fait part de sa situation personnelle et financière – qu’il rapproche du mythe de Sisyphe –, Monsieur [Z] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative. Une mesure de tutelle, à sa demande, est en cours à son égard.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 pour y être rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA DEMANDE PRINCIPALE
Sur la demande de prononcé de résiliation du bail
L’article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.
L’article 1728 du Code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article 1741 du Code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».
Ainsi, la partie envers laquelle l’engagement n'a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.
En vertu de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. En effet, conformément à l’article 1227 du même Code, la résolution peut être demandée en justice. L’article 1228 du Code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution du contrat.
L’article 1229 du même Code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Il en résulte que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l'une des parties ne satisfait pas à son engagement.
Il appartient donc au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer, assignation, relevé de compte) que Monsieur [Z] [I] s’est abstenu du paiement de tout loyer depuis plusieurs mois et reste devoir à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, au 18 novembre 2024, la somme de 5830,98 euros. Il s’est toutefois maintenu dans les lieux et, à l’audience, ne formule aucune offre pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu de sa situation financière actuelle. Monsieur [Z] [I] s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat.
Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [Z] [I], à compter du 1er novembre 2024.
À l’avenant, il convient de relever que la demande principale tendant au prononcé de la résiliation judiciaire d’un bail verbal échappe aux dispositions ayant trait au surendettement en matière de baux d’habitation.
Ainsi, la résiliation est prononcée alors que Monsieur [Z] [I] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et de dire que faute par Monsieur [Z] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.
Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».
À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer courant et les charges récupérables au terme convenu.
L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Par ailleurs, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction de l’article L.411-9 susvisé. Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme d’habitation à loyer modéré ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.
L’article L.442-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, en cas de non-réponse du locataire dans le délai d’un mois à l’enquête sur ses ressources, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.
La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.
En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 5 830,98 €, incluant les sommes de 38,1 (7,62 x 5) euros de pénalités d’enquête sociale, dont le bien-fondé n’apparaît pas justifié.
Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [I], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 5792,88 (5830,98 - 38,1) euros.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Z] [I] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 5 792,88 €, arrêtée au 31 octobre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.
Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation
Monsieur [Z] [I] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [I] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.
En l’espèce, Monsieur [Z] [I] est la partie perdante du litige.
Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 mars 2024 et de l’assignation du 20 juin 2024, à l’exclusion des dénonces à la préfecture de la [Localité 5] du 25 juin 2024 et à la CCAPEX du 20 mars 2024.
Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la SA d’HLM [Adresse 4] aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, d’une part, et Monsieur [Z] [I], d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [Z] [I], à compter du 1er NOVEMBRE 2024 ;
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et de tous occupants de son chef ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 5 792,88 €, arrêtée au 31 octobre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision ;
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Z] [I] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er NOVEMBRE 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;
DIT que faute par Monsieur [Z] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;
RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 mars 2024 et de l’assignation du 20 juin 2024, à l’exclusion des dénonces à la préfecture de la [Localité 5] du 25 juin 2024 et à la CCAPEX du 20 mars 2024 ;
DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE
