Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]
JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025
Minute n° :
N° RG 24/01009 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUQC
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Xavier GIRIEU, Vice Président
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier
DEMANDEUR :
S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [L] [I] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial
DÉFENDEUR :
Madame [X], [M] [P] [U], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Gaëlle DUPLANTIER, avocat au barreau d'ORLEANS
A l'audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS :
La SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [X] [M] [P] [T] (sic) un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 28 octobre 2020, pour un loyer mensuel de 372,38 euros hors charges, payable à terme échu.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM [Adresse 3] a fait signifier le 15 novembre 2023 à Madame [X] [M] [P] [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2756,51 euros, selon décompte en date du 13 novembre 2023.
Le même acte a fait commandement au locataire d’avoir à justifier de l’assurance du logement.
La SA d'HLM a ensuite fait assigner le 13 février 2024 Madame [X] [M] [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance ;
-ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [X] [M] [P] [U], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-condamner Madame [X] [M] [P] [U] au paiement de la somme de 2756,51 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
-la condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement et avec intérêts ;
-condamner Madame [X] [M] [P] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
-condamner Madame [X] [M] [P] [U] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner Madame [X] [M] [P] [U] au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
A la première audience, l’avocate de Madame [X] [M] [P] [U] a sollicité le renvoi de l’affaire, au motif qu’elle venait d’être saisie et qu’une demande d’aide juridictionnelle était en cours. Elle a évoqué un problème de régularisation du titre de séjour.
Il a été fait droit à la demande de renvoi.
La défenderesse ayant demandé un nouveau renvoi à l’audience du 15 octobre 2024, il y a de nouveau été fait droit.
A l’audience du 28 novembre 2024, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [L] [I], employée du bailleur – a maintenu ses demandes relatives aux loyers et charges impayés et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8832,05 euros, hors frais. La société bailleresse a indiqué que le paiement du loyer avait repris. Elle a ajouté qu’il n’y avait pas eu de remise de l’assurance du logement.
Elle a finalement donné son accord à l’octroi de délais de paiement conformes à la proposition d’apurement de la locataire, en cas de production de l’assurance du logement.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.
Madame [X] [M] [P] [U], représentée par son avocate, a indiqué avoir omis de transmettre l’assurance du logement. Il lui a été demandé de fournir l’attestation d’assurance du logement au plus tard le 3 décembre 2024 en délibéré, ce qu’elle a fait dans le délai fixé.
Elle a reconnu le montant de la dette locative. Elle a fait état de sa situation administrative, familiale et professionnelle. Elle a évoqué un dossier de surendettement. Elle a demandé des délais de paiement et proposé de verser 100 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative, dans l’attente de la décision sur la dette de la Commission de surendettement et pour ne pas être expulsée.
Elle a remis ses conclusions écrites par lesquelles elle demande le renvoi de l’affaire à deux mois dans l’attente de la décision du tribunal administratif d’Orléans concernant sa situation administrative.
Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.
En délibéré, à la suite de l’envoi de l’attestation d’assurance par la locataire et sur demande expresse du juge, le bailleur a confirmé ne pas maintenir ses demandes fondées sur le défaut d’assurance du logement. Sa position en la matière a été portée à la connaissance de l’avocate de la défenderesse par courriel.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l'article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’une des audiences.
Il sera constaté que le bailleur ne maintient pas ses demandes de résiliation liées au défaut d’assurance du logement.
L’orthographe de l’identité de Madame [X] [M] [P] [U] sera retenue telle qu’elle ressort du commandement de payer et de l’assignation.
Il n’a pas été fait droit à la dernière demande de renvoi formulée par la défenderesse.
I. SUR LA RESILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.
Par ailleurs, la SA d'HLM [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail du 28 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions générales, page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2023, pour la somme en principal de 2756,51 euros.
De cette somme, doivent être décompté les frais de rejet (deux fois 2 euros), qui n’entrent pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si bien que la locataire devait régler une somme de 2752,51 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.
Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.
Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 15 janvier 2024 à 24 heures. Entre le 15 novembre 2023 et le 15 janvier 2024 à 24 heures, Madame [X] [M] [P] [U] n’a procédé à aucun règlement.
Il en résulte que Madame [X] [M] [P] [U] n'a pas éteint les causes du commandement de payer du 15 novembre 2023.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 16 janvier 2024 et il y aura lieu de le constater.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Madame [X] [M] [P] [U] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (145,52 euros et 160,68 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de rejet (trois fois 2 euros, qui ne peuvent être imputés au locataire), la somme de 8832,05 euros à la date du 26 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.
A cette somme, s’ajoute celle de 54 euros de travaux locatifs demandée à part dans les frais par le bailleur et justifiée par la production du bon de commande et de la facture.
Représentée à l’audience, Madame [X] [M] [P] [U] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette actualisée, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés et à laquelle s’ajoutent les travaux individuels mentionnés ci-dessus.
En conséquence, Madame [X] [M] [P] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 8886,05 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2752,51 euros à compter du 15 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, le tout sous la réserve de l’application des règles liées aux intérêts dans le cadre du dossier de surendettement déclaré recevable le 29 août 2024.
III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, la locataire sollicite des délais de paiement et propose un plan d’apurement de la dette locative prévoyant des mensualités de 100 euros. Elle demande également la suspension des effets de la clause résolutoire.
La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience, Madame [X] [M] [P] [U] a repris le paiement du loyer et des charges.
Le plan d’apurement n’est pas de nature à permettre de régler la dette dans le délai légal, cependant il a reçu l’accord du bailleur et tient compte de l’existence d’un dossier de surendettement et des termes de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989.
Compte tenu de ces éléments, Madame [X] [M] [P] [U] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [X] [M] [P] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.
Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [X] [M] [P] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.
Par ailleurs, afin de tenir compte de la situation économique de Madame [P] [U], qui bénéficie d’un dossier de surendettement, il sera dit n’y avoir lieu à sa condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATE que la SA d’HLM [Adresse 3] ne maintient pas ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation fondées sur le défaut d’assurance du logement à l’encontre de Madame [X] [M] [P] [U] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 28 octobre 2020 conclu entre la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [X] [M] [P] [U], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 janvier 2024 ;
CONDAMNE Madame [X] [M] [P] [U] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 8886,05 euros au titre des loyers et charges impayés et des travaux locatifs (selon décompte arrêté à la date du 26 novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2752,51 euros à compter du 15 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, le tout sous la réserve de l’application des règles liées aux intérêts s’appliquant à compter de la décision de recevabilité au surendettement de Madame [P] [U] le 29 août 2024 ;
AUTORISE Madame [X] [M] [P] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation au profit de Madame [X] [M] [P] [U], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [X] [M] [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [X] [M] [P] [U] soit condamnée à verser à la SA d’HLM [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
DIT n’y avoir lieu à condamnation de Madame [X] [M] [P] [U] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [X] [M] [P] [U] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023 et de l'assignation du 13 février 2024, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.
Le greffier, Le vice-président,
